臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二一○二號
原 告 丙○○
被 告 台北樂高社區管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
甲○○
右當事人間請求確認區分所有權人決議無效事件，於民國九十三年十月十四日辯論終
結，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提 出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第一百七十條、第一百七十 六條分別定有明文。查本件原告起訴後，被告之法定代理人已由廖祖希變更為丁 ○○，有原告提出之民事訴訟承受聲明狀一件在卷可稽，且經被告自承屬實，被 告並已收受原告前開聲明承受訴訟狀繕本，則原告於九十二年六月十六日具狀聲 明由丁○○承受本件訴訟，與前開規定相符，應予准許。貳、次按確認之訴，原則上以法律關係為訴訟標的，而確認法律關係之訴或其基礎事 實存否之訴，如原告有即受確認判決之法律上利益者，即得提起，有民事訴訟法 第二百四十七條第一項可資參照。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律 關係之存否不明確，原告主觀認為其法律上地位有不安之危險存在，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去者而言。經查本件原告以被告於八十六年七月十三 日及八十七年三月二十二日召開之台北樂高社區區分所有權人會議，因其決議方 法均違反公寓大廈管理條例第三十一條規定，故各該會議所決議通過之台北樂高 社區管理委員會組織管理章程、管理公約及修訂台北樂高社區管理公約，均應屬 無效而請求予以確認，則被告不得向原告請求給付社區管理費，被告並否認原告 主張之真正，顯見原告就系爭台北樂高社區管理委員會組織管理章程、管理公約 及修訂台北樂高社區管理公約之存否有主觀之不明確，足致原告就其主張無效而 無庸繳納社區管理費之地位有受侵害之危險，而此危險，於本院認原告之主張為 有理由時，並得以對於被告之確認判決加以除去，揆諸首揭說明，原告自有即受 本件確認判決之法律上利益而得提起本件訴訟。參、原告主張被告於八十六年七月十七日向桃園縣政府申請報備之證明文件係依同年 月十三日之區分所有權人第一次住戶大會會議紀錄，惟由被告提出之照片可知該 日所召開之會議名稱乃台北樂高社區住戶大會，依公寓大廈管理條例第三條規定 ，區分所有權人會議與住戶大會顯然不同，該次會議紀錄顯非台北樂高社區第一 次區分所有權人會議紀錄。又由該次會議紀錄之討論事項及決議，足證台北樂高 社區管理委員會組織管理章程及台北樂高社區住戶管理公約草案既未提案，當然 無法討論、決議，且被告憑以報備之台北樂高社區管理公約竟明示為「ＡＳＭＰ
ＬＥ」，內容更與被告所謂之台北樂高社區住戶管理公約草案及台北樂高社區住 戶管理公約不同，再者系爭會議紀錄之出（列）席單位及人員竟載為如住戶大會 連署人員名冊，實際上並無出席簽到冊存在，然連署人員名冊顯然無法取代出席 簽到名冊，縱認連署即視同出席，惟系爭連署人員名冊中簽名與蓋章者達一百七 十六人，其中打字之姓名與出席者之簽名不符者有五十六人，依法均應排除，則 台北樂高社區區分所有權人共二百五十八戶僅一百二十人連署，仍未達區分所有 權人會議一般決議之法定人數，由系爭照片亦可證出席者不足百人，顯未達公寓 大廈管理條例第三十一條規定制訂或修訂規約之特別決議法定人數，足證系爭台 北樂高社區管理公約及管理委員會管理組織章程違反該條規定而無效。被告迄未 寓大廈管理條例第三十二條應於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之規定 。況公告內容應以合法有效存在者為限，不因公告而無人異議即據以認定系爭會 議程序之重大瑕疵已獲得補正。而原告提出之系爭八十六年七月十三日區分所有 權人住戶大會會議紀錄錄音帶譯文與本院勘驗系爭錄音帶結果不符，被告於八十 六年七月十七日以八六樂高字第○○○六號函向桃園縣政府申請報備之系爭會議 紀錄並無記載系爭錄音帶之內容，且該次會議紀錄議程之討論提案係修訂社區組 織章程，惟系爭樂高社區組織章程尚未制訂，如何能提案予以修訂。又系爭會議 主席並未依公寓大廈管理條例第三十一條規定於開會前查明出席人數即宣告開會 ，被告向桃園縣政府報備之區分所有權人會議出席人數為一百八十人顯係偽造。 況昊群建設股份有限公司（下稱昊群公司）所有者只有五十二戶，系爭會議主席 與司儀卻說有六十八戶，足見足席人數確實不符，且未達特別決議之法定人數。 被告提出之系爭會議錄音帶乃訴外人李銘勳竊錄，被告應提出其自行錄製之該次 區分所有權人住戶大會會議錄音與系爭錄音帶比對真偽，故系爭錄音帶錄音內容 應不具證據之法效性，應以被告向桃園縣政府申請報備之會議紀錄為準據。訴外 人周泰良、周孟良、徐耀森、周登、許仁宏、周明麗、周登堯、周玉玲、陳華安 、周正村、簡永正、徐欣瑜、李敏雲等人代理昊群公司簽名於系爭會議連署人員 名冊，卻均未提出委託書，甚至連署名冊中有以蓋昊群公司之大印代替簽名者， 顯不符合公寓大廈管理條例第二十九條第四項委託出席之規定。而證人許卜洲、 陳素娥所證系爭八十六年七月十三日之區分所有權人住戶大會會議內容與被告向 桃園縣政府申請報備之會議紀錄不符，且依台北樂高社區公管理委員會於八十七 年六月二十一日區分所有權人第一屆第二次會議紀錄討論事項一之記載，足見摸 彩活動係於八十七年六月二十一日舉行，顯非證人許卜洲、陳素娥所證於八十六 年七月十三日之區分所有權人住戶大會舉行，足證其二人之證言不實，並不得採 為證據。而第一屆區分所有權人會議之召集人依公寓大廈管理條例第二十五條第 二項第三款及其施行細則第八條規定，除管理規約另有規定外，應有書面推舉程 序，被告並未依前開程序推舉召集人而由昊群公司決定，因此系爭八十六年七月 十三日之會議決議內容無效，亦違反前開施行細則第二條第二款規定。另依台北 樂高社區於八十七年三月二十二日所召開之第一屆第一次臨時住戶大會會議，會 議主席為訴外人戊○○主任委員，討論事項為修訂組織章程暨住戶公約條款，且 出席人為全體區分所有權人，惟該次會議區分所有權人出席人數僅九十餘人，因 未達法定人數而流會，雖被告提供之簽到名冊上有一百二十二人簽名出席，然名
冊打字之姓名與出席者之簽名不符者計七十一人，名冊打字之姓名被篡改者計二 十七人，顯見該次出席人數並未達公寓大廈管理條例第三十一條規定之人數，自 無法決議制訂台北樂高社區管理委員會組織章程及管理公約。被告提出之八十七 年三月二十二日住戶大會開會通知單簽收名冊並非簽到名冊，被告係將開會通知 單以掛號郵寄原告，迄今原告僅曾於八十九年七月二日之台北樂告社區第四屆第 一次區分所有權人會議之名冊上簽名。另被告提供之八十七年三月二十二日第一 屆第一次區分所有權人簽到名冊係活頁，皆未蓋騎縫章，已違反公文程式條例第 十一條規定，應不具法律效力。再者被告並未於系爭八十七年三月二十二日第一 屆第一次區分所有權人會議流會後二十日內召開第一屆第二次區分所有權人會議 ，且嗣後逾法定期間所召開之第一屆第二次區分所有權人會議出席人數仍未達法 定人數，台北樂高社區迄今亦未討論制定公寓大廈管理規約，卻違反公寓大廈管 理條例第三十一條規定而選舉管理委員會主任委員，足證台北樂高社區區分所有 權人每屆第一次區分所有權人會議開會皆流會。是被告於八十六年七月十七日以 八六樂高字第○○○六號函向桃園縣政府申請報備之台北樂高社區管理委員會組 織管理章程與台北樂高管理公約均為無效，且於八十七年三月二十二日區分所有 權人會議通過修訂之台北樂高社區住戶管理公約亦為無效。為此原告依民事訴訟 法第二百四十七條規定提起本件訴訟，並無民法第五十六條規定之類推適用等語 ，並聲明：
一、確認被告於民國八十六年七月十七日八六樂高字第○○○六號函向桃園縣政府申 請報備之台北樂高社區管理委員會組織管理章程及台北樂高公寓大廈社區區分所 有權人住戶規約即台北樂高管理公約無效。
二、確認被告於八十七年三月二十二日區分所有權人會議通過修訂之台北樂高社區住 戶管理公約無效。
肆、被告則以台北樂高社區於八十六年七月十三日召開之區分所有權人會議係由起造 之昊群公司依公寓大廈管理條例第二十六條第一項規定所召開，並由出席大會人 員於簽名冊上簽名，一切均合法定程序，系爭會議紀錄經整理後，更於同年月十 七日公佈週知，已符合公寓大廈管理條例第三十二條規定。被告於陳報桃園縣政 府時，將系爭會議之出席人員之簽到稱為連署人員之簽到，乃為尊重桃園縣政府 公文處理之需。又前開會議應到之所有權人應為二百五十八戶，實際出席簽到有 一百九十一戶，出席人數及區分所有權比例均超過三分之二以上，符合公寓大廈 管理條例第二十六條規定，而於會中討論通過住戶規約即台北樂高管理公約，同 時提案討論通過被告管理委員會組織管理章程，被告並於八十六年七月十七日檢 具相關資料向桃園縣政府申請報備經該府核發報備證明在案。台北樂高社區之區 分所有權人，六年來均能遵照被告管理委員會之組織章程正常運作，原告曾於八 十六年十月份至八十七年四月份繳交管理費，可見原告亦認同被告之管理服務， 僅因原告嗣後不滿昊群公司交屋之處理方式，方於八十七年五月份起迄今未繳交 管理費，原告依規定向被告催繳管理費，原告不願繳交始提起本件訴訟，原告之 訴均無理由等語資為抗辯，並聲明如主文所示。伍、原告主張被告於八十六年七月十七日以樂高社區已於同年月十三日召開第一次區 分所有權人會議，由樂高社區二百五十八戶區分所有權人中之一百八十戶出席，
會中決議通過台北樂高社區管理委員會組織管理章程及管理公約，並選任管理委 員組成管理委員會，而由主任管理委員戊○○以八六樂高字第○○○六號函向桃 園縣政府申請報備，經桃園縣政府予以備查並核發公寓大廈管理組織報備證明； 嗣被告另以其於八十七年三月二十三日召開台北樂高社區第一屆第一次臨時區分 所有權人會議，會中決議通過修訂台北樂高社區住戶管理公約之事實，業據原告 提出台北樂高社區臨時區分所有權人會議開會通知單、台北樂高社區住戶管理公 約、桃園縣龜山鄉台北樂高社區組織管理章程、桃園縣龜山鄉台北樂高公寓大廈 社區區分所有權人住戶規約、桃園縣政府八十六年八月一日八六府工建字第一四 一七一八號函各一件為證，且為被告所不爭執，並有被告提出之公寓大廈管理組 織報備證明一件存卷可佐，復經本院依職權向桃園縣政府調閱台北樂高社區管理 委員會申請報備之全部資料查對無誤，有桃園縣政府檢送之全部報備申請資料在 卷足憑，自堪信原告此部分之主張為真實。
陸、原告雖又以首開情詞，主張：系爭八十六年七月十三日召開之會議實際上係住戶 會議而非區分所有權人會議，且未依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款 及其施行細則第八條規定以書面推舉召集人，卻由昊群公司決定召集，又該次會 議之決議未達公寓大廈管理條例第三十一條規定之特別決議法定人數，亦違反同 條例施行細則第二條第二款規定，應屬無效。另台北樂高社區於八十七年三月二 十二日開召之區分所有權人會議之出席人數僅九十餘人，亦未達於同條例第三十 一條規定之決議人數而流會，該次決議內容亦屬無效，因此被告於八十六年七月 十七日向桃園縣政府申請報備之台北樂高社區管理委員會組織管理章程及管理公 約，與八十七年三月二十二日區分所有權人會議決議通過修訂之台北樂高社區住 戶管理公約均屬無效，原告依民事訴訟法第二百四十七條規定提起本件確認之訴 ，並無民法第五十六條規定之類推適用云云，則為被告所否認，並以前開抗辯： 系爭八十六年七月十三日之區分所有權人會議之召集及決議方法均符合公寓大廈 管理條例之規定，原告亦曾於八十六年十月份至八十七年四月份繳交管理費，原 告之訴並無理由等語。經查：
一、按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次 。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要， 經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分 所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。區分 所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任 。公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權 人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。又公寓大廈成立管理委員會者，應由 管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組 織及選任應於規約中定之。本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除 規約另有規定外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。 台北樂高社區於八十六年七月十三日召開會議當時有效之修正前公寓大廈管理條 例第二十五條第一項、第二項、第三項、第二十六條第一項及第二十七條第二項 ，同條例施行細則第八條第一項分別定有明文。可知修正前公寓大廈管理條例第
二十五條及其施行細則第八條第一項之區分所有權人會議之召集程序乃針對第一 次以外之區分所有權人會議所為之規定，至於公寓大廈建造完成並辦妥三分之二 以上之建物所有權第一次保存登記後之第一次區分所有權人會議，則應依同條例 第二十六條第一項規定，由起造人即建商於六個月內依法召集及決議通過規約， 並於規約中定明管理委員會之組織及其管理委員之選任方式。二、經查台北樂高社區於八十六年七月十三日召開之會議，其會場布條上記載之會議 名稱為「台北樂高社區住戶大會」乙節，固有被告提出之照片七張在卷可稽，且 為被告所不爭執，惟該次會議乃台北樂高社區之起造人即建商昊群公司為向桃園 縣政府報備所召集而指定戊○○擔任該次會議主席，並通知台北樂高社區全體區 分所有權人參加，除其中區分所有權人陳琬卿、許美文、謝少絲均由他人代簽到 ，卻均未出具委託書，不應視為出席應予剔除外，台北樂高社區區分所有權人共 有一百七十三戶出席該次會議之情，業據被告陳述甚明，並有桃園縣政府檢送之 台北樂高社區作為該次開會簽到之連署人員名冊及其委託書等資料在卷可稽，原 告亦自承系爭八十六年七月十三日之會議乃昊群公司決定召集等語，足見該次會 議目的乃昊群公司為通過台北樂高社區規約及其管理委員會之組織及產生方式， 以便向桃園縣政府報備所召集之台北樂高社區第一次區分所有權人會議，並非單 純之住戶大會甚明，則昊群公司召集該次區分所有權人會議，已符合公寓大廈管 理條例第二十六條第一項之規定，為有召集權人，原告僅以該次會議現場布條記 載「住戶大會」即謂該次會議並非屬於公寓大廈管理條例所規定之區分所有權人 會議，而應屬住戶會議，並主張該次區分所有權人會議乃由無召集權之昊群公司 所決定，違反公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款及其施行細則第八條規 定云云，顯有誤解，自不可採。
三、原告雖主張系爭連署人員名冊不得視為簽到簿，且其中打字之姓名與出席者簽名 不符者應有五十六人，訴外人周泰良、周孟良、徐耀森、許仁宏、周明麗、周登 堯、周玉玲、陳華安、周正村、簡永正、徐欣瑜、李敏雲等人代理昊群公司簽名 於系爭連署人員名冊，卻均未提出委託書，甚至有以蓋昊群公司之大印代替簽名 者，顯不符合公寓大廈管理條例第二十九條第四項委託出席之規定云云。惟查原 告主張不應視為出席之區分所有權人「侯科賢」、「林進旺」已出具委託書，分 別委託「謝秀芳」、「李振芳」出席於八十六年七月十三日舉行之系爭區分所有 權人會議，並簽署於系爭連署人員名冊，又區分所有權人吳麗珠由徐瑛霞代理簽 名後，已另自行簽名於系爭連署人員名冊，有系爭委託書及連署人員名冊在卷可 稽，則原告主張應予剔除侯科賢、林進旺及吳麗珠三戶出席之區分所有權人云云 ，自無足取。又查系爭委託書及其他四位區分所有權人范姜朝正、汪有志、范吳 英娥及賴志全出具之委託書，均記載：「致台北樂高社區大廈區分所有權人會議 有關本大廈預定八十六年七月十三日時舉行之區分所有權人會議，本人謹委託□ □□先生（女士）出席區分所有權人會議，並於區分所有權人會議中行使各項本 人應有之權利。」等語，嗣亦由各該受委託出席之人簽署於系爭連署人員名冊， 亦有系爭委託書六件及連署人員名冊在卷足憑，且為原告所不爭執，足證系爭連 署人員名冊確實係台北樂高社區於八十六年七月十三日召開之區分所有權人會議 之簽到名冊無疑，自不因其記載為「連署人員名冊」而影響其作為台北樂高社區
區分所有權人簽到出席人數之認定，原告主張系爭連署人員名冊不得取代出席簽 到名冊云云，顯然過於拘泥文義，亦不可採。再查訴外人周泰良、周孟良、徐耀 森、許仁宏、周明麗、周登堯、周玉玲、陳華安、周正村、簡永正、徐欣瑜、李 敏雲等人代理昊群公司簽名於系爭連署人員名冊，卻均未提出委託書，且有以蓋 昊群公司大印於系爭連署人員名冊乙節，固有系爭連署人員名冊可按，惟昊群公 司於八十六年七月十三日已推派代表人即該公司董事長周泰良出席系爭區分所有 權人會議，業經本院依職權勘驗被告提出由李銘勳私下偷錄之該次會議內容錄音 帶無誤，昊群公司周董事長周泰良並於該次會議中表示這是第一次召開住戶大會 成立管理委員會，以便向縣政府報備，有本院九十二年十二月十九日言詞辯論筆 錄在卷可按，且經證人即台北樂高社區區分所有權人許卜洲、陳素娥到庭結證稱 ：系爭錄音帶內容是台北樂高社區第一次住戶大會會議沒錯等語（見本院九十三 年三月十五日言詞辯論筆錄），此外並有桃園縣政府檢送之該次區分所有權人第 一次住戶大會會議紀錄在卷足憑，足見昊群公司於八十六年七月十三日已由其代 表人周泰良親自出席參與系爭區分所有權人會議，則系爭連署人員名冊雖或由前 開周泰良等人簽名及蓋用昊群公司大印表示出席，亦不影響昊群公司已由其代表 人周泰良到場出席系爭區分所有權人會議並參與決議之效力。四、雖原告主張系爭錄音帶內容與系爭區分所有權人會議紀錄及被告提出之錄音帶譯 文不同，系爭錄音帶不得作為證據，且證人許卜洲、陳素娥證稱：「八十六年七 月十三日區分所有權人住戶大會出席人數很多，有討論組織管理章程與住戶管理 公約，也有摸彩活動，有電視機、茶具：：」等語，惟被告向桃園縣政府申請報 備之八十六年七月十三日區分所有權人住戶大會會議紀錄並無記載渠等證述前開 內容，渠等之證言顯為不實云云。然證人許卜洲、陳素娥乃證稱：系爭八十六年 七月十三日區分所有權人會議時，到場之各區分所有權人都有收到台北樂高社區 交付的管理委員會組織章程及規約，會中決議追認選舉各棟的管理委員，當天決 議的事情很多，也有關於社區舉辦活動遊藝等，昊群公司並提供紀念品予出席之 區分所有權人等語，並未證稱該次區分所有權人會議有舉辦摸彩活動，其所證有 舉辦摸彩活動者乃係於八十七年三月二十二日所召開之區分所有權人會議，有本 院九十三年二月十六日之言詞辯論筆錄在卷可查，原告主張證人許卜洲、陳素娥 證稱八十六年七月十三日之區分所有權人會議有摸彩活動云云，顯然無稽。參以 本院勘驗系爭錄音帶結果，亦顯示：「一、與被告在九十二年四月十六日所提之 證二錄音帶譯文大致均相符，其中有兩段記載鼓掌通過的部分亦有鼓掌聲，從這 部分的譯文可以看出開會當場有選出主委、副主委、其他委員成立住戶大會（應 係管理委員會之誤）。二、接下來請列席建商周董事長致詞，列席建商表示這是 第一次召開住戶大會成立管委會，以便向縣政府報備，非常感謝大家熱心幫忙。 三、接下來提案討論，主席宣布組織章程請大家看一下，有住戶表示現在討論的 組織章程第五條第三款第二小項有關地下停車場的部分，不是很清楚，且今天開 會目的是為了要報備縣政府，主席應該說明應到幾戶實到幾戶，有這個小瑕疵， 請注意一下。主席宣布總戶數二五八戶，實到一七二戶，又宣布簽到一一六戶， 包括建設公司沒有賣出的六十八戶，後來遇到下雨將開會地點移到中庭的涼亭， 最後主席再宣布經確認結果該社區總戶數二五八戶，銷售戶數二○六戶，另外包
括建設公司沒有銷售的五十二戶，今天簽到的戶數一一六戶，包括建商的五十二 戶，實到戶數一六八戶，已經確定超過可以報備縣政府的戶數。四、主席再宣布 大家有什麼意見可以提出來，交總幹事來處理，另外，預留二十分鐘臨時動議的 時間，大家先提出問題，讓管委會處理。後有幾位住戶反應意見，請求處理。最 後主席再宣布如果沒有問題，各棟委員到前面來開會討論問題，如果住戶願意留 下來可以一起討論，另外建設公司有準備一些點心午餐給大家使用，如果大家沒 有問題可以去享用。」、本院再次勘驗結果：「被告提出的譯文第一頁主席稱今 天開會人數超過一百六十幾戶，已達二分之一以上，已達合法性。司儀接著宣布 主席報告今天簽到人數已達住戶的一半三分之二以上，正式通過我們正式的出席 人數，由我們總幹事通報桃園鄉公所、桃園縣政府等。」等語，有本院九十二年 十二月十九日言詞辯論筆錄存卷可參，足見出席該次會議之各區分所有權人之意 思，顯因對於會中發放之台北樂高社區管理委員會組織管理章程及台北樂高管理 公約均無反對意見，而無異議通過系爭管理委員會組織管理章程及管理公約，並 以鼓掌方式依系爭管理委員會組織管理章程選出台北樂高社區之管理委員以組成 管理委員會甚明，此核與證人許卜洲、陳素娥前開證詞、系爭錄音帶譯文及系爭 會議紀錄內容大致相符，亦有系爭區分所有權人第一次住戶大會會議紀錄、系爭 錄音帶譯文及前開言詞辯論筆錄在卷足稽，自不因系爭錄音帶譯文較為簡略及其 內容與系爭會議紀錄有些微不同，即否認系爭錄音帶內容之效力。況證人許卜洲 、陳素娥僅為台北樂高社區之區分所有權人，對於本件訴訟並無任何利害關係， 並已具結擔保其證言之可靠性，自無甘冒偽證風險作出有利於被告之虛偽證詞之 必要，堪信證人許卜洲、陳素娥前開證詞應屬可採，是原告主張系爭錄音帶及證 人許卜洲、陳素娥之證詞均不具證據能力及證明力，故應剔除昊群公司所有之五 十二戶區分所有權人之出席數，並應以系爭區分所有權人第一次住戶大會會議紀 錄為該次會議唯一準據云云，均不可採。至原告雖請求鑑定系爭錄音帶之真偽， 並請求命被告提出其自行錄製之該次會議錄音帶云云，惟系爭錄音帶確實為系爭 八十六年七月十三日之區分所有權人會議內容，既經證人許卜洲、陳素娥結證屬 實，則系爭錄音帶雖係訴外人李銘勳偷錄，亦不影響其作為民事訴訟證據之能力 ，且經本院當庭勘驗結果該錄音帶內容之背景確係前後連貫，而錄音帶送請法務 部調查局鑑定亦僅能鑑定其內容之聲紋是否與發聲之人相同，及該錄音帶錄音背 景前後是否相同或係背景不同屬剪接合成，此外並無法判斷錄音帶作成之時間或 其是否屬於偽造，亦為本院職權上所已知，則縱將系爭錄音帶送請法務部調查局 鑑定亦無法判斷其真偽，是原告此部分調查證據之聲請自無必要。五、復查系爭八十六年七月十三日之區分所有權人會出席人數一百七十六戶僅應扣除 未出具委託書之三戶，而有一百七十三戶出席，會中並因出席之區分所有權人全 部未表示異議而通過系爭台北樂高社區管理委員會組織管理章程及管理公約，台 北樂高社區之全部區分所有權人共二百五十八戶，已如前述，又被告提出之系爭 會議照片雖無法看出有一百人以上出席，惟當天開會的人很多，因照相角度的問 題，系爭會議照片並沒有照到全部開會的人數乙節，亦據證人許卜洲、陳素娥陳 證明確，而照片因拍攝角度及鏡頭本身之限制，確實有無法拍出全部景觀之可能 ，則原告僅以系爭照片無法看出有一百人以上出席為由，主張該次區分所有權人
會議不足一百七十三戶出席云云，亦無可取，足見被告於八十六年七月十三日已 以全體區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席， 並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三 以上之同意，通過同屬於台北樂高社區規約之系爭管理委員會組織管理章程及管 理公約，則系爭管理委員會組織管理章程及管理公約，自無違反公寓大廈管理條 例第三十一條規定之問題，應屬合法有效，況台北樂高社區之各區分所有權人於 開會時早已知悉系爭管理委員會組織管理章程及管理公約內容，自不因嗣後被告 是否予以公告或送達予各區分所有權人而影響其效力，是原告主張該次會議無討 論、決議系爭管理委員會組織章程及管理公約，更無法修訂系爭組織章程，且該 次會議主席並未依公寓大廈管理條例第三十一條規定於開會前查明出席人數即宣 告開會，並向桃園縣政府虛偽報備其開會人數為一百八十戶，其決議違反前條及 第三十二條規定，且未送達予各區分所有權人及依法公告，亦違反同條例施行細 則第二條第二款規定，應為無效云云，亦均無可採。原告雖再主張系爭管理公約 明示為「ＳＡＭＰＬＥ」，其內容更與被告所謂之台北樂高社區住戶管理公約草 案及台北樂高社區住戶管理公約不同云云，惟被告向桃園縣政府報備之系爭管理 公約上雖有「ＳＡＭＰＬＥ」之記載，應係被告表示台北樂高社區所通過之規約 內容樣本據以向桃園縣政府申請報備之意，而桃園縣縣政府予以備查之性質，僅 係行政上之事實行為，屬於一種觀念通知，尚不因系爭管理公約上有「ＳＡＭＰ ＬＥ」之記載，即得否認系爭管理公約業經台北樂高社區區分所有權人會議決議 通過之效力。至原告提出之台北樂高社區住戶管理公約草案及台北樂高社區住戶 管理公約乃被告於八十七年三月二十二日召開之區分所有權人會議所通過者，亦 有系爭台北樂高社區住戶管理公約草案及台北樂高社區住戶管理公約各一件在卷 可按，自不得以嗣後通過之該二份規約即謂八十六年七月十三日通過之系爭管理 公約乃屬不實，是原告此部分之主張同難為有利於原告之認定。則原告主張系爭 八十六年七月十三日區分所有權人會議決議通過之系爭台北樂高社區管理委員會 組織章程及管理公約，因其決議方法違反公寓大廈管理條例第三十一條規定，應 屬無效云云，自屬無據。
六、再按公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令 或章程之決議效力如何，並未規定，惟公寓大廈區分所有權人會議主要係為各區 分所有權人之利害事項而召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示 趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員 相互權利義務關係而召開之總會決議，在性質上、利益上之狀態相類似，且參諸 召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對於召集程序或決議方法 是否合於法令或章程未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之 情事，即一概認為無效，徒增糾紛，對於公寓大廈之區分所有權人未必有利，當 非該條例立法本意，故公寓大廈管條例就違反該條例第三十一條規定之法律效果 既未加以規定，應屬法律漏洞，依該條例第一條第二項：本條例未規定者，適用 其他法令規定之意旨，自應類推適用民法第五十六條第一項關於社團總會之召集 程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決 議之規定，且類推適用民法第五十六條第一項規定既賦予當場表示異議之區分所
有權人向法院提起撤銷訴訟之訴權，已充分平衡決議之安定性與區分所有權人異 議之權利，是區分所有權人主張區分所有權人會議之決議方法違反公寓大廈管理 條例第三十一條規定時，自應於區分所有權人會議決議後三個月內訴請法院撤銷 之，惟在該區分所有權人會議決議未經撤銷前，該次決議內容仍屬有效，有異議 之區分所有權人自不得於超過決議三個月後，再行提起確認該區分所有權人會議 之決議及其內容無效之訴訟，以免影響社區運作之安定性，並損及全體多數區分 所有權人之權益。
七、經查被告於八十七年三月二十二日所召開之第一屆第一次臨時區分所有權人會議 ，其中出席簽到者與簽到名冊相符之區分所有權人僅四十八戶，該次會議僅九十 餘戶區分所有權人出席，即通過修訂台北樂高社區住戶管理公約之情，固有原告 提出之台北樂高社區第一屆第一次臨時區分所有權人會議簽到名冊、台北樂高社 區住戶管理公約草案、台北樂高社區住戶管理公約各一件在卷可稽，復經證人許 卜洲、陳素娥證稱：其二人印象中有開那次會議，會議內也有討論修正組織章程 及住戶公約乙節相符，並均為被告所不爭執，原告雖主張系爭八十七年三月二十 二日之區分所有權人會議因未達法定人數而流會云云，既與前開證人許卜洲、陳 素娥之證詞不符，自不可採，固可信原告主張系爭八十七年三月二十二日之區分 所有權人會議之決議人數未達公寓大廈管理條例第三十一條規定之比例為真實。 惟原告提出之前開台北樂高社區第一屆第一次臨時區分所有權人會議簽到名冊上 有原告「丙○○」之簽名，原告並自承其在八十七年三月二十二日區分所有權人 會議有簽名，之後大部分的會議都有去，但是沒有簽名，沒有簽名之原因是因為 人數不足等語（見本院卷附九十一年度桃小調字第三九五號之九十一年五月二十 一日調解程序筆錄），足見原告亦簽到參加八十七年三月二十二日召開之系爭區 分所有權人會議，而系爭簽到名冊既屬台北樂高社區為舉行該社區區分所有權人 會議所設置，本諸公寓大廈及私法自治原則，自不拘束其簽到名冊之形式或名稱 ，縱為活頁且未蓋用騎縫章，亦無違法之處，則原告主張其僅曾於八十九年七月 二日之台北樂高社區第四屆第一次區分所有權人簽到名冊簽名，及該次簽到名冊 違反公文程式條例第十一條規定云云，自均不可採，堪認原告於當日應已知悉該 次會議通過修訂系爭台北樂高社區住戶管理公約之決議違反公寓大廈管理條例第 三十一條規定，參照前段說明，原告若主張該次決議或其內容無效，自應於三個 月內即同年六月二十二日前向法院提起撤銷該次區分所有權人會議決議無效之訴 ，惟原告或其他台北樂高社區之區分所有權人並未向法院提起撤銷系爭八十七年 三月二十二日之區分所有權人會議決議之訴，既為原告所不爭執，則該次區分所 有權人會議之決議方法雖有上述違法瑕疵，亦因已逾法定期間未經其他會員提起 撤銷決議之訴而仍合法有效，原告自不得再行提起本件訴訟確認系爭區分所有權 人會議決議之內容即系爭台北樂高社區住戶管理公約無效。原告主張其係依民事 訴訟法第二百四十七條規定提起本件確認之訴，不得類推適用民法第五十六條第 一項之規定云云，要無可採，自堪認系爭台北樂高社區住戶管理公約仍屬有效規 約。
八、綜上所述，系爭八十六年七月十三日之區分所有權人會議之決議方法並無違反公 寓大廈管理條例相關規定之情形，且系爭八十七年三月二十二日之區分所有權人
會議之決議雖違反同條例第三十一條之規定，亦因該次決議未經有異議之區分所 有權人於會議後三個月內訴請法院撤銷而仍有效力，則原告主張系爭二次區分所 有權人會議因其決議方法違反公寓大廈管理條例第三十一條規定，故各該會議所 決議通過之系爭台北樂高社區管理委員會組織管理章程、管理公約、台北樂高社 區住戶管理公約均同屬無效云云，均屬無據，堪信被告抗辯台北樂高社區管理委 員會及所通過之管理公約均屬有效成立等情為可採。從而原告依民事訴訟法第二 百四十七條規定，請求確認被告於八十六年七月十七日以八六樂高字第○○○六 號函向桃園縣政府申請報備之台北樂高社區管理委員會組織管理章程及台北樂高 管理公約；與被告於八十七年三月二十二日區分所有權人會議通過修訂之台北樂 高社區住戶管理公約，均屬無效，自無理由，不應准許。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決無影響，爰不一一 論述。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十七 日 臺灣桃園地方法院民事第三庭
法 官 林雯娟
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 法院書記官 簡維萍
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十七 日