臺灣基隆地方法院民事判決 九十三年度基簡字第一六五號
原 告 戊○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
兼訴訟代理人 丁○○
當事人間請求返還停車位事件，本院於九十三年十月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國九十二年十二月八日購買中華商業銀行股份有限公司（以下稱中華商 業銀行）依本院九十年度執慎字第一七七０號強制執行事件承買基隆市○○區○ ○段九十六及九十九地號及其上建號三二四九及四四０七建物（以下稱系爭不動 產），惟該社區相類不動產之門牌號碼並無一樓之建物，一樓之所有權均登記於 共同使用部分之三二八五建號中。該社區之三二八五號建物為地面一層及地下室 一層，登記為法定停車位，並無獨立之所有權狀，依據內政部八十年九月十八日 台八０內營字第八０七一三三七號意旨，取得建築執照之法定停車空間不得與主 建築分離，即法定停車位必須隨同主建築物始得辦理產權移轉，是以，原告已取 得前述土地、建物及建物共同使用部分之所有權。詎料系爭停車位Ａ８、Ａ９遭 被告丁○○、乙○○無權占有中，經該銀行向其交涉取回停車位之使用權時，被 告竟以九康公司所簽立之停車位使用證書聲稱取得地下室Ａ８、Ａ９二停車位之 權利。依民法第六十八條及公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，地下室停車 場既為共同使用部分，而與建物專有部分具有密不可分之關係，不得單獨以共同 使用部分在單獨出售予他人。而被告與訴外人九康公司間成立之車位買賣契約書 ，自屬違背法令而屬無效。被告等為無權占有系爭停車位，爰依民法第八二一條 及民法第七六七條之規定，請求被告等返還系爭停車位予社區全體住戶。(二)又被告等既無法律上之原因，而無權占有原告之停車位並獲得相當於租金之利益 ，而致原告無法對停車位為使用收益而受有損害，按安樂區○○地段停車位出租 市價約為每月新臺幣二千元，爰依民法第一七九條之規定，請求被告等返還相當 於每月二千元租金之利益與原告。
二、被告二人辯稱：
(一)被告與訴外人九康建設股份有限公司 (以下稱九康公司成立買賣車位契約，購置 Ａ８、Ａ９二停車位，並有契約書及九康公司所簽發之車位使用證明。嗣後被告 等將車位信託登記於訴外人丙○○購買系爭不動產之共同使用部分，嗣被告丁○ ○
美富購買該社區 (萊茵大地)房屋共二戶，分別登記丁○○及其配偶即被告乙○ ○為所有權人，自被告等取得區分所有人之地位後，丁○○及丙○○之信託關係 即為終止，且被告等亦請求九康公司於所簽發之車位使用證明書中補登記其依購 買房地建號及門牌號碼。是以，被告等係系爭停車位之所有權人，無庸置疑。
(二)依前開之信託關係，丙○○自始即未取得系爭車位之所有權及使用權，職此之故 ，丙○○將系爭不動產以買賣為由，移轉所有權予其夫婿龐立德，嗣龐立德再與 訴外人李憲清成立買賣契約並移轉登記之。李憲清之房地為中華商業銀行聲請強 制執行，由中華商業銀行拍定後，於九十一年七月十九日登記為中華商業銀行所 有，嗣再由中華商業銀行與原告成立買賣契約並移轉登記。依前開被告丁○○與 丙○○成立之信託關係可知，丙○○自始即未取得系爭停車位之所有權及使用權 ，是以，原告既繼受前手之權利時，自當無取得該停車位之所有權及使用權之可 能。綜上所陳，被告等就系爭停車位既為所有權人，自無原告所訴之無權占有或 為無法律上原因占有之不當得利之情形等語，資為抗辯。三、理由要領：
(一)按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之 應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。 另區分所有建築物之地下層依法應附建之防空避難設備或停車空間者，為建築物 之必要設施，不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體區分所有人所共 有或合意由該區分所有權所共有。法定防空避難室與法定停車位空間，係屬大樓 附屬建物，不能以非屬共同使用性質為由，再將法定停車空間規劃為建物區分所 有標的，而專有部分之客體，只能為區分所有建物之共用部分，而為全體（俗稱 大公）或部分（俗稱小公）建物區分所有權人所有，已不能單獨為所有權之標的 （參閱八十一年度營署建字第六六一九號函、八十年度台內字營字第八○七一三 三七號函），此即區分所有之「共同使用部分不外賣原則」。但在同一區分所有 建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例所 為之調整，則非法所不許。亦即法定停車位非不得與其主建物分離而移轉予同棟 建物之其他區分所有權人，區分所有權人將分管停車位相對應之共用部分之應有 部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在 (最高法院 九十一年度台上字第二四二號判決意旨參照)。又依司法院大法官釋字第三四九 號解釋之意旨，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應 有部分讓與第三人，其分割或分管契約，於受讓人知悉時，對受讓人仍繼續存在 。本件兩造之爭點厥在被告取得系爭兩個停車位之使用權是否有效，若其取得系 爭二停車位之使用權有效，則是否得以對抗原告。(二)經查：
（１）本件被告為萊茵大地社區中門牌號碼基隆市○○○路一二九巷二之七號二樓及 同巷二之八號二樓之房屋之所有權人，並使用該社區編號Ａ8、Ａ9兩個分管停 車位。而該車位係由被告丁○○於其購買該社區房屋前所購買，先登記在訴外 人丙○○所有之系爭外動產之共同使用部分中，並由丙○○簽訂切結書陳明其 無該二停車位之使用權，嗣後被告丁○○購買該社區之前述二戶房屋時，再由 建商九康公司發給車位所有權證明書等情，有被告提出車位買賣契約書影本、 停車位附圖影本、玉山商業銀行支票影本、不動產契約書影本、丙○○之切結 書影本、公證書影本、車位所有權證明書影本、車位所有權證明書影本等在卷 可證。前述交易之過程，係屬建商與房屋購買人間就社區停車位，以另行加價 之方式，使區分所有人有使用停車位者，以較高之代價，取得共同使用部分之
使用權（約定專有部分），此在各區分所有人間為分管契約之之性質。而被告 與丙○○間就停車位使用之移轉，依前揭說明，係屬同一區分所有建物中區分 所有人間之移轉約定，係屬共有人間就分管契約權利之讓與，並不違反前述規 定。然因其二人未為共有部分之應有部分之移轉登記，故其約定雖然有效，但 僅具有債權契約之效力，本質上仍屬分管契約之性質。（２）本件原告係買受中華商業銀行向本院所承受之系爭不動產，而系爭不動產係丙 ○○購買後，移轉登記於其夫龐立德之名下，並於設定抵押權於中華商業銀行 後，再由龐立德出賣予李憲清，嗣由中華商業銀行聲請拍賣扣押物，經中華商 業銀行於強制執行程序中承受後，再由原告自中華商業銀行購得，原告因此取 得系爭不動產之所有權（含共同使用部分之應有部分），前述交易流程為兩造 所不爭執，並有該不動產之登記簿謄本可稽。
（３）本件被告二人取得前述二停車位之使用權，係基於分管契約而來，已如前述， 基於此分管契約之約定，因此系爭不動產於龐立德出賣予李憲清時，其買賣契 約即約定：本件買賣車位貳個不包括在內，買賣移轉登記完竣，繳清貸款後甲 方（李憲清）須分割另行登記予丙○○．．．．（本院卷157頁）；而中華商 業銀行於本院對系爭不動產強制執行時，在查封及執行過程中，亦未陳報系爭 不動產包含兩個停車位之分管使用權，故以無分管停車位之狀況定拍賣之條件 ，由中華商業銀行以無分管停車位之狀況承受。此有本院九十年度執字第一七 七０號強制執行卷可稽。另中華商業銀行於出賣系爭不動產予原告時，亦於契 約書中陳明：本約買賣標的物之二個法定停車位不予點交，並由原告在該條款 下簽名。此有中華商業銀行與原告之買賣契約書在卷可證 (本院卷159頁)。（４）本件系爭之兩個停車位，係由被告丁○○所購買，先借用其妹丙○○之名義以 為登記，嗣後丁○○夫妻亦購買萊茵社區之房屋後，被告與丙○○即依約定而 交由被告使用該二停車位，只是未進一步為共同使用部分之應有部分之移轉手 續，惟此項約定，亦為嗣後取得系爭不動產所有權之龐立德、李憲清所承認， 並於買賣契約中註明，而中華商業銀行於承受該不動產時，亦以無分管停車位 使用權之狀況承受，並於出賣於原告時在買賣契約中訂明不點效。依此認定之 事實程，系爭兩個停車位之分管契約，為自丙○○以下之各房屋買受人（包含 原告）所明知，依前述大法官法議解釋之意旨，應對受讓人有拘束力，從而， 被告使用系爭兩個停車位，雖僅係基於債權契約效力之分管契約而來，亦得對 抗原告。
四、綜上所述，本件被告依分管契約而有權使用前述二個停車位，原告以共有人地位 ，請求被告返還停車位及使用停車位之不當得利，為無理由，應予駁回。查本件 訴訟標的價額為五十萬元以下之簡易訴訟程序（原告追加不當得利請求部分依據 民事訴訟法第七十七條之二第二項規定不予併計），因此如為原告勝訴判決，即 應職權宣告假執行，因此原告聲明假執行之宣告僅為促請本院發動職權之用非屬 聲請，因此本院為原告不利益之判決，無庸另為駁回假執行聲請之諭知，附此敘 明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十 日
臺灣基隆地方法院民事庭
法 官 蔡聰明
右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十 日 法院書記官 王佩珠
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