臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第735號
原 告 鄭書湘
訴訟代理人 廖湖中律師
被 告 陳美珠
訴訟代理人 范家綺律師
複代理人 余政勳律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，於民國106年9月8日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求：被告應 將坐落新北市○○區○○○路00巷0號鐵屋返還原告，及自 民國104年10月23日起至交還鐵屋日止，按月給付原告新臺 幣（下同）28,000元。嗣原告於106年7月26日提出民事準備 （一）暨縮減聲明狀變更聲明為：被告應將坐落新北市○○ 區○○○路00巷0號鐵屋返還原告，及自104年10月23日起至 交還鐵屋日止，按月給付原告14,000元，核屬減縮應受判決 事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣位於新北市○○區○○○路00巷0號鐵屋係原告所有， 原告長期出租給被告，租賃契約每年1簽，租賃期限每次1 年，最近兩次之租賃契約分別為民國103年9月15日簽訂租 賃契約，期間自103年9月15日至104年9月14日，租金每月 新臺幣（下同）14,000元，104年9月14日期滿後，又於10 4年9月15日續簽租賃契約，期間自104年9月15日至105年9 月14日，租金每月14,000元，於104年9月15日新續簽一年 之租賃契約後不到40天，被告即於104年10月22日退租， 惟租賃契約終止後，被告並未將系爭鐵屋返還原告，原告 自得依民法第455條規定及租賃契第8條約定，請求被告返 還系爭鐵屋。
（二）又按租賃契約第8條約定乙方（指被告）於租期屆滿時， 除經甲方（指原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主 張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙 方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕 無異議。依租賃契約第8條約定，自104年10月23日糸爭租
賃契約終止翌日起，至交還鐵屋日止，原告自得請求被告 按月給付原告28,000元違約金（每月租金14,000元x2＝28 ,000元）。為此，爰依兩造間租賃契約之法律關係，提起 本訴，求為判決：被告應將坐落新北市○○區○○○路00 巷0號鐵屋返還原告，及自104年10月23日起至交還鐵屋日 止，按月給付原告14,000元。
（三）對於被告抗辯之陳述：
⑴被告並無返還系爭房屋。
⑵系爭押租金原告已經返還被告，被告有將系爭承租物鑰匙 轉交給鄰居交付給原告，但鑰匙無法開啟。
⑶被告於台灣新北地方法院檢察署105年度偵字第13168號妨 害自由案中自認「…伊自行將該鐵皮屋分租給他人使用… 當初辦理退租時，是告訴人鄭書湘兒子鄭香銘及其媳、婦 陳美雪到新北市○○區○○○路00號來找伊辦理，伊當時 只有交付租約給陳美雪，…」、證人鄭香銘證稱：「被告 是於104年12月間辦理退租，因鐵皮屋裡尚有被告的物品 ，被告說要等鐵皮屋清空後再將鑰匙歸還，後來是隔壁鄰 居張瑞明代為將鑰匙歸還，張瑞明表示是一名柯姓男子交 付，伊持鑰匙去開鐵皮屋卻無法開啟，被告搬離上址鐵皮 屋時，伊沒有在場，伊是去被告新店面找被告辦理退租等 語」、證人黃秀珍證稱：「伊大姑原本要承租被告退租後 之鐵皮屋，但因被告遲遲未交付鑰匙，所以伊大姑一直無 法使用，聽證人鄭香銘鐵皮屋鑰匙後來是由被告交給張瑞 明，再由張瑞明交給證人鄭香銘，但該把鑰匙無法開啟鐵 皮屋…」。依據台灣新北地方法院檢察署105年度偵字第 00000號妨害自由案中，被告自認、及證人鄭香銘、證人 黃秀珍證詞，證明被告是於104年12月間辦理退租，因鐵 皮屋裡尚有被告的物品，被告說要等鐵皮屋清空後再將鑰 匙歸還，當初辦理退租時，是原告兒子鄭香銘及其媳婦陳 美雪到被告新店面即新北市○○區○○○路00號來找被告 辦理，並非在系爭租賃標的物所在之新北市○○區○○○ 路00巷0號辦理退租，被告當時只有交付租約給陳美雪， 未將鑰匙歸還，並未點交系爭租賃標的物，被告搬離上址 鐵皮屋時，原告兒子鄭香銘及其媳婦陳美雪沒有在場，後 來張瑞明交給鄭香銘之鑰匙無法開啟鐵皮屋，事實上被告 確實未 將系爭鐵屋返還原告。
⑷否認被告答辯二狀所述4為事實，都是被告單方面推斷。三、被告則以：
（一）兩造於104年10月22日合意終止系爭租約後，被告即將坐 落新北市○○區○○○路00巷0號之鐵屋返還予原告，且
原告亦於104年11月6日確認後，方依租賃契約約定退還被 告全部押金，故兩造因租賃契約終止所生之義務，依據系 爭契約所載顯已互相履行完畢。原告片面主張被告未返還 系爭房屋，逕稱欲依民法第455條返還租賃物及依兩造租 賃契約第8條給付違約金云云，顯均與事實及系爭租賃契 約約定不符，其訴應無理由。說明如下：
⑴被告前向原告承租坐落新北市○○區○○○路00巷0號之 鐵屋(下稱系爭房屋），租賃契約每年一簽、租賃期限每 次1年。104年9月14日前一租約到期後，雙方在104年9月 15日續簽租賃期間為104年9月15日至105年9月14日、每月 租金14,000元、押金11,000元之租賃契約（下稱系爭租約 ），此有房屋租賃契約書影本為證，合先敘明。 ⑵經查，被告與原告雙方早於104年10月22日合意終止系爭 租約，當時被告並即返還系爭房屋予原告，並經原告確認 無誤，故原告方於104年11月6日委由原告之媳婦即訴外人 陳美雪代將押金全額退還被告，陳美雪並同時以line通訊 軟體告知被告退還押金訊息，足見雙方當時就系爭租約權 義兩清，並無爭議。此有被告台新國際商業銀行綜合活期 儲蓄存款帳簿明細影本1份、被告與訴外人陳美雪line通 訊軟體對話之手機螢幕截圖影本1張可資證明。是租賃契 約終止後雙方之義務已互相履行完畢。
⑶且按，兩造於系爭租約第六條明確約定，「乙方（即被告 ）若不能續約承租時，甲方（即原告）應於乙方交還房屋 後無息退還押租保證金」，兩造間之權利義務自應以此為 據。又參臺灣高等法院103年度重上字第525號判決，「… 『承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履 行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以 及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關 係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返 還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租 金之返還同時履行』（最高法院83年台上字第2108號判例 要旨、69年度台上字第3985號判決要旨參照）。是一般出 租人於租賃關係終止或消滅後，始會就押租金與承租人有 所結算。…」由此反面可推知證明，承租人之租賃物返還 義務必先於出租人押租金返還義務履行，且依一般房屋租 賃交易經驗常情，於租賃關係終止或消滅後，出租人為保 障自己之權益，非確認承租人已經清空、返還房屋，且無 積欠租金或其他損害賠償事由後，不會將押金退還承租人 。本案被告果如原告所言，自系爭契約合意終止後迄未返 還房屋，原告斷無退還被告全部押金之理。由此可證，被
告確已履行返還租賃物義務經原告確認無訊，故原告主張 被告未返還系爭房屋云云，顯不實在。
（二）原告主張依約退還押金後被告仍占有使用系爭租賃房屋此 一變態事實，自應由原告負舉證責任。經查原告提出之原 證3不起訴處分書所引述之證人證述內容，與原告自行提 出之原證2記載自相矛盾，亦與事實常情不符，顯不足證 明被告有繼續占有系爭房屋之事實。且參臺灣新北地方法 院86年度訴字笫665號判決，點交與否僅是判斷返還房屋 之標準之一，仍應以實際上是否占有使用為斷。末查，被 告於民國106年7月27日及8月1日委請友人到系爭房屋現場 查知，系爭房屋已在招租且大門顯可開啟，顯已由原告自 行占有使用中，並拍照存證。
⑴參照86年度台上字第891號判決要旨，「按當事人主張有 利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二 百七十七條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張 常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則 須就其所主張之事實負舉證責任。」衡諸民間交易習慣， 承租人返還租賃房屋後出租人始退還押金為常態，出租人 退還押金後承租人仍占有租賃房屋為變態。誠如被告民事 答辯(一)狀所陳，被告與原告雙方於104年10月22日合意 終止系爭租約後，被告即將新北市○○區○○○路00巷0 號之房屋返還原告，且原告亦於104年11月6日確認後，方 依租賃契約約定退還被告全部押金，故兩造因租賃契約終 止所生之義務，依據系爭契約所載顯已互相履行完畢。今 原告主張被告未返還系爭房屋，自應由原告就退還押金後 被告仍占有系爭房屋之事實負擔舉證責任，合先敘明。 ⑵經查，原告所提出原證3臺灣新北地方法院檢察署檢察官 不起訴處分書中，原告之子鄭香銘於偵查中證稱被告係於 104年12月間辦理退租，顯與原告提出之原證2租賃契約書 封面自行記載「104.10.22退租」並於本案訴之聲明「請 求自104年10月23日起按月給付違約金」自相矛盾；且果 如其所述，原告已請媳婦陳美雪於104年11月6曰代將押金 匯予被告即違背常情，其陳述之基礎顯已不可信。故原證 3顯不足證明被告有於原告退還押金後仍占有系爭房屋之 事實。且參原證3不起訴處分書理由所明載「告訴人無法 提出其他證據或人證，可證被告有更換上開鐵皮屋門鎖之 行為。」，更可確知本件原告根本無法說明雙方既完成辦 理退租返還押租金確認租賃關係消滅，被告究竟另有何實 際占有租賃標的行為？本件原告所陳顯屬無據。 ⑶另參臺灣新北地方法院86年度訴字第665號判決，「原告
主張除被告丁○○曾於八十九年十月一日將鑰匙交還外， 其餘被告均未交還鑰匙，且被告五人均未辦理移交手續， 故其等仍繼續無權占有系爭宿舍中等語。查被告有無辦理 移交手續或交還鑰匙，僅係判斷被告有無居住在系爭宿舍 之標準之一，尚難作為被告有無實際居住系爭宿舍之唯一 判斷依據，蓋倘被告確已搬離宿舍，而放棄住處之占有， 原告當可收回宿舍，或更換錄匙而重新占有，自難僅以被 告未辦理移交手續或交還鑰匙，即認被告有居住之事實， 故被告無權占有之起迄時間，仍應依其有無實際居住之事 實為斷。」經查，104年10月22日雖係原告之兒子及媳婦 至新北市○○區○○○路00號與被告辦理退租事宜，而非 在系爭房屋處點交，然原告亦確認系爭房屋情形後始於10 4年11月6日將押金退還被告，況縱不論原告臨訟今始誆稱 被告尚遺留物品於現場云云虛詞顯不可信，縱設依原告所 述（假設語），然依據系爭契約第20條所載，雙方既確認 退租且原告返還押金予被告受領，縱有遺留物品亦視作廢 物論，任憑出租人原告處置，顯亦毫不影響原告對於房屋 之使用收益，顯更難以此率認被告繼續占有租賃物之意， 故原告臨訟飾詞自嫌無稽。且被告已承租新店面，根本無 繼續使用系爭房屋之必要並確已將個人物品搬離系爭房屋 ，一年多來均未於系爭房屋出入，確無繼續占有系爭房屋 之情。
⑷另查，被告於106年7月27日及同年8月1日委請友人至系爭 房屋查知，系爭房屋已貼上招租之告示，且晚上並有攤販 於系爭房屋前營業，且系爭房屋大門顯可開啟，爰拍照存 證到院供參。此足證原告顯早已得自由使用收益系爭房屋 ，並無遭被告占用之情形，虛詞濫訟，耗費司法資源，誠 不可取。故原告主張被告未返還系爭房屋，請求給付違約 金云云，顯均非事實，要無可採等語置辯，並聲明：原告 之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不 利益判決，願供擔保免為假執行。
四、原告主張租期業經兩造終止被告應返還租賃房屋之事實，固 據提出103年9月15日簽訂租賃契約、104年9月15日簽訂租賃 契約、新北地方法院檢察署檢察官105年度偵字第13168號不 起訴處分書等件為證，惟遭被告否認，並以前詞置辯，並提 出台新國際商業銀行綜合活期儲蓄存款帳簿明細、被告與陳 美雪line通訊軟體對話之手機螢幕截圖1張、106年7月27日 、106年8月1日拍攝之新北市○○區○○○路00巷0號房屋照 片共4張為證，是本件所應審酌者為原告之請求是否有理由 ？經查：
（一）按「乙方（即被告）若不能續約承租時，甲方（即原告） 應於乙方交還房屋後無息退還押租保證金」系爭租約第六 條定有明文。另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃 債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。 本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情 事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。（最 高法院著有83年臺上字第2108號判例可參）。查，原告不 否認系爭押租金已經返還被告，惟主張被告並無返還系爭 房屋云云；惟查依前開契約第六條約定，原告應於被告交 還房屋後無息退還押租保證金，是原告返還押租金之前提 ，乃為被告交還房屋，是原告暨已返還押租金，應認被告 已交還系爭租賃房屋。
（二）另按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又事實有常態與 變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主 張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。（最 高法院86年度台上字第891號裁判要旨參照）。又民間交 易習慣，承租人返還租賃房屋後出租人始退還押金為常態 ，出租人退還押金後承租人仍占有租賃房屋為變態。查， 被告抗辯兩造於104年10月22日合意終止系爭租約後，被 告已將系爭房屋返還原告，而原告亦於104年11月6日確認 後，方依租賃契約約定退還被告全部押金，故兩造因租賃 契約終止所生之義務，已互相履行完畢云云；而原告卻主 張被告未返還系爭房屋，是依前開說明，自應由原告就退 還押金後被告仍占有系爭房屋之變態事實負擔舉證責任， 惟查，原告並未提出任何證據以證明被告仍占有系爭房屋 ，其主張即無足採。
（三）又被告提出106年7月27日、106年8月1日拍攝之系爭房屋 照片共4張為證，而依前開照片所示，系爭房屋已貼上招 租之告示，且晚上並有攤販於系爭房屋前營業，且該屋大 門顯已開啟，足證原告顯早已得自由使用收益系爭房屋， 並無原告所稱系爭房屋遭被告占用之情形，是原告主張被 告未返還系爭房屋，顯非實情。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應將坐落新北 市○○區○○○路00巷0號鐵屋返還原告，及自104年10月23 日起至交還鐵屋日止，按月給付原告14,000元，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 謝淳有