臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第三五四四號
原 告 丙○○
被 告 乙○○
被 告 甲○○○
右 二 人
訴訟代理人 徐文彬 律師
當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十三年十月二十一日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告向被告承租坐落高雄市○○區○○段七六七地號及七六七之 一、七六七之四等三筆相鄰土地，欲在其上興建建物，經營庭園咖啡館，約定租 期自民國（下同）九十一年四月一日起至九十四年七月一日止，押租金新台幣（ 下同）二十三萬元，每月租金十一萬五千元，原告將押租金及第一月租金給付予 被告後，委聘張瑞霖建築師設計圖說，並在前開第七六七之一號土地上聲請建築 執照後，委由奇格營造公司加以施工，詎料於施工過程中，九十一年七月間聲請 人接獲傑鎧實業有限公司（下稱傑鎧公司）代表人何權峰，委託黃如流律師發出 律師函，表示該公司為前述七六七之一號土地之所有人，並未和原告締約或同意 任何人出租土地，原告應立刻停止於上述土地興建建物之行為，是被告提供之租 賃物因有第三人主張權利，致不能為約定之收用收益，原告於向被告為終止租賃 契約之意思表示後，自得依據系爭租賃契約約定及民法不當得利法律關係，於租 賃關係消滅後，請求被告返還所繳納之押租金二十三萬元，另依據民法第二百二 十七條不完全給付法律關係及系爭租賃契約第七條：「租賃物因產權發生糾紛， 概由被告負責解決，倘原告因此受有損害時，被告應賠償」規定，請求被告給付 原告因債務不履行所受之損害即已支付一個月租金十一萬五千元、建築師規劃設 計費二十二萬元、給付營造公司之六十萬元，合計九十三萬五千元，並因此起訴 求為判決：㈠被告應給付原告一百一十六萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告前開出租第七六七及七六七之四號土地，已得吉鵬實業有限公司 總經理何順和同意，另出租前開第七六七之一號土地亦徵得傑鎧公司總經理何昇 諭之同意，故原告之租賃權並無權利瑕疵，至傑鎧公司董事長何權峰雖發函原告 表示反對土地出租，惟何權峰身為傑鎧公司負責人，因長期滯留國外置公司事務 不顧，損及公司利益，被告甲○○○，得其他股東李昇諭、李秀珍之同意，自有 代理公司同意出租土地之權。另民法第四百三十六條所謂承租人因第三人就租賃 物主張權利，致不能為約定之使用收益者，必須有實質上不能使用收益結果始可 ，如僅有將來不能使用收益之虞時，自與該條要件不符。原告雖收到何權峰所發 律師函，但從其收到律師函到九十二年七月二十四日發函被告要求解除租約，土 地仍一直是在原告使用收益之狀態下，也沒有人至現場阻止原告施工或拆除其建
物，可見並無不能使用收益之情，況被告甲○○○後於九十二年八月十四日即由 本院裁定取得臨時管理人資格，產權糾紛也告解決，足見原告並不會因何權峰主 張而受有何損害，故原告將建物拆除之損害應由其自負。本件縱認原告因第三人 就租賃物主張權利，致其因此受有損害，因原告未何法終止租約，被告仍得向其 收取租金，爰以該租金債權與原告所受損害相抵銷等語資為抗辯，並聲明求為判 決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事實部分：㈠原告向被告承租坐落在高雄市○○區○○段七六七地號 及七六七之一、七六七之四等三筆相鄰土地，欲興建地上建物經營庭園咖啡館， 約定押租金二十三萬元，每月租金十一萬五千元，原告將押租金及第一月租金給 付予被告後，委聘張瑞霖建築師設計圖說，並聲請建築執照委由奇格營造公司施 工，詎料於施工過程中，九十一年七月間聲請人接獲傑鎧實業有限公司代表人何 權峰，委託律師發出律師函，表示該公司為前述七六七之一號土地之所有人，並 未和原告締約或同意任何人出租土地，要求原告即刻停工。㈡兩造訂立租賃契約 時，系爭七六七之一號土地屬傑鎧公司所有，而依該時傑鎧公司章程第九條規定 ，該公司置董事一人，推定何權峰為董事，執行業務並代表該公司等情，分據原 告提出租約、建築執照、設計圖說及現場施工照片、何權峰所發律師函等件；被 告提出本院九十一年度司字第六五號聲請選任臨時管理人裁定為證，復為兩造所 互不爭執，則上開部分事實，可堪認為真。至原告主張被告應給付損害賠償金額 ，則為被告所否認，並以前情置辯，故本件爭點即在於：㈠系爭租賃契約是否存 有權利瑕疵之情，原告得否因此向被告請求其所受之損害？㈡系爭租約是否經合 法終止，若未經合法終止，被告得否以原告積欠之租金，抵銷其所受之損失？茲 將本院心證，分述如下：
四、系爭租賃契約是否存有權利瑕疵之情，原告得否因此向被告請求其所受之損害？ ㈠按出租人應以合於所約定使用，收益之租賃物，交付承租人並應於租賃關係存續 中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明，如出 租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有 損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院八十六年台上字 第一六七五號判決參照）。經查：本件原告向被告承租坐落高雄市○○區○○段 七六七地號及七六七之一、七六七之四等三筆土地，其中第七六七之一號土地係 傑鎧公司所有，原告於承租上開土地未久後，即接獲傑鎧公司負責人何權峰委託 律師所發律師函，載明其並未代表傑鎧公司與原告簽訂租賃契約，該原告與被告 另所簽定之租約對傑鎧公司不生效力，並要求原告立即在停止土地上興建建物等 情，已如前述，而原告於接獲律師函後，隨向被告乙○○質問原因為何，被告乙 ○○僅口頭向原告強調其經過傑鎧公司同意出租，惟並未提出任何證據加以佐證 等情，據原告陳述明確，復為被告乙○○到庭所不否認（見本院九十三年七月二 十日準備程序筆錄），此部分事實，自堪為真，則在所有權人已對租賃物主張權 利，承租人卻無法提出其有權出租之證明下，足認定被告未經傑鎧公司同意，即 擅將該公司所有土地加以出租，且為防損害之繼續擴大，原告因此能在該土地上 使用收益之權，當然在傑鎧公司負責人何權峰要求立刻停止興建建物之情形下， 而直接且實際受有影響，尚無須待他人進場阻撓施工或法院為強制執行，始謂已
達不能使用收益承租物之程度，被告辯稱原告僅受何權峰通知，尚非屬不能使用 收益租賃物，難認可採。至被告認其有權出租傑鎧公司之土地，雖另辯以傑鎧公 司負責人何權峰因長期滯留國外置公司事務不顧，被告甲○○○為傑鎧公司之股 東，其經由其他股東同意，自有代理傑鎧公司同意出租土地之權，另被告出租第 七六七一號土地，亦經傑鎧公司總經理李昇諭之同意，故原告之租賃權並無權利 瑕疵云云，惟按有限公司應至少置董事一人執行業務並代表公司，最多置董事三 人，應經三分之二以上股東之同意，就有行為能力之股東中選任之。董事有數人 時，得以章程特定一人為董事長，對外代表公司，公司法第一百零八條第一項定 有明文，查傑鎧公司章程規定由何權峰任董事，執行業務並代表公司等情，已如 前述，故被告欲將傑鎧公司所有土地出租予他人，原則上應經傑鎧公司負責人何 權峰同意始可為之，本件何權峰雖係在加拿大出具授權書，委託律師處理有關傑 鎧公司土地遭人出租一事，有該授權書一紙附卷可參，惟可由何權峰身在國外， 尚可得知傑鎧公司所有土地遭違法出租，並即委託律師加以處理等情以觀，何權 峰對傑鎧公司內部事務仍有一定程度瞭解，故被告辯稱何權峰置公司事務不顧， 或已不能行使職權云云，尚難認為真。又被告乙○○在原告質疑為何接獲何權峰 所發律師函時，並未提出任何證據證明其經傑鎧公司同意出租系爭土地等情，已 如前述，則被告辯稱其曾經傑鎧公司其他股東同意出租土地云云，因未有書面資 料可證，亦難認為真。另證人即傑鎧公司總經理何昇諭雖到庭證稱，其曾同意被 告乙○○出租系爭土地等語（見本院九十三年七月二十日準備程序筆錄）。惟稱 經理人者，謂由商號之授權，為其管理事務及簽名之人，又經理人對於第三人之 關係，就商號或其分號，或其事務之一部，視為有管理上一切必要行為之權，民 法第五百五十三條第一項、第五百五十四條第一項分別定有明文，是商業經理人 所為之行為，效力依法直接及於商號者，應以關於該商號營業上之事務為限，而 傑鎧公司主要營業項目內容為機器設備製造、銷售等情，有該公司變更登記事項 卡一紙在卷可稽，依該營業內容以觀，有關公司土地出租之事務，應非屬傑鎧公 司營業之行為，故縱傑鎧公司總經理何昇諭同意將土地出租予他人，仍非當然對 於傑鎧公司發生效力，綜上，被告所辯其有權將傑鎧公司土地出租予原告云云， 均非可採，被告交付之租賃物未合於約定使用，收益之狀態，所為給付自不合債 之本旨。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給 付不能之規定行使其權利；又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人 得請求賠償損害，民法第二百二十七條第一項、第二百二十六項第一項定有明文 ；復按不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；而不完全 給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後 者則已為給付，僅不合債之本旨而已（最高法院八十六年度台上字第九二四號判 決參照）。經查：原告承租傑鎧公司所有土地後，為經營庭園咖啡廳，委請張瑞 霖建築師設計圖說，並在系爭土地上聲請建築執照，另委由奇格營造公司於上施 工，共花費建築師規劃設計費二十二萬元、給付營造公司費用六十萬元等情，除 據原告提出建築執照、設計圖說及建築師、營照公司收據等件為證外，並經證人 張瑞霖建築師、奇格營造公司負責人李阿墩到庭證述：其等確有收取原告給付前
開規劃設計費及營造費用等語（見本院九十三年七月二十日、八月十七日準備程 序筆錄），足認原告於租賃契約訂立後，因興建地上物確曾支出上開費用無訛。 又被告無權出租他人之租賃物，致所為給付不合債之本旨，顯有可歸責之原因， 且原告為興建地上物所支出之費用，因被告未依約履行而無法回收，自屬履行利 益之損失，而得依民法第二百二十七條不完全給付法律關係加以請求，至被告雖 認此部分原告所受損失與承租土地產權糾紛並無關連，純係原告自己放棄投入資 金所致云云，惟原告係因被告給付不合債之本旨，致無法繼續在系爭土地上為使 用收益之情，已如前述，此部分原告所受損失，自與被告所為債務不履行行為間 ，有相當因果關係，被告前開所辯，非屬有據。至原告另主張曾支付一個月租金 十一萬五千元亦屬所受損害部分，因系爭租約租期自九十一年四月一日起算，而 原告於九十一年七月間始接獲何權峰所發律師函主張權利等情，已如前述，故在 何權峰代傑鎧公司對系爭土地主張權利前，租賃契約仍有效存於兩造之間，原告 亦能在系爭土地上為使用收益，自有給付租金之義務，故原告認其承租土地曾支 付一個月租金十一萬五千元亦屬所受損害，欲請求被告賠償等情，非屬有據。五、系爭租約是否經合法終止，若未經合法終止，被告得否以原告積欠之租金，抵銷 其所受之損失？
㈠按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租 人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不得達租賃 之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不 能為約定之使用、收益準用之，民法第四百三十五條、第四百三十六條定有明文 ，又終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應 向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由 其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院六十四年台再字 第二三九四號判例參照），本件原告因第三人何權峰代表傑鎧公司就系爭土地主 張權利，致不能在該土地上為約定使用、收益之情，已如前述，又除傑鎧公司所 有高雄市○○區○○段第七六七之一號土地外，原告於租賃契約中，雖另承租有 同段第七六七地號、七六七之四地號之土地，惟被告承租土地本欲經營庭園式咖 啡館，且經規劃設計後，欲在上開傑鎧公司所有土地興建地上建物等情，有施工 圖說及以該地號土地為坐落基地所核發之建照執照一紙存卷可參，本件原告主要 欲在其上興建建物之土地，既因第三人主張權利致無法為約定之使用、收益，縱 其餘承租土地仍可為使用、收益，因契約之目的已無法達成，原告仍得終止系爭 租約。又原告既係與被告乙○○、甲○○○訂定本件租賃契約，其欲終止租約， 揆諸前揭說明，自應向出租人全體為意思表示，原告雖於九十一年七月二十四日 發函向被告乙○○表明解除租約之意，因當事人不諳法律，其所為解約之用語應 解釋有終止租約之意，然因原告僅發函向乙○○終止租約，未向另一出租人即被 告甲○○○表示終止租約之情，據原告到庭自陳甚明（見本院九十三年七月二十 日準備程序筆錄），故其於該時終止租約並不合法，嗣原告又於九十三年八月十 七日，以書狀再向被告表示終止租約之意，並經被告訴訟代理人收受該書狀繕本 ，應認系爭租賃契約於當日始生合法終止之效力，原告自得於契約終止後，向被 告請求返還簽訂租約所繳納之二十三萬元押租金。
㈡按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項定有明文。經查，本件被告雖無 權出租他人之物，致原告對租賃物無法為約定之使用、收益，惟因原告遲至九十 三年八月十七日始合法終止兩造租約之情，已如前述，故於該時之前，系爭租約 仍合法存於兩造之間，被告本於出租人之地位，僅向原告請求迄九十三年三月間 之部分租金等情，尚屬有據。雖承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一 部之使用收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條定有明文。依 上開法條之反面解釋，承租人非因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使 用收益者，自可免其支付租金之義務（最高法院七十七年度台上字第五七八號裁 判意旨參照），是原告針對被告租金之請求本得援以上開規定加以抗辯，惟因民 事訴訟程序採當事人進行主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人， 所未提出之事實不得斟酌（最高法院八十一年度台上字第九０一號判決參照）， 原告既未對被告請求租金給付加以辯駁，被告請求就原告應給付之租金與應賠償 之損害部分相互抵銷，自屬有據，又本件租約租期自九十一年四月一日起算，扣 除原告已繳納之一個月租金，算至九十三年三月間，原告尚應向被告繳納二十二 個月份之租金即二百五十三萬元，經與其得向被告請求賠償所支出建築師規劃設 計費二十二萬元、給付營造公司費用六十萬元，合計八十二萬元，及契約終止後 ，得請求返回之二十三萬元押租金，兩相抵銷結果，被告已無庸再對原告為任何 給付，原告起訴所為請求，自非有據。
六、綜上所述，被告無權出租他人之物，並使原告能在承租物上使用收益之權利受有 影響，被告所為給付自不符債之本旨，原告自得本於民法第二百二十七條第一項 不完全給付之法律關係，請求被告賠償其因此所受之損害，惟因原告嗣於九十一 年七月間所為終止租約之意思表示，未向全體出租人為之，致不生合法終止租約 之效力，故於租約存續期間，被告仍得本於出租人之地位請求原告給付租金，故 被告抗辯以租金債權抵銷原告請求損害賠償之部分，即屬可採，因被告得主張原 告給付之租金債權高達二百五十三萬元，經與原告得請求賠償之部分相抵銷結果 ，被告已無庸再給付金錢予原告，原告請求被告應給付一百一十六萬五千元及遲 延利息部分，依法洵屬無據，應駁回其訴，又其假執行之聲請，亦失所附麗，亦 應併予駁回。
七、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭
審判長法官 楊富強
法 官 蘇雅慧
法 官 黃宗揚
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日 法院書記官 陳孟瑩
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