臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第七五五號
上 訴 人 丁○○
乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 胡鶴懷
上 訴 人 甲○○
戊○○○
右二人共同
訴訟代理人 劉錦隆律師
複 代理人 楊仲傑律師
林詠嵐律師
被上訴 人 黎明清境公寓大廈管理委員會
法定代理人 唐玉明
訴訟代理人 吳宜財律師
右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年五月三十日臺灣臺北地方
法院八十九年度訴字第三九０七號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經
本院於九十三年十月二十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決主文第一項命上訴人為給付逾附表一所示本金及利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人如附表二所示之金額及利息。被上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審（包括追加部分）訴訟費用之負擔，如附表三所示。 事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人及原審共同被告秦舜玲、蔡政芳、鄭永平、林綉梅、 麥桂香、高麗美、張志成、洪玉枝等八人（下稱原審共同被告秦舜玲等八人）為 黎明清境社區之住戶，積欠伊如原判決附表叁所示期間之管理費。經伊定相當期 間催告，迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條規定、黎明清境社區規約 第十條第四款約定，請求上訴人及原審共同被告秦舜玲等八人分別給付如附表叁 所示之金額，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之十計算之 利息等情。
上訴人丁○○、乙○○、丙○○於原審則以：被上訴人組織不合法，八十七年八 月二日區分所有權人會議召集及決議程序均違法，渠等未參與黎明清境社區組織 章程及管理經費收支辦法之訂定，自不受拘束。被上訴人未處理上訴人丁○○車 輛被破壞事宜，上訴人丁○○自得拒絕繳納管理費。縱認被上訴人有管理費債權 ，應將八十九年一月至六月退回公共水費折抵管理費等語置辯。 上訴人甲○○、戊○○○於原審則以：被上訴人組織不合法，其所憑以收取管理
費之黎明清境社區管理經費收支辦法未經區分所有權人會議決議通過，且八十七 年八月二日之區分所有權人會議之委託代理出席有疑義，決議程序顯有瑕疵。況 渠等二人之建築物為透天獨棟別墅，不受公寓大廈管理條例規範；縱認被上訴人 有管理費債權，亦應將八十九年一月至六月退回公共水費折抵管理費等語，資為 抗辯。
二、原審判命：上訴人及原審共同被告秦舜玲等八人分別給付被上訴人如原判決附表 壹所示之金額及利息，駁回被上訴人其餘請求。僅上訴人就原審判命給付部分提 起第二審上訴，被上訴人就駁回部分及原審共同被告秦舜玲等八人就原審判命給 付部分均未聲明不服。
上訴人乙○○、丁○○、丙○○提起第二審上訴，以：㈠依公寓大管理條例第二 十三條、第二十五條第一項、第三項、第二十七條第二項、第四項、第三十六條 、第四十三條等規定及被上訴人於公寓大管理條例實行後之八十七年八月二日提 出所謂黎明清境社區規約草案第三條、黎明清境社區管理委員會組織章程第二條 等規定可知，必先由全體區分所有權人召開區分所有權人會議，再由區分所有權 人會議訂定規約，並成立管理委員會，管理委員會始能依據規約有其組織及選任 並執行職務，且管理委員會之主任委員兼任區分所有權人會議臨時召集人及主席 ，其如喪失區分所有權人資格者，即當然解任。訴外人杜海漢並非區分所有權人 ，其於八十七年八月二日擔任管理委員會主任委員兼區分所有權人會議召集人及 主席，並制定區分所有權人會議記錄、黎明清境社區規約、黎明清境社區管理委 員會章程、黎明清境社區管理經費收支辦法、公寓大廈管理組織報備證明等文件 ，顯已缺乏法源依據。縱認被上訴人提出前開資料係屬實，亦不得藉該區分所有 權人會議之表決通過，即可扶正杜海漢被推選為各種會議主席之主任委員。㈡原 判決所謂黎明清境社區住戶公約、黎明清境社區管理委員會組織章程、黎明清境 社區管理經費收支辦法，均係公寓大廈管理條例施行前，由黎明清境社區之各巷 第一次會議記錄、八十七年八月二日之黎明清境社區規約草案計二十一條及黎明 清境社區管理委員會組織章程草案計二十六條，惟前開規約及章程，被上訴人雖 經公寓大廈管理條例第三十一條規定全案表決通過，因杜海漢並非區分所有權人 ，其所召開之區分所有權人會議、通過前開規約及章程決議均無效，自無適用前 開已失效之規定而向上訴人請求給付管理費之餘地等為由，請求判決：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。
上訴人戊○○○、甲○○提起第二審上訴，係以：㈠渠等二人所有之透天獨棟別 墅並非與其他二重疊及商店街有共用部分之公寓大廈。㈡被上訴人提起本件訴訟 未經合法代理。㈢八十七年八月二日之黎明清境社區之區分所有權人會議並不合 法：訴外人杜海漢並非系爭社區建物之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第二 十五條第二項規定，是其無權召集區分所有權人會議，所為之決議當然無效；另 八十一年三月十四日訂立之「黎明清境社區管理委員會組織章程」未經渠等參與 及同意，亦無拘束渠等之效力。另八十七年八月二日區分所有權人會議委託出席 之委託書高達五百八十三張，為親自出席人數之四倍，並集中委託少數幾人，且 委託書係以五百元禮券不法收購而來，如何能由少數幾人以收購委託書之方式操
控區分所有權人會議？區分所有建物內各區分所有權人之決議，性質與民法之社 團法人總會決議類似，依民法第五十二條規定，一人僅得代理社員一人行使表決 權及同條第一項規定，決議以出席社員過半數決之，系爭黎明清境社區住戶公約 、黎明清境社區管理委員會組織章程、黎明清境社區管理經費收支辦法，僅由管 理委員會決議訂定，未經區分所有權人會議通過，均屬無效，渠等自不受前開住 戶公約、組織章程、管理費收支辦法所拘束。㈣縱認黎明清境社區規約有效，渠 等無繳交管理費之義務：依黎明清境社區規約第十條第四項規定，被上訴人應先 證明其所請求給付管理費用期間各項費用之支出金額，始能決定渠等應分攤之金 額。被上訴人請求系爭管理費所發生之時間，建設公司尚未交屋，渠等既未占有 系爭房屋，被上訴人對渠等之房屋未為管理或支出任何費用，如何能請求上訴人 給付管理費？渠等既未使用共用部分，共用部分之修繕自屬因可歸責於有使用共 用部分之區分所有權人負擔。另依黎明清境社區規約第十條第二項規定，區分所 有權人會議並未決議管理費之分擔，自應以買賣契約之約定，被上訴人並未證明 買賣契約有交屋前須負擔管理費之約定，自不得請求渠等給付管理費。㈤被上訴 人將收取之管理費以退還公共水電為名退還給住戶，足見管理費溢收，若上訴人 必須繳納系爭管理費，亦係溢繳管理費，被上訴人自應將應退還之公共水費自擬 收之管理費中扣除，與管理費之繳交時間無關等為由，請求判令：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回等情。
被上訴人則以：㈠上訴人所有之建物應有公寓大廈管理條例之適用。㈡被上訴人 法定代理人承受訴訟，適法有據。㈢被上訴人八十七年八月二日區分所有權人會 議係屬合法召集：訴外人杜海漢固非黎明清境社區之區分所有權人，惟其係區分 所有權人劉婉華之配偶，故其為黎明清境社區之住戶，則依公寓大廈管理條例施 行細則第十一條及依組織章程第八條、第二十三條社區各巷住戶自行選舉、推選 委員組成管理委員會之規定，杜海漢被推選為主任委員為適法。再依組織章程第 十二條第一項規定，黎明清境社區管理委員會之主任委員兼區分所有權人會議臨 時召集人及主席，由當時之主任委員杜海漢為召集人，召集黎明清境社區於本條 例施行後第一次區分所有權人會議，難謂有違公寓大廈管理條例施行細則第十四 條、第二十五條第三項之規範意旨。㈣被上訴人八十七年八月二日區分所有權人 會議之決議已達區分所有權人之法定比例。㈤被上訴人八十七年八月二日區分所 有權人會議前決議之住戶公約、組織章程、管理經費收支辦法，均係本條例施行 前，由黎明清境社區之各巷住戶自行選舉、推選委員組成管理委員會訂定決議通 過，上訴人為黎明清境社區之區分所有權人自應受拘束。縱上訴人未參與該次會 議，辯稱該會議之召集程序或決議方法有瑕疵云云，既未依民法第五十六條第一 項規定，於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，則前揭住戶公約、組織章程、 管理經費收支辦法有效存在，則上訴人應受拘束，並依規定繳納管理費。㈥被上 訴人請求上訴人給付管理費，其依據為依上訴人與出賣人簽立之住戶公約，應負 給付管理費之義務，業據證人黃上高證述屬實；次依黎明清境社區住戶公約第三 條、第三十條、組織章程第十二條第五項第㈠款規定，未違反法律強制禁止規定 ，或公共秩序及善良風俗者，應承認其效力，上訴人應受議決事項之拘束。㈦上
訴人自七十九年六、七月分別取得系爭房地之所有權，至於上訴人是否就專有部 份與出賣人完成點交，屬其與出賣人間權利義務之履行違約問題，無礙其所有權 之行使，縱出賣人與上訴人有交屋後始給付管理費之約定，僅屬買賣雙方之契約 約定，不得執以對抗被上訴人謂渠等不負給付管理費之義務等為由，並為訴之追 加，請求判決：㈠上訴駁回。㈡上訴人戊○○○、甲○○應分別再給付被上訴人 十五萬元、上訴人丁○○、乙○○、丙○○應分別再給付被上訴人九萬元，及均 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請 准宣告假執行。
三、被上訴人提起本件訴訟，有無合法之法定代理人？ 本件被上訴人於八十七年八月二日依公寓大廈管理條例之規定，召開第一次區分 所有權人會議，會中並通過「黎明清境社區管理委員會組織章程」，其後據以成 立管理委員會即被上訴人，詳如後開所述。依該組織章程第八條第三項規定： 「委員由本社區各巷自行選舉產生，各巷道及商店街各推選貳名，巷道戶數十五 戶者可只產生一名委員，各巷道應定期於十一月底前實施改選，產生下屆新任委 員，組成次屆委員會」、第四項規定：「主任委員、副主任委員，監察委員產生 方式：㈠候選人由委員相互推舉，並經三名委員覆意或連署，以多數表決當選之 」（原審卷㈠第十頁），是於本件訴訟事實審言詞辯論終結前，被上訴人依上開 規定程序依序產生之主任委員謝深河、唐玉明為法定代理人，並具狀聲明承受訴 訟及提出管理委員之常會會議記錄為憑（本院卷㈠第一七五至一七九頁，卷㈡第 九至十二頁），核無不合。
四、被上訴人於本審中為訴之追加，追加請求上訴人另給付自八十九年五月至九十三 年六月止之管理費，即上訴人丁○○、乙○○、丙○○應分別再給付九萬元，上 訴人戊○○○、甲○○應分別再給付十五萬元，及均自訴狀繕本送達翌日起按年 息百分之五計算之利息（本院卷㈡第二六頁），本院審酌：被上訴人所為上開追 加部分與其於原審起訴主張之基礎事實同一（即均請求被上訴人給付黎明清境社 區之管理費），則依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第 一項第二款規定，應予准許。
五、經查：門牌臺北縣新店市○○路十一至四五號（其中單號部分）、五十巷至六十 七巷之建物，組成黎明清境社區，上訴人丁○○為黎明路五十巷七號三樓之區分 所有權人，上訴人乙○○為同路五十二巷三號三樓之區分所有權人，上訴人丙○ ○為同路六十巷十五號一樓之區分所有權人，上訴人甲○○為同路五十二巷三三 號一樓之區分所有權人，上訴人戊○○○則為同路五十四巷十九號一樓之區分所 有權人等事實，為上訴人所不爭執，堪信為真實。六、細繹兩造攻防內容，可知本件爭執重點在於：㈠被上訴人依「黎明清境社區管理 經費收支辦法」收取八十七年八月二日以前之管理費，有無理由？㈡系爭黎明清 境社區於八十七年八月二日依公寓大廈管理條例規定，召開第一次區分所有權人 會議是否合法？決議是否有效？㈢被上訴人收取八十七年八月二日以後之管理費 ，有無理由？㈣上訴人丁○○以車輛遭破壞，被上訴人未予處理之抗辯，有無理 由？㈤上訴人甲○○、戊○○○辯稱：透天獨棟別墅不受公寓大廈管理條例之規 範，建商迄今尚未交屋及渠等尚未搬入系爭社區內居住，系爭社區之公共設施遭
查封等語，有無理由？㈥上訴人所為被上訴人八十九年一月至六月應退回之公共 水費債務與本件管理費債權予以抵銷之抗辯，有無理由？等節，茲分別論述之。七、被上訴人依「黎明清境社區管理經費收支辦法」收取八十七年八月二日以前之管 理費，有無理由？
㈠經查：系爭黎明清境社區（包含地上四層、五十三座建物）於七十九年十二月間 由起造人漢國實業股份有限公司、漢祥建設股份有限公司興建竣工，並於八十年 一月間取得由臺北縣政府工務局核發之八十使字第一二二、二九五０號使用執照 ，且為第一次保存登記，有使用執照可參（原審卷㈡第二五一頁）。起造人嗣後 陸續交屋，上開社區即自八十一年間起，由各巷區分所有權人或住戶自行推選出 代表擔任管理委員，組成管理委員會，定名為「黎明清境守望相助管理委員會」 ，並於八十一年三月二日舉行黎明清境社區守望相助管理委員會第一次會議，通 過「黎明清境社區管理委員會組織章程」、「黎明清境社區住戶公約」及「黎明 清境社區管理經費收支辦法」，依住戶公約第三十條規定：「應依管理經費收支 辦法規定，按時繳納管理費及管理委員會議決應分攤之費用：：：」等情，有八 十一年三月二日黎明清境管委會第一次會議會議記錄及「黎明清境住戶公約」、 「黎明清社區管理委員會組織章程」各一件足憑（原審卷㈠第二二至二六頁，卷 ㈢第七九至八四頁），足堪認定：系爭黎明清境社區於八十一年間即由各區分所 有權人或住戶推選代表，擔任管理委員組成管理委員會，並於八十一年三月二日 通過住戶公約及管理費收支辦理。
㈡緣於現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與往昔農業社會迥 異，於營群居生活時，應遵守團體規範，始能提昇居住品質，確保良好生活環境 。而於都市居住之型態，或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之社區內獨立使用之建築物有其單獨所 有權，然而，公寓大廈建物區分所有人就建物共用部分，按其應有部分有所有權 ，社區內建物所有人亦就社區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區 共同設施之管理，公寓大廈管理條例至八十四年六月二十八日始公布實施，於該 條例未公布前，就公寓大廈各區分所有權人之規範，應適用民法關於共有之規定 。
㈢又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其 他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，民法第八百 二十條第一項、第八百二十二條第一項分別定有明文。足見共有物之管理及其管 理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。 而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體 之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所 有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由會議決議繳納管理費 ，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。惟公寓大廈管理條例至八十四年六 月二十八日始公布施行，於該條例施行前，經由公寓大廈共有人間之約定，得否 拘束未參與開會之區分所有權人？鑑於現代社會中，就群居生活全體住戶間之權 利義務關係實有規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的， 若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，將使公寓大廈之公共事
務無從進行，有害其他大多數區分所有權人之公共利益，顯不符合現代群居生活 之需要及公平正義，是某公寓大廈或社區之區分所有權人就全體區分所有權人或 意思表示趨於一致之合同行為，實際上亦經其餘區分所有權人遵循多年，不論依 習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達 管理便捷之目的。
㈣依上所陳，系爭黎明清境社區由區分所有權人或住戶推舉代表擔任管理委員，組 成管理委員會，於八十一年三月二日第一次管理委員會之會議中通過「黎明清境 社區住戶公約」及「黎明清境社區管理經費收支辦法」等有關系爭社區區分所有 權人或住戶間權義關係之規範，雖非由全體區分所有權人會議決議，惟既經區分 所有權人或住戶推舉代表開會決議者，性質上類似公寓大廈管理條例中之區分所 有權人會議之決議。依通過之住戶公約第三十條：「應依管理經費收支辦法規定 ，按時繳納管理費及管理委員會議決應分攤之費用：：：」（原審卷㈢第八三至 八四頁）；再依「黎明清境社區管理經費收支辦法」第三條：「本社區住戶自交 屋之日起，無論遷入與否，每月一律按照下列收費標準收取管理費：㈠二別墅區 ：：：：六十五坪以下五十坪以上：一八００元；獨棟特區（八一年三月至八一 年九月）三六００元，八一年十月以後三千元；：：」等語（原審卷㈠第一五五 頁），而本件上訴人丁○○於原審承認：「我一直都有繳錢，直到八十四年七月 我的車子被破壞而不願處理，我才沒有繳錢」在卷（原審卷㈠第一００頁），且 除本件訴訟之被告外其餘多數住戶亦均按上開管理經費收支辦法所列標準繳納管 理費多年等情觀之，足見：上開八十一年三月二日通過之住戶公約及管理經費收 支辦法中有關住戶應按上開標準繳納管理費之內容，業經大多數住戶同意，其後 並據以遵循繳交管理費多年之實際情形，不論認為是系爭社區內之習慣，甚或依 上開合同行為之法理，均足認上開「黎明清境社區住戶公約」及「黎明清境社區 管理經費收支辦法」等有關系爭社區區分所有權人或住戶之決議，有拘束全體區 分所有權人或住戶之效力，始符社區群居生活之要求，否則對那些遵照決議繳納 管理費之其餘區分所有權人或住戶而言，顯非公平合理。是上訴人甲○○、戊○ ○○所辯：渠等不認同且未參與八十一年三月二日之會議，會議中決議之管理費 收支辦理無拘束渠等之效力云云，委無足採。
㈤又八十一年三月二日第一次管理委員會之召集程序或決議方法，縱有上訴人甲○ ○、戊○○○指摘之表決人數不足之程序瑕疵者，因該會議決議與民法總則之社 團法人總會決議有相類之性質，則類推適用民法第五十六條第一項規定，於八十 一年三月二日之決議未經法院撤銷前，上開「黎明清境社區住戶公約」及「黎明 清境社區管理經費收支辦法」仍有效存在，故上訴人甲○○、戊○○○之上開指 摘，亦非可取。
㈥另按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者 。台灣地區都市化情形甚為明顯，在八十四年六月二十八日管理條例公布施行前 ，公寓大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理 負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建 物所有人亦多願遵守規約，管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅 是就既有公寓大廈或社區管理之現狀為明確或補充之規範。又管理委員會係依區
分所有權人會議決議制定之規約所成立，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理 委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管理條例第二十七條 定有明文，是管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務（公寓大廈管 理條例第三十四條參照），並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區 之公共基金，屬非法人團體，以往實務上就管理委員會是否具備當事人能力，固 有不同見解，惟公寓大廈管理條例第三十五條第一項已明文規定管理委員會有當 事人能力，顯見立法者肯認管理委員會之當事人能力，管委員自得為訴訟當事人 ，起訴請求給付管理費。查系爭黎明清境社區於八十一年間由區分所有權人或住 戶推舉代表擔任管理委員會，組成「黎明清境守望相助社區管理委員會」，以後 並逐年改選；迨公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行後，系爭社 區於八十七年八月二日依該條例成立被上訴人，而公寓大廈管理條例之制定，係 就既有現狀為明確或補充規定，並非創設公寓大廈或社區管理之新制度，已如上 述，則於公寓大廈管理條例制定前之「黎明清境守望相助社區管理委員會」與公 寓大廈管理條例制定後之被上訴人，二者實具有同一性，即前者為被上訴人之前 身，於法律上均為非法人團體，僅於公寓大廈管理條例施行後法律明文具有當事 人能力，組織上更為嚴謹而已，故被上訴人依「黎明清境社區管理經費收支辦法 」得請求之管理費，自應包括八十七年八月二日以前者。故上訴人一致辯稱：被 上訴人就報備成立前之管理費，不得向渠等請求給付一節，亦非可採。八、系爭黎明清境社區於八十七年八月二日召開之第一次區分所有權人會議是否合法 ？決議是否有效？
㈠迨公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布後，被上訴人之前身「黎明清 境守望相助社區管理委員會」於八十七年七月十四日、十五日公告通知召開第一 次區分所有權人會議，嗣於八十七年八月二日由住戶杜海漢為系爭社區之管理委 員會報備事宜，召集區分所有權人會議，當日並修訂以前之「黎明清境社區規約 」及「黎明清境社區管理委員會組織章程」，其後並向主管機關臺北縣新店市公 所報備，經該公所於八十八年三月二十五日核發八十八北縣店民字第一一八六六 ─一號公寓大廈管理組織報備證明；被上訴人管委會將住戶繳納之管理費於郵局 及中央信託局開戶專戶儲存，而有獨立財產等事實，有公告通知、黎明清境社區 八十七年八月二日區分所有人會議記錄、黎明清境社區規約、黎明清境社區管理 委員會組織章程、上開報備證明、存摺首頁等件在卷可參（原審卷㈠第十六至二 六、二一０至二一四頁，卷㈡第一五四、一五五、二六二頁）。 ㈡八十七年八月二日召開之第一次區分所有權人會議是否合法？ 本件上訴人均一致指摘：系爭社區於八十七年八月二日由非區分所有權人杜海漢 召集之第一次區分所有權人會議不合法云云。經查：杜海漢確非黎明清境社區建 物之區分所有權人，而係門牌新店市○○路五十五巷八號一樓區分所有權人劉婉 華之配偶，即杜海漢為系爭社區住戶之事實，有上開門牌之建物及坐落基地之登 記謄本可稽（原審卷㈡第二四、二五頁），並為上訴人所不爭執，應堪採信。依 公寓大廈管理條例第二十五條第二項：「區分所有權人會議由區分所有權人互推 一人為召集人」、第三項：「召集人無法依前項規定互推時，區分所有權人得申 請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人退
出為止」等規定之規範意旨，可知：系爭社區固應由區分所有權人互推一人為召 集人，召集第一次區分所有權人會議，惟若無者，亦得由地方主管機關指定，或 遵循規約之約定等方式產生召集人均可。而系爭社區於八十一年三月二日通過之 規約「黎明清境社區管理委員會組織章程」第十二條第一項規定：「主任委員兼 任區分所有權人會議臨時召集人及主席（或住戶），每年召開一次，研討社區重 大事務，作成決議交管委會執行：：：」等語（原審卷㈠第二四頁），可見依系 爭社區於八十七年八月二日前之規約約定，係由被上訴人之前身「黎明清境守望 相助社區管理委員會」之主任委員擔任區分所有權人會議之臨時召集人。系爭社 區於八十七年八月二日依公寓大廈管理條例規定召開區分所有權人會議，其前之 「黎明清境守望相助社區管理委員會」主任委員乃杜海漢，則由杜海漢擔任系爭 社區依公寓大廈管理條例召集之第一次區分所有權人會議之召集人，核與該條例 第二十五條第三項規定並無不合。另八十七年八月二日召開區分所有權人會議之 資料中，雖標明以「喜事相連，邀您入席」等字樣，惟其上亦同時載明「區分所 有權人會議召開說明書」，已足使系爭社區之區分所有權人得以明瞭此次會議重 點在於召開區分所有人會議，則縱令會議中穿插摸彩或餘興節目，亦不影響此次 會議之性質。故上訴人指摘：杜海漢僅為住戶，無召集區分所有權人之資格，僅 係節目主持人云云，委無可採。
㈢決議是否有效？
本件上訴人甲○○、戊○○○指陳：八十七年八月二日系爭社區第一次區分所有 權人會議中，上訴人甲○○、戊○○○並未出具委託書委請他人出席，另八十七 年八月二日區分所有權人會議委託出席之委託書高達五百八十三張，為親自出席 人數之四倍，並集中委託少數幾人，區分所有建物內各區分所有權人之決議，性 質與民法之社團法人總會決議類似，依民法第五十二條規定，一人僅得代理社員 一人行使表決權及同條第一項規定，決議以出席社員過半數決之，該次會議通過 之管理費收支辦法無效；另上訴人丙○○否認五八三張之委託書為真正等情。經 查：
⒈按區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二 以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：⑴規約之 訂定或變更。⑵公寓大廈之重大修繕或改良。⑶公寓大廈有第十三條第二款或 第三款情形之一須重建者。⑷住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。⑸約 定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用公寓大廈管理條例 第二十九條第三項及第四項之規定，同條例第三十一條定有明文。 ⒉被上訴人於八十七年八月二日召開第一次區分所有權人會議，查全體區分所有 權人為一千零四十九戶，出席者有七百八十六人，出席人數比例為百分之七四 ‧九，有原審及本院向台北縣新店市公所調取被上訴人報備之區分所有權人名 冊、出席名冊、證明資料可參（影本外放）。惟參酌證人即當時之管理委員陳 金龍、王健到場結證：「：：：部分住戶有委託我，都是住戶親自簽字委託我 的；：：」、「：：：委託書印章都是真正的，當時有多少人委託我我不記得 了：：：上訴人戊○○○第一天我是請設計師（是在五十四巷十九號一樓門口
，設計師是男的）帶回去給上訴人戊○○○簽名，第二天設計師又帶回來給我 ，至於是否本人簽的我並不清楚：：：」（原審卷㈡第五、七頁）等語，固不 足以證明委託書上戊○○○之簽名為真正，加以上訴人丙○○否認簽名為真正 ，然亦不足以證明五百八十三張委託書全部均非真正。是扣除戊○○○、丙○ ○部分後之出席人數為七百八十四人。而於公寓大廈管理條例公布施行後，該 條例第二十九條第四項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議 時，得以書面委託他人代理出席」，即僅規定區分所有權人必須以書面委託為 之，並未就受託人之受託人數予以限制，內政部八十六年一月三十日台內營字 第八六七二一六四號函、八十六年二月二十六日台內營字第八六七二三○九號 函可供參照。至於上訴人丙○○提出之臺灣省政府八十四年九月四日八四民五 字第三０五一０號函係針對祭祀公業派下員所為之解釋，並非針對管理委員會 代理出席事項為之，自不足採。再將該次出席之區分所有權人之區分所有權比 例（參看區分所有權人之名冊記載），予以合計，已達百分之八七．六九，亦 逾區分所有權比例合計三分之二以上。則上訴人之指摘，尚屬無據。 ⒊再查系爭社區八十七年八月二日之第一次區分所有權人會議中，出席者（七百 八十三人）中有六百五十八票，通過「黎明清社區規約」比例已逾法定之四分 之三；另「黎明清境社區管理委員會組織章程」非屬公寓大廈管理條例第三十 一條第一項所列之特殊事項，則僅需依同條例第二十九條規定，應有區分所有 權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區 分所有權比例占出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意同之即 可，上開會議中亦係以六百五十八票通過「黎明清社區管理委員會組織章程」 ，顯已逾上開第二十九條第一項規定之過半數比例。是故，系爭社區八十七年 八月二日之第一次區分所有權人會議中通過之「黎明清境社區規約」及「黎明 清社區管理委員會組織章程」均係有效。
⒋被上訴人依公寓大廈管理條例之規定，於八十七年八月二日第一次區分所有權 人之會議係合法召集，會中通過「黎明清社區管理委員會組織章程」，其後並 據以成立管理委員會即被上訴人，自應以被上訴人依上開組織章程據以成立時 為成立之日，縱其後向台北縣新店市公所報備，該公所至八十八年三月二十五 日始核發證明，要僅屬向主管機關報備之行政措施，不影響被上訴人於其前已 成立之事實。
九、被上訴人收取八十七年八月二日以後之管理費，有無理由？ 系爭社區依公寓大廈管理條例之規定，於八十七年八月二日合法召集第一次區分 所有權人會議，並於會議中依法定比例通過「黎明清境社區規約」及「黎明清社 區管理委員會組織章程」。依前開社區規約第十條第一項第二款、第二項規定， 區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，管 理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，而實際上系爭社區 仍遵循其前之「清境社區管理經費收支辦法」所定標準（原審卷㈠第一四二頁） ，即就獨棟特區之管理費三千元，二重疊別墅區五十坪以下之管理費為一千五百 元，五十坪以上、六十五坪以下之管理費為一千八百元之標準收取，於每月十五 日繳交，則被上訴人自八十七年八月二日以後按上開收費標準請求上訴人繳交管
理費，應屬正當。
十、上訴人丁○○以車輛遭破壞，被上訴人未予處理之抗辯，有無理由？ ㈠按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一 之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同 一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年台上字第八五０號判 例要旨參照。
㈡查公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，公寓大廈 管理條例第三十四條第五款固有明文，然區分所有權人繳交管理費，係依區分所 有權人會議之決議行之，係本於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行 職務當否無關，即二者並非本於同一雙務契約而生。是上訴人所指上情縱令實在 ，要屬管理委員會執行職務當否之問題，應在區分所有權人會議要求被上訴人改 善，甚或依法訴追責任，上訴人丁○○尚不得執此作為拒繳管理費之理由。十一、上訴人甲○○、戊○○○辯稱：透天獨棟別墅不受公寓大廈管理條例之規範， 建商迄今尚未交屋及渠等尚未搬入系爭社區內居住、系爭社區之公共設施業遭 查封等語，有無理由？
㈠透天獨棟別墅是否受到公寓大廈管理條例之規範？ ⒈查上訴人甲○○所有之新店市○○路五十二巷三三號及上訴人戊○○○所有之 同路五十四巷十九號房屋（嗣於八十九年七月二十日移轉登記予夫黃秀雄）， 均為透天獨棟別墅之建物類型，業據渠等二人陳明在卷（原審卷㈡第六二頁） ，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
⒉但按公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質而制定，惟 其適用範圍，並不以在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得 區分為數部分之建築物及其基地之公寓大廈為限，如多數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其 管理及組織亦得準用管理條例之規定，此觀公寓大廈管理條例第一條、第三條 第一款、第四十一條規定自明。查：系爭黎明清境社區為大社區型態之建築群 ，其內有二重疊、獨棟別墅及商店街之建物，其中別墅建物雖係獨立，惟系爭 社區內之公共設施如：服務中心二樓會議室、三樓視聽室、游泳池、乒乓球室 、撞球室、籃球場、網球場、溜冰場、高爾夫球場、閱覽室、園藝造景等，均 供系爭社區之全部住戶共同使用，此有被上訴人提出之系爭社區全區配置圖、 照片多幀可按（附件二、附件三，證物外放），並經證人即被上訴人之法定代 理人唐玉明證陳：「黎明清境全區分為十八個巷，幾乎都有使用到公共設施， 黎明清全區都建在半山腰上，只有前面一個大門可供出入，房屋之外就是斜坡 ，自成一個生活空間，生活較封閉：；；並設有社區巴士供全區住戶免費搭乘 到山下。區內的網球場、籃球場等是全面開放式的使用，只有游泳池在暑假開 放，是使用者要付費，另高爾夫球果嶺練習場是全面開放，供練習用」等情綦 詳（本院卷㈡第五三頁），上訴人未予爭執，足堪認定：系爭社區之共同設施 之使用及管理具有整體不可分性，依公寓大廈管理條例第四十一條規定，仍有 該條例之適用灼然，至於上訴人甲○○、戊○○○所有之獨棟透天別墅建物是
否基於山坡地保育區丙種建築用地而建竣，並非的論。故該二人以：渠等所有 建物係透天獨棟別墅，並非公寓大廈，不適用公寓大廈管理條例規定，毋庸繳 納管理費云云，殊非可取。
㈡上訴人甲○○、戊○○○另以：被上訴人有收支不明、帳目不清之情形，故於被 上訴人於證明支出金額前，拒絕繳納管理費云云抗辯。查被上訴人之管理委員就 收支及帳目若有不明情形，應由系爭社區之區分所有權人依「黎明清境社區規約 」第十六條規定請求閱覽各項會計帳簿、清冊等，並循法律途徑清查及對失職之 管理委員請求損害賠償之別一問題，與上訴人應履行繳納管理費之義務無涉。況 系爭社區之每一區分所有權人或住戶未先繳交管理費，則社區之公共事務如何運 作？上訴人尚不得執被上訴人帳目不清、未先提出支出費用明細之情，作為免給 付管理費之抗辯。
㈢再上訴人甲○○、戊○○○另辯陳：建商所建房屋有諸多瑕疵，迄今尚未交屋， 渠等二人尚未搬入居住云云。惟查系爭社區於八十一年三月二日通過之「黎明清 境社區管理經費收支辦法」，有拘束系爭社區之全體區分所有權人及住戶之效力 ，已如上述，依該辦法第三條明定：「本社區自交屋之日起，無論遷入與否，每 月一律按照下列收費標準收取管理費」（原審卷㈠第一五五頁），是上訴人丁○ ○、乙○○、丙○○與出賣人簽訂買賣契約後經出賣人點交房屋，則渠等各自購 買之建物業已置於可得管理使用之狀態，故渠等究係何時遷入實際居住即無涉。 另上訴人甲○○、戊○○○係向漢陽建設公司第一手購買房屋，即於七十九、八 十年間即已登記為建物之所有權人，此為渠等所陳明，雖證人即漢陽建設之業務 經理黃上高到庭證稱：渠等二人確有購屋，漢陽建設公司有發出交屋之通知，惟 是否完成交屋並不確定，因該二人之房屋均有瑕疵，建設公司就甲○○購買之房 屋積水情形應允要負責修繕，就戊○○○購買之房屋部分應允修繕，部分由公司 補貼金錢讓戊○○○自行修繕等情在卷（本院卷㈡第七八、七九頁），惟斟酌上 訴人甲○○、戊○○○從未對建設公司提出任何有關房屋瑕疵或交屋之請求或訴 訟，而上訴人甲○○自承：已於八十九年間已遷入居住（原審卷㈠第一０三頁） ，上訴人戊○○○已自漢陽建設處受領款項自行修繕之情觀察，益見：因漢陽建 、戊○○○二人所購買之房屋早已置於可得管理使用收益之狀態，否則該二人豈 有迄今未向出賣人漢陽建設公司提起訴請交付建物訴訟之可能？至於該二人未實 際遷入居住，要係自行放棄對於共同部分之使用收益之權利，而非因此即取得毋 庸繳交管理費之義務。
㈣上訴人甲○○、戊○○○另辯稱：系爭社區之公共設施多項已遭查封云云，惟查 系爭社區○○道路並未遭查封，已據另上訴人之訴訟代理人當庭陳明（本院卷㈡ 第七十頁），另系爭社區之多項設備雖因查封而貼封條，但住戶現仍可使用之情 ，亦據被上訴人之法定代理人陳述（本院卷㈡第七十頁），上訴人未予爭執，堪 信為真。而則本件經原審判決上訴人應給付之管理費係自八十四年十月份起至八 十九年四月止，另被上訴人於本審追加請求者係八十九年五月起至九十三年六月 止之管理費，並無上訴人甲○○、戊○○○所指摘之公共設施無法使用之情形， 該二人自無執此作為拒付管理費之正當理由。
㈤依上所陳，上訴人甲○○、戊○○○所辯各節，洵屬無據，均不足採。
十二、上訴人所為被上訴人八十九年一月至六月應退回之公共水費債務與本件管理費 債權予以抵銷之抗辯，有無理由？
㈠再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與 他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者 ，不在此限，民法第三百三十四條第一項定有明文。 ㈡上訴人辯稱：被上訴人曾公告貼出公告表明辦理每戶八十九年一月一日起至八 十九年六月三十日公共水費一千二百元之退費事宜，若渠等需繳納管理費者， 亦應予扣除云云。查被上訴人曾貼出「自來水公共水費退費辦法」公告，表明 ：「自九十年一月一日起開始辦理八十九年一月至八十九年六月公共水費之退 費」、「每戶實退一二００元」等語，有該辦法在卷可按（原審卷㈡第二一一 頁），並為被上訴人所不爭執，堪信為真。又該辦法中雖記載：「凡八十九年 十二月未繳交管理費之住戶不予退費」云云，惟被上訴人既於本件訴訟中起訴 及追加請求上訴人給付管理費，其內包括八十九年一月至六月份者，則上訴人 應負給付管理費之債務已屆清償期；而上訴人應繳交之管理費實亦屬系爭社區 之公共基金，用供支出各住戶共用部分之水電費用，若認上訴人應給付上開月 份之管理費者，則該管理費之繳納就公共水費部分將有溢繳、被上訴人因而應 予退還之情形，亦為確定明甚之事實；易言之，於本判決命上訴人給付八十九 年一月至六月份之管理費時，被上訴人亦應依上開退費辦法退費一千二百元予 上訴人，始符誠信與公平。又上訴人僅提出被上訴人就八十九年一月至六月份 公共水費退費之資料，就其他歷年公共費用之退費事宜並未舉出積極證據證明 ，自無足採。故上訴人各以公共水費退費債權一千二百元供與本件每人應繳交 之管理費債務抵銷，為有理由，爰依民法第三百三十五條規定，以上訴人於原 審為抵銷時，自渠等所應給付予被上訴人之管理費債務予以扣減。十三、承上開說明，
㈠就八十七年八月以前之管理費，被上訴人依「黎明清境社區管理經費收支辦法 」，得向上訴人收取；就八十七年八月以後（包含該月）之管理費，被上訴人 依「黎明清境社區規約」第十條第一項第二款、第二項規定，得向上訴人收取 。而上訴人丁○○、乙○○、丙○○所有建物，均係二重疊之別墅區五十坪以 上、六十五坪以下之型態，每月之管理費為一千八百元；上訴人甲○○、戊○ ○○所有均係透天獨棟別墅，每月之管理費為三千元等情，均為上訴人所不爭 執，則原審判決上訴人每人應自被上訴人提起本件訴訟前之時間回溯五年即自 八十四年十月起至八十九年四月止（共計五十五個月）之管理費，即上訴人丁 ○○、乙○○、丙○○每人各九萬九千元；另上訴人甲○○、戊○○○每人各 十六萬五千元，為有理由；另依系爭社區八十七年八月二日通過之「黎明清境 社區規約」第十條第五款約定，將上訴人八十七年八月以後至八十九年四月止 （共計二十一個月）未繳之管理費按年息百分之十計算利息，其餘以前（即八 十四年十月至八十七年七月止）未繳之管理費則按法定利率年息百分之五計算 利息，均屬正當。惟因上訴人提出以公共水費退費一千二百元之債權供作抵銷 ，為有理由，予以扣減後，上訴人丁○○、乙○○、丙○○每人應繳交之管理 費各為九萬七千八百元；另上訴人甲○○、戊○○○每人應繳交之管理費各十
六萬三千八百元（計算詳如附表四所示）。
㈡另就被上訴人於本審追加請求上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○給付自 八十九年五月至九十三年六月止（共計五十個月）之管理費，均為有理由，是 就此部分，上訴人丁○○、乙○○、丙○○每人應繳交之管理費各為九萬元， 上訴人甲○○應繳交之管理費為十五萬元。又依「黎明清境社區規約」第十條 第一項第二款、第二項規定，負有於每月十五日繳交管理費義務者為區分所有 權人，詳如前述，查上訴人戊○○○所有於系爭社區○○○○路五十四巷十九 號房屋，已於八十九年七月二十日移轉登記予夫黃秀雄，有建物所有權狀在卷 可稽（本院卷㈠第一六三頁），是上訴人戊○○○僅應繳交自八十九年五月至 七月止、每月三千元之管理費，合計九千元；至於八十九年八月起至九十三年 六月止之管理費，應由該建物之新所有權人黃秀雄負有繳交之義務。故被上訴 人追加請求上訴人各如附表二所示之金額，及自被上訴人九十三年六月二十四 日追加起訴狀繕本送達上訴人之翌日，即九十三年六月二十五日起按法定利率 百分之五計算利息範圍內，為有理由，應予准許；逾上開准許範圍之請求，則 屬無據，應予駁回。
十四、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付管理費，於附表一所示金額及利息之範圍 內，為有理由，應予准許；逾上開准許範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原 審就如附表一所示金額及利息部分，判命上訴人給付，並依職權宣告假執行， 及依上訴人聲請定免為假執行之擔保金額，並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就超過附表一所示金額及利息
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