臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二六五四號
原 告 戊○○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 連復淇律師
龔維智律師
右 一 人
複代 理 人 甲○○
被 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 楊國華律師
右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國九十三年十月十九日言詞辯
論終結，判決如左：
主 文
被告乙○○應給付原告新台幣肆拾肆萬貳仟捌佰玖拾元，及自民國九十一年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十三年一月一日起至返還台北市○○區○○段一小段二八地號如附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟零壹拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹拾捌萬捌仟元或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如以新台幣伍拾陸萬叁仟元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告戊○○○、丁○○於民國八十二年十二月十七日繼承取得坐落台 北市○○區○○段一小段二八地號土地（下稱系爭土地），其上門牌號碼台北市 中正區○○○路八號房屋（下稱系爭房屋），於八十年九月二十日登記為被告丙 ○○所有。因被告丙○○於八十九年十一月六日將系爭房屋出賣讓與被告乙○○ 時，並未將買賣條件通知原告以行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項 之規定，被告間之買賣契約不得對抗原告，為此先本於優先購買權，請求塗銷上 揭所有權移轉登記，並請求被告丙○○依其出賣予被告乙○○之同樣條件，與原 告訂立買賣契約，協同原告辦理所有權移轉登記。又系爭房屋原為木造二層，層 次面積各八一．八二平方公尺，被告丙○○於八十九年五月間因系爭房屋年久失 修不堪使用，在未徵得原告同意下，擅將舊有木造房屋拆除，改建為鋼柱、鍍鋅 鋼板牆、鍍鋅鋼板屋頂之鋼架結構房屋，已非同一建物，故訴外人財政部國有財 產局（下稱國有財產局）先前出售與被告丙○○之房屋已不存在，則被告丙○○ 新建之房屋使用原告土地即缺乏正當之法律權源，若鈞院認為舊木屋主體滅失， 原告以基地所有權人之身分，對新建之房屋主張優先購買權無理由，則原告備位
依民法第七百六十七條規定，請求被告乙○○拆屋還地，及依侵權行為、不當得 利之法律關係，請求被告乙○○給付其自八十九年十二月一日起至九十一年十月 三十日占用系爭土地三十五平方公尺按申報地價年息百分之十計算之損害金、不 當得利新台幣（下同）五十五萬零六百二十元，及自九十一年十一月一日起按月 給付二萬三千九百四十元等語。並先位聲明：㈠被告乙○○應將系爭房屋於八十 九年十一月六日以買賣為原因，向台北市建成地政事務所所為之所有權移轉登記 予以塗銷。㈡被告丙○○應將系爭房屋，依其出賣予被告乙○○之同樣條件，與 原告訂立買賣契約，並協同原告辦理所有權移轉登記。暨備位聲明：㈠被告乙○ ○應將系爭房屋如附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺、Ｄ部分面積五平方公尺之 建物拆除，將如附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺土地返還原告。㈡被告乙○○ 應給付原告五十五萬零六百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，並自九十一年十一月一日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告二萬三千九百四十元。㈢願供現金或同面額之第一商業銀行可轉讓 定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丙○○自光復以後一直占有使用系爭房屋，依國有財產法第四十 二條第一項、第四十九條第一項規定，具有得向有關機關申請承租、讓售基地之 法定資格，訴外人李政育及原告之被繼承人連麗生乃共同與被告丙○○於七十八 年五月十五日訂立合作契約，約定向有關機關申購系爭房屋及基地後，共同起造 合建房屋，丙○○即於七十八年五月十八日向國有財產局辦理租售手續，經核准 並移轉系爭房屋及系爭土地所有權登記，嗣因訴外人王祖鎏向國有財產局主張曾 占有系爭房屋之二樓，連麗生、李政育乃於七十九年八月二十四日藉詞為著房地 獲得安全計，要求將前開合約書增訂內容，要求將系爭房地過戶為李政育名下， 被告丙○○遂於八十年七月三十日將系爭房地過戶給李政育，但因系爭房屋使用 之基地尚有一部分由訴外人交通部台灣鐵路管理局（下稱鐵路局）管理，仍須以 丙○○名義申請租售，故於八十年九月二十日將系爭房屋所有權再移轉登記為丙 ○○所有。被告丙○○與原告間無基地租賃關係，原告主張其與被告丙○○有基 地租賃關係，其對系爭房屋有優先承買權云云，均與事實不符。退萬步言，倘原 告得以土地法第一百零四條主張有優先購買權，則李政育於八十年十二月五日將 系爭土地移轉與連麗生時，丙○○亦得主張對基地有優先購買權。被告丙○○與 連麗生、李政育間有合作契約關係，嗣雖將系爭土地移轉登記為李政育名下，再 由李政育過戶在連麗生名下，但被告丙○○對系爭土地仍擁有百分之四十之權利 ，且須繼續以被告丙○○名義向鐵路局申請租售台北市○○區○○段一小段一之 二五地號土地，故在基地全部承購改建前被告丙○○仍有繼續居住使用權利，連 麗生、李政育二人對於被告丙○○
限制，故系爭房屋使用原告名下之系爭土地亦無所謂之無權占有，原告備位請求 拆屋還地及請求返還不當得利，均無理由。被告丙○○生於十七年四月十八日， 子女有八人，如今年歲已高，為免百年後由多人繼承，使前開合作契約趨於複雜 ，乃於八十九年十一月間將系爭房屋贈與移轉登記於六女乙○○名下，以利乙○ ○承受前開合作契約的關係，倘原告不同意，被告間自可再辦理移轉登記，回復 為被告丙○○所有等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回
。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查系爭房屋所有權，於八十九年十一月六日以買賣為登記原因，自被告丙○○移 轉登記為被告乙○○所有；原告於八十二年十二月十七日以分割繼承為原因登記 取得系爭土地面積三十六平方公尺權利範圍各二分之一；系爭房屋現占有原告所 有系爭土地三五平方公尺、鐵路局管理之同小段一之二五地號土地一二八平方公 尺之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本及台北市建成地 政事務所土地複丈成果圖（見本院卷第十五至十七頁、第一○○頁）附卷可佐， 堪信為真實。
四、關於原告先位之訴部分：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前 項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣 人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人。土地法第一百零四條固定有明文。但土地法第一百零四條第一項所謂房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出 賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋與其坐落之基地間有租賃 關係為其前提要件。
㈡經查：
⒈查因被告丙○○自三十幾年起即居住使用系爭房屋，具有得向財政部國有財產局 申請承租、讓售系爭房屋及系爭土地、同小段一之二五地號土地之法定資格，李 政育及原告之被繼承人連麗生乃於七十八年五月十五日與被告丙○○簽訂合約書 ，約定由連麗生與李政育二人出資，以被告丙○○名義向國有財產局及鐵路局申 購系爭房屋及系爭房屋坐落之系爭土地及同小段一之二五地號土地，並約定承購 後向地政機關登記為連麗生、李政育持有三分之二所有權，以便申請建築時三人 為共同起造人，以建造八層樓房，被告丙○○分得一樓半間、地下室半間、二、 八樓全層及屋頂平台，其餘三、四、五、六、七樓、一樓半間、地下室半間均分 歸連麗生、李政育，倘能多建，多建部分由被告丙○○分得十分之四、連麗生、 李政育分得十分之六，承購、建築費用及其他雜項開支全由連麗生、李政育負擔 等情，業據被告提出原告不爭執其真正之合約書附卷可稽（見本院卷第五四頁） ，堪信屬實。
⒉次查，系爭房屋於行政域調整前門牌號碼為台北市○○○路○段三四巷五號，原 屬日本人之財產，為二層木造樓房，一、二層面積各為八一．八二平方公尺，嗣 四十四年二月二十二日建物總登記以准接管為原因，登記中華民國所有，管理人 為國有財產局，復於七十八年九月十一日以買賣為原因，所有權移轉登記予被告 丙○○；又系爭房屋之部分基地地號為台北市○○段十八地號，於四十年一月二 十九日登記為中華民國所有，管理機關為國有財產局，於六十六年七月六日實施 地籍圖重測，重測後之地號改為台北市○○段○○段二八地號，面積為三十六平 方公尺，亦於七十八年九月十一日以買賣為原因，登記為被告丙○○所有等情， 有土地所有權狀、建築改良物登記簿、建築改良物所有權狀在卷可考（見本院卷 第二十至二二頁）。
⒊依上開合約書，申購系爭房屋及系爭土地後，李政育、連麗生、丙○○於七十九 年八月二十四日簽訂增訂合約書，約定：「．．．，鐵路方面尚在洽談租購中， 在此同時尚有本房屋二樓其他不明
誠）同意將已獲購之三六平方公尺房地產權，在國有財產局撤銷處分之同時過戶 予李政育名義，在鐵路局的二三．四二九坪，如能獲得租賃權或申購時，甲方願 意將全部房地名義過戶給乙方李政育，同時甲方同意在上開土地租權或申購手續 完成之同時，由丙○○、李政育、連麗生共同出售，為公平分配起見，丙○○部 分為百分之四十所得．．．．。」，有原告不爭執其真正之增訂合約書附卷可考 （見本院卷第五五頁）。被告丙○○遂依增訂合約書之約定，於八十年七月三十 日將系爭房屋及系爭土地過戶與李政育，李政育又於八十年九月二十日將系爭房 屋所有權再移轉登記為丙○○所有，李政育並於八十年十二月五日將系爭土地移 轉登記與連麗生等情，亦有建築改良物登記簿、土地所有權狀、土地登記謄本附 卷足佐（見本院卷第二十至二五頁、第二七、二八頁、第十六、十七頁）。 ⒋呈上所述，因被告丙○○具有得向國有財產局申請承租、讓售系爭房屋及系爭土 地，及向台灣鐵路管理局申請承租、讓售同小段一之二五地號土地之法定資格， 李政育及原告之被繼承人連麗生，乃與被告丙○○約定由李政育、連麗生出資， 以被告丙○○之名義承購，擬在購得系爭房屋及基地即系爭土地及同小段一之二 五地號土地後，由李政育、連麗生出資，以李政育、連麗生、丙○○為共同起造 人合建房屋，由丙○○分得其中約百分之四十，雖目前尚未完成向鐵路局申購同 小段一之二五地號土地部分，李政育、連麗生、丙○○間之合作契約關係，在連 麗生死亡後，連麗生部分應由原告二人繼承該契約之權利及義務，故原告與丙○ ○間係合作契約之關係，而非租賃關係，足認原告並非系爭房屋之基地出租人， 自無優先承買權之可言。被告辯稱：原告與丙○○間無基地租賃關係等語，自屬 可取。是原告以其有優先購買權為由，請求被告乙○○應將系爭房屋於八十九年 十一月六日以買賣為原因，向台北市建成地政事務所所為之所有權移轉登記予以 塗銷，暨請求被告丙○○應將系爭房屋，依其出賣予被告乙○○之同樣條件，與 原告訂立買賣契約，並協同原告辦理所有權移轉登記，均屬無據，不應准許。五、關於原告備位之訴部分：
㈠請求拆屋還地部分：
原告雖主張因被告丙○○於八十九年五月間擅將舊有木造房屋拆除，改建為鋼架 結構房屋，已非同一建物，故國有財產局先前出售與被告丙○○之建物已不存在 ，被告丙○○新建之系爭房屋使用原告土地缺乏正當之法律權源，為無權占有云 云，被告則辯稱被告丙○○於八十九年五月間僅為修繕保存系爭房屋之行為等語 。經查，系爭房屋原屬日本人之財產，為二層木造樓房，一、二層面積各為八一 ．八二平方公尺，嗣四十四年二月二十二日建物總登記為中華民國所有（見本院 卷第二十頁建築改良物登記簿），比對目前有三五平方公尺係坐落在系爭二八地 號土地上，可見四十四年間，系爭房屋約有四六．八二平方公尺是坐落在同小段 一之二五地號土地上（81.82－35＝46.82）。另參以國有財產局台灣北區辦事處 七十四年二月十二日台財產北㈠字第○三七三九號函記載：「．．．經本處派員 實地勘查，該房屋除使用公園段一小段二八地號三六平方公尺國有土地外，尚使
用同小段一之二地號台灣省政府交通處鐵路管理局管理土地一二一平方公尺」（ 見本院九十一年度重訴字第二一九二號卷第四六頁），可見系爭房屋一樓自四十 四年間起至七十四年二月間止，經數次翻修、擴建後面積已大幅增加，於七十四 年二月間之面積已達一百五十六平方公尺（35＋121＝156），且台北市建築師公 會鑑定結果亦認「．．．㈡本鑑定標的物依建物登記簿記載為木造，經履勘結果 該建物構造已改為鋼柱、木造地板、鍍鋅鋼板屋頂之建物。㈢本建物自保存登記 以來，應已全棟翻修以致於構造方式與原構造不盡相同，面積也較保存登記時大 幅增加。．．．．結論：本鑑定標的物自民國七十九年迄今，建物有翻修行為 ，一樓無明顯增建，二樓面積則增建二十一平方公尺。」，有台北市建築師公會 鑑定報告書附卷可佐（見本院卷第一三九至一四五頁）。另參以台北市政府工務 局建築管理處八十九年十月十六日北市工建違字第八九六八八四九七○○號函記 載：「查本市中正區○○○路八號建築物進行修繕工程案，按﹃本府當前取締違 建措施﹄規定，在原規模之修繕行為（含修建），拍照列管，請查照。」等語（ 見本院卷第五七頁）。堪認系爭房屋雖於四十四年間為木造房屋，但在被告丙○ ○於七十八年九月十一日取得系爭房屋所有權前，早已歷經全棟翻修後致面積大 幅增加且已改為鋼柱、木造地板、鍍鋅鋼板屋頂之建物，構造方式與原構造不盡 相同，且丙○○取得系爭房屋所有權後，其占有系爭土地之面積仍維持為三五平 方公尺而未有增加。是原告主張因被告丙○○於八十九年五月間將舊有木造房屋 全部拆除，新建鋼柱、鍍鋅鋼板牆、鍍鋅鋼板屋頂房屋，故新建之房屋為無權占 有系爭土地云云，自不足取。原告請求被告乙○○將系爭房屋一樓其中如附圖所 示Ｂ部分面積三五平方公尺、二樓其中Ｄ部分面積五平方公尺之建物拆除，將如 附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺土地返還原告，自屬無據，不應准許。 ㈡請求不當得利或損害賠償部分：
⒈被告雖辯稱因丙○○與原告之被繼承人連麗生及李政育間有合作契約關係，故原 告不得請求不當得利云云。惟查，被告乙○○所有系爭房屋既占有使用系爭土地 ，被告乙○○即受有相當於租金之不當得利，且被告乙○○並非上開合作契約之 當事人，上開合作契約即非屬其受有利益之法律上原因，應構成不當得利，原告 請求被告乙○○給付自其取得系爭房屋所有權後使用系爭土地所受相當於租金之 不當得利，自屬有據。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領 人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十 九條前段、第一百八十一條分別定有明文。被告乙○○所有系爭房屋占有原告所 有系爭土地面積三五平方公尺，原告雖不能要求拆屋還地，惟被告乙○○卻享有 占有土地之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告 乙○○返還其無法律上原因所受之利益。被告乙○○所受之利益係使用收益系爭 土地，此一利益，依其性質顯難以原狀（即系爭房屋於被告占用期間之使用收益 ）返還，揆諸前揭規定，自應返還其價額。再按，城市房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。 所謂土地之申報總價額依法定地價，在平均地權條例施行區域，法定地價係指土 地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，
未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價。平均地權條例第 十六條定有明文。查系爭土地，自八十九年七月起至九十二年十二月止之公告地 價為每平方公尺是十萬二千六百元，自九十三年一月一日起之公告地價每平方公 尺為十萬三千元，有台北市公告土地現值及公告地價查詢表在卷可稽（見本院卷 第二三三頁）。本院斟酌系爭土地坐落台北火車站之商圈附近，交通便利，但系 爭房屋面臨之北平西路係一單行道，商業利用價值不高等情，認原告請求被告乙 ○○給付按申報地價年息百分之十計算之損害金及不當得利，應屬過高，應以按 系爭土地申報地價年息百分之五計算為適當，則被告乙○○應給付之損害金及不 當得利數額，自八十九年十二月一日起至九十二年十二月三十一日止共三七個月 共計四十四萬二千八百九十元（102600元×80％×35平方公尺×5％÷12月×37 月＝442890元），及自九十三年一月一日起每月應給付之金額則為一萬二千零一 十七元（103000元×80％×35平方公尺×5％÷12月＝12016.67元）。五、綜上所述，原告主張有優先購買權，先位聲明請求被告乙○○應將系爭房屋於八 十九年十一月六日以買賣為原因，向台北市建成地政事務所所為之所有權移轉登 記予以塗銷，及請求被告丙○○應將系爭房屋，依其出賣予被告乙○○之同樣條 件，與原告訂立買賣契約，並協同原告辦理所有權移轉登記，為無理由，不應准 許。原告依民法第七百六十七條之規定，備位聲明請求被告乙○○將系爭房屋一 樓其中如附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺、二樓其中Ｄ部分面積五平方公尺之 建物拆除，將如附圖所示Ｂ部分面積三五平方公尺土地返還原告，亦屬無據，不 應准許。至原告依不當得利返還請求權，請求被告乙○○給付自八十九年十二月 一日起至九十二年十二月三十一日止相當於租金之不當得利四十四萬二千八百九 十元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十一月二十三日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息，並自九十三年一月一日起至返還系爭土地如附圖所示Ｂ部分 面積三五平方公尺土地之日止，按月給付原告一萬二千零一十七元之範圍內，洵 屬正當，應予准許。原告逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均 與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十六 日 民事第五庭法 官 羅富美
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十六 日 書記官 郭錦賢