臺灣雲林地方法院民事判決 106年度六簡字第158號
原 告 張維峻
訴訟代理人 張芳賓
被 告 林芸偵
被 告 林依倫
上二人之法
定 代理 人 林志昇 住新北市○○區○○街000號
高曉瑩 住同上
訴訟代理人 陳信村律師
上列當事人間調整租金事件，於民國106 年9 月7 日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落雲林縣○○市○○段○○○○地號土地、面積一○八平方公尺土地之租金，自民國一百六年一月二十三日起調整為每月新臺幣叁仟捌佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰壹拾元，由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
緣雲林縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為 訴外人楊振作所有，其於民國（下同）99年12月8 日將系爭 土地出售予訴外人張麗娟，而張麗娟再於102 年3 月2 日贈 予原告。又坐落於系爭土地之雲林縣○○市○○段000 號建 物（下稱系爭建物）原係被告之父林志昇所有，經台灣高等 法院台南分院以90年度更㈡字第66號判決認定在系爭建物使 用期限內，推定有租賃關係存在。嗣訴外人楊振作於94年對 被告之父林志昇訴請給付租金，經本院以94年度六簡字第21 0 號判決林志昇應每月給付租金新台幣（下同）2,880 元， 訴外人林志昇不服該判決，提起上訴，經本院以94年度簡上 字第69號判決駁回其上訴。然系爭土地自105 年1 月申報地 價業已調漲至每平方公尺為5280元，如以上開調漲後之申報 地價為計算基準，每月租金應為4,752 元（計算式：5280－ 5280×10% ），惟原告於106 年1 月23日通知被告就系爭土 地之租金應調整為每月4,752 元，被告均置之不理，為此請 求被告承租原告所有系爭土地，自106 年1 月23日起之租金 應調整為4,752 元。
二、對被告抗辯之陳述：
系爭建物雖坐落於成功路333 巷，但系爭建物周圍係單純住 宅區，且鄰近斗六國小，附近則有黃昏市場、成大醫院、斗
六市文化路鬧區、斗南鬧區，居住環境及生活機能良好；另 有道路通往國道1 號斗南交流道；國道3 號斗六交流道、78 號快速道路，交通亦相當便利，因此就系爭土地位置、工商 繁榮程度之角度言，租金調至每月4752元，應屬合理。三、被告則以：
查系爭建物面臨巷道，且系爭土地所在周圍發展趨勢並不優 良，鄰近之天祥街也無特別熱鬧發展之跡象，而成功路雖稍 繁榮，但距離系爭土地亦有相當之距離。比較鄰邊同段1799 號土地面積達128 平方公尺，租金為每月2,500 元，此有雲 林地方法院103 六簡字第253 號和解筆錄可參，系爭土地如 以同樣標準計算，租金應當為每月1,901 元。何況94年度六 簡字第210 號判決租金每月2,880 元，業已斟酌系爭土地之 位置、工商繁榮程度等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
四、本院之判斷：
原告主張其與被告就系爭土地有不定期租賃關係，每年租金 為2,880 元，系爭土地自94年8 月21日後至今均未調整等情 ，業據提出土地登記第二類謄本、90年度上更字第66號裁判 書、93年度台上字第713 號裁判書、94年度六簡字第210 號 判決、94年度簡上字第69號判決、存證信函暨收件回執（見 本院卷第4 至18頁）等為證，且為被告所不爭執，自堪信為 真正。又原告主張系爭土地自105 年1 月申報地價業已調漲 至每平方公尺為5,280 元，系爭土地每月租金應調整為4,75 2 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而 依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付 或變更其他原有之效果，民法第422 條前段、第227 條之2 第1 項分別定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇 漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應 以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法 院20年上字第283 號判例參照）。再未定期限之基地租賃， 契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖 所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立 後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而 租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出 租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其 租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。查本院作 成94年度簡上字第69號判決時，系爭土地申報地價為每平方
公尺3,200 元（見本院卷第15頁），然觀諸系爭土地之第二 類謄本，該地之地價於105 年1 月間已調整為每平方公尺5, 280 元等情，足見系爭土地價值確已調昇，是揆諸前揭規定 ，原告訴請本院調整租金，自屬於法有據。
㈡、次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之十最高額，是並非以土地申 報地價之多寡為酌定之唯一標準，（最高法院68年台上字第 3071號判例可資參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；於租用基地準 用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。本件 被告係向原告承租土地作為建築房屋使用，係屬租地建屋之 關係，自應受土地法第97條規定之限制。本院斟酌系爭土地 位於係爭建物位於成功路333 巷內，由巷道可通行至斗六國 小、黃昏市場、成大醫院及斗六市文化路鬧區，且另有道路 通往國道1 號斗南交流道；國道3 號斗六交流道、78號快速 道路，生活機能及交通均相當便利，且系爭地之申報地價， 已從原來每平方公尺3,200 元，調整至今每平方公尺5,280 元，增加約百分之65；再審酌被告利用系爭土地之情形，認 以前開申報地價每平方公尺5,280 元之年息百分之8 計算為 適當，依此計算，每月租金應調整為3,802 元（計算式： 5,280 元×8%×108 ×1/12＝3,802 ，元以下四捨五入）， 逾此部分之金額，核屬過高。
五、從而，原告依民法第442 條及土地法第97條第1 項、第105 條之規定，請求自106 年1 月23日起調整系爭土地租金為每 月3,801 元，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即屬 無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認對 判決之結果不生影響，爰不一一條列。
七、本件雖係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所謂被告 部分敗訴之判決，惟因係形成判決，自無宣告假執行可言， 併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
斗六簡易庭
法 官 陳定國
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 鄭國銘