臺灣桃園地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一三六號
上 訴 人 甲○○○
訴訟代理人 洪明俊律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 李國煒律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年六月二十五日本院中壢
簡易庭九十二年度壢簡字第五０二號第一審判決，提起上訴，於民國九十三年十一月
十六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣新屋鄉○○段後湖小段二二二四地號、二二二五地號土地內
如附圖所示房屋一六六平方公尺、鐵棚四六平方公尺及香金爐等地上物拆除，植樹一
九平方公尺移除及水泥路面四五一平方公尺挖除，並將面積六八二平方公尺之土地回
復原狀後返還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文第一、二項所示。二、陳述：與原判決記載相同引用之。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：與原判決記載相同引用之。
三、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、本件上訴人起訴主張其所有坐落於桃園縣新屋鄉○○段後湖小段二二二四地號、 二二二五地號土地（下稱系爭土地），為被上訴人無權占有，並搭蓋如附圖所示 之房屋（面積一六六平方公尺）、鐵棚（面積四六平方公尺）內置放香爐，並種 植樹木（面積一九平方公尺）及鋪設水泥，占有面積合計為六八二平方公尺。爰 依民法第七百六十七條之規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第二項所示。二、被上訴人則以：系爭土地於民國八十年六月三十日，經應有部分各為二分之一之 訴外人徐鍾龍妹（被上訴人之祖母）、徐寶炎（被上訴人之父）出具土地使用同 意書，無償提供被上訴人於系爭土地搭建農舍使用，並於八十一年四月二十一日 建造完成，取得農舍使用執照，再於八十二年間擴建為本件上訴人請求拆除之地 上物。嗣後訴外人徐寶炎以系爭土地向桃園縣新屋鄉農會辦理抵押貸款；徐鍾龍 妹亦以系爭土地向訴外人賴文吉、王徐森妹擔保借款，應認抵押權人於設定抵押 時，已知抵押物有他人之建物坐落其上，訴外人徐鍾龍妹死亡後，由訴外人王徐 森妹、賴瑩娟、賴韻如、賴姿吟繼承系爭土地。本院民事執行處於九十二年一月 八日依桃園縣新屋鄉農會之聲請，就系爭土地進行強制執行之拍賣程序（九十一 年度執字第六六六六號），因被上訴人提出訴外人徐鍾龍妹、徐寶炎之土地使用
同意書，拍賣公告就系爭土地部分記載：「未保存登記建物乙○○所有，屬無償 使用不在拍賣列」，上訴人明知系爭土地有被上訴人建屋其上，並有合法權源而 仍拍定，應適用大法官會議釋字第三四九號解釋，被上訴人原已取得之系爭土地 使用權，不應因系爭土地物權之嗣後變動而受影響，或類推民法第四百二十五條 之一第一項規定，兩造間成立租賃。被上訴人使用系爭土地自有正當權源，上訴 人請求拆屋還地即屬無理。
三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權 者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第七百六十 七條定有明文。又按使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三 人，非如租賃契約有民法第四百二十五條第一項之規定，而於借用物之所有權移 轉與第三人後，借用人除得現所有權人之同意，允予繼續使用外，此項使用借貸 之債之關係，依法不得對抗現所有人，即不得執其與前所有人有使用借貸之關係 ，為拒絕返還之理由。經查，本件上訴人主張其所有系爭土地為被上訴人占用， 並搭蓋如附圖所示之房屋（面積一六六平方公尺）、鐵棚（面積四六平方公尺） 內置放香爐，並種植樹木（面積一九平方公尺）及鋪設水泥，占有土地面積合計 為六八二平方公尺等情，已為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出土地登記謄本 一紙為憑，並經原審勘驗暨囑請桃園縣楊梅地政事務所派員測量屬實，亦有勘驗 筆錄及土地複丈成果圖各一紙在卷足稽。上訴人此部分主張，自為真實可信。被 上訴人雖辯稱上訴人係經法院強制執行程序拍賣取得系爭土地所有權，而拍賣公 告就系爭土地部分記載：「未保存登記建物乙○○（即被上訴人）所有，屬無償 使用不在拍賣列」，上訴人明知被上訴人經系爭土地前所有人同意而建屋其上， 係有合法權源使用土地而仍買受並取得系爭土地所有權，應適用大法官會議釋字 第三四九號解釋，被上訴人原已取得之系爭土地使用權，不應因系爭土地物權之 嗣後變動而受影響，或類推民法第四百二十五條之一第一項規定，兩造間成立租 賃，被上訴人使用系爭土地自有正當權源云云，然查，被上訴人所辯其經系爭土 地前所有人同意使用系爭土地云云，惟使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對 抗契約以外之第三人，非如租賃契約有民法第四百二十五條第一項之規定，而於 系爭土地所有權移轉為上訴人所有後，被上訴人即借用人除得現所有權人即上訴 人之同意，允予繼續使用外，被上訴人與系爭土地前手之使用借貸之債之關係， 依法不得對抗現所有人即上訴人。前述本院拍賣公告固記載：「未保存登記建物 乙○○（即被上訴人）所有，屬無償使用不在拍賣列」，然該拍賣公告之效力， 僅係執行法院明示系爭土地查封時為被上訴人占有，並未經法院除去，執行法院 於拍定後，不負將系爭土地點交於拍定人即上訴人之強制執行程序效力，與兩造 就系爭土地之實體權利爭執無涉，上訴人亦不因此即受被上訴人與系爭土地前手 間使用借貸之債之關係之拘束。另，土地共有人之繼受人明知共有土地成立分管 契約之情形，應繼受分管契約並受拘束，固經大法官會議三四九號解釋在案。然 ，
本件被上訴人僅係基於系爭土地前手之使用同意而占有系爭土地，並非系爭土地 之共有人，而系爭土地亦無分管契約存在，且上訴人亦係取得系爭土地所有權全 部而非土地共有人之繼受人，上訴人自無繼受「分管契約」之可能，本件具體情
狀不合前述大法官會議解釋之要件。被上訴人辯稱上訴人應繼受被上訴人與系爭 土地前手間之使用云云，與法未合。又，雖因土地與房屋為各別之不動產，各得 單獨為交易之標的，房屋在性質上亦不能與土地使用權分離而存在，基於保護房 屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定 性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利 用關係，以避免危害社會經濟，並維公平，故於土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解 釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性 質當屬租賃，為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條 之一乃予以明文規定。惟本院前述強制執行程序所拍賣系爭土地與不在拍賣範圍 內之被上訴人所有建物分屬不同人所有，與前述規定土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，兩者性質不同，自不在類推適用之列。 被上訴人所辯其與系爭土地前手間之使用借貸應拘束上訴人或類推民法第四百二 十五條之一第一項規定云云，於法均有未合，不得憑採。依前說明，被上訴人既 無法證明其係有何得對上訴人主張之正當權利，而占用上訴人所有之系爭土地， 被上訴人自屬無權占用。從而，上訴人依民法第七百六十七條之規定，提起本件 訴訟，請求被上訴人應將系爭土地內如附圖所示房屋一六六平方公尺、鐵棚四六 平方公尺及香金爐等地上物拆除，植樹一九平方公尺移除及水泥路面四五一平方 公尺挖除，並將面積六八二平方公尺之土地回復原狀後返還予上訴人，為有理由 ，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日 台灣桃園地方法院民事第一庭
審判長法官 郭琇玲
法 官 鍾淑慧
法 官 張天民
右正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日 法院書記官 蔡紫凌