臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一四三號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
右三人共同
訴訟代理人 廖忠信律師
複 代理 人 周文哲律師
被 上訴 人 珍善美食品有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 顏武男律師
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十三年四月二十八日本院三重
簡易庭九十二年度重簡字第一四二一號第一審簡易判決，提起上訴，經本院於九十三
年十一月二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾貳萬叁仟伍佰肆拾肆元及自民國九十二年九月三十日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人前於民國（下同）九十年八月間訂有租賃契 約，由被上訴人向上訴人承租坐落台北市○○○路○段三八號一樓內特定區域（ 以下簡稱系爭房屋），供被上訴人「冰冰蒟蒻」之店面經營使用，約定租賃期間 自九十年八月十二日起至九十一年五月三十日止，每月租金新台幣（下同）十三 萬元，迄租期屆至，被上訴人仍繼續就系爭房屋為使用收益，被上訴人公司總經 理郭淨溢亦曾口頭告知續租一事，即兩造間雖未於租賃期滿後另訂租賃契約，惟 依民法第四百五十一條規定，兩造間已存在不定期限之租賃契約至明，被上訴人 既有繼續使用收益系爭房屋之事實，自應給付租金。詎被上訴人於九十一年十二 月八日以冬季營業欠佳為由終止租約，並交還租賃物，惟就九十一年六月份起至 終止租約止之租金八十一萬三千五百四十四元俱未給付，經上訴人以台北逸仙郵 局第二三三五號存證信函請求被上訴人給付前開租金，被上訴人亦未置理，職是 上訴人以被上訴人所繳交之保證金三十九萬元為扣抵後，請求被上訴人給付四十 二萬三千五百四十四元之租金，自屬合法有據。退步言之，縱鈞院審理結果認雙 方續租不合契約規定，上訴人亦得依不當得利法律關係，請求被上訴人給付相當 於租金之不當得利，此與前開依租賃法律關係所為之請求係屬請求權之競合，請 求鈞院擇一為勝訴之判決即可。詎原審竟為上訴人敗訴之判決，其認事用法均有 未合，爰於法定期間內提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵右廢棄部分，被上 訴人應給付上訴人四十二萬三千五百四十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率百分之五計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。茲將上訴理 由臚列如下：
㈠兩造前於九十年八月間訂立之租賃契約，係被上訴人公司總經理郭淨溢以口
頭告知續約，縱未依租賃契約第十條約定就續約與否於期滿前六個月以書面 預告對方，惟依民法第四百五十一條規定及最高法院七十年台上字第四六三 六號判決意旨，亦無礙不定期租賃契約之成立，且租期屆滿後系爭房屋仍係 作為「冰冰蒟蒻」之經營店面，足徵系爭房屋係由經營「冰冰蒟蒻」之被上 訴人繼續使用收益，且郭淨益是時為被上訴人公司總經理，依公司法第八條 第二項規定，自係代表被上訴人與上訴人續約，否則何以系爭房屋仍係繼續 作為「冰冰蒟蒻」之經營店面？況退步言之，上訴人亦得依民法第一百六十 九條規定，主張被上訴人應就郭淨溢之表見代理負授權人之責任，詎被上訴 人竟辯稱續租應與邱進山或陳美怡接洽，否則與被上訴人公司無涉云云，除 無可採外，亦有違誠信原則。
㈡再依中國大樓管理委員會於彰化銀行吉林分行之存褶影本所載，九十一年間 繳交各期管理之繳款人均記載為「冰冰蒟蒻」，該記載係管理委員會於銀行 存入現金或支票時由銀行繕打，惟衡諸社會常情，系爭房屋既係供被上訴人 產品「冰冰蒟蒻」之經營店面，並以「冰冰蒟蒻」之名義將現金或支票存入 管理委員會帳戶，即不相干之第三人代繳之可能實甚低微，原審就此部分未 予查明，逕以管理委員會於銀行存入現金或支票時自行約定由銀行繕打，自 不能以此證明該等管理費確係被上訴人所繳交，亦無從推論被上訴人確有續 租房屋云云，實嫌率斷，且無根據。
㈢被上訴人於租賃期間及續租期間均以「冰冰蒟蒻」名義繳納承租房屋所在之 中國大樓管理暨修繕費，除有中國大樓管理處存摺明細可證外，且經原審向 銀行查詢結果，其中九十一牛年三月七日、五月六日、八月二十七日均係存 入郭士賢所有之誠泰商業銀行五常分行000000000000號支票存款帳戶票據， 而郭士賢乃被上訴人公司前揭承租及續租期間之股東，依一般經驗法則，倘 被上訴人公司未續租系爭房屋，則郭士賢身為被上訴人公司股東為何於承租 期間之九十一年三月七日、九十一年五月六日與續租期間之九十一年八月二 十七日分別均由其開立支票支付大樓管理及修繕費？況前揭費用每筆均非整 數，數額亦與被上訴人承租之系爭房屋應繳管理費數額相同下，足認前揭支 票係為被上訴人公司繳交管理費而簽發，原審認支票係流通證券，自可能由 他人所取得，要難以上開三筆管理費均係由郭士賢簽發支票繳付云云，悖於 經驗法則。且如被上訴人未續租，為何至今仍未辦理退租，並向上訴人請求 返還押金？被上訴人公司又為何於續租期間願意繳納大樓管理暨修繕費？二、被上訴人則以下列陳辭置辯，並聲明：請求駁回上訴人之上訴。 ㈠被上訴人在第一審所主張之事實及理由，茲併引用之。 ㈡被上訴人與上訴人就系爭房屋訂有租賃契約，租期自九十年八月十二日起至九 十一年五月三十日止，雙方並至台灣士林地方法院公證處公證。依前開契約第 十條約定，本約期滿，甲乙雙方續約與否，應於期滿六個月前以書面預告對方 ，按本租約所載地址掛號郵寄之。上訴人如願續約，應於本件租約期滿前六個 月，即須於九十一年十一月三十以前以書面表示之，然雙方均無以書面掛號郵 寄對方表示續約之意，故系爭房屋租賃契約已於九十一年五月三十日終止。 ㈢九十年八月十二日雙方簽訂契約書時，被上訴人公司法定代理人為邱進山，嗣
於九十年九月十七日變更為陳美怡，假設上訴人與被上訴人公司續約，理應與 邱進山或陳美怡接洽，否則自無表見代理問題。 ㈣依上訴人提出之中國大樓管理委員會於彰化銀行吉林分行之存摺影本所載，九 十一年間繳交各期管理費之繳款人雖均記載為「冰冰蒟蒻」，然上開記載係管 理委員會於銀行存入現金或支票時自行約定由銀行繕打，各該存入記載並非指 被上訴人公司之匯款乙節，已據原審函詢彰化銀行吉林分行回覆無誤，該存摺 上之「冰冰蒟蒻」之記載既非匯款記錄，而係管理委員會自行約定繕打，自不 能以此證明該管理費係被上訴人公司所繳交，亦無從推論被上訴人公司確有續 租房屋。
㈤上訴人復主張九十一年三月七日、五月六日、八月二十七存入前開管委會帳戶 之支票均是郭士賢所簽發，前二張係於前揭訂有書面之租賃存續期間，而後一 張係於該租約期滿後，足見被上訴人公司有續租，然查郭士賢僅是公司股東並 非代表公司之負責人，其個人所簽發之票據流通在外，自可能由他人所取得， 何況被上訴人公司係經營「冰冰蒟蒻」之知名企業，租用上開房屋係供「冰冰 蒟蒻」之店面經營使用，衡諸社會常情，公司於租用房屋供營業使用時均簽署 書面契約並至法院公證，以免爭議，上開租約期滿，即未續租，為被上訴人公 司之原則。
㈥上訴人上訴主張：「況被上訴人尚有押金在上訴人處，倘被上訴人未續租，則 焉會至今未請求返還？」然查因本件之上訴人甲○○在九十二年九月間提起本 訴之前身支付命令，而被上訴人公司因同時剛在九十二年九月二十二日更換負 責人為丁○○，正在遂一清查，並非「未請求返還押租金」。三、查上訴人主張兩造前於九十年八月間訂立房屋租賃契約，由被上訴人向上訴人承 租坐落台北市○○○路○段三八號一樓內之特定區域，供被上訴人「冰冰蒟蒻」 之店面經營使用，租賃期間自九十年八月十二日起至九十一年五月三十日止，每 月租金十三萬元，並由被上訴人繳付保證金三十九萬元予上訴人。前開約定之租 賃期間屆滿後，系爭房屋仍繼續供「冰冰蒟蒻」店面經營使用至九十一年十二月 八日止，惟自九十一年六月份起至九十一年十二月八日止之租金共計八十一萬三 千五百四十四元迄未給付等情，業據上訴人提出房屋租賃契約書影本一份為證， 復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、系爭房屋於原訂租期屆滿後雖仍有繼續供「冰冰蒟蒻」店面經營使用之事實，惟 被上訴人否認係其續租使用，並以前詞置辯，是本件兩造爭執之處即在於原訂租 賃期間屆滿後，被上訴人究竟有無為續租之表示而與上訴人間成立不定期租賃關 係？經查：
㈠上訴人主張原訂租賃期間屆滿後，係被上訴人公司總經理郭淨溢以口頭告知續 租一事，有上訴人提出印有「冰冰蒟蒻珍善美食品有限公司總經理郭淨溢」之 名片影本一紙在卷可稽，參以被上訴人於原審亦自陳：「我們並沒有續租，是 郭淨溢租的及使用」等語（見原審九十二年十一月二十六日言詞辯論筆錄）， 且對郭淨溢確曾擔任被上訴人公司總經理乙職復自認在卷（見本院九十三年九 月九日準備程序筆錄），足徵上訴人主張係被上訴人公司總經理郭淨溢告知要 續為租用系爭房屋，應非無據，堪予採信。
㈡按經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名之權； 又公司經理人，在執行職務範圍內，亦為公司之負責人，公司法第三十一條第 二項及第八條分別定有明文。由上開規定可知，經理人乃係有為公司管理事務 及簽名之權之輔助業務執行機關。依民法第五百五十四條第一項及五百五十七 條規定，經理人對於第三人之關係，視為其有為管理上一切必要行為之權，且 依公司法第三十六條規定，公司不得以其所加於經理人職權之限制，對抗善意 第三人。
㈢本件向上訴人為續租意思表示者既為當時之被上訴人公司總經理郭淨溢，而系 爭房屋在原訂租賃期間內所經營之冰冰蒟蒻店乃係被上訴人公司直接管控之直 營店，復為被上訴人自陳在卷，準此，郭淨溢於系爭房屋原訂租賃期間屆滿後 向上訴人為續租之意思表示，自屬在執行業務範圍內為被上訴人公司所為之管 理行為，為有權代表被上訴人公司之人，其以被上訴人公司總經理之身分向上 訴人為續租意思表示之法律效果即應歸屬被上訴人。是以，被上訴人於原訂租 賃期限屆滿後既向上訴人為續租之意思表示，並繼績將系爭房屋做為「冰冰蒟 蒻」之店面經營使用，上訴人復未表示反對之意思，則依民法第四百五十一條 規定，即生視為以不定期限繼續契約之效果，上訴人主張兩造間已存在不定期 限之租賃契約，即屬有據，堪信為真實。
㈣再者，被上訴人於原訂租賃期間內之九十一年三月七日及同年五月六日，係以 被上訴人公司股東郭士賢開立之支票繳納承租系爭房屋所屬中國大樓管理暨修 繕費用；續租後之九十一年八月二十七日應繳管理費及修繕費用亦係由郭士賢 支票支付乙節，業據原審分別函詢彰化商業銀行吉林分行及誠泰商業銀行五常 分行屬實，有彰化商業銀行吉林分行九十三年二月十八日彰吉字第二九九號函 、誠泰商業銀行五常分行九十三年三月二日誠泰銀行常字第九三○○一○號函 各在卷足憑。又依上訴人所提中國大樓管理處存摺影本觀之，前揭以郭士賢簽 發之支票繳納之各期管理暨修繕費用金額分別為三千六百零一元、二千一百四 十一元、二千二百三十一日元、二千零六十三元及四千四百六十二元。參酌各 該筆數額均為畸零數而非整數，且與被上訴人承租之系爭房屋應繳管理暨修繕 費用相同，堪認前開支票應係郭士賢為被上訴人公司繳納承租之系爭房屋管理 暨修繕費用而簽發，應屬無訛。而郭士賢自九十年五月起至九十二年九月止乃 係被上訴人公司之股東，復為被上訴人所自承，是依一般經法則，益徵被上訴 人公司確有續租之事實，否則當不致於在原訂租賃期間及續租之後均曾由被上 訴人公司股東郭士賢簽發支票繳納系爭房屋之管理暨修繕費用。 ㈤至兩造原簽訂之房屋租賃契約第十條雖曾約定「本約期滿，甲、乙雙方續約與 否，應於期滿六個月前以書面預告對方，按本租約所載地址掛號郵寄之」，惟 此應係兩造就續約之意思表示應以何方式為之所為之任意約定，並非法定之要 式行為。本件被上訴人公司於原訂租賃期限屆滿後既由總經理郭淨溢向上訴人 為續租之意思表示，並將系爭房屋繼續供「冰冰蒟蒻」店面之經營使用，上訴 人復未為反對之意思，依前揭說明，兩造間已合法成立不定期之租賃契約，要 不因兩造未踐行原訂租賃契約第十條之約定而影響其效力。五、綜上所述，被上訴人於原訂租賃期限屆滿後既向上訴人表示續租，而與上訴人間
成立不定期租賃關係，從而，上訴人依租賃契約之法律關係，於扣抵被上訴人所 繳交之保證金三十九萬元後，請求被上訴人給付未付租金四十二萬三千五百四十 四元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年九月三十日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有 未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄 改判如主文第二項所示。又本件上訴所得受之利益未逾民事訟法第四百六十六條 所定之法定價額，依法不得上訴，自無依被上訴人聲請命供擔保為假執行宣告之 必要，茲併敘明之。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認為均與本件 之結論無礙，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
審判長法 官 林玫君
法 官 鍾啟煌
法 官 程怡怡
右正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日 書記官 楊舒惟
, 台灣公司情報網