臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四四號
上 訴 人 佳懿建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 謝家健律師
複 代理人 劉紀翔律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十九日臺
灣板橋地方法院板橋簡易庭九十一年板簡字第一○五九號第一審判決，提起上訴，經
本院於九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾叁萬捌仟元，及自民國九十一年四月十二日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：
一、被上訴人前承購上訴人興建之「中和摩天東帝市大廈」（以下簡稱本大廈）編 號Ｂ棟二十二樓之二號房地壹戶，總價金新台幣（下同）一千一百三十五萬元 及地下六層編號Ｂ０２０號停車位乙位，價款一百二十萬元，合計總價款共一 千二百五十五萬元，業經上訴人於八十七年五月交付並移轉登記予被上訴人。 其中價款四十三萬八千元部分，於交屋當時被上訴人以尚有瑕疵，經上訴人同 意以貸款額度百分之五即四十三萬八千元為保留款，於公共設施完成後給付之 。因當時本件之貸款整筆撥付已由上訴人收取，乃由上訴人另行開立發票日八 十八年一月三十日，受款人為被上訴人，同上保留款面額，付款人中國農民銀 行汐止分行支票乙紙交付被上訴人，並經被上訴人經由匯通銀行忠孝分行託收 兌領在案。茲本大廈業經交屋使用多年，公共設施亦已交付管理委員會管理使 用中，被上訴人原以尚有瑕疵而保留未付之價款，其保留之原因應不存在，被 上訴人自有給付之義務，為此依買賣關係請求被上訴人給付買賣價金四十三萬 八千元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（ 原審判決駁回上訴人之起訴，上訴人不服而提起上訴。） 二、被上訴人雖否認系爭四十三萬八千元係買賣價金之保留款，惟上訴人交付面額 四十三萬八千元支票由被上訴人兌現屬實，上訴人亦否認系爭款項係為損害賠 償或折減價金而交付被上訴人，則兩造間顯未達成合意，故被上訴人領受系爭 款項，亦屬無法律上原因而受有利益，上訴人並追加依不當得利返還請求權請 求被上訴人返還系爭款項。且上訴人追加之訴，與原訴之基礎原因事實同一， 請求利益於社會生活上可認為同一，證據資料亦具同一性或一體性，自應准許 。
三、本大廈公共設施，並無缺漏或減少預定效用之瑕疵，或已為改善： ㈠系爭停車場車道、壁面係於連續壁外再加砌付壁及安全緣石，地坪為防滑加舖
完成，有台北縣政府工務局會勘紀錄可稽，並經王宗仲建築師鑑定不影響及損 傷結構體，且符合建築法規之高度及寬度。
㈡大樓游泳池已依約設置消毒過濾設備，男女更衣室揭完備，並經開放使用，雖 使用執照記載用途為水池，惟其構造體係經核准，並無不能使用之虞，亦難謂 有何減少效用或預定功能之瑕疵。
㈢各棟門廳、大門管理櫃檯、信箱均設置完成，門禁採感應示刷卡始得進門及搭 乘電梯，電梯間及主要通路、停車場並設閉錄監視系統。 ㈣六樓以下樓梯結構為鋼筋混凝土貼石英磚，六樓以上安全梯採鋼梯材料，僅貼 平面，垂直面無法貼附，已改善採油漆防鏽處理，背面底部亦同。 ㈤大樓週邊水溝深三十公分，並無不合，迄今遇颱風亦無不能宣洩、積水情形。 ㈥本棟大樓高達四十一層，為安全計窗戶開口予以提高，並非窗戶不能打開。花 台排水不予接管為原設計，避免阻塞及外管妨礙美觀，並非瑕疵。 ㈦大樓後側景平路二四○巷二弄，為後側社區即太平洋景秀天廈住戶設置路障禁 止車輛通行而佔用，係第三人違章行為，業經中和市公所拆除打通，亦非系爭 建物之瑕疵。
四、本大廈之公共設施，業經大廈管理委員會依據大廈規約第十條第三項之授權， 與上訴人於九十二年七月十日正式完成交接並達成和解在案，各項公共設施之 功能詳如清查報告，雙方並同意就報告內所列檢討事項結論及未列事項，依協 議書第二條約定結算，不為其他請求，爾後公共設施維護保養改善及重大修繕 事項，其經費之籌措並依協議書第三條、第四條約定分攤收取支應。本大廈規 約係依據公寓大廈管理條例規定，經全體區分所有權人會議特別決議通過，其 就大廈公共設施既授權由管理委員會已經委會三分之二委員通過決定接收條件 辦理交接，則管理委員會據以簽定之大樓公共設施交接協議書，自有拘束被上 訴人之效力。本大廈公共設施既經交接並以金錢找補折抵，不再為其他請求， 已無瑕疵擔保及不完全給付之問題，被上訴人原保留款之原因自亦消失，不得 援為抗辯之理由，被上訴人自應給付保留款。當時並無特定瑕疵修復到什麼程 度，每個住戶主觀意見不一樣，所以公共設施點交給管委會時，應認為即是付 款條件已成就。
五、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人四十三萬八千元及自支付命令貳、被上訴人抗辯：
一、被上訴人前承購上訴人興建中之預售房屋及地下停車位，合計總價款共一千二 百五十五萬元，上訴人於八十七年五月辦妥所有權登記並交付被上訴人，被上 訴人亦於八十七年八月十一日付清房屋、地下停車位價金共一千二百五十五萬 元，及其他一切行政規費二十八萬五千三百十八元。但價金付清後，始發現公 共設施、停車位、室內均未完工，被上訴人乃於八十七年十月一日及同年十二 月十四日二分別以存證信函要求上訴人解除契約及損害賠償，上訴人接獲存證 信函後，自知理虧而派公司員工到本人家中，請求和解，並同意以上訴人貸款 額度百分之五即四十三萬八千元作為賠償金，當時屋內衛浴設備及衛浴廚櫃沒 有安裝部份則折價九萬元，由被上訴人自行完成。上訴人乃開立八十八年一月 三十日到期、面額四十三萬八千元之支票一紙，及八十八年二月二十八日到期
、面額九萬元之支票一紙，交付被上訴人作為賠償損失與自行完成裝潢之費用 ，並無上訴人主張之保留款情形。
二、其他買受人於尚未繳清價款時，發現上訴人興建之房屋有嚴重瑕疵，共同委由 陳偉銘律師就大樓公共設施未臻完善提出質疑，經協調乃以保留款方式與上訴 人達成協議，待公共設施完成後再為支付，同案買受人田純青、盧淑卿、黃迎 、曾光子、黃武忠多人均出具切結書及同額本票與上訴人，被上訴人並無出具 切結書及本票，足證系爭四十三萬八千元是上訴人賠償被上訴人之賠償金，而 非保留款。
三、上訴人追加不當得利為請求權基礎，原審之買賣價金保留款請求權之基礎原因 事實並不相同，被上訴人不同意其追加。
四、本大廈之公共設施，於台灣台北地方法院八十八年訴字第三○八八號審理中， 經財團法人中華科技經濟鑑側中心鑑定結果，尚有多項瑕疵，詳如證七所示。 迄今仍有：⑴地下室停車場寬度、高度不足。⑵游泳池沒有使用執照。⑶大廳 圓柱材料為鐵管（依約應為大理石）。⑷大廳建材使用三夾板。⑸監視器及門 禁刷卡設備由住戶自行出資施作等瑕疵尚未改善。 五、聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：被上訴人前向上訴人承購興建中之「中和摩天東帝市大廈」 編號Ｂ棟二十二樓之二號房地一戶，總價金一千一百三十五萬元，及地下六層編 號Ｂ０２０號停車位乙位，價款一百二十萬元，合計總價款共一千二百五十五萬 元，上訴人於八十七年五月將出售房屋辦妥所有權移轉登記並交付被上訴人，被 上訴人亦於八十七年八月十一日付清房地價款，其中八百七十六萬元係被上訴人 向銀行之貸款。嗣因公共設施、停車位、室內工程瑕疵等糾紛，被上訴人與其他 買受人吳梨華等三十九人共同委由陳銘偉律師，於八十七年十月十二日發函就大 樓公共設施部分提出十三項重大瑕疵，請求上訴人改正、修補。被上訴人亦於八 十七年十二月十四寄發存證信函通知上訴人要求解除契約。上訴人嗣於八十八年 一月間簽發面額分別為四十三萬八千元、九萬元支票二紙交付被上訴人，並均由 被上訴人託收兌領完畢。其中面額九萬元之支票，被上訴人承購房屋之衛浴設備 及廚櫃等室內工程之折讓價款。
肆、本件爭點及法院之判斷：
一、被上訴人收受上訴人簽發並已兌領之系爭面額四十三萬八千元支票，係保留款 或上訴人賠償被上訴人之賠償金？
㈠上訴人主張系爭四十三萬八千元係買賣價金保留款，因為當時被上訴人向銀行 之貸款八百七十六萬元已經整筆撥付上訴人，故由上訴人另行簽發面額四十三 萬八千元之支票交付被上訴人作為保留款，約定於公共設施完成後，由被上訴 人如數給付之事實，業據證人丙○○到場證述稱：「（問：上訴人公司為何開 立面額四十三萬八千元、發票日八十八年一月三十日、受款人甲○○支票乙紙 ？）知道。當初在八十七年底時甲○○來辦交屋，對房子有些不滿意。在交屋 確認書上寫很多意見。在辦交屋前，銀行已經把貸款撥給公司了。到了八十八 年一月份公司辦大量交屋時，因為之前問題沒有取得共識，被上訴人之夫到公 司交屋中心起爭執。公司為免造成困擾，且當時還有十幾個客戶對公司有意見
，公司同意貸款部分扣百分之五作保留款，等爭議處理好之後，再向公司收保 留款。被上訴人覺得不公平，認為後交屋的有此優惠保障，他就來爭取。總經 理派業務部施鵬沖經理跟被上訴人處理，後來公司同意只要他不過來影響交屋 業務，公司同意比照其他客戶，讓被上訴人拿回百分之五的款項作為保留款。 等這些爭議處理好時再收。我那時是業務部課長，施經理與被上訴人談這件事 時我都在場。當時被上訴人有說他房子還有一些問題。公司為求交屋快速，所 以同意以金錢折讓方式，開了一張九萬元之支票給上訴人，這九萬元是針對上 訴人房屋內部瑕疵的問題，意思就是錢給被上訴人，讓他自己去處理問題。保 留款部分是針對公共設施。另這九萬塊錢還包括補貼銀行撥款到被上訴人實際 交屋日期間部分的利息。」、「（問：有無書面？）這是已經好幾年了，細節 部分我記不清楚，且公司九十一年發生火災。很多資料已經沒有了。」「（問 ：四十三萬八千元如何計算？）是當初買賣合約貸款金額的百分之五。」「當 初我有提醒我們經理，我也有跟被上訴人提，但被上訴人表示已經不相信建設 公司了，他不會開本票與切結書給公司。當初因為被上訴人急著用錢要求保留 款先退，所以公司才會先開保留款的票。九萬元的票是後來才開的。如果都是 賠款不會分兩張票。」等語甚明（參見本院卷86頁至88頁）。上訴人於原審即 向法院聲請訊問證人丙○○，原審未予傳訊，上訴人提起上訴再次聲請訊問證 人丙○○，乃對於一審已提出之攻擊方法為補充，且本件上訴於九十二年一月 二十三日繫屬本院，係於九十二年六月二十六日民事訴訟法修正公佈前繫屬， 依民事訴訟法施行法第四條之二規定，應適用修正前之規定，故應許其提出， 並此敘明。
㈡參酌被上訴人並不爭執其與其他買受人吳梨華等三十九人，曾共同委由陳銘偉 律師於八十七年十月十二日發函就大樓公共設施部分提出十三項重大瑕疵，請 求上訴人改正、修補，此並有上訴人於原審提出之律師函影本可佐（參見原審 卷41頁至44頁）。而依上訴人提出上訴人與其他買受人田純菁、盧淑卿、黃迎 、曾光子等人之協議，均係以保留部分尾款之方式處理，被上訴人對此亦不爭 執，則上訴人主張面對同一爭議之客戶，不可能為不同之處理，僅因被上訴人 之貸款已經撥付，乃由上訴人另行簽發支票暫退款，而有不同之作業方式而已 ，應屬可信。況被上訴人亦不爭執，上訴人同時交付另紙面額九萬元支票，係 被上訴人承購房屋室內工程之折讓款；則果若系爭四十三萬八千元亦為上訴人 同意之折讓款或賠償金，上訴人何須簽發二張支票？且面額四十三萬八千元之 支票發票日為八十八年一月三十日，早於面額九萬之支票發票日八十八年二月 二十八日，果如被上訴人所言上訴人分二張支票簽發，係因上訴人表示伊資力 不佳云云，則何以面額較高之支票竟兌現在先？被上訴人所辯，顯與常情有違 ，應以證人丙○○證述稱：九萬元之支票係折讓款，系爭四十三萬八千元之支 票則係保留款，約定於公共設施完成後，由被上訴人給付等語為可採。 二、本大廈公共設施之瑕疵是否已經改善完成？即保留款付款條件是否已成就？ 被上訴人主張本大廈公共設施迄今仍有：⑴地下室停車場寬度、高度不足。⑵ 游泳池沒有使用執照。⑶大廳圓柱材料為鐵管（依約應為大理石）。⑷大廳建 材使用三夾板。⑸監視器及門禁刷卡設備由住戶自行出資施作等瑕疵尚未改善
。惟查：
⒈系爭停車場車道、壁面係於連續壁外再加砌副壁及安全緣石，地坪為防滑加 鋪設金剛砂，因此致部分車道寬度不足、上下坡彎角處高度不合規定，業經 改善完成，有台北縣政府工務局八十八年九月十六日之會勘紀錄可稽，並經 王宗仲建築師鑑定不影響及損傷結構體，且符合建築法規之高度及寬度，有 王宗仲建築師事務所出具之安全鑑定書可稽。
⒉被上訴人主張大樓游泳池沒有使用執照，大廳圓柱材料為鐵管（依約應為大 理石），建材使用三夾板，監視器及門禁刷卡設備由住戶自行出資施作等瑕 疵情形，固於台灣台北地方法院八十七年訴字第一五七四號解除契約事件， 經財團法人中華科技經濟鑑測中心實施鑑定，有該中心出具之鑑定報告可佐 ，並經本院調卷查明屬實，且上訴人提出其與本大廈管理委員會辦理交接之 公共設施清查報告，亦載明公共設施仍有如上之情形。 ⒊惟上訴人主張上開公共設施，業經大廈管理委員會依據大廈規約第十條第三 項之授權，與上訴人於九十二年七月十日正式完成交接，並達成和解，各項 公共設施功能詳如清查報告，雙方並同意就報告內檢討事項結論及未列事項 ，依協議書第二條約定結算，以金錢找補折抵，不為其他請求等情，業具提 出與所述相符之中和摩天東帝市大廈規約及大樓公共設施交接協議書各一件 之影本為證。參酌大廈規約第十條第三項規定：「本社區第一屆全區管理委 員會應依據本大廈房屋買賣契約所載公共設施之內容及建築法規定，接受佳 懿建設股份有限公司所移交標的物內之公共設施，接收條件應經全體委員三 分之二通過始得代表全體區分所有權人接收，該屆未完成接收之公共設施， 委由下屆依法續辦之」，茲大廈管理委員會與上訴人就系爭公共設施之交接 既已達成協意，由管理委員會接收，並同意就公共設施清查報告內所列之檢 討事項結論及未列事項，悉依第二條約定辦理，即上訴人代墊之各項費用， 扣除區分所有權人已繳交之管理基金、管理費暨家上訴人已售、未售住宅結 算至九十二年八月三十一日應繳交之管理基金、管理費後，不足支付上訴人 之差額，上訴人不再向管理委員會請求。足認大廈管理委員會已代表全體區 分所有權人接收大廈之公共設施，並以金錢找補之方式與上訴人達成協議。 上訴人與被上訴人間約定於公共設施完成時給付價金保留款之條件，堪認已 經成就。
三、從而上訴人依買賣關係請求被上訴人給付價金保留款四十三萬八千元，及自支 付命令送達翌日即九十一年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，並無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文 第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，爰 不一一論述，並此敘明。
伍、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五 十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法 官 陳映如
法 官 邱靜琪
法 官 許月珍
右正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日 書記官 劉昌明
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