臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十二年度訴字第二一四號
原 告 庚○○
訴訟代理人 張麗玉律師
被 告 丙○○
丁○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
當事人間請求拆屋還地事件，本院於九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○應將坐落宜蘭縣冬山鄉○○段一００地號土地上門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○路一０八號如附圖所示第一層編號Ｂ鐵皮雨遮面積０．０００一一九公頃，編號Ｃ加強磚造房屋面積０．００三二六三公頃，編號Ｄ加強磚造房屋面積０．０００八七八公頃，編號Ｅ加強磚造房屋面積０．００五０九六公頃，編號Ｈ磚造房屋面積０．００００九七公頃，編號Ｉ鐵皮雨遮面積０．００００九九公頃，編號Ｊ鐵皮雨遮面積０．００００六九公頃，編號Ｋ鐵皮雨遮面積０．０００六四九公頃，編號Ｌ磚造房屋面積０．０００六三０公頃，編號Ｎ鐵皮雨遮面積０．００四二五二公頃，編號Ｏ圍牆面積０．００００八六公頃，第二層編號Ｃ加強磚造房屋面積０．００三二六三公頃，編號Ｄ加強磚造房屋面積０．０００八七八公頃，編號Ｅ加強磚造房屋面積０．００五０九六公頃，編號Ｈ磚造房屋面積０．００００九七公頃，編號Ｉ鐵皮雨遮面積０．００００九九公頃，第三層編號Ｄ鐵皮雨遮面積０．０００八七八公頃，編號Ｅ加強磚造房屋面積０．００五０九六公頃，編號Ｉ鐵皮雨遮面積０．００００九九公頃，編號Ｊ鐵皮雨遮面積０．００００六九公頃建物拆除，並將土地返還原告。
被告丙○○、乙○○應自前項所示之建物遷出。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾捌萬伍仟壹佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、原告起訴意旨：
一、緣坐落宜蘭縣冬山鄉○○段一００地號（九十一年十一月二日重測前為冬山鄉○ ○段五０五之四地號）土地（下稱系爭土地）所有權全部，為原告所有。現存於 系爭土地上門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○路一０八號未辦理保存登記之建物房屋（ 下稱系爭建物）則為被告丁○○所有，現並有被告丙○○、乙○○占有居住占有 系爭建物。惟被告之系爭建物對原告所有之土地，依法並無占有之權源，為無權 占有。按民法第七百六十七條規定，所有權人對於無權占有者得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。原告庚○○為保所有權之完滿行使，爰訴請 判令被告丁○○拆屋還地，被告丙○○、乙○○自地上物遷出。並為聲明如判決 主文所示。
二、被告主張「系爭土地係被告丁○○與訴外人己○○於民國六十二年間合資購買，
惟因系爭土地係屬農地，須有自耕農資格方得登記為所有權人，被告丁○○並未 具自耕農資格，因而被告丁○○與己○○二人乃約定將所購買之土地登記在己○ ○名下。其後至民國六十九年間，己○○將其所有之持分出售與原告之前手羅茂 慶，惟因斯時農地仍無法辦理分割，故系爭土地乃以所有權全部移轉登記至羅茂 慶名下之方式辦理移轉．．．被告所有建物所占用系爭土地，係屬己有之土地， ，該建物並非無權占有．．．」，謂有權占有之權源為系爭土地之所有權。惟系 爭土地係登記為原告所有，此有土地登記謄本可稽，被告等人未有登記取得系爭 土地所有權情事，被告上開主張系爭土地係屬被告丁○○己有之土地云云，於法 無據。又有關被告主張丁○○與訴外人己○○合資購買系爭土地乙節，被告丙○ ○前曾訴請羅茂慶、庚○○撤銷贈與行為等事件，業經本院以九十年度訴字第二 ０九號判決丙○○敗訴確定在案，被告等人顯無從證明其等有何與己○○出資共 同購買系爭土地之事實。又退一步言，被告所謂丁○○與己○○共同出資購買土 地而以己○○名義登記乙節，亦僅屬丁○○與己○○間之買賣或信託債權債務關 係，原告已因登記取得系爭土地之所有權，具有物權之效力，縱其等占有土地僅 具有債權之關係，依物權效力優於債權效力之原則，被告主張系爭土地為其等所 有，系爭房屋非無權占有云云，顯無可採。
三、被告另主張「羅茂慶於民國七十一年十月間亦同意被告在系爭土地上申請建造執 照，且於使用執照申請獲准後，亦將該等建物移轉與邱明禮，此亦足證羅茂慶對 被告等人使用系爭土地亦無異議，原告既係自羅茂慶承受系爭土地，則被告等人 所有之建物使用系爭土地自非無權占有。」云云。惟查，訴外人羅茂慶並未同意 被告等人使用系爭土地，退一步言，設認羅茂慶有如被告所稱之同意使用土地建 屋，惟按被告所舉被證一號建造執照上所載核准興建之房屋範圍僅有第二層八三 ．六一平方公尺及騎樓十二．二五平方公尺，則本件囑託測量之系爭房屋其餘部 分（第三層以及增建部分等）均非羅茂慶同意使用土地興建房屋之範圍，被告此 等房屋占用土地部分，亦屬無權占有應予拆除。再退萬步言，被告主張其部分房 屋經原告前手羅茂慶同意使用土地興建，僅屬使用借貸之債權關係，並無買賣不 破租賃之適用，被告顯不得以其與羅茂慶間之使用借貸關係對原告主張有使用土 地之權利。
四、至於被告抗辯以依「讓與人不得將大於自己之權利讓與他人」之法理，原告既係 自羅茂慶繼受系爭土地所有權，則被告在系爭土地上之權利亦應繼受云云，惟查 ，原告所取得者為系爭土地所有權全部，並非只有二分之一之所有權，被告之抗 辯，自屬無理由。
貳、被告抗辯意旨：
一、查系爭土地重測前之地號為宜蘭縣冬山鄉○○段第五０五之四地號，係被告丁○ ○與訴外人己○○於六十二年間合資購買，惟因系爭土地係屬農地，當時須有自 耕農資格方得登記為所有權人，被告丁○○並未具自耕農資格，因而被告丁○○ 與己○○二人乃約定將所購買之土地登記在己○○名下。其後至六十九年間，己 ○○將其所有之持分出售與原告之前手羅茂慶，惟因斯時農地仍無法辦理分割， 故系爭土地乃以所有權全部移轉登記至羅茂慶名下之方式辦理移轉（原告係在八 十二年間由羅茂慶以贈與方式將系爭土地移轉登記至原告名下），實則己○○所
移轉與羅茂慶之部分僅為登記為己○○名下之房屋，及該屋所附連之土地，原告 對於系爭土地被告所占用部分並無所有權，系爭建物所占用之土地係被告丁○○ 基於信託及借名契約之法律關係占有。原告訴請拆屋還地，並無理由。二、訴外人羅茂慶於向己○○購買宜蘭縣冬山鄉○○路一一０號建物時，即已知悉其 所購買之土地僅係該建物所坐落之土地，且己○○亦告知被告建物所在之土地為 被告所有，羅茂慶知悉並同意，數十年來對於被告使用系爭土地均無異議，足證 羅茂慶亦同意被告使用系爭土地，被告基於使用借貸之法律關係為占有，亦非無 權占有。
三、再按：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，民法第四百二十五條之 一第一項定有明文。該條項之立法理由亦謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定 外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其 法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期 限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年 之限制。」。查系爭土地及被告所有之建物，原先均屬訴外人己○○所有，己○ ○將系爭建物讓與被告，故縱經法院審認結果，如認被告就系爭土地並無所有權 時，則本件情形亦有前開民法第四百二十五條之一第一項意旨之適用，原告亦不 得請求被告拆屋還地。
四、依「讓與人不得將大於自己之權利讓與他人」之法理，任何人不得將大於自己所 有之權利讓與他人。本件原告係依贈與之法律關係，自羅茂慶處承受系爭土地， 對系爭土地之被告前開權利亦應繼受，故被告之系爭建物占有系爭土地如附圖所 示之部分土地，並非無權占有。
五、基於右揭抗辯理由，為答辯聲明：⑴請求駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、得心證之理由：
一、本件兩造不爭執之事實，為依系爭土地之土地登記謄本所示，原告為系爭土地之 所有權人，所有權權利範圍全部，在系爭土地上門牌號碼為宜蘭縣冬山鄉○○路 一０八號即如判決主文第一項所示之系爭建物則為被告所共同占有，上開事實並 分別經原告提出土地登記謄本一件，及本院至現場履勘，並囑託宜蘭縣羅東地政 事務所測量人員測繪如附圖所示之複丈成果圖可證，自堪信為真實。而就系爭建 物之所有權部分，被告丁○○於本院在現場履勘時已自認：系爭建物之主建物最 初是其與訴外人己○○合資興建，分成二棟，後方磚造衛廁及鐵皮屋範圍至後方 水利地為止之增建部分，亦為其出資興建等語。查至本件最後言詞辯論期日止， 其餘被告均未對被告丁○○所為此項自認為相異之表示，應已就原告主張此部分 之事實，視為自認。故雖依宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處九十三年一月九日宜稅羅 機字第五號函復本院所檢送有關系爭廣興路一０八號房屋稅籍資料所載，稅籍編 號00000000000（一樓），納稅義務人己○○（備註：64.7.5.（７５９６）收文
設籍64.6.11.冬所建字第（６６２４）使用用執照），及稅籍編號00000000000 （２、３樓），納稅義務人羅茂慶（備註：72.6.29.（１４７２２）收文設籍72 ．4.25.（４４５１）使用執照），雖載訴外人己○○為系爭建物一樓之使用執 照起造人、訴外人羅茂慶原登載為系爭建物二、三樓之使用執照起造人，而分別 輾轉載為被告丙○○及訴外人邱明禮、邱弘鈞等人，然訴外人己○○於本件到場 作證時，並未就系爭建物主張為伊所有，原告亦否認訴外人羅茂慶為系爭建物之 原始出資興建者，則顯不得單憑使用執照之起造人及稅籍資料納稅義務人之記載 ，認定系爭建物所有權人之歸屬。應認系爭建物之原始出資興建者，確為被告丁 ○○，其所有人應即為被告丁○○。
二、本件兩造之爭點，即為被告丁○○所有之系爭建物占有使用系爭土地，是否有合 法權源？就此被告以占有系爭土地之權源為：⑴本於借名或信託之法律關係，為 占有部分土地之實際所有權人；⑵如認非依所有權為占有，亦有使用借貸關係； ⑶被告依民法第四百二十五條之一第一項規定得占有系爭土地；⑷依讓與人不得 將大於自己之權利讓與他人」之法理，原告自訴外人羅茂慶之受贈系爭土地，自 應承受被告在系爭土地之前開權利。查：
（一）本件被告抗辯系爭土地原為被告丁○○與訴外人己○○於六十二年間合資購買 ，因當時須有自耕農身分方得登記為所有權人，故被告丁○○乃將自己所有之 應有部分登記在己○○名下之等情，固與證人己○○、戊○○到庭結證之證詞 相符，然此僅足認被告丁○○與證人己○○間就系爭土地，有借名或信託之契 約關係存在，並不得拘束原告。而證人己○○嗣後將系爭土地所有權移轉登記 予訴外人即原告之父、系爭土地之前手羅茂慶時，於登記時係登記移轉所有權 全部，為兩造所不爭執。就此被告抗辯羅茂慶於向證人己○○購買系爭建物鄰 房即門牌為宜蘭縣冬山鄉○○路一一０號建物時，即已明知系爭建物所占用之 系爭土地部分實際所有人為被告，此有證人甲○○到院所證：「（被告訴訟代 理人問：請求訊問證人有無辦理己○○賣房地給羅茂慶的仲介事宜？買賣標的 為何？請求提示照片供證人辨識？）有的，當時是賣一間房子，是照片一中間 靠左那一間。」、「（被告訴訟代理人問：當初買賣房地範圍為何？）只賣房 子的坐落土地。」，「（被告訴訟代理人問：有無包括隔壁間的土地？）沒有 。」、「（被告訴訟代理人問：當初買賣時蔡先生與邱先生的房屋後方空地是 否砌有圍牆？）我記得有圍牆。」、「（被告訴訟代理人問：除了這間房屋外 ，己○○還有無其他房屋在該處土地上？）沒有。」等語。另以在七十一年十 月間，系爭建物之二樓及一樓騎樓部分之申請建造執照，亦經由羅茂慶同意， 並由羅茂慶在建造執照申請書上用印，持以向宜蘭縣冬山鄉公所申請一樓騎樓 一二‧二五平方公尺及二樓八三三‧六一平方公尺部分之建造執照，且於前開 建造執照申請獲准後，羅茂慶亦將一樓騎樓一二‧二五平方公尺及二樓八三‧ 六一平方公尺部分移轉予被告丁○○之子訴外人邱明禮，顯然原告之前手羅茂 慶明知被告丁○○係系爭土地之實際所有權人，並同意被告占有系爭土地等語 ，並提出宜蘭縣冬山鄉公所七十一年十一月十日七一鄉建字第一五四二八號函 、土地建築改良物買賣所有權移轉契書、契稅繳款書、不動產監證費收據各一 件為證。然查，原告否認羅茂慶所買受者僅為所買建物占用之土地部分，亦未
同意被告使用系爭土地等語。查土地法第四十三條明定：「依本法所為之登記 ，有絕對效力。」，本件系爭土地之所有權，於證人己○○移轉予訴外人羅茂 慶時，既係登記移轉全部所有權，則原告因贈與而受讓系爭土地全部所有權， 即有絕對之效力。是以縱使被告與羅茂慶間，確存在有借名或信託之法律關係 ，然同亦不得據以拘束原告。故被告所為依信託、借名之契約關係，為系爭土 地實際所有權人，故有權占有系爭土地之抗辯，即非可採。（二）被告抗辯依使用借貸之法律關係，占有使用系爭土地，然為原告所否認，被告 就與原告間有此一使用借貸關係之事實，復未舉證證明，則被告此一抗辯，亦 非可採。
（三）按民法第四百二十五條之一係規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有， 而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規 定之限制。」。於本件情形，系爭土地所有權全部，原均係登記在證人己○○ 名義，系爭建物則自始為被告丁○○原始取得所有權，與民法第四百二十五條 之一「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，並不相符，被告援引此 一法律規定，抗辯有權占有系爭土地，自屬無理由。（四）被告復以「讓與人不得將大於自己之權利讓他人」之法理，抗辯原告自訴外人 羅茂慶受讓系爭土地所有權，亦應繼受容忍被告在系爭土地上行使前開權利， 然系爭土地所有權全部確已移轉予原告，已如前述，則被告縱與證人己○○或 訴外人羅茂慶曾有信託或借名之契約關係存在，要屬被告與該等人士間之契約 之債權債務關係，尚不得據以對抗原告，故被告此部分抗辯，亦無理由。三、故綜右所論，被告丁○○所有之系爭建物，既無合法權源而占有如附圖如主文第 一項所示之部分，對於原告所有權之行使，自有妨害。故原告依民法第七百六十 七條之規定，本於所有權之權能，訴請被告丁○○拆除系爭建物，將所占用之土 地返還原告，並請求共同占有系爭建物之被告丙○○、乙○○遷出上開地上物， 為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰 各酌定相當金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與判決結 果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第 三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
右正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十三 日 書記官 廖穎穗