臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第158號
原 告 王清秀
廖聖君
共 同
訴訟代理人 周建才律師
複 代理人 沈鴻君律師
被 告 黃素娥
黃素月
黃萬傳
黃萬福
黃萬壽
黃萬全
陳炳戎
共 同
訴訟代理人 王韻涵律師
張仁龍律師
上 一 人
複 代理人 林鈺恩律師
被 告 張宏禮
訴訟代理人 周國榮律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年8月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎應分別各給付原告王清秀、廖聖君新臺幣壹仟柒佰壹拾陸元，及被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福部分自民國一百零六年一月二十一日起、被告黃萬壽部分自民國一百零六年一月二十五日起、被告黃萬全、陳炳戎自民國一百零六年二月四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎應分別自民國一百零六年一月一日起，按月於每月月底前各給付原告王清秀、廖聖君新臺幣壹佰貳拾柒元。
被告張宏禮應各給付原告王清秀、廖聖君捌仟肆佰陸拾肆元，及自民國一百零六年二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張宏禮應自民國一百零六年一月一日起，按月於每月月底前各給付原告王清秀、廖聖君新臺幣陸佰貳拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元應由被告負擔十分之一，其餘應由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎如各以新臺幣壹仟柒佰壹拾陸元、屆期應給付金額全額各為原告預供擔保得免為假執行；被告張宏禮如以新臺幣捌仟肆佰陸拾肆元、屆期應給付金額全額各為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
(一)原告王清秀、廖聖君前於民國104 年10 月21 日，經法院不 動產公開拍賣之強制執行程序拍得原由訴外人賴永和所有， 分別座落臺北市○○區○○段0 ○段000號及225號土地（下 分別稱217號土地、225號土地，合則稱系爭土地），原告王 清秀、廖聖君就217號土地之權利範圍均為4045/201072，就 225號土地之權利範圍均為35/3408，217 號土地上有建號臺 北市○○區○○段0○段00000號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000號，下稱31191號建物），225 號土地上有建號 臺北市○○區○○段0○段00000號建物（門牌號碼臺北市○ ○區○○路000○000號，下稱30278號建物，與31191號建物 合稱系爭建物）。
(二)217號土地上之31191號建物，為被告黃素娥、黃素月、黃萬 傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎所共有，為無權占有 土地，受有相當於租金之不當得利，其數額計算如下： 1.217號土地105年1月公告土地現值為新臺幣（下同）38萬9,0 00元/平方公尺，31191號建物占用217 號土地之面積為全部 即61平方公尺，價額為2372萬9,000元。（計算式：38萬9,0 00元×61＝2372萬9,000元）
2.土地法第97條雖規定，城市地方房屋之租金應不超過土地及 其建築物申報總價年息10％，惟217 號土地係位於臺北市士 林捷運站出口約60公尺處，鄰近士林夜市商圈，為黃金地段 ，如以年息10％計算占有土地之租金，顯有失衡，故應以年 息20％計算占有土地之租金方合乎該地段之平均租金行情。 經計算後被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、 黃萬全、陳炳戎所共有之31191號建物占有使用217號土地， 每月應給付之租金為39萬5,483 元（計算式：2372萬9,000 元×20％÷12＝39萬5,483 元，元以下四捨五入）。 3.再依原告王清秀、廖聖君之權利範圍4045/201072 計算後， 每月得分別各向被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃 萬壽、黃萬全、陳炳戎請求相當於租金之不當得利為1,137 元（計算式：39萬5,483元×4045/201072÷7人＝1,137元， 元以下四捨五入）。
4.原告王清秀、廖聖君均已於104年10月28日完成217號土地之 登記，而被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、 黃萬全、陳炳戎自該日起至105年12月31日止，計14 月，占 有使用217號土地受有相當於租金之不當得利，總計1萬5,91 8元，及自104年10月28日起算之法定遲延利息應分別給付予 原告王清秀、廖聖君，與自106 年1 月1 日起，按月於每月 15日前給付原告王清秀、廖聖君各1,137 元。(三)225號土地上之30278號建物，為被告張宏禮所有，為無權占 有土地，受有相當於租金之不當得利，其數額計算如下： 1.225 號土地105 年1 月公告土地現值為38萬9,000 元/ 平方 公尺，30278 號建物占用225 號土地之面積為全部即為84平 方公尺，價額為3267萬6,000 元（計算式：38萬9,000 元× 84平方公尺）。
2.土地法第97條雖規定，城市地方房屋之租金應不超過土地及 其建築物申報總價年息10％，惟225 號土地係位於臺北市士 林捷運站出口約60公尺處，鄰近士林夜市商圈，為黃金地段 ，如以年息10％計算占有土地之租金，顯有失衡，故應以年 息20％計算占有土地之租金方合乎該地段之平均租金行情。 經計算後被告張宏禮所有之30278號建物占有使用225號土地 ，每月應給付之租金為55萬1,570 元（計算式：3309萬4,22 3 元×20％÷12＝55萬5,700 ，元以下四捨五入）。 3.再依原告王清秀、廖聖君之權利範圍35/3408 計算後，每月 得向被告張宏禮請求相當於租金之不當得利為5,665 元（計 算式：55萬1,570 元×35/3408 ＝5,665 元，元以下四捨五 入）。
4.原告王清秀、廖聖君均已於104年10月28日完成225號土地之 登記，而被告張宏禮自該日起至105年12月31日止，計14 月 ，占有使用225號土地受有相當於租金之不當得利，總計7萬 9,310 元，及自104 年10月28日起算之法定遲延利息應分別 給付予原告王清秀、廖聖君，與自106 年1 月1 日起，按月 於每月15日前給付原告王清秀、廖聖君各5,665元。(四)乃依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為 判決：㈠被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、 黃萬全、陳炳戎應分別各給付原告王清秀、廖聖君1萬5,918 元，及自104 年10月28日起算之法定遲延利息。㈡被告黃素 娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎應 分別自106 年1 月1 日起，按月於每月15日前給付原告王清 秀、廖聖君各1,137 元。㈢被告張宏禮應給付原告王清秀、 廖聖君各7 萬9,310 元及自104 年10月28日起算之法定遲延 利息。㈣被告張宏禮應自106 年1 月1 日起，按月於每月15
日前給付原告王清秀、廖聖君各5,665 元，且願供擔保請准 宣告假執行。
(五)對被告抗辯之陳述：否認兩造之前手間有土地交互使用之約 定等語。
二、被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、 陳炳戎則以：
(一)原告之前手曾同意並提供系爭土地予被告等人之前手建築房 屋使用，依實務見解，借用土地建築房屋，於房屋達不能使 用之程度時，其借貸之目的始為完成，是以在房屋得使用期 間內，有使用借貸關係存在，為有法律上原因，自無不當得 利可言。且原告於買受系爭土地時，應可知其上有建物，仍 願買受，即可認原告已默許被告等人繼續占有使用系爭土地 至其上建物不堪使用為止。
(二)原告於買受系爭土地時，既明知系爭土地上建有建物，且建 物為領有使用執照之合法建物，而有占有使用系爭土地之合 法權源等情事，仍願買受，則本諸誠信原則，原告自應受其 前手與建物原始起造人間就使用系爭土地無庸支付任何對價 之使用借貸契約之拘束，如允許原告本件請求，無異破壞近 50年來，由被告等人長時間無償使用系爭土地之法秩序及其 安定性。
(三)本件兩造之前手間就系爭土地既已有交互使用之約定，並非 無償之使用借貸關係，而係有償之互為租賃關係，因而有修 正前民法第425 條之適用，而得拘束受讓土地之後手，被告 等人既係基於兩造前手間之交互使用約定而有權使用系爭土 地，原告於取得系爭土地後，自負有繼續提供系爭土地予被 告等人使用之義務，其訴請被告等人就無權占用系爭土地給 付當於租金之不當得利，為無理由等語，資為抗辯，並聲明 求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行。
三、被告張宏禮則以：
(一)於56年、57年間在系爭土地上，分別由當時之共有人營造3 棟房屋，其中包含系爭建物，而依一般常識應知建物營建前 ，須經全部共有人同意使用基地後，始能取得建造執照，因 此原告稱被告為無權占用並非有理，當時係由系爭土地之共 有人間達成土地交互使用關係，衡其性質應屬互為租賃關係 。被告張宏禮於65年5月21日買受系爭土地權利範圍各1/2時 ，繼受前手提供系爭土地予其他共有人使用其上之房屋之關 係，並未向系爭土地上之其他房屋之屋主請求地租或不當得 利，並無任何不當得利之處，又被告張宏禮及配偶持有之土 地權利範圍至今均未減少，仍與取得當時相同。
(二)原告於取得系爭土地前，只要到地政事務所調取土地登記謄 本，即可知系爭上地上有上開所述之合法建物存在，且系爭 土地之共有人與系爭建物之共有人大致相同，應可知有土地 交互使用關係，於此情形下，原告仍願意購買系爭土地，自 不能推託其不知有土地交互使用之情形，而應承受此一關係 ，繼續提供系爭土地供被告等人使用。
(三)退萬步言，縱認原告得請求相當於租金之不當得利，其所計 算之金額亦不符土地法之規定等語，資為抗辯，並聲明求為 判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執 行。
四、本院得心證之理由
本件原告主張其二人於104 年10月21日因拍賣而取得系爭土 地，並於同年月28日分別登記為系爭土地共有人，其中217 號土地權利範圍均為4045/201072 ，其中225 號土地權利範 圍均為35/3408 ，而217 號土地上有被告黃素娥、黃素月、 黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃萬全、陳炳戎所共有之31191 號建物（權利範圍均為1/7 ），占用面積為61平方公尺， 225 號土地上有被告張宏禮所有之30278 號建物，占用面積 為84平方公尺等事實，業據其提出土地所有權狀、建物登記 第二類謄本、土地登記第一類及第二類謄本等件為證，且為 被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告等人應給付相當 於租金之不當得利乙情，則為被告等人所否認，並以前揭情 詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告得否向被告請求相當於租 金之不當得利？㈡原告得請求相當於租金之不當得利之金額 為何？茲審認如下：
(一)原告得向被告請求相當租金之不當得利
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又按，約定交互使用土地，係一方以自己 所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方 換來之土地，因並非無償，不能認為使用借貸；又未約定移 轉土地所有權，亦不能認為互易，衡其性質應屬互為租賃關 係。在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使 用之土地移轉登記與第三人所有，應有民法第425 條之適用 （最高法院82年度台上字第1357號、88年度台上字第2805號 判決、102 台上字第479 號判決意旨參照）。 2.經查，觀諸本院向臺北市士林地政事務所調取之系爭土地登 記公務用謄本、異動索引表、土地登記簿等資料（見本院卷 二第6 至66），可知被告黃素娥、黃萬全、黃萬傳、黃素月 、黃萬福、黃萬壽係於59年8 月31日因繼承分別登記為系爭
土地之共有人，被告張宏禮係於65年5 月21日因買賣分別登 記為系爭土地之共有人，被告陳炳戎則係於89年12月7 日因 買賣分別登記為系爭土地之共有人，鑑於被告等人同時擁有 系爭土地之大部分持份及系爭建物之所有權，二者之所有權 人亦多數相同，且此一狀態自系爭建物建成後已維持數十年 ，期間歷經多次轉手皆未改變此一狀態，乃因56年、57年間 建築房屋當時建物所有者與土地所有者間即訴外人黃山龍、 郭老字、郭阿仁、賴心吉間各自皆有使用他方之土地之情， 此有被告所提供之系爭土地沿革資料、土地建物登記謄本、 土地使用權證明書存卷可按（見本院卷一第58至92頁、第 107 至111 頁、本院卷二第164 頁以下），堪信兩造之前手 ，確有土地交互使用關係存在。
3.承上，兩造間之前手既有土地交互使用關係，則被告等人自 非無權占有系爭土地，然此一土地交互使用關係之存在，係 立基於雙方皆有使用他方土地之情形下，為簡化雙方之法律 關係，而同意他方使用且不因此而向他方收取使用土地之對 價，是依上開說明，其性質屬互為租賃關係，進一步探求雙 方間就此一關係約定之真意，應係於互為租賃關係下，雙方 均提供所有之租賃物予他方使用，並相互約定就所應收取之 租金互為抵銷，而不實際詳細計算租金數額，以此簡化相互 間之法律關係。
4.本件原告雖係於104 年10月間經拍賣取得系爭土地所有權之 應有部分，然上開所述之互為租賃關係則係於56年、57年間 即已有之，故兩造之前手間交互使用土地之關係於斯時起業 已成立，而民法第425 條則係於88年間修正，基於法律不溯 及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法 律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約 ，即無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院 98年度第2 次民事庭會議決議參照），是以本件應適用修正 前之民法第425 條規定，原告即應受其前手所定契約之拘束 。
5.然宜再深究者為原告僅取得系爭土地所有權之應有部分，而 未取得系爭建物或其他使用被告土地之建物所有權應有部分 ，則原告即無土地交互使用之情，亦即此一互為租賃而相互 抵償租金之關係，於此一情形下，已難維持。詳言之，原告 固應受民法第425 條之拘束，而容許被告所有之建物繼續占 有使用，然如謂被告得以無償繼續占有使用，亦非事理之平 ，且有違租賃為有償契約之精神，而土地租金既自始未加以 明定，即不得不謂被告於原告取得系爭土地所有權應有部分 時起即受有占用系爭土地之利益，而致原告受有相當租金之
損害，且前述互為租賃之法律關係，至多僅足堪被告作為繼 續使用土地之依據，惟仍不足作為無償占有使用之法律上原 因。從而，原告依民法第179 條之規定訴請被告等人給付租 金，即屬有據。
(二)原告得請求相當租金不當得利之金額
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 週年利率10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土 地法施行法第25 條之規定，土地法第97條規定之土地價額 係指法定地價而言，再依土地法第148條之規定，土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條之規定，同法第97 條之規定，於租用基地建築房屋準用 之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價週年利 率10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定，並非必達申報總地價週年利率10％最高額（最高 法院68年台上字第3071號判例參照）。
2.本件原告固主張應以土地及其建築物申報總價週年利率20％ 計算其租金，然依上開規定，顯有不符，本院衡酌系爭建物 所在位置鄰近士林夜市商圈、利用狀況、交通便利與繁榮程 度、使用經濟效用等項，認原告請求相當於租金之不當得利 ，應按申報地價週年利率10％計算，較為允當。 3.217號土地104年申報地價為6萬5,440元/平方公尺；105年申 報地價為8萬7,200元/平方公尺，此有臺北市政府地政局函 文可按（見本院卷一第33頁），而31191 號建物占用217 號 土地之面積為61平方公尺，則於104 年總價為399 萬1,840 元，於105 年總價即為531 萬9,200 元，再依土地及其建築 物申報總價週年利率10％及原告之權利範圍4045/201072 計 算後，被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福、黃萬壽、黃 萬全、陳炳戎於104 年分別每月各應給付原告王清秀、廖聖 君96元（計算式：399 萬1,840 元×10％×4045/201072 ÷ 12÷7 ＝96，元以下四捨五入）。；於105 年起分別每月各 應給付原告王清秀、廖聖君1 27元（計算式：531 萬9,200 元×10％×4045/2010 72÷12÷7 ＝127 ，元以下四捨五入 ）。又原告王清秀、廖聖君請求自104 年10月28日登記時起 算至105 年12月31日止，期間以14個月計之相當租金不當得 利金額，總計應為1,716 元（計算式：96×2 ＋127 元×12 ＝1,716 元）。
4.225號土地104年申報地價為6萬5,440元/平方公尺；105年申 報地價為8萬7,200元/平方公尺，此有臺北市政府地政局函
文可按（見本院卷一第33頁），而30278 號建物占用225 號 土地之面積為84平方公尺，則於104 年總價為549 萬6,960 元，於105 年總價即為732 萬4,800 元，再依土地及其建築 物申報總價週年利率10％及原告之權利範圍35/3408 計算後 ，被告張宏禮104 年每月各應給付原告王清秀、廖聖君470 元（計算式：549 萬6,960 元×10％×35/3408 ÷12＝470 ，元以下四捨五入）；105 年起每月各應給付原告王清秀、 廖聖君627 元（計算式：732 萬4,800 元×10％×35/3408 ÷12＝627 ，元以下四捨五入）。又原告王清秀、廖聖君請 求自104 年10月28日登記時起算至105 年12月31日止，期間 以14個月計之相當租金不當得利金額，總計應為8,464 元（ 計算式：470 ×2 ＋627 ×12＝8,464 ）。 5.再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於 收益季節終了時支付之。民法第439 條定有明文。本件原告 雖主張應106 年1 月1 日起，按月於每月15日前給付各月相 當租金之不當得利金額云云，惟兩造間既無租金給付之約定 ，本院參酌上開民法規定，認應以自106 年1 月1 日起按月 於每月月底前給付即可。
6.末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條定有明 文。本件原告雖主張104 年10月28日起至105 年12月31日止 相當租金之不當得利金額應自104 年10月28日起算云云，然 未據提出任何證據證明被告自斯時起負遲延責任，是以，其 遲延利息之請求，應各自本件起訴狀繕本送達生效之翌日即 被告黃素娥、黃素月、黃萬傳、黃萬福應自106 年1 月21日 起算、被告黃萬壽應自106 年1 月25日起算、被告黃萬全、 陳炳戎、張宏禮應自106 年2 月4 日起算（見本院卷一第37 至44頁）。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付如主文第一項至 第四項，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁， 並依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行 ，又依職權確定訴訟費用為4,190元（第一審裁判費），應 由被告負擔10分之1，其餘應由原告負擔。
中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
書記官 蘇彥宇