宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第二一一О四號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○○
被 告 乙○○○百貨股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間九十三年度北簡字第二一一О四號給付違約金事件，於中華民國九十三年
十月十三日言詞辯論終結，同年十一月四日下午五時在本院臺北簡易庭第三法庭公開
宣示判決，出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元。
原告其餘之訴回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣叁拾萬元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。訴訟標的︰違約金給付請求權。
理由要領：
壹、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者， 不在此限：一、被告同意者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款定有明 文，原告戊○○原起訴主張被告乙○○○百貨股份有限公司應給付其新臺幣（下 同）七十三萬四千二百五十六元，嗣提出「民事答辯狀」（本院卷第五七頁參照 ）變更應受判決事項聲明為：被告應給付七十三萬四千二百五十六元及賠償原告 因被告違約所致之一切損失（貸款購屋成廢區，還要繳貸款，請法官判決賠償損 失）。又於民國九十三年十月十三日言詞辯論期日變更為被告應給付原告七十三 萬四千二百五十六元。均為被告所同意，揆諸前開規定，應予允許。貳、經本院於九十三年十月十三日言詞辯論期日行使闡明權協商兩造整理爭點，兩造 同意僅就原告請求之違約金是否過高為斟酌。
參、原告起訴主張：
一、兩造租賃契約（下稱系爭契約）第六條約定：「．．．雙方不得於簽訂本契約後 片面終止契約，否則違約之一方應給付他方以該年度三倍租金計算之違約金，並 應賠償他方因違約所致之一切損害。」，被告片面終止租約，應賠償該年度租金 二十四萬四千七百五十二元（每月二萬零三百九十六元）三倍計算之違約金七十 三萬四千二百五十六元。
二、按違約金因其性質，可分為懲罰性違約金及損害賠償總額預定違約金：前者係以 強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債務人 除須支付違約金外，關於其因債之關係所應負之一切責任均不因此而受影響，債 權人除得請求違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。後者則為債務
不履行所生損害之賠償額，或為賠償總額或為最低賠償額，經當事人於損害發生 前預先約定者，一旦有債務不履行情事發生，債權人不待舉證其所受損害係因債 務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。又依民 法第二百五十條規定，須當事人間於契約有特別約定違約金屬懲罰性性質之情形 下，方屬懲罰性違約金，如無特別約定，則視為損害賠償額預定性違約金。意即 懲罰性違約金係債務人債務不履行時，債權人除請求違約金懲罰債務人債務不履 行之行為外，仍得就自己所受損害請求債務人賠償。三、衡諸本案兩造既於租賃契約第六條第三項約定，「．．．雙方不得於簽約後片面 終止租約，否則違約之一方應給付他方以該年度三倍租金計算之違約金，並應賠 償他方因違約所致之一切損害」，足見兩造在訂約時將違約金之性質定位為懲罰 性違約金應屬無庸置疑。」
四、按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當 之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行 債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。當事人所受之一切消極損害（ 即可享受之預期利益）與積極損害，均應加以審酌。凡債權人之正當利益顯無如 約定額之多，或實際所受之損害與約定額相懸殊，或有其他顯不公平之情形者， 始得謂之過高。本件租賃契約係由被告擬定，方與數百位櫃位所有權人簽訂契約 建立租賃關係，被告既自行擬定以當年度租金三倍計算之違約金，必已自行斟酌 自身之資力，認為有負擔能力始為此約定。而被告既以該金額之違約金作為約束 原告不得擅自片面終止契約，以致不利於被告之整體商場經營，自應同受此約款 之拘束，亦不得任意終止契約，損及原告於租賃期限內可依約獲得租金之利益， 使符合契約對雙方平等拘束之原則。且因被告違約片面終止租約，已造成系爭租 賃標的物由黃金地段之熱鬧商場突變為無人問津之廢墟，原告在未有租金收入下 仍須繳交貸款，若未能按期繳納貸款，原告之財產即有遭銀行查封拍賣之虞；被 告於距離租期屆滿前三年片面終止租約，原告至少損失可期待之三十六個月租金 ，可謂損失慘重。
五、爰此聲明：被告應給付原告七十三萬四千二百五十六元。肆、被告抗辯：
一、原告請求之違約金過高，按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額。」，其酌減之標準，依實務之見解應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。復按「契約成立後，情 事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、 減其給付或變更其他原有之效果。」民法第二百二十七條之二第一項定有明文； 又「情事變更原則，乃法律關係發生後，為其基礎或環境之情事，於該法律效力 完了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變更，如仍貫徹 原定之法律效力，則顯失公平而有背於誠信原則者，即應認其法律效力亦得有相 當變更（如增減給付或解除契約）之法律規範」；又「所謂情事，指法律關係成 立當時為其基礎或環境之一切情況而言。．．．所謂環境如經濟環境、和平環境 及其他客觀的環境皆是。所謂變更指情況異動而言，如和平情況變為戰爭情況而 物價暴漲是。」查本件系爭租賃契約第六條第三款雖約定被告應給付以該年度三
倍租金計算之違約金罰款，然被告實因長期未能獲得自營戶之共識及配合致無法 達成正常營運，始向原告提前終止本件租賃契約；矧且自系爭契約簽訂後，旋即 發生全球經濟不景氣，臺灣投資環境因遭受嚴重衝擊而大幅縮減、民生消費能力 驟降等問題，此一基礎事實之變更，洵非被告所得預見，職是，被告基於外在經 濟環境不佳而仍需勉力維持公司經營，已屬不易，又與被告訂定租賃契約者眾多 ，倘仍強令被告依此違約金條件逐一如數給付，不僅非被告所能負荷，對被告而 言，亦有失公允，從而請予酌減違約金數額。
二、違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數 ，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相 懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，原告係依 系爭契約所載之租金費用計算請求損害賠償總額，惟就雙方簽訂租賃契約當時而 論，經濟環境遠優於現今時局，商業活動蓬勃發展，商機處處可見，故即令原告 所有之系爭櫃位權狀面積僅約九．四五坪爾，因立處火車站附近之黃金中心地段 ，其月租金可高達二萬零三百九十六元，亦屬當然；然近年來因租賃市場同受房 地產長期低迷之波及，租金價格行情陡降，目前之經濟環境情勢，租金縮減乃屬 不可避免之市場法則，況據調查近期之租金價格，現桃園地區店面平均每月每坪 不過約四百九十六元，縱就各租賃個案觀之，至多亦不過一千餘元，從而原告請 求按原租金計算賠償數額，與實際損害顯有差距，揆諸前揭判例所示，實應為酌 減，始符公允。
三、爰此聲明：駁回原告之訴。
伍、本院判斷：
一、按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依職權減至相當之數額，是 否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，與債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受利益等一切情狀為衡量之標準，而為酌定。又 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，且非僅憑約定一日 之違約金額若干為衡量。且違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約 不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之 額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準， 酌予核減。
二、原告雖主張，被告於距離租約到期前三年片面終止租約，如被告不違約，原告自 得獲有該三年租金之利益，原告為購此房屋向銀行貸款負擔高額利息，因喪失租 金收入致背息沈重，恐有不能依約清償而遭銀行拍賣擔保品，顯有重大損失，請 求三年租金總額計算之違約金實屬合理等語。惟查： ㈠原告固然因被告之提前片面終止租約，而喪失收取該三年租金之可期待利益，但 原告亦因被告之提前終止租約並交還房屋，不須再負提供租賃物與被告使用收益 之義務，並避免被告合理使用收益該房屋所增加房屋折舊之損失，且獲得將房屋 另行租賃與他人，收取租金之可期待利益，上開利益均應自原告得請求之違約金 中扣除（民法第二百六十七條之法理參照）。
㈡原告雖又主張因被告片面終止租約，造成系爭租賃標的物由黃金地段之熱鬧商場 突變為無人問津之廢墟等語，但查租賃標的所在商圈不再繁榮，原因非僅一端，
而當時國際、國家整體經濟狀況不佳之事實，為兩造所不爭，此一結果，尚難認 為全係被告經營不善、規劃不良之故。參以被告乃將本逐利之商人，若繼續於該 處經營有利可圖，又何需冒可能負擔高額違約金之風險而違約片面終止租約？原 告尚難將租約終止後，房屋租不出去之結果歸責於被告，並將之列入衡量違約金 之因素。
㈢再者，若承租人提前終止租約，距離原訂租賃期間屆滿前所應給付出租人之租金 ，均得視為出租人之損害而據以請求違約金，則不啻等同命承租人不享受使用收 益租賃標的物之權利，但仍繼續履行原訂租賃契約給付租金之義務？如此，將有 欠公允。
㈣再查，縱使原告向銀行貸款，並負擔高額利息購入該屋，係為出租系爭租賃標的 物收取租金乙節屬實。亦為原告自身之經濟上動機，原告應當考量此一投資，所 可能存在之房屋無法出租、無人承租之風險。且原告向銀行貸款，並負擔高額利 息購入該屋，與被告終止租賃契約後，房屋未能出租不能收取租金支付貸款二事 ，依一般觀念，尚無相當因果關係，自無從將目前房屋未能出租，未有租金收入 下仍須繳交貸款等情視為被告違約造成之損害。三、本院斟酌一般客觀事實，目前社會經濟狀況，原告所受損害，與被告若能如期履 行債務時，原告可得享受利益，及原告因免給付義務而應於其所得請求中扣除之 數額，並原告已因另案（雖請求權有異，但基礎原因事實相同）獲被告給付二十 四萬四千七百五十二元（一年期租金）等一切情狀，認被告應給付原告之違約金 ，以以三十萬元為當。
四、從而，原告基於違約金給付請求權，起訴請求被告給付三十萬元，為有理由，應 予准許；逾上開範圍，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項及第三項規 定，依職權宣告被告敗訴部分於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保， 或將請求標的物提存，得免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 馬正道 法 官 姚念慈右筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十五 日 書 記 官 馬正道
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