最高法院民事判決 九十三年度台上字第二三四三號
上 訴 人 楊基星（即祭祀公業楊同興管理人）
訴訟代理人 劉君毅律師
被 上訴 人 甲○○即顏
戊○○
丁 ○
乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 蔡壽男律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三十日台灣高等
法院台中分院第二審判決（九十年度上字第三○六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台中縣清水鎮○○段八九二號土地（下稱系爭土地），為祭祀公業楊同興所有，被上訴人甲○○、丙○○、乙○○、丁○、戊○○無正當權源，占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，興建建物。爰本於物上請求權及不當得利請求權之法律關係，求為命：⑴被上訴人甲○○將附圖所示Ａ部分面積四平方公尺；被上訴人丙○○將附圖所示Ｂ部分面積九十七平方公尺；被上訴人乙○○將附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分面積共四十五平方公尺；被上訴人丁○將附圖所示Ｇ部分面積六十平方公尺；被上訴人丁○、乙○○將附圖所示Ｆ部分面積二十五平方公尺；被上訴人戊○○將附圖所示Ｈ部分面積一百十六平方公尺之土地上建物拆除，並將各該土地交還伊。⑵被上訴人應自民國八十三年九月一日起至前揭拆屋還地履行完畢之日止，按其占有土地面積申報地價年息百分之十給付伊相當於租金之不當得利之判決。
被上訴人則以：已故顏興來與祭祀公業楊同興管理人楊肇嘉曾就系爭土地訂立租約，期限自四十七年一月一日起至四十八年十二月三十一日止，並於其上建造系爭房屋及其他工作物，期間屆滿後，雖未續約，顏興來仍為租賃物之使用收益，祭祀公業亦不表示反對之意思，依民法第四百五十一條之規定，已視為不定期限繼續租賃契約。被上訴人均為顏興來之後代，基於繼承關係取得租賃權，自屬合法占有系爭土地等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人之建物，分別占有附圖所示土地之事實，為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄及台中縣清水地政事務所之鑑定圖附卷可稽，堪信為真實。被上訴人抗辯渠等之先人顏興來與祭祀公業，於四十七年間就系爭土地簽立租約，並已成為不定期租賃等語，提出私有建地租賃貸借約書（下稱系爭租約）、系爭土地重劃前後對照清冊為證。經查：㈠按當事人就系爭事實，在另案曾為合法之自認者，非別有確切可信之反對憑證，法院自可援為本案認定事實之根據（最高法院二十年上字第七二四號判例參照）。上訴人分別於另案即原法院八十六年度重
上字第一三一號拆屋還地事件、台灣台中地方法院九十年度訴字第一七四七號拆屋還地事件中，均自認楊肇嘉為祭祀公業楊同興前任管理人等語，並就訴外人蔡清泉所提出之私有建地租賃貸借約書表示不爭執，經與系爭租約比對，二者之格式、約定條件、文字筆跡、印信等特徵均大致相符，堪信二紙契約書，均係同一時期，分別由蔡清泉、顏興來與楊肇嘉所簽訂無誤，應認系爭租約為真正。㈡租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。系爭租約自四十七年一月一日起至四十八年十二月三十一日止，租期二年，雖租約第一條規定，租期屆滿後經雙方同意得再繼續訂約，然並非表示「期滿後絕不續租」，或「續租應另訂契約」，故僅係期滿後得續租，但如有一方不同意，則契約終止之意。上訴人既未舉證證明祭祀公業於系爭租約期限屆滿前後，曾即為表示反對之意思，而顏興來仍繼續為系爭土地之使用收益，則與祭祀公業間已成立不定期限租賃契約。況且上訴人於另案原法院八十六年度重上字第一三一號拆屋還地事件中亦自認：「被告顏秋成等暨被告戊○○……等之上代顏必同……等人向祭祀公業楊同興承租上開土地建造房屋使用已數十年，此前兩造間曾就訂有書面租賃契約，為定期租賃，嗣因無人繼任管理人，而未有辦理業務交接……亦未有更新租約，以致成為不定期租賃」等語，益證祭祀公業楊同興管理人楊肇嘉於簽立系爭租約時，並無約定「期滿後絕不續租，或續租應另訂契約」之意思，不生阻止續約之效力。㈢上訴人主張兩造間縱已成立不定期限租賃關係，然依系爭租約第三、四條約定「租賃貸借金每年於七月及十一月各末日以前，由乙方分別繳納半個年份於甲方指定場所」、「租金不得滯繳逾一年，倘滯繳逾一年，應視為承租人已放棄租賃權」等語，租金之繳納係定有期限，且以承租人滯繳一年租金為契約終止之停止條件，被上訴人迄未舉證證明其未滯繳租金達一年，故應視被上訴人已放棄租賃權云云。惟依土地法第一百零三條第四款規定，積欠租金達二年以上，出租人始得收回基地，此為強制規定，且「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約」（最高法院六十八年台上字第七七七號判例參照）。故上訴人以承租人積欠租金為由，請求收回土地，依上開判例意旨，應經催告程序，承租人仍不繳納，始得收回土地。系爭租約第四條約定「租金不得滯繳逾一年，倘滯繳逾一年，應視為承租人已放棄租賃權」，有違土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，自屬無效，上訴人以被上訴人有滯繳租金為由，欲收回土地，仍應經催告，經催告後，承租人仍不繳納，始得收回土地。上訴人固主張被上訴人積欠一年半之租金未付，然未舉證證明已依法踐行定期催告之程序，自不生終止租約之效力。㈣按租賃權為財產權一種，被繼承人之租賃權自可由全體繼承人共同繼承而為公同共有。查依卷附之繼承系統表與戶籍謄本所載，顏興來於六十八年十一月二十九日死亡時，系爭租約之租賃權由其子顏秋成、顏必同（六十七年七月九日死亡）之子女戊○○、顏登泮、顏寶貴、顏寶玉、顏秀碧、顏登科代位，及顏雲（六十四年十月二十三日死亡）之子乙○○、丁○代位等共同繼承為公同共有；又顏登泮業於八十五年八月八日死亡，其權利由配偶即被上訴人甲○○（即顏甲○○）及其子女顏壽盈、顏淑梅、顏秀玲共同繼承。是訴外人顏秋成及被上訴人戊○○、甲
○○、乙○○、丁○均因繼承關係，而就系爭土地附圖所示各部分之建物，有公同共有之權利，且就該等建物坐落之土地，與祭祀公業楊同興間有不定期限租地建築之契約關係存在，渠等使用系爭土地，自屬有權占有。至被上訴人丙○○係顏秋成之子，其使用附圖所示Ｂ部分之建物及坐落之土地，係依顏秋成之指示，為顏秋成之占有輔助人。上訴人主張被上訴人係無權占用其系爭土地，不足採信。㈤被上訴人使用系爭土地，係因與祭祀公業楊同興間有不定期限租賃之關係，非無法律上原因而受利益，且上訴人並無請求被上訴人給付租金之意，亦經原審闡明在卷，上訴人本於不當得利請求權請求被上訴人給付金錢部分，核與不當得利請求權之要件不相符，即屬無據，不應准許。至於被上訴人如有欠租，係另一法律關係，上訴人既未聲明請求，自不得審酌，併予敘明。綜上所述，上訴人依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人拆屋還地，並返還相當於租金之不當得利，均屬無據。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十八 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章
法官 陳 重 瑜
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二 日 Ｌ