臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事判決 九十二年度嘉簡字第八ОО號
原 告 丁○○○○份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 劉榮治律師
被 告 己○○
右當事人間請求交還停車位事件，經本院於民國九十三年十一月十日辯論終結，判決
如左：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○○段一小段二六地號上，建號嘉義市○○○段一小段二０四八號，即門牌號碼嘉義市○○路○段六四一號之地下一樓編號平十六號停車位交還原告，暨自民國九十一年十月三十日起至停車位交還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告於民國九十一年十月七日向玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行） 購買坐落嘉義市○○路○段六四一號乙○○○公寓大廈一、二、三樓房屋及附 屬建物、共同使用部分（下稱系爭不動產），含地下室編號平十六號平面停車 位（下稱系爭停車位）之使用權及土地持分，即坐落嘉義市○○○○○段二六 地號土地應有部分一萬分之一二一，房屋建號二０一三號，共同使用部分建號 二０四七號應有部分一萬分之三一三、二０四八號應有部分一萬分之九四，並 含地下室一樓編號平十六號停車位使用權，且已辦畢所有權移轉登記及交付原 告使用，惟該編號平十六號之停車位遭被告所占用，原告從未同意被告使用系 爭停車位，被告無權使用該停車位，自應將該停車位使用權返還與原告，且原 告每月繳付大廈管理委員會新台幣（下同）二百元之停車位清潔費，被告無法 律上之原因受有每月相當於三千元之停車位使用利益，則被告每月受有相當於 三千二百元之不當得利，原告自得依民法第一百七十九條之規定請求被告返還 。故聲明：被告應將坐落嘉義市○○○段一小段二六地號上，建號嘉義市○○ ○段一小段二０四八號，即門牌號碼嘉義市○○路○段六四一號之地下一樓編 號平十六號停車位交還原告，及自民國九十一年十月三十日起至停車位交還原 告之日止，按月給付原告三千二百元。
（二）緣訴外人甲○○於八十四年間以其原所有座落嘉義市○○○○○段二六地號土 地，及該地上建號二０一三號暨共同使用部分即建號二０四七號、二０四八號 向玉山銀行貸款設定抵押權，訴外人甲○○貸款未還經玉山銀行聲請嘉義地方 法院執行查封拍賣，由玉山銀行承受取得全部所有權，因地下室停車位共同使 用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有權 人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將 建物專有部分出售他人，故玉山銀行既取得系爭不動產專有部分與共有部分之
所有權，則停車位使用權亦由玉山銀行取得，並再由原告向玉山銀行購得系爭 不動產，訴外人甲○○已喪失原主建物所有權，系爭車位之使用權即同屬喪失 ，訴外人甲○○已無權將車位出租或出借，其擅將車位出租與被告，被告並無 合法使用系爭停車位之權利，自應將停車位使用權返還與原告。二、被告則以：系爭停車位是於訴外人甲○○所有之不動產遭法院拍賣後，以每月一 千元之價錢向訴外人甲○○承租，而訴外人甲○○於八十四年間並未將停車位抵 押與玉山銀行，故當初法院拍賣公告並未公告附停車位，原告自無從取得停車位 使用權，而訴外人甲○○雖已無不動產所有權，但仍有停車位之使用權，故被告自得使用系爭停車位等語置辯，並請求駁回原告之訴。三、得心證之理由：
（一）原告主張訴外人甲○○於八十四年間以其原所有座落嘉義市○○○○○段二六 地號土地應有部分一萬分之一二一，及該地上建號二０一三號（門牌號碼為嘉 義市○○路○段六四一號一、二、三樓）暨共同使用部分即建號二０四七號應 有部分一萬分之三一三、二０四八號應有部分一萬分之九四，向玉山銀行貸款 設定抵押權，因訴外人甲○○貸款未還經玉山銀行聲請嘉義地方法院執行查封 拍賣，由玉山銀行承受取得全部所有權，後原告於九十一年十月七日與玉山銀 行訂立買賣契約，並取得系爭不動產所有權之事實，業據原告提出土地登記謄 本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、切結書為證，並為被告所不爭執，堪 信為真實。又訴外人甲○○原所有門牌號碼為嘉義市○○路○段六四一號一、 二、三樓（原為五二七之六號）之不動產，於系爭大樓興建完成後，配有地下 一樓編號平十六之停車位，該停車位目前由被告占有使用中，為兩造所不爭執 ，復有地下室停車位使用權狀二張、退還保證金之收據一張與照片二張在卷可 證，亦屬可信。
（二）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理，民法第八百二十條第一項 定有明文，由此規定可知，若共有人另有契約約定，則共有物之管理方式，即 可依契約之約定內容行之，非必由共有人全體為之。又共有人於與其他共有人 訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，若受讓人可得而知共 有人間定有分管契約，則該分管契約對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八 年台上字第一０六五號判例及大法官釋字第三四九號解釋參照）。即區分所有 權人間本即得自行約定建築物之共有部分之使用收益方式及範圍，倘某特定共 有部分由某區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該區 分所有權人即得專用該共有部分，全體區分所有權人自應受分管契約之拘束。 查系爭大樓就停車位之使用權係由住戶管理委員會核發停車位使用權狀，且於 該使用權狀註明「本車位為本大樓住戶抽籤取得使用權利，不得要求更換」， 有停車位使用權狀二份與住戶管理費明細表一份在卷可證，又依住於系爭大樓 之被告陳稱：系爭大樓平面停車位約有三十多位，需以價金向建設公司購買， 原地主部分如系爭不動產原所有權人甲○○，則由建設公司贈送停車位，機械 停車位是四樓以上之公寓每戶贈送一個停車位，而平面停車位則係購買之住戶 共同抽籤分配停車位編號，並於管理委員會成立後核發停車位使用權狀等語， 可知丙○○○股份有限公司（下稱丙○○○）出售房地時，一併將共有部分之
專用停車位使用權出售與願支付相當代價購買停車位之購屋者，或贈與原土地 之地主，並預先為各住戶就停車位之使用關係成立一分管協議。故系爭大廈之 區分所有權人就建號二０四八號之共同使用部分，訂有供特定共有人專用停車 位之分管契約。即系爭不動產原所有權人甲○○於購得系爭不動產時，即依區 分所有權人之分管協議獲有地下一樓編號平十六號停車位之專有使用權。是本 件大樓地下一樓雖屬共同使用部分，惟已經全體區分所有權人於承購時與丙○ ○○協議由原所有權人甲○○分管系爭地下一樓編號平十六停車位，此有被告 提出之車位證明單附卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。（三）原告主張其向玉山銀行購買系爭不動產，並取得編號平十六停車位使用權，被 告則抗辯該停車位使用權未賣與原告，仍屬訴外人甲○○所有，並由訴外人甲 ○○出租與被告，故本件即需審酌原告取得系爭不動產所有權，是否即取得編 號平十六號停車位使用權。按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有， 共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七 十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人 對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定 分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標 的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關 係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或 保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院八十七年度台上第二一 九九號判決參照）。本件系爭不動產原所有權人甲○○於八十四年間，以其原 所有系爭不動產向玉山銀行貸款設定抵押權，並因貸款未還經玉山銀行聲請查 封拍賣，由玉山銀行承受取得全部所有權，嗣後原告向玉山銀行購買取得系爭 不動產專有部分及共同使用部分所有權之事實，已如前述，則法院拍賣訴外人 甲○○原有之專有部分及共同使用部分之應有部分，因本件停車位既為共同使 用部分，與建物專有部分，自具有密切不可分之主從關係，並因使用權為所有 權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的或單獨保有，且系爭 停車位使用權狀亦註明「本車位係本大樓之公共設施需隨主建物移轉不得單獨 出售」，有停車位使用權狀二份在卷可憑，故法院於拍賣時即不得將共同使用 部分之車位使用權單獨保留與訴外人甲○○，雖被告抗辯玉山銀行承受系爭房 地時，於拍賣公告未註明附有停車位，惟系爭房地於拍賣時，即已將土地、建 物專有部分與共同使用部分，一併拍賣，是本件玉山銀行既因拍賣而繼受取得 上開房地、共同使用部分及系爭停車位，其並同意繼受該分管協議之權利義務 ，則已取得系爭停車位之專屬使用權，蓋不因共同使用部分併含停車位乙節未 於拍賣公告載明而認系爭停車位不為拍賣範圍所及，是被告為此抗辯，應無可 採。故本件原告再向玉山銀行買受前揭不動產之專有部分所有權與共同使用部 分之應有部分，並同意既受該分管契約之權利義務，自取得系爭停車位之專屬 使用權。
（四）又被告抗辯其向訴外人甲○○承租系爭停車位，故有權使用該停車位。經查， 訴外人甲○○已無系爭不動產所有權，自無從依區分所有權人之身分及區分所 有權人間之分管協議，而對系爭停車位有使用、收益之權，業如前述。再證人
甲○○證稱：剛開始車位是在其房子未租人時無償借被告使用，若房子有租人 就未提供車位與被告使用，直到系爭房子遭拍賣後始以每個月一千元之代價租 予被告等語，核與被告所述相符，並為原告所不爭執，則被告與系爭不動產原 所有權人甲○○於系爭不動產遭拍賣後，就編號平十六停車位訂有租賃契約， 堪信為真實。惟系爭停車位使用權於拍賣後已移轉於承受人玉山銀行，且訴外 人甲○○又於系爭不動產經法院拍賣後始與被告訂有租賃契約，訴外人甲○○ 已無系爭停車位之使用權，自無權將該停車位出租與被告，縱被告與訴外人甲 ○○訂有租賃契約，亦因訴外人甲○○無權將該停車位租予他人，而不得以該 租賃契約抗辯其有權使用系爭停車位。
（五）再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故其得請求 之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判 例）。查，原告有系爭車位之使用權，惟該車位卻一直遭被告占用而無法使用 ，已如前述，則原告主張受有類似租金之損害，自堪採信。而原告主張一般車 位租金為每月三千元，復加上車位清潔管理費二百元，合計被告每月所受之利 益應為三千二百元，被告則抗辯系爭車位之租金應以一千元為當。查嘉義市公 有停車場收費標準為若以月為單位計算租金，則每月為二千四百元，有嘉義市 政府函及所附嘉義市公有收費停車場管理自治條例，故被告無權使用系爭停車 位，受有相當於免給付租金之利益，應以每月二千四百元為當，故原告請求被 告自九十一年十月三十日起至停車位交還原告之日止，按月給付原告二千四百 元相當於租金之不當得利，自屬有據，逾此部分，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告取得之系爭不動產，其共同使用部分之權利範圍原即含有經分管 之系爭停車位在內，已因取得不動產所有權而併同取得共同使用部分關於系爭停 車位之權利，自得就其買受之系爭停車位單獨行使其使用收益權，被告無權占有 使用。從而，原告依民法第七百六十七條及分管契約之約定，請求被告應將系爭 大樓地下室編號平十六號停車位予以返還，及依民法第一百七十九條之規定，請 求被告自九十一年十月三十日起至返還停車位使用權之日止，按月給付原告二千 四百元為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。五、本件係屬民事訴訟法第四百二十七條第一項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決， 依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰 不一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第四百三 十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十四 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 黃琴媛
右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（嘉義市○○路三０八之一號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十四 日 書記官 陳慶時
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