臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 九十三年度重簡字第一一四四號
原 告 伊索科技股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 謝財興律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 何朝棟律師
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰元及自民國九十三年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）先位聲明：
⑴被告應給付原告新臺幣十五萬五千零九十八元，及自起訴狀繕本送達翌日 即九十三年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
⑴被告應將座落台北縣三重市○○路○段四十三號十樓房屋，點交原告使用 ，期間自點交之日起十個月又六日。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告起訴主張：
⑴原告為研發教材，有意租賃房屋乙間作為教學教室，原與原告負責人林淑 瓊認識之被告即表示願意出租其所有座落台北縣三重市○○路○段四十三 號十樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並討論由被告擔任行政管理工作，作 為雙方合作開設幼兒才藝班之被告出資，其餘裝潢、房屋押金、教師薪資 、管理費則由原告墊付，迨開辦後再結算費用，各自分擔所有支出一半， 並以被告名義開立共同帳戶。兩造達成共識後，即於九十三年五月四日簽 訂系爭房屋之租賃合約書，租間自九十三年五月一日起至九十四年四月三 十日止，每月租金一萬五千元，押租金三萬元，原告並於已給付九十三年 五月、六月、七月之租金，而被告於訂約後即交付鑰匙二支，供原告僱工 進出裝潢，完工後即交由員工石晏菱保管，其後原告員工及相關人員，均 持有二支鑰匙即得進出系爭房屋，而未注意系爭房屋大門之內門尚有一道 鑰匙，九十三年六月中旬以後，鑰匙改由總務丙○○小姐保管，原訂九十
三年六月二十五日開美術課，因被告要至美國而延後開課，六月二十六日 至二十九日間，因尚未排課，故原告員工亦未進出教室，詎六月三十日上 午十時許，原告負責人丁○○欲前去教室準備上課時，持先前二支鑰匙開 門後，發現內門已被上鎖而無法進入，亦找不到鎖匠前來開門，始得將學 生帶往台北教室上課，七月二日又有老師請辭，原告了解下才發現被告干 擾教室運作，又久未見被告前來解決教室出入問題，不得已將開辦之課程 退費，並以存證信函要求被告確答是否解除契約，七月八日遇到被告先生 告稱是被告母親上鎖的，七月九日被告先生前來原告公司，告知已將房門 打開，可以進去搬回原告公司財物，賠償事宜等被告回國再說，原告遂前 往搬回財物及交還鑰匙予大樓主委轉交被告。嗣八月八月被告回國告知上 鎖事件誤會要求解釋，惟於八月十二日兩造前去三重市調解委員會調解時 ，仍不歡而散。
⑵先位聲明部分之陳述：民法第四百二十三條明定「出租人應以合於所約定 使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃物關係存續中保持其合於約定 使用收益之狀態」，自九十三年六月二十五日系爭房屋內門上鎖後，被告 即有打開內門門鎖不得上鎖，或交付完整之三支鑰匙，使原告得以進出使 用系爭房屋之義務，然被告迄至六月二十五日至起訴之日止，均未履行交 付房屋使合於使用之義務，經原告定期催告履行債務，仍不履行，原告茲 以起訴狀送達為終止租賃契約之表示，且因被告未於租賃關係中保持其合 約約定使用、收益狀態，原告就九十三年七月、八月租金行使同時履行抗 辯權拒絕給付。又被告或其家人將內門上鎖，已侵害原告之租賃權，被告 除應排除侵害，打開內門外，更應將內門鑰匙交付原告，然被告卻僅知催 告給付租金，並於交內門鑰匙之事從未回應，顯未履行民法第四百二十三 條租賃物交付及保持之義務，原告終止租約，自屬有據。原告因被告不履 行租賃物之交付及保持義務，致生下列損害，⑴裝潢費用九萬五千零九十 八元，⑵六月二十五日至三十日未能使用房屋之租金損失三千元（即 15000/30*6），⑶五月一日至六月二十四日原告雖能使用系爭房屋，惟原 告租屋目的係供一年期之營業使用，因可歸責於被告之事宜，無法營業， 則之前投入之租金成本計二萬七千元，亦應由被告賠償，原告依債務不履 行請求被告賠償上開損害。另裝潢已附合於被告房屋，無法取回，契約終 止後，被告受有裝潢之利益，依民法第四百三十一條規定，原告請求償還 裝潢費用九萬五千零九十八元，此有益費用償還請求權與債務不履行損害 賠償請求權競合，併行使之。又兩造租賃契約已終止，原告依不當得利關 係請求被告返還押租金三萬元等語。
⑶備位聲明部分之陳述：倘原告尚不足以行使終止租賃契約之權利，則本於 兩造租賃關係仍然存在，原告亦基於租賃契約關係，請求被告點交系爭房 ，並補足原告依租賃契約關係，得享有占有使用租賃物之期間，即九十三 年六月二十五日以後之十個月又六天等語。
⑷對被告抗辯之陳述：原告於九十三年七月七日發函予被告表示「要求解約 並請求賠償房屋裝潢費用並退回押金」，但被告並未確答是否同意此附賠
償條件之解約，僅由被告之先生開門，原告基於第三人竟得自由進出租賃 房間，有受侵害之虞，故將公司及員工財物撤離，另因租賃物內尚有被告 個人之教具，為避免被告指稱原告侵害其個人財物，乃先將鑰匙透過大樓 管理員交還，故原告撤離公司財物及交還鑰匙，均非原告已得被告確答「 願賠償損害並解除契約」後之解約意思表示，況被告從未答損害賠償，原 告豈有自動解約之理。況且九十三年八月十三日，被告又來函催告給付七 、八月租金，亦可證被告自始未確答同意賠償損害及解除契約，又何來於 九十三年七月九日合意終止契約？
（二）被告則以：九十三年四月間原告負責人丁○○向被告要約承租系爭房屋並鼓 勵被告與之合作開辦才藝教室，被告曾明確告知九十三年六月底將赴美參加 小姑婚禮滯美約一個半月，原告表示無妨，被告乃交付鑰匙一組以利原告進 出，雙方並於九十三年五月四日簽訂系爭房屋租賃合約書，五月中旬裝潢期 間，被告又多交一串鑰匙予原告，裝潢完工後，原告多次表示願單獨負擔所 有裝潢費用，被告六月二十五日赴美當日仍將七月份應存入之一萬元存入共 同帳戶供為運用，被告豈會故意將系爭房屋內門上鎖，而七月六日被告先生 因須上班提前返台，七月八日竟代收原告之存證信函，稱教室內門於六月三 十日發現被關上，要求解約云云，被告先生於當晚前去原告公司承諾會設法 協助開門，七月九日被告先生再度代理被告前往原告公司說明內門已打開， 並表示原告若執意將其所有財物搬離亦可，但誤會猶待被告八月返國再化解 歧見，原告仍前往搬離公司財物並轉交返還鑰匙，是兩造租賃契約已於七月 九日合意終止。況且，縱然內門不慎被扣上，原告為系爭房屋管領權人，本 有權請鎖匠開門，排除占有或使用收益之障礙，捨此不為，嚴重違反誠信， 並無端誤解被告阻撓教室運作，藉口解約求償，於法理情均未合。又被告已 交付租賃物予原告長期使用，內門上鎖非得質歸責於被告，縱然不慎被扣上 ，也是開鎖費二百元即可恢復使用，並非有任何債務不履行之事由，如認租 賃關係消滅亦係基於九十三年七月九日之合意終止，原告無權以被告債務不 履行為由片面終止合約或請損害賠償，而依租賃契約之約定，原告未回復原 狀騰空房屋前，亦無從請求返還押租金，原告迄未拆除裝潢回復原狀，自不 得請求返還。又依房屋租賃契約第七條約定，房屋有改裝設施之必要時，承 租人取得出租人同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋 時並應負責騰空回復原狀，自不生所謂請求被告負擔有益費用之問題。另有 關請求被告賠償投入租金成本二萬七千元部分，亦無理由。後位之訴部分， 因兩造已於九十三年七月九日合意終止租賃契約，自無請求被告點交房屋之 請求權基礎，原告請求亦無理由。
三、兩造不爭執之事實：
兩造於九十三年五月四日訂立系爭房屋之租賃契約書，租期自九十三年五月一日 起至九十四年四月三十日止，被告並交付樓下大門及系爭房屋大門鑰匙予原告， 供原告使用系爭房屋，直至九十三年六月三十日原告發現系爭房屋大門內之內門 突遭第三人上鎖，致原告無法進入使用系爭房屋，且因被告身在國外，亦未能立 即開門除去妨礙，經原告於九十三年七月七日以存證信函通知被告表示要求解約
並請求賠償房屋裝潢費用並退回押金及於九十三年七月十五日前開啟房屋以利原 告搬運所有物，而於同年七月九日由被告先生代理被告前往原告公司表示內門已 打開，可以進去搬回公司財物，原告乃於同日前往系爭房屋搬離公司財物並轉交 返還鑰匙予被告。
四、法院之判斷：
（一）原告主張因系爭房屋自九十三年六月二十五日系爭房屋內門上鎖後，被告即 有打開內門門鎖不得上鎖，或交付完整之三支鑰匙，使原告得以進出使用系 爭房屋之義務，然被告迄至六月二十五日至起訴之日止，均未履行交付房屋 使合於使用之義務，經原告定期催告履行債務，仍不履行，茲以起訴狀送達 翌日即九十三年七月二十日為終止租賃契約之表示云云，為被告所否認，並 辯稱：系爭房屋租賃契約已於九十三年七月九日合意終止等語，是以本件首 應審酌者乃為系爭房屋租賃契約究係何時終止？查： ⑴原告主張因被告僅交付樓下大門及十樓大門之鑰匙二支，未交付系爭房屋 大門內之內門鑰匙之事實，業據證人乙○○、丙○○、甲○○己○○到庭 均證稱僅曾持用樓下大門及十樓大門之鑰匙二支等情屬實，是以被告辯稱 已交付全部鑰匙云云，尚非可採。
⑵又原告於九十三年六月三十日發現大門處之內門遭人上鎖，因未持有鑰匙 致無法進入使用系爭房屋，被告又身在國外，未能立即開門，原告即於同 年七月七日以存證信函通知被告要求解約並請求賠償房屋裝潢費用並退回 押租金乙節，亦有原告寄發之三重中山路郵局第七二二號存證信函影本一 件在卷可證，且為兩造所不爭執真正，則依該存證信函說明欄所載：「甲 方（即原告）於民國九十三年五月一日起向乙方（即被告）承租台北縣三 重市○○路○段四十三號十樓房屋作為公司員工本人或親友共同延聘教師 上課之場所，然乙方不僅未將所有鑰匙交予甲方（即原告）使用，更於民 國九十三年六月二十五日起將房屋上鎖，導致甲方無法進入，致使甲方利 益受損。甲方據此要求解約並請求賠償房屋裝潢費用並退回押金共計壹拾 參萬參仟零玖拾捌元整。甲方並要求乙方於民國九十三年七月日前開啟房 屋以利甲方搬運所有物，逾期甲方將設法進入，如房屋因此受損甲方將不 負責。」，原告顯然因未能進入使用系爭房屋而單方向被告表示解約並請 求賠償等事宜，惟解除權所消滅的契約關係係以一時的契約關係為限，而 租賃契約為繼續性契約，系爭租賃契約亦已自九十三年五月四日成立後繼 續給付迄前開時間，縱有嗣後之債務不履行情事，亦無解除可言，況且觀 諸該存證信函之全文，及被告之先生於收受上開存證信函後，即代理被告 於九十三年七月九日打開內門，表示被告可前往搬回公司財物，被告果然 前往搬離財物及交還鑰匙等事實，原告前開存證信函所謂之「解約」，應 係指終止契約之意，是兩造顯然於九十三年七月九日達成終止系爭租賃契 約之合意一致，是以被告辯稱系爭租賃契約已於九十三年七月九日合意終 止，應堪信實，而系爭租賃契約既已於九十三年七月九日終止消滅，亦不 因被告嗣後又於九十三年八月十三日以存證信函催告原告繳交七月份及八 月份租金，而發生撤回終止意思表示之效力，原告自得拒絕繼續繳納租金
。至於原告另主張上開存證信函係表示要求附賠償條件之解約云云，依原 告於信函內所用前開辭句，原告顯然係就其解約（應係終止契約，已如前 述）之意思表示併同損害賠償請求權、押租金返還請求權合併行使，而非 加以限制，是原告主張，委無足取。
（二）系爭租賃契約已於九十三年七月九日合意終止，已如前述，原告並主張因系 爭房屋內門上鎖，被告顯未履行租賃物交付及保持義務，致其受有損害，即 ⑴裝潢費用九萬五千零九十八元，⑵六月二十五日至三十日未能使用房屋之 租金損失三千元，⑶被告租屋目的係供一年期之營業使用，因可歸責於被告 之事宜，自六月二十四日後即無法營業，則之前投入之租金成本計二萬七千 元，均應由被告賠償云云，被告則以系爭租賃契約已合意終止，原告不得以 債務不履行請求賠償云云置辯。經查：
⑴按兩造已於九十三年七月九日因合意終止系爭租賃契約，而非一方依法律 規定終止契約，自無直接適用民法第二百六十三條得準用同法第二百六十 條之規定，惟因本件兩造合意終止系爭租賃契約時，原告已於存證信函表 示終止契約並請求損害賠償，而代理被告之被告先生亦表示誤會等被告回 國再說，足認原告並未有因與被告合意終止系爭租賃契約而有拋棄債務不 履行之損害賠償請求權之意思。惟因被告於租賃契約合意終止後即無履行 債務之義務，是以原告所得請求之債務不履行損害賠償，應限於契約終止 前已生之損害，至於契約終止後所生之損害，則不在原告得請求賠償之列 。
⑵又被告自系爭租賃契約於九十三年五月四日成立前即交付系爭房屋予原告 使用，直至九十三年六月三十日原告發現內門遭人上鎖無法進入使用為止 ，而房屋租賃契約對出租人之主要義務在於移轉占有房屋予承租人使用， 原告既得占有使用系爭房屋至九十三年六月二十九日，究難僅以被告因未 交付系爭房屋大門內之另扇內門鑰匙即謂被告自始未履行租賃物交付及保 持義務。惟按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不 僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持 其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明。故租 賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其 妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有 除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行 此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」（ 最高法院七十七年台上字第二三六九號判決要旨參照），則原告因未持有 系爭房屋大門之內門鑰匙而於九十三年六月三十日至同年七月九日終止契 約期間因內門遭第三人上鎖而無法使用系爭房屋，被告又因身在國外，無 法立即除去此項妨礙，揭諸前開判決要旨，被告顯然未積極於租賃期間保 持租賃物合於約定使用之狀態，而除去承租人使用租賃物之妨礙既為出租 人之義務，究不能因承租人未自行以己力排除妨礙而免除，是對上開原告 不能使用系爭房屋期間因此所受之損害，被告自應負債務不履行之損害賠 償責任。
⑶次按債務不履行所受之損害，限於履行利益之損害，即法律行為有效成立 為前提，於債務人履行該法律行為發生之債務以後，債權人可獲得之利益 ，由於債務人不履行債務，致債權人不能獲得此利益發生之損害。而關於 履行利益之損害，依民法第二百十六條規定，則包括所受損害（積極損害 ）及所失利益（消極損害），並均須與債權人不履行債務之事實有因果關 係。茲就原告主張之損害審酌如下：
①裝潢費用九萬五千零九十八元：原告主張因裝潢系爭房屋（即隔間工程 及木作裝修工程）而支出裝潢費用部分，固據提出統一發票影本一紙為 證，惟此部分係屬原告為利用系爭房屋所增設之隔間及木作工程費用， 並非因被告於九十三年六月三十日至同年七月九日期間未提供系爭房屋 予原告使用，致原告不能使用房屋所發生之損害，原告請求賠償，自無 理由。
②九十三年六月二十五日至三十日未能使用房屋之租金損失三千元：依原 告起訴狀所主張九十三年六月二十五日之美術課因被告出國而延後開課 ，六月二十六日至六月二十九日因尚未排課，故原告員工均未進出教室 ，六月三十日上午十時三十分至十一時三十分，原告員工丁○○前往教 室準備上課，始發現內門遭上鎖等事實，原告於九十三年六月二十五日 至六月二十九日未使用系爭房屋，係因未排課程，並非因內門遭人上鎖 ，而原告復未能舉證證明系爭房屋係自九十三年六月二十五日即上鎖， 是其請求九十三年六月二十五日至二十九日期間不能使用房屋之相當租 金損失，自屬無據。從而，原告僅得請求九十三年六月三十日當日之相 當租金損失五百元（即15000/ /30），逾此部分之請求，為無理由。 ③原告投入之租金成本二萬七千元：原告主張之此部分損失，徒托空言， 且為被告所爭執，原告又未能提出任何證據以實其說，其請求，亦無理 由。
（三）原告另主張裝潢已附合於系爭房屋，使被告受有利益，依民法第四百三十一 條規定請被告償還裝潢費用九萬五千零九十八元部分，為被告所否認，辯稱 ：依系爭房屋租賃契約第七條及第九條約定，原告於交還房屋時應負責騰空 回復原狀，不生由被告負擔費用之問題等語。經查：民法第四百三十一條第 一項前段固規定「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者， 如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。 但以其現存之增價額為限」，惟此規定並非強行規定，當事人如有相反之特 約，自應依其特約辦理（最高法院二十九年度上字第一五四二號判例要旨參 照），依系爭房屋租賃契約書第九條之約定「房屋有改裝施設之必要時，乙 方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不損害原有建築 ，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，兩造顯然已就改裝施設之裝潢 特別約定承租人即原告應於終止租約後交還房屋時應負責拆除回復原狀，是 原告就裝潢系爭房屋所支出之上開費用，自不屬承租人對租賃物所支出之有 益費用。是原告此部分請求，亦無理由。
（四）又原告主張被告應依不當得利關係返還押租金三萬元部分，亦為被告所爭執
，惟查被告取得被告所交付之三萬元押租金係基於兩造有效成立之系爭房屋 租賃契約，縱然兩造嗣後合意終止契約，僅系使契約嗣後失其效力，並未溯 及使契約自始消滅，被告自無不當得利可言，況且押租金係為擔保承租人租 賃債務之履行，自應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行 情事，始得請求返還。是原告請求返還押租金，顯非正當。 （五）從而，原告依債務不履行之損害賠償請求權請求被告給付相當租金之損害五 百元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 （六）備位部分：按預備合併之訴，係以先位之訴為有理由之解除條件，而與先位 之訴合併提起之訴訟。故於先位之訴為有理由時，法院就備位之訴，即無庸 再為審判。最高法院七十四年度臺上字第二○八八號判決可資參照。經查原 告先位之訴之請求原因即系爭租賃契約已終止消滅，既經本院認有理由，而 僅就請求之數額不當部分為部分敗訴之判決，揆諸前揭最高法院判決要旨， 原告備位起訴主張系爭租賃契約關係仍然存在之備位聲明，本院自無庸再為 審判，附此敘明。
（七）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎之事實並無影響， 毋庸審酌，併此敘明。
（八）本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第一項所為被告敗訴之 判決，應依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，經核 無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，即失所附麗，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 、第四百三十六條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十二 日 臺灣板橋地方法院三重簡易庭 法 官 葉 靜 芳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 蔡 麗 芳中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十二 日
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