臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第899號
原 告 劉慧怡
被 告 潘勝文
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年9 月6 日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國103 年12月11日經由訴外人臺灣房屋 股份有限公司（下稱臺灣房屋）仲介，向被告購買門牌號碼 桃園市○○區○○路000 巷00弄00○0 號1 樓房屋及其坐落 基地（下稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約）在案，約定買賣價金為新臺幣（下同）4,070, 000 萬元，被告並於簽約當日點交系爭房屋予原告。惟臺灣 房屋及被告出售系爭房屋時均未向原告告知系爭房屋有漏水 之情，且被告於103 年10月28日填寫之系爭房屋現況說明書 ，其中就「是否有滲漏水情形」勾選「否」，然原告於106 年5 月29日發現系爭房屋客廳、臥室、浴室、廚房等多處發 生嚴重漏水與淹水之情，且淹水深度高達腳裸，致系爭房屋 根本無法居住，且該屋內所有傢俱亦因泡水而毀壞。原告因 此支出修繕費用220,500 元（含系爭房屋漏水修復費用210, 000 元、傢俱10,500元），爰依物之瑕疵擔保之法律關係提 起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告220,500 元及自106 年7 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、被告則以：交屋起迄今已逾2 年，交屋之時系爭房屋並無漏 水瑕疵等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張原告透過臺灣房屋仲介，向被告購買系爭房屋，約 定買賣價金為407 萬元，兩造於103 年12月11簽立系爭買賣 契約，並於同日點交系爭房屋。被告曾於簽訂系爭買賣契約 前簽立標的現況說明書，針對「是否有滲漏水情形」之問題 ，勾選「否」等情，業據其提出與所述相符之標的現況說明 書、系爭房屋所有權狀及系爭買賣契約等件為證（見本院卷 第8 頁、第54頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。四、原告復主張被告未告知系爭房屋有漏水之情，系爭房屋顯然 具有重大瑕疵，被告自應負擔瑕疵擔保責任乙節，為被告所 否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭房屋於 交屋時是否有被告應負物之瑕疵擔保責任之瑕疵存在？㈡系 爭房屋於交屋時是否欠缺保證品質之瑕疵？
㈠系爭房屋於交屋時是否有被告應負物之瑕疵擔保責任之瑕疵 存在？
⒈按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承 受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「物之出賣人 對於買受人，應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者， 不得視為瑕疵」，民法第373 條、第354 條第1 項分別定有 明文。復按「物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責 任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，此觀民法第三五四 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣 人應負物之瑕疵擔保責任範疇」最高法院95年台上字第951 號著有判決可稽。再按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。 又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨 參照）。本件被告已於103 年12月11日依約交屋予原告之事 實，為兩造所不爭執，是系爭房屋之漏水瑕疵須於交屋即危 險移轉時存在，被告始須負物之瑕疵擔保責任；又原告主張 系爭房屋具有物之瑕疵，應由被告負物之瑕疵擔保責任之有 利於己之事實，揆諸上揭規定，自應舉證證明之。 ⒉經查，系爭房屋客廳、臥室、浴室及廚房天花板、牆壁有冒 水，冒水原因係因熱水器管線破裂所致乙情，業據證人即工 程行師傅陳貴民到庭證述在卷，且為被告所不爭執，是系爭 房屋於勘查時仍存有系爭管線破裂而滲漏之瑕疵，惟據證人 到庭證稱：系爭管線因材料錯誤，因此材料（可撓性不鏽鋼 ）容易在轉角處產生爆裂，不適合埋設在水泥牆內，只適合 做明管使用。以此材料產生爆裂之時間約在二至三年；一般 使用車螺紋管路或壓接之管路，可以適使用到1 、20年，除 非經過強烈地震；上開爆裂管線看不出來是何時所加裝的等 語（見本院卷第51頁），是系爭房屋管線破裂係因上開管線 材質不佳，因通常使用而自然耗損、老化所致，非於系爭房 屋點交時已存在破裂而漏水之瑕疵。又原告自承：購買系爭 房屋前，其有至系爭房屋看過，當時屋內濕氣較重，其自10 3 年12月至104 年2 月居住在系爭房屋，之後出租他人使用 ，租客並未反應過漏水問題，僅表示系爭房屋濕氣重等語（ 見本院卷第45頁反面），是原告既已於交屋前實地勘查，並 曾於系爭房屋內居住數月，均未曾反應有滲漏水之情形，是
依其所述，其所主張未告知之管線漏水，係「交屋後」所發 生，自不能遽斷系爭房屋漏水之瑕疵係交屋時即存在，而原 告復未能舉證證明系爭瑕疵發生於危險移轉即系爭房屋交屋 之前，依上開說明，原告主張應由被告就系爭房屋之系爭瑕 疵負物之瑕疵擔保責任，實無可採。則原告依民法第360 條 之規定請求被告應賠償220,500 元，核屬無據。況查系爭不 動產買賣契約第9 條第4 項約定: 「點交之本買賣標的應以 簽約時之現況或本契約之約定為準」，足見兩造係約定以現 況交屋，且系爭買賣契約訂約時，系爭房屋屋齡已逾20年乙 情，為兩造所不爭執，是原告既已明知系爭房屋屋齡為逾20 年之中古屋，對於系爭房屋使用多年後，建物及附屬管線本 身即有自然及必然之損耗及老化現象，自難諉為不知，尚難 謂系爭房屋欠缺通常品質及效用。衡以臺灣係一島國，板塊 活動頻繁，平均每日均有大小地震之產生，系爭房屋係於交 付後3 年後始生漏水之情形，而證人亦稱即使熱水管線施作 完善，遇大地震，仍不可避免造成熱水管線因零件鬆動而漏 水等語，是熱水管線之破裂漏水係因管線材質不當或因地震 所致，仍非無疑，自難認被告交屋時（即危險移轉於原告時 ）即存在漏水之情形，且系爭買賣契約約定係以現況交屋， 而被告所交付之房屋亦非欠缺通常品質及效力，已如前述， 因此原告主張系爭房屋有瑕疵，要求被告負物之瑕疵擔保責 任，並無可取。
㈡系爭房屋於交屋時是否欠缺保證品質之瑕疵？ ⒈按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第360 條定有明文。足 見所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保 責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約 定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受 人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。 2.經查：系爭標的物現況說明書：「現況是否有滲漏水情形？ 」一欄固有勾選「無」，惟此屋況說明書之性質，僅係出賣 人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即 出賣人對買受人為保證品質之意思表示。退步言之，縱認前 開之標的物現況說明書，係出賣人保證品質之意思表示，（ 僅係假設，並非矛盾），然民法第360 條仍屬買賣之瑕疵擔 保責任，查系爭房屋係於交屋3 年以後始發生之滲漏水瑕疵 ，業據原告自承在卷，顯難認系爭房屋於交屋時有未具保證 品質之情形存在，是原告依民法第360 條規定向被告請求損 害賠償220,500 元，亦屬無據。
⒊此外，就被告於簽立系爭買賣契約及填載現況說明書時，是 否已知悉系爭房屋有漏水瑕疵之事實，原告亦未提出任何證 據以為證明，是亦難認被告有明知系爭房屋存有漏水瑕疵而 故意不告知之事實。從而，原告未舉證證明漏水情形確為被 告交付系爭房屋時即已存在以及被告有故意不告知漏水瑕疵 之事實，揆諸前揭規定，原告主張被告就系爭房屋之漏水負 物之瑕疵擔保損害賠償責任，即屬無據。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付 原告220,500 元，及自106 年7 月4 日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴 訟費用額如主文第2項所示。
中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 龍明珠