臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第866號
原 告 陳素貞
被 告 呂麗玲
謝冠軍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年9 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂麗玲應將門牌號碼桃園市○○區○○里○○○○○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟肆佰玖拾捌元，及自民國一○六年六月十七日至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由被告連帶負擔。本判決原告勝訴得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：㈠ 被告應將門牌號碼桃園市○○區○○里○○000 ○0 號房屋 （下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應共同給付 原告自民國106 年1 月15日起遷讓返還系爭房屋止，按月給 付新臺幣（下同）45,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行 。嗣於本院106 年8 月9 日變更聲明為：㈠被告呂麗玲應返 還系爭房屋；㈡被告應共同給付27,984元，及自106 年6 月 17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元（見 本院卷第63頁反面），核與前揭規定相符，應予准許，先予 敘明。
二、本件被告謝冠軍經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：被告呂麗玲邀被告謝冠軍為連帶保證人，於103 年3 月15日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向原告 承租系爭房屋，約定租賃期間自103 年4 月15日起至108 年 4 月14日止，每月租金為15,000元，押租金為45,000元。詎 被告呂麗玲自106 年1 月15日起未給付租金，亦未給付水、 電費並繼續使用系爭房屋迄今，是被告呂麗玲扣除押租金後 ，迄今已積欠逾2 個月以上之租金，原告遂於106 年5 月23 日以存證信函催告被告限期清償租金債務，復於106 年6 月
15日再以存證信函為終止系爭租約之意思表示，被告呂麗玲 於同年月16日收送上開存證信函，是系爭租約業於106 年6 月16日終止，迄至系爭租約終止日止，扣除押租金45,000元 、水費5,000 元，被告呂麗玲尚積欠25,000元之租金、水費 544 月、電費1,954 元、復電費486 元，總計27,984元，被 告呂麗玲並應給付自系爭租約終止翌日即106 年6 月17日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利15 ,000元。又被告謝冠軍為系爭租約之連帶保證人，自應就被 告呂麗玲積欠之租金，負共同給付責任。爰依系爭租約之約 定及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被 告呂麗玲應返還系爭房屋；㈡被告應共同給付27,984元，及 自106 年6 月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 15,000元
二、被告呂麗玲則以：106 年1 月初有第三人經過系爭房屋查看 農地，伊會感到害怕，原告便希望伊搬離系爭房屋，並表示 願意給付2 個月租金作為違約金，及補償裝潢費42,159元； 伊溢繳之水費5,000 元及押租金45,000元應予扣除；兩造間 尚有鐵門費用3,000 元尚待協調等語，資為抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。
三、被告謝冠軍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明陳述。
四、原告主張被告呂麗玲邀被告謝冠軍為連帶保證人，向原告承 租系爭房屋，被告呂麗玲自106 年1 月15日起未繳納租金， 並繼續使用系爭房屋迄今乙情，業據其提出系爭租約、存證 信函、信封暨回執、匯款紀錄等件為證（見本院卷第9 頁至 第12頁、第14頁至第23頁），且為被告呂麗玲所不爭執，又 本件之起訴狀繕本及本院之言詞辯論通知書均已於相當時期 合法送達通知被告謝冠軍，被告謝冠軍既未於言詞辯論期日 到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法 第280 條第3 項、第1 項之規定，即視同自認原告之主張， 應認原告前開主張為真實。
五、原告復主張被告呂麗玲應返還系爭房屋，被告二人並應共同 給付積欠之租金及水電費，並自系爭租約中止日翌日即106 年6 月17日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付15,000元 等語，為被告呂麗玲所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭 點厥為：㈠原告請求被告呂麗玲返還系爭房屋，有無理由？ ㈡原告請求被告共同給付積欠租金及水電費，及自系爭租約 終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，有 無理由？
㈠原告請求被告呂麗玲返還系爭房屋，有無理由？
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力 者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440 條第1 、2 項、第455 條分別定有明文。本件被告自106 年1 月15 日起即未依約給付租金，迄至106 年5 月23日已遲付原告租 金達2 個月以上之金額，是原告於106 年5 月23日存證信函 為催告被告呂麗玲文到5 日內給付積欠之租金，此存證信函 經送達被告呂麗玲，惟被告呂麗玲仍未於期限內給付，原告 乃續於106 年6 月15日再次寄發存證信函通知被告呂麗玲終 止系爭租約，此存證信函業於106 年6 月16日送達被告（按 斯時被告呂麗玲欠租5 個月，扣抵3 個月押租金後，已積欠 租金逾2 個月），有存證信函、信封及回執在卷可參（見本 院卷第19頁至第21頁），是系爭租約已於106 年6 月16日終 止，是原告主張兩造系爭租約已依法終止乙節，堪以認定。 又兩造間租賃法律關係既已消滅，被告自應返還系爭房屋， 故原告依上開法律之規定，請求被告呂麗玲返還系爭房屋， 即屬有據。
㈡原告請求被告共同給付積欠租金及水電費，及自系爭租約終 止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，有無 理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年 度臺上字第1631號判決要旨可資參照）。又依系爭租約第3 條約定：「租金：每個月15,000元整，乙方不得藉任何理由 拖延或拒納。」；第5 條約定：「乙方應於訂約時，交於甲 方45,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於 乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷 第9 頁）。經查，系爭租約每月租金為15,000元，而被告呂 麗玲自106 年1 月起未依約繳納租金乙情，業據其到庭所是 認，是被告呂麗玲迄至同年5 月共積欠租金75,000元（計算 式：15 ,000x5=75,000），又上開欠租以押租金45,000元、 溢繳之水費5,000 元抵充乙節，為兩造所不爭執，是被告呂 麗玲尚應給付欠租25,000元（計算式：75,000-45,000-5,00 0=25,000）。另依系爭租約第15條後段約定：「乙方水電費
及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」，原告主張被告積欠 106 年4 月至6 月水費544 元、106 年1 月至2 月、3 月至 4 月之電費1,954 元，業據其提出水電費單據為證（見本院 卷第48頁、第66頁至第67頁），被告呂麗玲於本院106 年9 月25日到庭自承迄今仍未搬離系爭房屋等語（見本院卷第78 頁反面），且經本院查核各該繳款單據發生時間，亦確均係 發生於被告承租系爭房屋之租賃期間內，被告呂麗玲自應負 擔上開各該費用，故原告請求被告呂麗玲給付2,498 元之水 電費，自屬有據，應予准許。被告呂麗玲雖辯稱原告承諾補 償2 個月之租金及裝潢費42,159元云云，然未見其舉證以實 其說，自難為其有利之認定，是被告所辯，洵無採信。至原 告主張被告呂麗玲尚應給付復電費486 元，然未見其提出相 關單據以實其說，自難謂原告確有此部分之支出，是原告此 部分之請求，礙難准許。綜上，本件原告得請求之金額為27 ,498元（計算式：25,000+2,498＝27,498）。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文；又無權占有他人{o14}，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋 ，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（ 最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。經查，本件兩 造簽訂之系爭租約已於106 年6 月16日終止，已如上述，被 告呂麗玲既未於系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告呂 麗玲於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之 不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被 告呂麗玲向原告承租系爭房屋之租金每月為15,000元，已如 前述，並有系爭租約附卷可參（見本院卷第9 頁），自堪認 此租金額即為被告呂麗玲使用系爭房屋每月所受之利益，並 為原告所受無法使用收益之損害，則原告請求被告呂麗玲在 106 年6 月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於 租金之不當得利15,000元予原告之範圍內，洵屬有據，應予 准許。
⒊按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務 ，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與 普通保證不同，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得主 張同法第745 條關於檢索抗辯之權利，最高法院45年台上字 第1426號判例參照。依系爭兩造所定房屋租賃契約書第13條 約定，乙方（即被告呂麗玲）如有違背本契約各條項或損害 租賃房屋等情事時丙方（即被告謝冠軍）應連帶負賠償責任
，並願拋棄先訴抗辯權。是被告謝冠軍為系爭房屋之租賃契 約之連帶保證人，自應依連帶保證之法律關係，就上開租金 、水電費等給付應負連帶保證責任，則原告請求被告謝冠軍 與被告呂麗玲共同給付原告27,498元，並自106 年6 月17日 起，至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利15,000元，係自行限縮請求之範圍，本院自應依原告之主 張為判決基礎，是原告主張被告謝冠軍應與呂麗玲共同給付 原告27,498元，並自106 年6 月17日起，至返還房屋之日止 ，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，自屬有據 ，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求㈠ 被告呂麗玲應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應共 同給付原告27,498元，及自106 年6 月17日起至遷讓日止， 按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍， 則無理由，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 應依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴 訟費用額如主文第4 項所示。
中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
書記官 龍明珠