臺灣高等法院台南分院民事判決 九十三年度上易字第一九七號 Ｊ
上 訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 張 天 良 律師
複 代 理人 周 武 旺 律師
被 上 訴人 乙 ○
訴訟代理人 蘇 新 竹 律師
張 清 富 律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國九十三年九月十日台灣台南地方法院
九十三年度訴字第五一三號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十一月三十日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人甲○○敗訴部分廢棄，就該廢棄部分，駁 回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。㈡第一、二審訴訟費用均由被上訴人 負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠系爭房屋係吳世和於民國（下同）八十九年間所購買，登記為其子丙○○與乙○ ○（被上訴人）二人之名義，因房屋是吳世和所購買，系爭房屋由其掌管，將其 出租，以所得租金充為家計之用。被上訴人在北部做醫師，從未到過系爭房屋。 吳世和於九十一年二月九日逝世，逝世前將系爭房屋交付其妻吳王清梅掌管，繼 續出租予明樣公司。嗣吳王清梅將房屋之鑰匙交付予丙○○管理，承租人明樣公 司退租時，將房屋還予丙○○。
㈡系爭房屋自民國九十一年八月間第三人明樣公司退租後，到九十二年八月間一直 空著，系爭房屋須修繕，地基又下陷，丙○○認為將其再出租，其與被上訴人均 有租金之可收，承租人也會替出租人修繕房屋，對其與被上訴人均有利，乃於九 十二年八月十四日將系爭房屋出租予連秀惠（上訴人之妻），租期自九十二年九 月十五日起至九十三年九月十四日止，並經由丙○○將租金之二分之一寄予被上 訴人，被上訴人將其退回。則丙○○就系爭房屋應有管理權，其出租予連秀惠之 行為對全体共有人有益，應有效。
㈢由上述，系爭房屋係丙○○與被上訴人之先父吳世和所購置，一直由吳世和與其 妻吳王清梅管理，吳王清梅再將管理權移交予丙○○之事實，以及從來被上訴人 未管理系爭房屋之事實，應可認定丙○○就系爭房屋應有出租之權限。 ㈣連秀惠於九十二年八月十四日向丙○○租用系爭房屋，與上訴人二人均係欣而美 企業有限公司（下稱欣而美公司）之股東，連秀惠於九十二年間向丙○○承租系 爭房屋後，就將系爭房屋交由該公司使用，並在系爭房屋設立該公司及營業（經 濟部中部辦公室准設立之日期為九十二年九月九日）。連秀惠向丙○○承租系爭 房屋在先，丙○○與被上訴人間感情破裂，丙○○向法院訴訟系爭房屋之分割，
要求將房屋拍賣分錢在後，連秀惠是善意之第三人，承租之初不知丙○○與被上 訴人會就系爭房屋打分割共有物之訴訟，花了許多金錢修繕、裝潢房屋，如今被 訴求遷屋，實在無奈。因丙○○與連秀惠所訂租約租期於九十三年九月十四日將 要到期，欣而美公司須要繼續營業，又因被上訴人反對房屋之出租，上訴人乃以 私人之身份，於九十三年七月二十六日向丙○○承租其就系爭房屋應有部分二分 之一之權利，此租約依修正後之民法第四六三條之一應有效，被上訴人不得請求 上訴人將全部房屋交出。至於被上訴人之應有部分，雖未定約，但丙○○有吩咐 上訴人若就其應有部分二分之一要收租金時，上訴人應給付被上訴人租金，上訴 人有口頭答應。
㈤系爭房屋是一間店舖，連秀惠向丙○○承租房屋之目的是要營業之用，投資金額 並達上百萬元，並非一、二年內即可收回，連秀惠向丙○○承租房屋之初，租約 書雖訂一年，但是當時雙方之間有「租期到期屆滿續租」之默契，九十三年七月 二十六日改由上訴人與丙○○訂立租約時，原要訂立租期五年，但是出租人丙○ ○考慮系爭房屋是共有物，共有人隨時可要求分割變賣房屋，乃訂立租約六年之 租約（因依修正後之民法，租期超過五年之租約不得對抗房屋承買人，向法院標 買房屋之人可隨時要求承租人交還房屋）。 ㈥依据房屋所有權，請求交還房屋應以現在占有該物之人為被告（最高法院二十九 年上字第一０六一號判例）。系爭房屋自連秀惠向丙○○承租之後，由連秀惠交 付欣而美公司使用，現在也由該公司在該處營業，上訴人雖然是該公司之負責人 ，但是，上訴人私人並未占用系爭房屋。連秀惠亦於原審陳明係欣而美公司在系 爭房屋營業，並附呈相片與公司設立登記表、營利事業登記証，被上訴人以上訴 人私人為被告，非有理由；原審判令未占用系爭房屋之上訴人交還房屋，於法不 合。被上訴人若因丙○○與上訴人之租約受有損害，應另依侵權行為之法律關係 請求賠償，不得依據房屋所有權提起本訴。 ㈦綜之，上訴人與丙○○間九十三年七月二十六日之租約應有效。被上訴人不得請 求上訴人交還系爭房屋，上訴人又非系爭房屋之占用人，占用系爭房屋是欣而美 公司，將系爭房屋交由欣而美公司占用之人為連秀惠，並非上訴人，上訴人又非 房屋之間接占用人，被上訴人不得請求上訴人交還房屋。 ㈧原審判決有援引最高法院五十九年台上字第三一四八號判決意旨，但此判決是於 民法八十九年四月二十六日修訂前之判決，該法修訂時增列第四百六十三條之一 「本節規定於權利之租賃準用之」之規定，依此增列規定，上訴人與丙○○於九 十三年七月二十六日簽訂之租約，依法應有效，則被上訴人不得以上訴人無權占 有為由訴請上訴人遷讓交付系爭房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出欣而美公司設立登記表、原審九十二年 度重訴字第二九０號判決書暨其確定證明書影本各乙份為證，並聲請訊問證人丙 ○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原審判決記載相同予以引用外，補稱： ㈠上訴理由無非以：⑴系爭房屋丙○○有管理權，其出租行為應有效，丙○○係出
租其房屋持分二分之一之權利，依民法第四六三條之一租約應有效。⑵該房屋之 現在占有人為欣而美公司，上訴人並未占用系爭房屋，被上訴人請求交還房屋， 於法不合云云。
㈡惟被上訴人否認上訴人前揭主張，按系爭房屋登記為被上訴人及訴外人丙○○所 有，持分各二分之一，有卷附土地及建物謄本可證，則依民法第八百二十條規定 應由共有人共同管理之。雖丙○○到庭供述，他有管理權，有權出租等情，然被 上訴人否認其證言。此外並無任何證據足以證明丙○○有管理權，其主張有管理 權實難憑採。而依丙○○九十三年十一月十八日供稱，其出租時並未經被上訴人 同意，則依最高法院七十一年度台上字第四一九九號判決及八十五年台上字第二 一三九號判決意旨，顯然上訴人和丙○○間之租賃契約對於被上訴人應不生效力 。被上訴人本於所有權人地位請求上訴人遷讓交還房屋，自無不合。 ㈢次查上訴人又主張丙○○出租者為系爭房屋（包括基地）之應有部分二分之一之 權利，依民法第四百六十三條之一應為有效。但丙○○與上訴人間之租約第一條 雖記載，租約之標的為丙○○就門牌台南市○○路○段一七八號房屋之「應有部 分二分之一之權利」等語，但依該租約書第六條後段載明：出租人丙○○本日將 本件房屋全棟交付予承租人甲○○使用等語，足證上訴人承租使用之標的為系爭 房屋之全部，應有特定範圍至明。且共有人對於共有物之應有部分與共有物之一 部為截然不同之概念（最高法院七十五年台上字第二二四○號判決參照）。何況 「共有土地如未經分管或分割者，即無特定部份可言，共有人自不能以其所有持 分面積出租於他人」（最高法院五十九年台上字第三一四八號判決）。上訴人主 張丙○○出租之標的為其應有部分二分之一之權利，亦不足取。 ㈣末查上訴人承租系爭房屋開設欣而美有限公司，並經營「欣而美文具行」，販賣 文具，為上訴人所自認。再者，上訴人又自承為欣而美有限公司之負責人，則其 主張未占有使用系爭房屋，實不足採。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權調閱台灣台南地方法院九十二年度重訴字第二九０號分割共有物事件 全卷，並傳訊證人丙○○。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之 建號一七八０之二層樓房屋（門牌號碼：台南市○○路○段一七八號，下稱系爭 房屋），為被上訴人與訴外人丙○○所共有，應有部分各二分之一，惟訴外人丙 ○○未經被上訴人同意，竟於九十二年八月十四日擅將系爭房屋全部出租予原審 被告連秀惠，租期自九十二年九月十五日至翌年九月十四日止，該承租人連秀惠 進而於系爭房屋內裝潢改修使用，顯屬無權占有而侵害被上訴人之共有權利，為 此依民法第八百二十一條、第七百六十七條規定，提起本訴。詎原審被告連秀惠 意圖延滯訴訟，於原審訴訟中，終止與出租人丙○○之租約，改由上訴人即其夫 甲○○向丙○○承租系爭房屋應有部分二分之一之權利，租期自九十三年七月廿 六日起至九十九年七月廿五日止，此部分亦未經被上訴人同意，依最高法院七十 一年台上字第四一九九號判決意旨，後開租約對被上訴人應不生效力，上訴人甲 ○○對於被上訴人係屬無權占有，被上訴人因而於原審追加上訴人為被告，請求
上訴人遷讓系爭房屋與被上訴人及其他共有人等語。（原審判決上訴人應自坐落 台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建物，即建號一七八０，門牌號 碼台南市○○路○段一七八號二層樓房遷讓，將房屋交還被上訴人及全體共有人 ，駁回被上訴人其餘之訴，並准供擔保為假執行之宣告，上訴人對其敗訴部分提 起上訴。）
二、上訴人則以：㈠系爭房屋係被上訴人之父吳世和於八十九年間所購買，登記為其 子即訴外人丙○○與被上訴人兩人共有之名義，應有部分各二分之一，仍由吳世 和管理、出租，以所得租金充為家計之用。惟吳世和於九十一年二月九日逝世， 逝世前將系爭房屋交付其妻吳王清梅掌管，繼續出租。嗣吳王清梅將房屋之鑰匙 交付予丙○○管理，應可認定丙○○就系爭房屋應有出租之權限。㈡因系爭房屋 須修繕，地基又下陷，丙○○認為將其出租，其與被上訴人均有租金之可收，承 租人也會替出租人修繕房屋，乃於九十二年八月十四日將系爭房屋出租予連秀惠 （原審被告），租期自九十二年九月十五日起至九十三年九月十四日止，連秀惠 於承租後就將系爭房屋交由欣而美公司使用。連秀惠向丙○○承租系爭房屋在先 ，丙○○與被上訴人向法院訴訟系爭房屋之分割，要求將房屋拍賣分錢在後，連 秀惠是善意之第三人。嗣因欣而美公司須要繼續營業，又因被上訴人反對房屋之 出租，上訴人乃以私人之身份，於九十三年七月二十六日向丙○○承租其就系爭 房屋應有部分二分之一之權利，此租約依修正後之民法第四百六十三條之一應有 效。㈢系爭房屋自連秀惠向丙○○承租之後，由連秀惠交付欣而美公司使用，現 在也由該公司在該處營業，上訴人雖然是該公司之負責人，但上訴人私人並未占 用系爭房屋。被上訴人以上訴人私人為被告，非有理由云云資為抗辯。三、被上訴人主張：系爭坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建號一 七八０之二層樓房屋（門牌號碼台南市○○路○段一七八號）為被上訴人與訴外 人丙○○所共有，應有部分各二分之一。丙○○於九十二年八月十四日將系爭房 屋全部出租予原審被告連秀惠，租期自同年九月十五日至九十三年九月十四日止 ，嗣渠等合意於九十三年七月二十六日終止該租約，並於同日由上訴人與丙○○ 就系爭房屋另定租約，租賃標的為丙○○就系爭房屋應有部分二分之一權利，租 期自九十三年七月二十六日起至九十九年七月二十五日止，並由丙○○於當日將 系爭房屋全部交付予上訴人，上訴人則於系爭房屋經營欣而美公司，丙○○先後 二次出租系爭房屋均未得到被上訴人之同意之事實，業據被上訴人於原審法院提 出土地登記謄本二紙、建物登記謄本乙紙、九十二年八月十四日租約書影本乙紙 及原審被告連秀惠提出九十三年七月二十六日租約書影本乙紙、欣而美公司之設 立登記表及營利事業登記證影本各乙份附於原審卷可稽（原審卷第九頁至第十六 頁、第一百二十四頁至第一百二十六頁、第一百三十一頁、第一百三十二頁）， 復經證人丙○○分於原審及本院到庭證述無訛，上訴人對此亦不爭執，被上訴人 主張之上開事實，堪信真正。
四、本案應審究者，厥在『上訴人與訴外人丙○○就系爭房屋所訂立之租約，是否有 效？』、『被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋與全體共有人？』、『被上訴 人提起本件訴訟是否屬於權利之濫用？』，經查： ㈠上訴人與訴外人丙○○就系爭房屋所訂立之租約，是否有效？
⒈按「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「 各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共 有人全體之同意。」、「共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」民 法第八百十八條、第八百十九條、第八百二十條第一項分別定有明文。又「共 有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者須經其他共有人之 同意，否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一李婦承租系爭土 地，既未經其他共有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力。」、 「共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除 契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共 有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力。 」，分別有最高法院七十四年度台上字第一六六號、八十五年度台上字第二一 三九號判決可稽，足見共有物之出租，依法應由全體共有人共同為之。 ⒉第查系爭房屋係被上訴人與訴外人丙○○共有，應有部分各二分之一，訴外人 丙○○於未經被上訴人同意，於九十三年七月二十六日將系爭房屋應有部分二 分之一出租與上訴人，租期自九十三年七月二十六日起至九十九年七月二十五 日止，丙○○將系爭房屋全部交付予上訴人使用各情，有租賃契約書及土地登 記謄本在卷可稽，為上訴人所不爭，並經證人丙○○於本院準備程序中證述無 訛（本院卷第四十八頁），業見上述。依上說明，此項租約對於未經同意出租 之另一共有人即被上訴人並不生效力。
⒊上訴人辯稱「系爭房屋係丙○○之父吳世和生前買受，登記為被上訴人與丙○ ○兩人共有，仍由吳世和管理，嗣吳世和於九十一年間死亡，再由其妻吳王清 梅管理，復因吳王清梅年邁多病，故再委由丙○○管理，丙○○應是有權出租 」云云。但查系爭房屋所有權人係被上訴人與訴外人丙○○二人共有，有土地 登記簿謄本可稽。而「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處 分其所有物，並排除他人之干涉。」為民法第七百六十五條所明定，上訴人所 辯「房屋原由吳世和管理，嗣由其妻吳王清梅管理，再授權丙○○管理」部分 縱令屬實，惟第三人所以能管理他人之不動產，應係基於所有權人之授權而來 ，茲被上訴人既不同意上訴人之出租，顯見所有權人之被上訴人並未授權其母 吳王清梅管理系爭房屋，丙○○自亦無管理系爭房屋之權限甚明。至於被上訴 人及訴外人丙○○之母吳王清梅於原審雖具狀稱「吳世和生前購買房屋，其用 意要將房屋贈與被上訴人及丙○○兄弟二人；要將將店舖出租，以所得充作彼 夫妻二人之生活費用。」、「吳世和於九十年間患病後，即將房屋鑰匙交給我 管理，九十一年吳世和死亡後，我就將房屋鑰匙交給丙○○，授權丙○○管理 房屋」（原審卷第一百零七頁至第一百一十頁）云云，惟吳王清梅經本院及原 審法院以證人身份傳訊，並未到庭陳述，被上訴人復否認上開書面證言之真正 （本院卷第三十一頁），依民事訴訟法第三百零五條第三項規定意旨，此項證 言不足採為有利於上訴人之證據。
㈡被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋與全體共有人？ ⒈查上訴人與訴外人丙○○就系爭房屋於九十三年七月二十六日所訂立之租約， 既未經其他共有人即被上訴人之同意，對被上訴人自不生效力，業見上述。被
上訴人依民法第八百二十三條「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本 於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」之 規定，訴請上訴人應返還系爭房屋與被上訴人及其他共有人全體，即有理由。 ⒉上訴人辯稱「伊僅向丙○○承租其應有部分二分之一之權利，並未承租全部， 依民法第四百六十三條之一規定，應為有效。又系爭房屋現由欣而美企業有限 公司占用，上訴人並非占用人，被上訴人不得對上訴人請求返還房屋」云云。 但查上訴人與丙○○之租約第一條雖約定「租約之標的為丙○○就門牌台南市 ○○路○段一七八號房屋應有部分二分之一之權利」，惟同租約第六條後段載 明「出租人丙○○本日將本件房屋全棟交付予承租人甲○○使用」（原審卷第 一百二十四頁至第一百二十五頁），足證上訴人係承租系爭房屋之全部，且係 承租特定位置，並非僅承租共有房屋之權利而已。按「共有土地如未經分管或 分割者，即無特定部分可言，共有人自不能以其所有之持分面積出租於他人」 （最高法院五十九年度台上字第三一四八號判決參照），故上訴人主張丙○○ 出租系爭房屋應有部分二分之一之權利，亦不足採。至於上訴人辯稱系爭房屋 現為欣而美企業有限公司使用，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之照片共 七紙附卷可稽(原審卷第十七頁、第一百三十頁及證物袋)，固堪信真實。惟上 開欣而美企業有限公司所開設之欣而美文具行，其公司負責人係上訴人，此有 九十二年九月九日經濟部中部辦公室之公司設立登記表及九十二年九月十五日 台南市政府營利事業登記證在卷足按（原審卷第一百三十一頁至第一百三十二 頁），上訴人之妻連秀惠(原審被告)於原審並自認系爭房屋承租後由上訴人使 用，開設欣而美企業有限公司，並經營欣而美文具行（原審卷第一百二十二頁 反面），足見系爭房屋雖由欣而美企業有限公司使用，惟實際仍由上訴人個人 占用（上訴人兼有『個人』及『欣而美企業有限公司』負責人兩種身份），上 訴人主張未占用系爭房屋，被上訴人對之不得請求返還系爭房屋，亦不足取。 ㈢被上訴人提起本件訴訟是否屬於權利之濫用？ ⒈按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第一 百四十八條第一項定有明文。又「民法第一百四十八條第一項所稱權利之行使 ，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形 而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人 為主要目的，即無該條項規定之適用。」，此有最高法院七十九年度台上字第 二七六八號判決可稽。
⒉上訴人抗辯伊承租系爭房屋後因開挖地基、整修裝潢，所費不貲，其中二分之 一，被上訴人無法律上原因受有利益，應返還利益與上訴人，被上訴人本於所 有權請求上訴人返還系爭房屋，係損人不利己之權利濫用行為云云。惟查上訴 人承租系爭房屋，明知並未經其他共有人即被上訴人同意，此項租約，依法對 被上訴人不生效力，竟仍向訴外人丙○○承租系爭房屋，被上訴人依民法第七 百六十七條及第八百二十一條規定訴請上訴人返還系爭房屋與全體共有人，乃 係正當權利之行使。雖上訴人在系爭房屋支出開挖地基、整修裝潢等費用，返 還房屋後對上訴人之利益不無損害，惟被上訴人既非以損害他人為主要目的， 自無權利濫用原則之適用。至於上訴人辯稱返還房屋後被上訴人受有不當得利
部分，未經上訴人起訴，本院無從審理，併予敘明。五、上訴人復主張「系爭房屋已經判決變賣分割確定，被上訴人起訴並無實益」云云 。查被上訴人與共有人丙○○間請求分割共有物事件，已經原審法院以九十二年 度重訴字第二九０號判決變價分割確定，並已聲請「執行中」，此據本院調閱上 開民事卷宗及原審法院調取九十三年度執字第二０六六一號民事執行卷查核屬實 ，復為兩造所不爭，堪信真正。惟兩造共有之系爭房屋在被拍賣移轉所有權確定 之前，被上訴人仍係系爭房屋之分別共有權人，依法被上訴人仍得按其對系爭房 屋應有部分之比例，對於共有物之全部（系爭房屋）行使權利。從而，被上訴人 基於共有人之身份為所有權之請求，係依法行使權利，上訴人所辯本件無起訴實 益乙節，洵不足採。
六、綜上所述，訴外人丙○○未經被上訴人之同意，將與被上訴人共有之系爭房屋出 租予上訴人，對被上訴人並不生效力。被上訴人依民法第七百六十七條及同法第 八百二十一條之規定，訴請上訴人應將系爭房屋遷讓並交還予被上訴人及其他共 有人，為有理由，原審法院就上開部分為被上訴人勝訴之判決，並准被上訴人供 擔保後，得為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當， 求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生 影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結：本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十四 日 台灣高等法院台南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄
~B2 法官 徐 宏 志
~B3 法官 曾 平 杉
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日~B法院書記官 葉 秀 珍
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