臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度簡上字第八○號
上 訴 人 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被上訴人 乙○
訴訟代理人 劉德福律師
右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國九十三年四月一日本院
台南簡易庭九十二年度南簡字第一六八五號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三
年十一月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：
除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、按原審以「兩造就系爭二筆國有耕地所訂立之租賃契約，經被告主張無效並要求 收回，則兩造就系爭耕地契約之效力即有爭議，且此一爭議得依確認判決加以除 去，故原告提起本件訴訟，確認兩造所訂立之系爭耕地租賃關係存在，核屬有確 認判決之法律上利益」等語。惟按，確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現 在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的， 有最高法院四十九年台上字第一八一三號判例可循；查本案兩造間就坐落台南縣 後壁鄉○○○段第三七六之十九地號，地目旱，面積零點零零九九公頃之土地， 及同段第三七六之二四地號，地目旱，面積零點零零二一公頃之土地（以下稱系 爭土地）所訂立之國有耕地租賃契約，業經上訴人於民國九十二年七月二十九日 以台財產南南三字第０九二００一二三七七號函通知被上訴人，以其不自任耕作 ，已違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，原訂租約無效，是兩造間之上開 耕地租賃契約既已不存在，依上揭判例所示，被上訴人自不得提起本件訴訟；退 萬步言之，倘若被上訴人認與上訴人間之耕地租賃契約仍屬有效，且繼續存在， 被上訴人未依上開國有耕地租賃契約書第二點之約定，於雙方租賃契約屆期前（ 即九十二年十二月三十一日前）三個月內，書具申請書向上訴人申請續訂雙方之 耕地租賃契約，該契約亦因被上訴人未依約定期限內申請續訂租賃契約而屆期， 雙方之租賃關係亦歸於消滅，依上揭判例所示，被上訴人已欠缺法律上權利保護 要件，原審應逕以駁回被上訴人之訴，故原審認本件核屬有確認判決之法律上利 益，逕為為實體上之審理，實有爭議。
二、次查，原審判決書第四項第三點所載：「原告就系爭三七六之二四地號土地，仍 屬自任耕作」等語，為兩造於原審庭訊中不爭執之事實，實屬誤會，上訴人於原 審所陳，係依據土地法第一百零六條第二項之規定，耕作係包含漁牧，作法律上 之解釋，本件系爭三七六之二四地號耕地，由被上訴人於原審自承係作養殖土虱 魚及種植桔子、龍眼、綠竹、櫻桃等作物，依據土地法第一百零六條第二項之規 定，作法律上之解釋係屬耕作之範疇而言。惟查，本件上訴人與被上訴人所訂立 之租賃契約為一耕地租賃契約，依據租賃契約書第六點之約定，被上訴人應作為 種植農作物之用，不得作為其他使用，被上訴人漠視該約定，擅自變更用途，將 一部分之土地擅自變更作為養殖使用，依據原審判決書第五項所引用最高法院八 十七年度台上字第一三七八號判決所著，係屬耕地三七五減租條例第十六條所謂 「不自任耕作」之範圍，既然被上訴人有不自任耕作之事實存在，依據耕地三七 五減租條例第十六條之規定，原訂租約即歸於無效。三、再按，依據原審於九十二年一月十五日履勘現場結果及證人詹文溪、詹宗益及謝 賴蔭等人之證詞，系爭三七六之一九地號土地已由證人詹文溪等人占建磚造平房 、倉庫、鐵皮房屋及一部分水泥空地使用，已搭建逾二十年以上，且非一朝一夕 即可搭建完成，被上訴人於原審所陳，地上建物係證人詹文溪等人於上訴人與被 上訴人換訂國有耕地租賃契約一年後，於夜間趁被上訴人不注意之際一夕所搭建 ，實為其推諉之詞。被上訴人係於八十六年八月二十七日書具申請書向上訴人申 辦換訂國有耕地租約，並於同年九月二十二日完成領約手續，期間事隔約一個月 ，被上訴人豈有不知系爭三七六之一九地號土地已遭詹文溪等人占建建物使用之 理，且地上建物存在之期間已逾二十年，為何被上訴人知其原向台南縣政府所承 租之系爭三七六之一九地號土地遭他人占用，不積極加以排除或通知出租人行使 權利，而放任他人繼續占用系爭三七六之一九地號土地，足見，被上訴人自始並 無自任耕作之意思，故上訴人自得依據耕地三七五減租條例第十六條之規定通知 被上訴人原訂租約無效。
四、另按，被上訴人於八十六年八月二十七日向上訴人申請換訂國有耕地租賃契約時 ，曾書具切結書，切結其所承租之系爭三七六之一九及三七六之二四地號土地， 確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法 律責任，並認租約無效交還耕地決無異議。惟查，被上訴人於原審亦自承系爭三 七六之一九地號土地一部分，已由被上訴人擅自變更用途，作為養殖土虱魚使用 ，已屬不自任耕作，有前揭最高法院八十七年度第一三七八號判決及八十五年度 台上字第一二二七號、八十七年度台上字第五九二號、八十七年度台再字第五二 號、九十二年度台上字第四四一號等判決足稽。故被上訴人有不自任耕作之事實 ，依據耕地三七五減租條例第十六條之規定，原訂租約無效，已經上訴人於原審 九十三年三月十八日庭訊時所呈之民事答辯書狀中論述甚詳，惟原審對此並無加 以審酌，實有損上訴人之權益。
五、參照最高法院四十六年台上字第五七號及七十年台上字第四六三七號判例所著， 承租人將一部分之土地供非耕作之用，而不自任耕作者，全部耕地租約即歸於無 效，故本案系爭三七六之二四地號土地已由被上訴人擅自變更用途，作為養殖使 用，連同系爭三七六之一九地號土地之租約亦全部歸於無效，上訴人與被上訴人
間對系爭二筆國有土地已無任何租賃關係存在。末查，原審於判決書第五項第五 點所述，「原告於九十二年十一月二十七日以民事答辯狀表明願議（按：應係「 意」之誤植）續租之意思，並經被告當庭簽收答辯狀，而表明不願續租之意思， 然就其依法得收回自耕之事實，並未舉證證明，則原告主張系爭耕地租賃契約於 屆滿後，依法申請續租，故租賃關係仍存在，依法自無不合。」等云云，惟查本 案上訴人認兩造租賃關係已歸於消滅，既然歸於消滅，原租賃關係已不存在，上 訴人自不必舉證依法收回自耕之事實，亦無准許被上訴人續租之必要性。倘若原 審認兩造租賃關係仍然繼續存在，依據國有耕地租賃契約書第二點之約定，被上 訴人亦應於租期屆滿前三個月（即九十二年十月間），書具申請書申請續訂租約 ，由上訴人依相關程序加以審核，惟被上訴人遲至九十二年十一月二十七日於庭 訊時以答辯狀表明願意續租之意思表示，亦與該約定相悖，原審逕以上訴人無法 舉證收回自耕之事實，判定被上訴人申請續訂租約之情事，實有違契約自由原則 。
六、按耕地三七五減租條例第六條第一項所載「本條例施行後耕地租約應一律以書面 為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云 ，係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂 ，須經登記，始生效力。最高法院五十一年台上字第二六二九號判例所揭示，故 耕地租約是否適用耕地三七五減租條例之規定，並不以申請登記為要件；雖最高 法院八十八年度台上字第一號判例要旨明示，承租他人非農、漁、牧地供耕作之 用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。惟經查本案土地， 原係台南縣政府代管之土地，並由被上訴人與台南縣政府訂立台灣省台南縣公有 耕地租賃契約在案，上訴人收回自管後，通知被上訴人換訂國有耕地租賃契約書 ，並經被上訴人於八十六年八月二十七日委託訴外人張林秋絹申辦換約手續。另 依據被上訴人與台南縣政府所簽訂台灣省台南縣公有耕地租賃契約書第七點、第 八點及與上訴人所簽訂國有耕地租賃契約書第十一點第九項所載契約內容，皆明 定適用耕地三七五減租條例之規定，基於契約自由原則及最高法院五十一年台上 字第二六二九號判例所揭示，本案亦適用耕地三七五減租條例之相關規定，故上 訴人以被上訴人不自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，通知 被上訴人原訂租約無效，自屬合理，無庸置疑。參、證據：除援用第一審所提證據外，另提出承租國有非公用不動產申請書一份、國 有耕地租賃契約書一份、切結書一紙、台灣省台南縣公有耕地租賃契約一紙為證 。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：
除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、本件原審判決認為，被上訴人於八十六年九月二十二日與上訴人簽訂國有耕地租 賃契約書，承租上訴人所代管之台南縣後壁鄉○○○段三七六之十九、三七六之
二四地號土地，租期自八十六年九月一日起至九十二年十二月三十一日止，嗣經 上訴人以被上訴人未自任耕作為由，於九十二年七月二十九日以台財產南南三字 第０九二００一二三七七號函通知上開租約無效，土地依法收回處理等語，業據 被上訴人提出國有耕地租賃契約書、函文各一件附卷供參，且上訴人就上開事實 亦予是認，是兩造就系爭三七六之十九、三七六之二四地號耕地所訂立之租賃契 約，既經上訴人主張無效並要求收回，則兩造就系爭耕地契約之效力即有爭議， 且此一爭議得依確認判決加以除去，被上訴人提起本件訴訟，確認兩造所訂立之 系爭耕地租賃關係存在，核屬有確認判決之法律上利益，及系爭耕地租賃契約已 於九十二年十二月三十一日屆滿，已如前述，依系爭耕地租賃契約書第二條約定 ，租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意續租，應 於期限屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清，逾期未換約者 ，即為無意續租，而依耕地三七五減租條例第二十條規定，耕地租約於租期屆滿 時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，以此 ，承租人於租期屆滿前三個月內，得向出租人申請續租，出租人除依法有收回自 耕之事實外，均有續租之義務，故於耕地租約屆滿，並經承租人申請續租之時， 應以續租為原則，不續租為例外，依舉證責任轉換之原則，就此例外，即上訴人 依法得收回自耕之事實，應由上訴人負舉證責任，查本件被上訴人於租期屆滿前 即九十二年十一月二十七日，以答辯狀表明願意續租之意思，並由上訴人當庭簽 收答辯狀，而上訴人雖表示不予續租之意，然其就依法得收回自耕之事實，並未 舉證證明，則被上訴人主張系爭耕地租賃契約於屆滿後，依法申請續租，故租賃 關係仍存在，依法自無不合等語，判決理由於法洵非有違；上訴人上訴論旨斷章 取義，認為被上訴人未依國有耕地租賃契約書第二條之約定，於雙方租賃契約屆 期前即九十二年十二月三十一日前三個月內，書具申請書向上訴人申請續訂雙方 之耕地租賃契約，該契約亦因被上訴人未依約定期限內申請續訂租賃契約而屆期 ，雙方之租賃關係亦歸於消滅，依最高法院四十九年台上字第一八一三號判例， 係確認已過去之法律關係，欠缺法律上權利保護要件，殊屬誤會，蓋上開契約書 第二點，未曾約定需書具申請書，又契約不能違反法律強制規定，因此，兩造間 之租賃關係仍屬存在，本件係確認現在之法律關係。二、耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款所謂不可抗力，係指由外部襲來的異 於尋常之力所生的不可避免之事件而言，包括依民法第九百五十六條惡意占有者 在內，原判決認為，被上訴人就上開租賃契約，至多僅符合同條例第十七條第四 款之不為耕作之要件，依該項規定，被告得據以終止契約，原審判決顯有適用法 規錯誤之違背法令；本件訴訟標的係同條例第十六條第一項第二項情形之有無， 被上訴人不同意上訴人為訴之變更，且上訴人未經調解、調處，依民事訴訟法第 四百四十六條第一項前段規定，亦不得為訴之變更，又與同條例第十七條第一項 第四款不符；原審卷附七十七年十月二十七日之指界成果圖，係因土地放租地辦 理新登記，由於被上訴人指界登錄錯誤，為杜絕界址紛爭，再函請上訴人及地政 機關前往實地勘查會同指界更正，當時即係適於出租之空地，未遭佔用，原判決 認為系爭土地係於簽訂系爭耕地租賃契約之時，自始即由訴外人詹文溪、詹水龍 占用，完全忽略該訴外人即證人利害攸關之事實，採證顯屬違法；依民法第四百
三十七條第二項規定，承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠 償出租人因此所生之損害，原判決視若無睹，僅就承租人之保護義務有所發揮， 而忽略違反第一項規定之法律效果，亦非正當。三、依民事訴訟法第二百七十六條第一項前段規定，未於準備程序主張之事項，於準 備程序後行言詞辯論時，不得主張之，本件上訴人於準備程序終結後，在準備書 續狀主張訂期履勘現場，並命地政機關測量公共集水池之坐落位置及面積，以資 明悉系爭三七六之二四地號土地上之現況，及是否作養殖土虱魚使用等語，有違 上開法律規定，且被上訴人已在九十二年十月十六日向原審法院所提出答辯狀自 認；如被上訴人所言，所承租系爭三七六之二四地號國有耕地，已一部分作為公 共集水池，並於其內養殖土虱魚，其餘種植桔子、龍眼、綠竹及櫻桃等作物，依 據土地法第一百零六條第二項規定，應屬耕作之範疇，故無違反規定而言，又依 卷附上訴人九十二年七月二十九日台財產南三字第０九二００一二三七七號函載 明，三七六之二四號地號土地已作為公用集水池等語，被上訴人不同意撤銷自認 及履勘現場，既無必要，又違反民事訴訟法第二百七十九條規定，上訴人主張顯 無足採；再卷附被上訴人八十六年八月二十七日之切結書，雖載有確係自任耕作 ，種植農作物使用字樣，惟依土地法第一百零六條第二項明定，前項所稱耕地， 包括漁牧，此係立法解釋，自屬無礙；況依耕地三七五減租條例第六條第一項明 載，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換 訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂 凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院五十一年台 上字第二六二九號著有判例，本件耕地租約，雖未經登記，揆諸首開說明，究不 能謂不生效；又系爭國有耕地租賃契約書第六點，雖訂有租賃耕地，承租人應作 種植農作物之用，不得作其他使用字樣，惟依土地法第一百零六條第二項明定， 前項所稱耕作，包括漁牧，系爭烏樹林段三七六之二四地號土地之一部分已作為 公共集水池，並於其內養殖土虱魚，按諸上開法條，自屬無礙。四、依起訴狀附土地登記謄本所載，系爭後壁鄉○○○段三七六之一九、二四號兩筆 土地地目為旱即農地，雖均編訂為鄉村區乙種建築用地，顯無最高法院八十八年 台上字第一號判例之適用，且依土地法第八十三條及最高法院六十四年台再字第 八號判例，既尚未將地目變更為建築用地，與承租他人之非農、漁、牧地供耕作 之用有間，仍得繼續為從來農地之使用，又最高法院八十八年台上字第一號、六 十二年台上字第一六四七號、六十三年台上字第一五二九號判例，均指地目非農 、漁、牧地或林地而言，本件地目均為農地，自屬無從適用。五、本件上訴人於九十二年十月十六日向原法院提出答辯狀，在第五頁倒數第四行載 明，被上訴人所承租三七六之二四地號國有耕地並無違反規定，依民事訴訟上之 誠實原則，當事人就重要爭點法律關係，不得作相反之主張，上訴論旨，殊無足 採；關於證人詹文溪、詹宗益、謝賴蔭證言之不可採，已見前述；八十六年九月 二十七日切結書之書寫日期早於系爭國有耕地租賃契約書訂立日期，又與本件起 訴書所主張詹文溪於訂約書面契約後一年，於夜間乘人不知之時竊佔建築磚造平 房及庭院，並不衝突，至於磚造平房，確實建築日期不詳，其餘部分，容因測量 誤差而不知其越界，因其面積僅有十七平方公尺、十四平方公尺，惟其原始建築
人及庭院占有人無正當權源，則無從否認。因此，被上訴人既無違反租約規定， 且上訴人有續訂租約之義務，故原審判決確認兩造間就坐落台南縣後壁鄉○○○ 段三七六之一九、三七六之二四地號土地之國有耕地租賃契約，其租賃關係存在 ，自屬有理，上訴人之上訴理由，並不可採。
參、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第二 百四十七條第一項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關 係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此 種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。查本件被上訴人即原告於原審 主張其於八十六年九月二十二日與上訴人即被告簽訂國有耕地租賃契約書，承租 上訴人所代管之坐落台南縣後壁鄉○○○段三七六之十九、三七六之二四地號土 地二筆，租期自八十六年九月一日起至九十二年十二月三十一日止，嗣上訴人以 被上訴人於上開土地未自任耕作為由，於九十二年七月二十九日以台財產南南三 字第０九二００一二三七七號函通知被上訴人主張上開租約無效，土地依法收回 處理之情，業據被上訴人提出國有耕地租賃契約書、上訴人台財產南南三字第０ 九二００一二三七七號函文各一件在卷可稽，且上訴人就上開事實亦不爭執在卷 ，是兩造就系爭三七六之十九、三七六之二四地號土地所訂立之租賃契約，既經 上訴人主張有無效之事由而要求收回，該無效之事由又為被上訴人所否認，則兩 造就系爭土地之國有耕地租賃契約之效力即有爭議，且此一爭議得依法院確認判 決加以除去，故被上訴人於原審提起本件訴訟，確認兩造所訂立之系爭國有耕地 租賃契約書所載之土地租賃關係存在，自有確認判決之法律上利益，合先敘明。二、本件被上訴人即原告於原審起訴主張：
（一）被上訴人與上訴人於八十六年九月二十二日簽訂國有耕地租賃契約，由被上訴 人承租上訴人所管理之坐落台南縣後壁鄉○○○段第三七六之十九地號、第三 七六之二四地號土地，租期至九十二年十二月三十一日屆滿，嗣被上訴人於九 十二年八月一日接獲上訴人九十二年七月二十九日台財南南三字第０九二００ 一二三七七號函謂：「經派員勘查結果，其中同段三七六之十九地號土地，地 上為詹文溪君建有磚造平房一棟、庭院（部分種菜）使用，面積約九四平方公 尺，餘為空地使用，面積約五平方公尺，另同段三七六之二四地號土地已作為 公用集水池使用，顯然全部未自任耕作使用，違反耕地三七五減租條例第十六 條第一項、第二項規定及國有耕地租賃契約書第六點約定，原訂租約無效，土 地應予收回，另行依法處理，另國有耕地租賃契約書自即日起作廢，請於接到 本函十五日將原租約書繳回」等語，被上訴人對之有爭議，關於系爭三七六之 十九地號土地，係訴外人詹文溪於八十六年九月二十二日訂立國有耕地租賃契 約書一年之後，於夜間乘人不知之時竊佔建築磚造平房及庭院使用，上訴人未 盡民法第四百二十三條後段責任，與被上訴人不自任耕作，或轉租有間，因已 超過同法第九百六十三條所規定之一年期間，已無從行使物上請求權，請求返 還占有物；另三七六之二四地號土地部分，依土地法第一百零六條第二項規定 ，耕地包括漁牧，然被上訴人在魚池中養殖土虱魚，在其餘土地上種植桔仔、
龍眼、綠竹、櫻桃等，即無違反規定可言，為此依耕地三七五減租條例第二十 六規定聲請台南縣後壁鄉耕地租佃委員會調解不成立，移送台南縣政府調解中 ，該府誤認該房屋係被上訴人所建築居住，不再受理調處，被上訴人不得已提 起本件訴訟。
（二）系爭土地雖據上訴人主張被上訴人轉租於訴外人詹文溪或無償同意其搭建磚造 平房使用，惟被上訴人否認之；按「耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租他人，否則，原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第 十六條第一項第二款之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他 人使用在內。」最高法院五十六年度台上字第一五二０號著有判決。本件上訴 人主張上開土地由被上訴人轉租或轉借予訴外人詹文溪建築房屋，空言徒託， 自不足以證明被上訴人有不自任耕作之意；按舉證責任之分配，主張消極事實 不負舉證責任，被上訴人主張未予轉租或轉借，上訴人應證明被上訴人有轉租 或轉借之事實，其空言主張殊無足採；雖上訴人主張依民法第四百三十二條第 一項規定，承租人有以善良管理人之注意保管租賃物之義務，然同法第四百三 十二條第二項後段規定：「但依約定之方法或依物之性質而定之方法，為使用 收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，連同條項前段之損害賠償責任亦不 必負，良以土地性質上不致毀損滅失也；又民法第九百六十二條、第七百六十 七條規定係權利並非義務，不可不辨。
（三）兩造所訂立之耕地租賃契約書第二點前段雖訂有：「本租約為定期租賃契約， 其期間自民國八十六年九月一日起至民國九十二年十二月三十一日止，共計六 年。租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知。」惟土地法第八十 三條明定：「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從 來之使用。」，依附呈之上訴人九十二年八月月十四日台財產南南二字第０九 二００一三七八八號函所載，系爭兩筆土地編定為鄉村區乙種建築用地，然則 系爭土地既從來為耕地使用，自得繼續為耕地使用，而依耕地三七五減租條例 第十九條規定，有第一項第一款至第三款情形之一者，不得收回自耕，依第二 十條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人 願繼續承租者，應續訂租約；本件被上訴人以書狀表示，自本租約於九十二年 十二月三十一日租期屆滿時，願繼續依同條例第五條規定承租六年。（四）按「系爭土地，既為耕地，上訴人即應自任耕作，並負有保持其生產力之義務 ，是其中之一部分，縱使曾經軍力高砲部隊，用以搭蓋草屋及建為陣地，但待 該部隊移防後，上訴人基於原訂耕地租約，本應將其回復原狀，從事耕種，乃 不惟不予回復原狀，反於地上改建磚屋四間，並將其中二間出租他人使用，則 被上訴人主張上訴人不自任耕作，其與將耕地一部轉租他人之情形無異，即非 無據。從而被上訴人訴請收回出租之土地，按諸耕地三七五減租條例第十六條 第一、二兩項之規定，並無不當。」最高法院五十五年度台上字第二五０一號 著有判決；該判決之意，乃該部分移防後因曾經軍方用以搭建草屋及建為陣地 ，係不可抗力，非以己意不自任耕作，原訂租約仍有效，本件案情係三七六之 十九地號土地被竊佔，非被上訴人自己尋求不自任耕作，以同一理由，不能認 為原訂租約無效。
（五）訴外人詹文溪在原先種有藥草之國有土地上趁夜間竊佔，僅下面用一台尺半之 紅磚作成牆壁，上面用水色烤漆波浪型鐵板，係有屋頂之簡陋房屋，建地基礎 不用幾個小時即可完工；另依上訴人九十二年七月七日台財產南南字第０九二 ００一一０八三號函載明，詹文溪主張自日據時期使用至今等語，惟上開烤漆 波浪型鐵板為日據時代所無之建材，其虛偽不攻自破；又詹文溪、詹宗益、謝 賴蔭於九十三年一月十五日，在原審履勘現場時所證言，完全子虛烏有，良以 依附呈之烏樹林段四三二、四三二之一、三七六之二十、三七六之二、三七六 之十、四三三之七、三七六之十六等七筆土地，均無地上建物之登記，無從證 明係何時所建築，而依地政機關所提出七十七年十月二十七日會同國有財產局 及地政機關主辦邱技士實地指界測量成果圖註明：因放租地辦理新登記，由被 上訴人指界；顯然是時系爭土地尚為耕地，至少於八十四年七月一日訂立公有 耕地租賃契約時亦然；本件租約訂於八十六年九月二十二日，不管系爭土地是 否已為訴外人竊佔，債之關係繼續存在不受影響，然依本件履勘所繪之複丈成 果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分由訴外人無權占有而建築地上物，無正當權源， 被上訴人既無轉租及將耕地借與他人使用之行為，係由訴外人竊佔，顯屬不可 抗力，不能認為原訂租約無效。
（六）並聲明：確認兩造間就坐落台南縣後壁鄉○○○段第三七六之十九地號、地目 旱、面積零點零零九九公頃土地，及同段第三七六之二四地號、地目旱、面積 零點零零二一公頃之土地租賃關係存在。
三、上訴人即原審被告則抗辯：
（一）本案係上訴人於九十二年七月二日勘查現場結果，認被上訴人向上訴人所承租 之系爭土地，為訴外人詹文溪建有磚造平房及庭院面積九十九平方公尺，另同 段第三七六之二四地號國有耕地現已作為公共集水池使用，上訴人依據與被上 訴人所訂立之國有耕地租賃契約書第六點：「租賃耕地，承租人應作種植農作 物之用，不得作其他使用」之約定及耕地三七五減租條例第十六條第一項、第 二項關於「承租人應自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租於他人，違反 規定時，原訂租約無效」等規定，於九十二年七月二十九日以台財產南南三字 第０九二００一二三七七號函通知被上訴人原訂租約無效。（二）依民法第四百三十二條之規定，承租人對於承租物應盡善良管理人之責任。被 上訴人陳稱所承租之系爭三七六之十九地號土地遭訴外人詹文溪擅自搭建磚造 平房及庭院使用，顯已未盡善良管理人之保管責任。然被上訴人企圖依民法第 四百二十三條後段之規定，將責任推卸由上訴人承擔，實無法茍同。另被上訴 人向上訴人承租系爭二筆國有土地後，應明瞭實際之使用範圍及面積，為何遭 訴外人詹文溪搭建磚造平房使用而不知情，實不合常理，可推斷被上訴人對所 承租之國有耕地並無自任耕作之事實，若其知情，應即可依據民法第九百六十 二條之規定行使占有人排除請求權，或通知上訴人依民法第七百六十七條之規 定行使物上請求權，以保障權利，惟被上訴人一反常理，放任詹文溪於所承租 系爭土地搭建磚造平房使用，而未依法律規定行使權利，無論是否將該系爭土 地轉租、轉借，均足見其並無自任耕作之事實。既然被上訴人並無自任耕作之 事實，且該系爭土地上已遭占建磚造平房使用且無種植作物，故上訴人自得依
據耕地三七五減租條例第十六條之規定及國有耕地租賃契約書第六點之約定， 主張被上訴人原訂租約無效，解除雙方之租賃關係。（三）如被上訴人所言，系爭三七六之二四地號土地已一部分作為公共集水池，並於 其內養殖土虱魚，其餘種植桔仔、龍眼、綠竹及櫻桃等作物，依據土地法第一 百零六條第二項規定應屬耕作之範疇，故無違反規定可言。惟依耕地三七五減 租條例第十六條之立法意旨及規定及內政部九十二年一月二十日內授中辦地字 第０九一００二０七八七號函，參照最高法院四十六年度台上字第五十七號、 七十年度台上字第四六七三號判例所示，承租人將一部土地供非耕作之用，全 部耕地租約即歸於無效，故即使被上訴人所承租之系爭三七六之二四地號土地 並無違反規定之事實，因三七六之十九地號土地現已遭建磚造平房使用，顯已 違反規定及約定，被上訴人與上訴人所訂立之國有耕地租賃契約應視為全部無 效。
（四）被上訴人稱本件租賃契約書訂於八十六年九月二十二日，不管系爭耕地是否為 訴外人所竊佔，債之關係繼續存在，不發生影響等語，惟按耕地三七五減租條 例第十六條第一項規定，若承租人不自任耕作，依第二項之規定原租約無效， 出租人得收回土地，並不以承租人是否將所承租之土地全部或一部轉租予他人 為必要，且並無承租人因不可抗力致無法自任耕作，租約仍繼續有效之規定， 誠如被上訴人所言，系爭耕地於八十六年九月二十二日與上訴人訂立租賃契約 時已由訴外人竊佔，足見被上訴人並無自任耕作之事實，上訴人自得依據耕地 三七五減租條例第十六條第二項規定終止雙方之租賃關係。又被上訴人於九十 二年十一月二十七日準備狀所陳：本租約於九十二年十二月三十一日到期後， 願繼續向上訴人承租系爭二筆國有土地，依據耕地三七五減租條例第十九條、 第二十條之規定，系爭租約期滿後，出租人有耕地三七五減租條例第十九條第 一項之情事者，承租人得繼續向出租人辦理承租事宜，惟查本案上訴人已於租 期屆滿前以被上訴人無自任耕作之事實終止租約，故被上訴人所陳與該規定不 符。
四、本件被上訴人即原審原告起訴主張兩造於八十六年九月二十二日簽訂國有耕地租 賃契約書，約定由被上訴人承租上訴人所管理坐落台南縣後壁鄉○○○段三七六 之十九地號（地目旱，面積零點零零九九公頃）、同段三七六之二四地號（地目 旱，面積零點零零二一公頃）土地二筆之所有權全部，租賃期間約定自八十六年 九月一日起至九十二年十二月三十一日止；嗣上訴人於九十二年七月七日以台財 產南南三字第０九二００一二三七七號函通知被上訴人，主張被上訴人未於上開 二筆承租土地自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規 定，原訂租賃契約無效，所承租之土地應予收回之事實，業據被上訴人提出國有 耕地租賃契約書、上訴人台財產南南三字第０九二００一二三七七號函文各一件 在卷為證，且為上訴人所不爭執，自可信為真實。又被上訴人所承租之系爭三七 六之十九地號土地，其土地上有訴外人詹文溪占用之鐵皮磚造浴廁（面積十一平 方公尺）、磚造平房（面積十七平方公尺）、空地庭院（面積五十平方公尺）， 訴外人詹水龍占用之磚造平房（面積十四平方公尺）、空地（面積七平方公尺） 之情，業據原審法院於九十三年一月十五日現場勘驗屬實，且經證人詹文溪、詹
宗益、謝賴蔭三人證述在卷，有現場勘驗筆錄在原審卷可據，復經原審法院囑託 台南縣白河地政事務所派員鑑測，製有九十三年二月十六日複丈成果圖一份附卷 可依，兩造就上開占有現況亦不爭執，自亦可信為真實。另被上訴人所承租之系 爭三七六之二四地號土地，部分作為公共集水池，其內養殖土虱魚，其餘部分則 種植桔仔、龍眼、綠竹及櫻桃等作物之使用現況事實，則據被上訴人陳述在卷， 又為上訴人於本院準備程序所不爭執在案（見本院九十三年十月二十二日準備程 序筆錄），該被上訴人主張之事實自亦可確認。五、按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土 地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應 包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用 ，自無耕地三七五減租條例規定之適用。最高法院八十八年度台上字第一號判例 著有明文。查兩造於八十六年九月二十二日簽訂國有耕地租賃契約書，被上訴人 承租上訴人所管理坐落台南縣後壁鄉○○○段三七六之十九地號、同段三七六之 二四地號土地二筆，其地目雖均係為旱，然其使用分區、使用地類別則分別為鄉 村區、乙種建築用地之情，有卷附上開土地之土地登記謄本二紙可據；又系爭三 七六之十九地號土地、同段三七六之二四地號土地，係分別於七十八年七月十四 日、七十八年九月二十九日完成「鄉村區乙種建築用地」土地使用編定登記，則 據台南縣白河地政事務所九十三年十一月十二日以所測字第０九三０００六二七 ０號函函覆在卷；而非都市土地使用地類別編定為乙種建築用地，係供鄉村區內 建築使用之土地，此有區域計劃法主管機關內政部依據區域計畫法第二十三條授 權所訂定施行之區域計畫法施行細則第十三條、第十五條規定可知；因此，上開 土地二筆，既均係「鄉村區乙種建築用地」土地，皆係供建築使用之土地，而非 農、漁、牧地，故即使兩造間就系爭土地所成立之租賃契約約定供耕作使用，亦 非耕地租用，自非耕地三七五減租條例所規定之耕地租用，即無耕地三七五減租 條例之適用，在此先予敘明。
六、依據兩造所不爭執之國有耕地租賃契約書，兩造於上開租賃契約，僅有約定出租 人得終止契約事由，包括合於耕地三七五減租條例所規定之得終止租約事由，此 由契約書上所載第十一條可知，至於如有耕地三七五減租條例第十六條第一項所 規定之耕地租約無效事由，除該事由合於兩造所訂立之國有耕地租賃契約書第六 條、第七條約定，即承租人就承租土地為違反法令或約定用途之作為，或為轉租 之行為，出租人即上訴人得依據上開契約書第十一條第一項第六款約定之承租人 違反本租約規定，終止租約外，並不適用耕地三七五減租條例第十六條第二項之 契約無效規定，得以逕行主張契約有無效事由。而查，本件上訴人主張被上訴人 所承租上開土地有不自任耕作之情，於九十二年七月七日以台財產南南三字第０ 九二００一二三七七號函通知被上訴人，主張被上訴人未於上開二筆承租土地自 任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，原訂租賃契 約無效，所承租之土地應予收回之情，已如前述，依上開函文內容所載，上訴人 係對被上訴人主張契約有無效事由，而非終止契約；雖上訴人於原審所提出九十 二年十二月十一日答辯狀內容所載：「被告旋以原告違反耕地三七五減租條例第 十六條無自任耕作事實之規定終止雙方之租賃關係。」等語，曾提出「終止」一
語，然參之上訴人於原審係主張被上訴人所承租上開土地有不自任耕作之事實， 兩造間所訂立之租賃契約無效，於本院上訴審程序中，上訴人亦均係主張被上訴 人於所承租之國有土地有耕地三七五減租條例第十六條所規定之無效事由，主張 兩造間之國有耕地租賃關係無效，有上訴人於九十三年六月一日所提出之上訴理 由狀、九十三年九月二十七日所提出之準備書狀在卷可據，顯見上訴人均係主張 上開國有土地租賃契約無效，並非有終止契約之意，其於原審所提出九十二年十 二月十一日答辯狀所載「終止」字樣，僅係上訴人法律用語使用不精確所致，揆 其真意仍為依耕地三七五減租條例第十六條規定主張契約無效，並無終止契約之 意，因此，上訴人並未就上開兩造所訂立之國有耕地租賃契約，行使契約終止權 ，自可認定。而兩造所訂立之國有耕地租賃契約書，僅有約定出租人得終止契約 事由，包括合於耕地三七五減租條例所規定之得終止租約事由，又兩造間之租賃 契約，並不適用耕地三七五減租條例當然無效之規定，已如前述，上訴人復未合 法行使終止權之事實，可資認定，因此，兩造間於八十六年九月二十二日所簽訂 國有耕地租賃契約書，約定由被上訴人承租上訴人所管理坐落台南縣後壁鄉○○ ○段三七六之十九地號、同段三七六之二四地號土地二筆之所有權全部，租賃期 間約定自八十六年九月一日起至九十二年十二月三十一日止之租賃契約關係，其 契約之效力，並未受上訴人所主張有契約無效事由之影響。七、惟兩造間所訂立之國有耕地租賃契約，既非耕地租約，已如前述，無耕地三七五 減租條例之適用，自亦無土地法之耕地租用規定之適用；因此，兩造間就上開土 地之租賃契約，自應回歸適用民法債編租賃之一般規定，而依據民法債編租賃之 規定，並無類似耕地三七五減租條例第十九條第一項所規定之定期租約期滿不得 收回自耕之規定，兩造間之上開國有耕地租賃契約，既已約定租賃期間自八十六 年九月一日起至九十二年十二月三十一日止，則該租賃契約，除兩造間有續訂租 約，或有民法第四百五十一條所規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之法定 默示更新外，依據民法第四百五十條第一項規定，租賃定有期限者，其租賃關係 ，應於期限屆滿時消滅。兩造所訂立之上開國有耕地租賃契約，係屬約定有期限 之租賃契約，於九十二年十二月三十一日期限屆滿後，該契約即已消滅；而雖被 上訴人曾於租期屆滿前即九十二年十一月二十七日於原審以答辯狀表明願意續租 之意思，然為上訴人所不同意，且兩造亦陳述並未續訂租約等語（見本院九十三 年十月二十二日準備程序筆錄），顯見上訴人已未再與被上訴人續訂系爭土地之 租約；兩造就上開租賃契約，亦無默示更新之情況；因此，兩造間之上開國有耕 地租賃契約，已經於九十二年十二月三十一日屆期而消滅之事實，可資確定；故 被上訴人於原審請求確認兩造間就坐落台南縣後壁鄉○○○段第三七六之十九地 號、同段第三七六之二四地號土地之租賃關係存在，於上開租賃契約期限屆至後 ，租賃契約關係既已消滅，被上訴人之請求，即屬無據，而無理由。原審以兩造 間之土地租賃契約並未有無效之原因存在，且上訴人並未依法終止契約為由，為 被上訴人勝訴之判決，確認兩造間之上開國有土地租賃契約存在，未審認兩造間 之租賃契約已經期限屆至而消滅之事實，自有未洽；上訴人抗辯兩造間之上開土 地租賃契約已經消滅，依上所述，自屬可信，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢
棄改判，為有理由。並應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果不影響本判決之結果， 爰不以一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十四 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B審判長法 官 張季芬
~B 法 官 蔡孟珊
~B 法 官 陳杰正
右正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十四 日~B 法院書記官 鄭佩玉