臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度簡上字第二七０號
上 訴 人 子○○
新伍王食品茶葉有限公司
右 一 人
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 薛博允律師
被上訴人 卯○○
午○○
未○○
辰○○
巳○○
戌○○
申○○
酉○○
癸○○
辛○○庚○○
壬○○庚○○
乙○○庚○○
戊○○庚○○
寅○○○庚○
丑○○○庚○
己○○庚○○
丙○○庚○○
丁○○庚○○
共 同
訴訟代理人 林維堯律師
當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十三年一月三十日本院臺北簡
易庭九十二年度北簡字第五七六四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十二月十
五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴訟程序於裁判送達後當然停止者，其承受訴訟之聲明，由為裁判之原法院裁 定之，民事訴訟法第一百七十七條第三項定有明文。則訴訟程序於裁判送達前， 甚至言詞辯論終結前發生當然停止之原因，應由為裁判之原法院裁定之，此屬當 然之解釋。經查，原告即被上訴人庚○○於本件起訴之日即民國九十二年三月二 十一日後之九十二年九月二十七日死亡，而辛○○、壬○○、乙○○、戊○○、
寅○○○、丑○○○、吳民哲、丁○○、己○○為其繼承人（下稱辛○○等九人 ），有繼承系統表、
皆照於九十二年三月二十一日即委任林維堯律師為訴訟代理人，並有民事訴訟法 第七十條第一項但書及同條第二項規定之特別代理權，致本件訴訟程序並未因庚 ○○之死亡而當然停止，然本件既於原審宣示判決筆錄送達後當然停止，揆諸前 揭法條規定，自應由原審裁定庚○○部分由其繼承人承受並續行訴訟，而原審亦 於九十三年六月十一日裁定命辛○○等十一人承受並續行訴訟，合先敘明。乙、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人子○○於七十七年十二月十五日與被上訴人癸 ○○之被繼承人李如圭、被上訴人辛○○等九人之被繼承人庚○○及被上訴人卯 ○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、戌○○、申○○、酉○○（下稱庚○ ○等十人，其中李如圭於八十八年十二月九日死亡，其對系爭房屋之應有部分及 租賃關係之權利義務均由被上訴人癸○○因遺產分割而單獨繼承）訂立房屋租賃 契約，承租庚○○等十人與訴外人顏淑華所共有、門牌號碼為臺北市○○路十九 號之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自七十八年一月一日起至八十年十二 月三十一日止，每月租金新臺幣（下同）十五萬五千元，另保證金一百萬元。因 上訴人子○○對顏淑華就系爭房屋應有部分有三百萬元之抵押債權，庚○○等十 人同意就顏淑華依其應有部分每月應分得之租金五萬五千九百元由上訴人子○○ 保管，由上訴人子○○實付庚○○等十人租金九萬九千一百元。嗣上訴人子○○ 承租系爭房屋後，將系爭房屋提供給上訴人新伍王食品茶葉有限公司（下稱新伍 王公司）營業使用，嗣於前開租約期滿，上訴人子○○仍繼續使用系爭房屋，雙 方即轉為不定期限之租賃契約。詎上訴人子○○自九十年八月起即拒付租金，庚 ○○等十人遂於九十一年九月十七日對上訴人起訴，嗣經成立訴訟上和解，上訴 人同意於九十一年十月三十一日前將系爭房屋騰空返還庚○○等十人及全體共有 人，庚○○等十人並暫時撤回關於租金及損害金部分之訴訟。又上訴人子○○既 同意於九十一年十月三十一日返還系爭房屋，則其與庚○○等十人間之租約應於 九十一年十月三十一日終止，而上訴人子○○至九十一年十月三十一日止，共積 欠十四個月之租金合計一百三十八萬七千四百元，經與保證金抵銷後，尚積欠三 十八萬七千四百元。另上訴人子○○於租約終止後仍繼續占有系爭房屋，而上訴 人新伍王公司亦無權占有之，至九十二年四月三十日方依本院之執行命令強制遷 出，則自九十一年十一月一日起至九十二年四月三十日止之期間，上訴人係共同 侵害被上訴人之權利，而受有相當於租金之利益五十九萬四千六百元，並致被上 訴人受有同額之損害，爰依租賃、侵權行為及不當得利之法律關係，請求判命： （一）上訴人子○○應給付被上訴人三十八萬七千四百元，及自起訴狀送達之翌 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；（二）上訴人應連帶給付被上訴人 辛○○等九人十二萬三千八百七十六元，及自九十二年五月一日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息；（三）上訴人應連帶給付被上訴人午○○、卯○○、 未○○、辰○○、巳○○、戌○○、申○○、酉○○各四萬三千三百五十六元， 及自九十二年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；（四）上訴人 應連帶給付被上訴人癸○○十二萬三千八百七十六元，及自九十二年五月一日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：庚○○等十人前就系爭房屋提起請求返還房屋及給付租金暨損害金 之訴訟時，兩造曾於九十一年十月九日成立訴訟上和解，依本院九十一年度訴字 第五一三四號和解筆錄所載：「原告（即庚○○等十人）其餘關於房屋之請求拋 棄」，足見庚○○等十人就返還房屋所衍生之租金及損害金已拋棄其請求權，被 上訴人自不得更行提起本件訴訟。又上訴人子○○係代表上訴人新伍王公司出名 向庚○○等十人及顏淑華簽立系爭房屋之租賃契約，而該租賃契約於八十年十二 月三十一日到期後，係由上訴人新伍王公司繼續使用系爭房屋，租金亦是由上訴 人新伍王公司給付，且是由上訴人新伍王公司將之列為營業成本扣繳所得稅額。 是以，八十年十二月三十一日以後，租賃契約即存在於上訴人新伍王公司與庚○ ○等十人之間，與上訴人子○○無涉。另系爭房屋為庚○○等十人與顏淑華所共 有，顏淑華應有部分為一一五分之四三，上訴人早年即租用顏淑華所分管之一半 店面，至七十七年間再向庚○○等十人承租其等分管之另一半店面，是上訴人原 本可使用顏淑華之應有部分，卻被庚○○等十人於九十二年四月三十日強制自系 爭房屋遷出，被上訴人依侵權行為之法律關係應負賠償責任，則以顏淑華應有部 分每月之租金五萬五千九百元，計算至九十二年十二月止共計四十四萬七千二百 元，就此部分爰與被上訴人之主張抵銷等語置辯。三、本件原審對於被上訴人之請求，判命（一）上訴人子○○應給付被上訴人三十八 萬七千四百元，及自九十二年三月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之 利息；（二）上訴人應連帶給付被上訴人辛○○等九人七萬七千五百五十七元， 及自九十二年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；（三）上訴人 應連帶給付被上訴人午○○、卯○○、未○○、辰○○、巳○○、戌○○、申○ ○、酉○○各二萬七千四百一十五元，及自九十二年五月一日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息；（四）上訴人應連帶給付被上訴人癸○○七萬七千五百 五十七元，及自九十二年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而 駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定。上訴人 就其不利部分則全部聲明不服，求為原判決不利於上訴人部分廢棄，並駁回被上 訴人在第一審之訴。被上訴人則求為判決駁回上訴。四、本件被上訴人主張上訴人子○○於七十七年十二月十五日與庚○○等十人（其中 李如圭於八十八年十二月九日死亡，其對系爭房屋之應有部分及租賃關係之權利 義務均由被上訴人癸○○因遺產分割而單獨繼承）訂立房屋租賃契約，承租系爭 房屋，約定租賃期限自七十八年一月一日起至八十年十二月三十一日止，每月租 金十五萬五千元，另保證金一百萬元。因上訴人子○○對顏淑華就系爭房屋應有 部分有三百萬元之抵押債權，庚○○等十人同意就顏淑華依其應有部分每月應分 得之租金五萬五千九百元由上訴人子○○保管，並由上訴人子○○實付庚○○等 十人租金九萬九千一百元。嗣上訴人子○○承租系爭房屋後，將系爭房屋提供給 上訴人新伍王公司營業使用，並於前開租約期滿後轉為不定期限之租賃契約。其 後上訴人子○○自九十年八月起即拒付租金，庚○○等十人遂於九十一年九月十 七日對上訴人起訴，嗣經成立訴訟上和解，上訴人同意於九十一年十月三十一日 前將系爭房屋全部騰空返還庚○○等十人及全體共有人，庚○○等十人並撤回關
於租金及損害金部分之訴訟等情，有被上訴人提出之房屋租賃契約書、建物登記 謄本、遺產分割協議書、本院九十一年度訴字第五一三四號返還房屋等事件九十 一年十月九日之和解筆錄為證（參原審卷第一○至一八、二○至二一頁），且為 上訴人所不爭執，復經本院調閱前開民事卷宗查核屬實，自堪信為真實。至被上 訴人另主張上訴人子○○至九十一年十月三十一日止尚積欠租金三十八萬七千四 百元，且上訴人自九十一年十一月一日起至九十二年四月三十日遷讓返還系爭房 屋之日止，均無權占有系爭房屋，致上訴人受有五十九萬四千六百元相當於租金 之不當得利，並致被上訴人受有同額之損害等情，則為上訴人否認之，並以前詞 為辯。是以，本件應審酌者厥為：（一）庚○○等十人與上訴人於九十一年十月 九日所成立之訴訟上和解是否包含庚○○等十人於該訴訟所請求之租金及損害金 ？（二）庚○○等十人與上訴人子○○於七十七年十二月十五日所簽訂之租賃契 約，於八十年十二月三十一日屆滿後所成立之不定期限租賃契約係存在於何人之 間？（三）上訴人子○○應給付被上訴人之租金為若干？上訴人應連帶給付被上 訴人多少損害金或不當得利？（四）系爭房屋有無分管契約存在？上訴人可否主 張抵銷？茲分述如下：
（一）按和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，至於其他爭點，或尚 未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意 思，要不能因其權利人未表示保留其權利，而認該權利已因和解讓步，視為拋 棄而消滅（最高法院五十七年臺上字第二一八○號判例參照）。經查，庚○○ 等十人前於九十一年九月十七日以九十一年度訴字第五一三四號返還房屋等民 事事件向本院起訴請求：⑴上訴人應將系爭房屋返還庚○○等十人及其他共有 人全體；⑵上訴人子○○應給付庚○○等十人二十八萬八千三百元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；⑶上訴人應自起 訴狀繕本送達之日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付庚○○等十人九萬 九千一百元。嗣於九十一年十月九日言詞辯論期日上訴人與庚○○等十人成立 訴訟上和解，上訴人同意於九十一年十月三十一日前將系爭房屋全部騰空返還 庚○○等十人及全體共有人，庚○○等十人則當庭撤回上開訴之聲明第二項及 第三項，兩造並於筆錄記載僅就返還房屋部分作成和解筆錄，而和解筆錄亦特 別聲明「原告其餘關於『返還房屋』之請求拋棄」等情，業經本院調取前開民 事卷宗查核屬實，參諸前揭說明，兩造和解之範圍既僅為返還系爭房屋部分， 自不能認庚○○等十人就租金及相當於租金之損害金部分已因和解讓步，視為 拋棄而消滅，是上訴人辯稱：庚○○等十人就返還房屋所衍生之租金及損害金 已拋棄其請求權，被上訴人自不得更行提起本件訴訟等語，容有誤會，不足採 信。
（二）次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對 之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一期定有明文。查上訴 人於七十七年十二月十五日既是以個人名義與庚○○等十人簽訂系爭租約，並 未表明係代理新伍王公司為之，而於該租約期限屆滿後，亦無返還系爭房屋之 意而繼續占用之，復未向庚○○等十人表明將承租人變更為新伍王公司，則系 爭房屋於原租賃期限屆滿後依前開規定而視為以不定期限繼續契約，其契約當
事人自仍為庚○○等十人及上訴人子○○。又該不定期限之租賃契約之租金縱 然係由新伍王公司所給付，惟新伍王公司何以願代子○○給付租金，乃屬渠等 間之內部關係，尚難遽認系爭房屋之租賃契約已由新伍王公司承受。至新伍王 公司縱然將其所給付之租金列為營業成本扣繳所得稅額，惟此乃新伍王公司依 所得稅法所為之申報，核與系爭租約究成立於何人之間尚無干係，此觀諸被上 訴人提出七十八年度各類所得扣繳憑單（參本院卷第一八九頁），記載所得人 僅為被上訴人辰○○一人，而全年度之租金總額亦僅為二十六萬元，均與系爭 租約之實際情形並不相符等情即明。是上訴人就此辯稱八十年十二月三十一日 以後所成立之不定期限租賃契約係存在於庚○○等十人與上訴人新伍王公司之 間等語，要無足採。又上訴人子○○自九十年八月起即未給付租金，而上訴人 子○○既同意於九十一年十月三十一日返還系爭房屋，則其與庚○○等十人間 之租賃契約應於九十一年十月三十一日終止，而兩造就該租賃契約之終止時點 亦未爭執（參本院卷第一三九頁）。準此，被上訴人主張上訴人子○○至九十 一年十月三十一日止，共積欠租金十四個月合計一百三十八萬七千四百元（ 99100×14＝0000000），經與保證金一百萬元抵銷後，上訴人子○○尚應給付 租金三十八萬七千四百元等節，洵屬有據。
（三）再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法 侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段、 第一百八十五條第一項前段分別定有明文。查上訴人與庚○○等十人於九十一 年十月九日成立訴訟上和解，同意於九十一年十月三十一日遷讓返還系爭房屋 ，惟上訴人竟遲至九十二年四月三十日方依本院九十一年度執字第三一五○六 號遷讓房屋強制執行事件九十二年四月一日九十一執公字第三一五○六號執行 命令自系爭房屋遷出（參原審卷第一七七至一七八頁），則上訴人自九十一年 十一月一日起至九十二年四月三十日解除占有之日止，自屬無權占有系爭房屋 ，不法侵害被上訴人就系爭房屋之所有權，並致被上訴人受有相當於租金之損 害，二者間具有因果關係，是被上訴人依侵權行為之法律關係，自得請求上訴 人連帶賠償其等所受之損害。又按土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超 過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」， 其立法意旨為「城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成 以保護承租人。」是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求 ，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租 人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅 限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營 業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉 ，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建 造、維修成本及應納稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商 業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者 ，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、市場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相
當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業 成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤 ，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第 九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋租金之多寡，自應本諸契約自由 之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第九十七條所 指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合該條 之立法意旨。查系爭房屋自庚○○等十人於七十八年一月一日起至八十年十二 月三十一日止，出租予上訴人子○○，而上訴人子○○承租系爭房屋後，將該 房屋提供上訴人新伍王公司營業使用，嗣於前開租約期滿，上訴人子○○、新 伍王公司仍繼續使用系爭房屋，雙方轉為不定期租賃契約。而系爭房屋位於臺 北市○○○路與衡陽路交接處附近，鄰近博愛特區○○地段大樓林立，交通便 利，商業氣息濃厚，有卷附系爭房屋附近照片六幀可憑（參原審卷第七○、七 一頁），則系爭房屋所在地，其房屋利用之價值甚高。又上訴人子○○於七十 八年一月一日向庚○○等十人承租系爭房屋，每月租金為十五萬五千九百元， 扣除顏淑華應分得之部分，實付九萬九千一百元之事實，亦為上訴人不爭執。 是以，審酌系爭房屋附近繁榮程度及系爭房屋充為營業場所之情形，暨系爭房 屋合計二百三十七．七五平方公尺，亦有建物登記謄本在卷可按（參本院卷第 一四至一五頁），則被上訴人主張其等因上訴人無權占有系爭房屋，致受有相 當於租金之損害為每月九萬九千一百元（不含顏淑華之應有部分），應認適當 可採，而上訴人對此損害金之計算亦未爭執。另本件被上訴人訴請上訴人連帶 給付損害金部分，核屬可分之金錢債權，被上訴人僅得按其應有部分，請求上 訴人返還所受利益，尚不得依民法第八百二十一條規定為全體共有人訴請上訴 人向被上訴人及其他共有人為給付。被上訴人既為系爭房屋共有人之一，且庚 ○○、癸○○應有部分各為一一五分之一五，被上訴人午○○、卯○○、未○ ○、辰○○、巳○○、戌○○、申○○、酉○○應有部分各為四六○分之二一 ，有前開建物登記謄本在卷可參，是被上訴人得請求自九十一年十一月一日起 至九十二年四月三十日止，共計六個月相當於租金之損害金分別為：被上訴人 辛○○等九人及癸○○各為一十二萬三千八百七十五元（計算式：99100×6× 60/288＝123875）；被上訴人午○○、卯○○、未○○、辰○○、巳○○、戌 ○○、申○○、酉○○各為四萬三千三百五十六元【計算式：99100×6× 21/288＝43356（元以下四捨五入）】。原審僅准許被上訴人辛○○等九人及 癸○○等七萬七千五百五十七元，被上訴人午○○、卯○○、未○○、辰○○ 、巳○○、戌○○、申○○、酉○○各二萬七千一百四十五元，其餘部分駁回 ，因被上訴人未上訴而不在本院審理範圍，附此敘明。（三）再按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權， 所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分 ，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使 權利（最高法院五十七年臺上字第二三八七號判例參照）。本件上訴人另辯稱 其原可使用顏淑華之應有部分，卻被被上訴人於九十二年四月三十日強制自系 爭房屋遷出，被上訴人依侵權行為之法律關係應負賠償責任，則以顏淑華部分
每月之租金五萬五千九百元，計算至九十二年十二月止共計四十四萬七千二百 元，就此部分爰與被上訴人之主張抵銷等語。然查，上訴人並未舉證證明系爭 房屋之各共有人訂有分管契約，揆諸前揭說明，上訴人自不得主張其有權使用 系爭房屋之特定部分，並據此主張被上訴人應賠償其無法使用顏淑華就系爭房 屋應有部分之損害金，並爰與被上訴人請求之租金及損害金抵銷。五、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人子○○尚積欠被上訴人三十八萬七千四百元 之租金，上訴人並應連帶賠償自九十一年十一月一日起至九十二年四月三十日止 無權占用系爭房屋，致被上訴人所受相當於租金之損害，洵屬可採。從而，被上 訴人依租賃契約及侵權行為之法律關係請求（一）上訴人子○○應給付被上訴人 三十八萬七千四百元，及自起訴狀送達之翌日即九十二年三月二十九日起至清償 日止按年息百分之五計算之利息；（二）上訴人應連帶給付被上訴人辛○○等九 人及癸○○各七萬七千五百五十七元，及自九十二年五月一日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息；（三）上訴人應連帶給付被上訴人午○○、卯○○、未 ○○、辰○○、巳○○、戌○○、申○○、酉○○各二萬七千一百四十五元，及 自九十二年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許。是原審命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款 規定依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應 駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。又被上訴人基於侵權行 為之法律關係訴請上訴人連帶給付上開款項部分，業經准許，則其另基於不當得 利之法律關係請求，即毋庸再予審酌，亦附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日 民事第五庭
審判長法官 吳青蓉
法官 吳素勤
法官 林秀圓
正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日 書記官 林蓮女
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