臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度小上字第一七一號
上 訴 人 甲○○
丁○○
戊○○
共同
訴訟代理人 潘耀華律師
被上訴人 三圓羅馬社區管理委員會
法定代理人 林武德
訴訟代理人 乙○○
當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十三年八月十九日臺灣臺北地
方法院九十三年度店小字第五四七號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人「連帶」部分及訴訟費用之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣貳仟伍佰元由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠本件並無公寓大廈管理條例第十八條規定之適用。至同條例第二十一條僅規定 區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用或達相當金額不繳者，應依法追訴，並 未規定區分所有權人與住戶應連帶負責，且本社區規約亦未約定共有人就管理 費應負連帶責任，是原判決命上訴人負連帶給付責任，亦違反民法第二百七十 二條之規定，而有判決適用法規不當之違法。且依上開條例第二十二條第一項 及第二項規定，區分所有權人與住戶地位不同，如已出租者，依兩造間社區管 理委員會組織章程第十六條前段規定，管理費之收繳係以 ，即應由承租人負擔，而非區分所有權人；且該條係以 件，上訴人非
濟困難而無賴債之意。被上訴人既未曾向滌懿恩催討，自非屬欠繳或拒繳，原 審遽以區分所有權人即是
㈡兩造間社區管理委員會組織章程第十六條後段所謂「如租用戶欠繳或拒繳，悉 由區分所有權人負責繳納」之規定，與民法第七百三十九條關於「當事人約定 一方於他方之債務不履行時，由其代負履行責任」之規定相同，因此上訴人在 性質上屬保證人之地位，依法得主張先訴抗辯權，在被上訴人未對主債務人即 本件之承租人涂懿恩之財產強制執行而無效果時，被上訴人尚不得逕向上訴人 求償。茲涂懿恩自民國八十七年十二月起至九十二年二月止，計欠管理費新台 幣（下同）九萬一千七百四十三元，被上訴人未依公寓大廈管理條例第二十一 條及第二十二條第一項第一款之規定訴請其給付或強制其遷離，則依民法第七 百五十三條之規定，上訴人自得免其責任。原審未區分所有權人與承租人，逕
命上訴人繳費，亦有背事理及適用法規不當。
㈢承上，上訴人與承租人所訂立之租賃契約，乃係定期租賃，則上訴人所負之保 證責任，亦隨之為定期保證，被上訴人未於八十七年十二月間至九十二年二月 間之租賃期間內對上訴人訴請給付，依民法第七百五十二條之規定，上訴人亦 免其責任。且被上訴人與承租人涂懿恩達成協議允其延期分期攤還，上訴人並 不知情，依民法第七百五十五條之規定，上訴人亦不負保證責任。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：不再主張上訴人負「連帶」 責任，僅須負共同給付責任。
理 由
甲、程序方面：本件被上訴人法定代理人已由丙○○變更為林武德（見本院卷第二六 頁至第三０頁所附之聲明狀及管理委員會會議紀錄），並經其具狀聲明承受訴訟 ，續行訴訟，上訴人並當庭表示無意見（見本院卷第二四頁）。合先敘明。乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人共有門牌號碼為台北縣新店市○○路九號一樓房屋（ 下稱系爭房屋），並為伊所管理之三圓羅馬社區之區分所有權人，負有依社區管 理規約按月繳納管理費之義務。惟上訴人自八十七年十二月間起至九十二年二月 間止均未繳納管理費，共積欠九萬一千七百四十三元，迭經伊催繳仍置之不理等 情，爰依公寓大廈管理條例及兩造間社區規約之規定，求為命上訴人連帶如數給 付所欠管理費，及自支付命令繕本送達翌日即九十三年五月三日起至清償日止， 按年息百分五計付利息之判決。
二、上訴人則以：上訴人將系爭房屋出租予涂懿恩，並未實際居住系爭房屋，故依前 開社區管理規約之約定，自應由實際住戶涂懿恩負責繳納管理費。且依被上訴人 組織章程第十六條約定，區分所有權人對管理費之繳納係居於保證人之地位，被 上訴人應先向住戶催繳執行無效果後始得請求上訴人繳納；又被上訴人與涂懿恩 之租賃乃定有期限，故上訴人保證責任亦定有期限，被上訴人未向住戶涂懿恩催 繳管理費，長達四年又三個月，並任其遷出系爭房屋，且又同意涂懿恩分期攤還 ，上訴人自得依民法第七百五十二條、七百五十三條第二項規定、第七百五十五 條規定免除責任。又社區規約並無共有之區分所有權人應連帶負給付管理費之約 定，且亦無其他應連帶負給付王責任之法規依據，故被上訴人不得請求上訴人連 帶給付等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人所為上訴人共有系爭房屋及有九萬一千七百四十三元管理費未繳納 之事實，均為上訴人所不爭執，復有被上訴人提出與所述相符之公寓大廈管理組 織報備證明、三圓羅馬社區管理委員會組織章程、住戶公約、第二屆管理委員名 冊、建物登記謄本、存證信函及管理費繳費通知單等件為證（見原審卷第三三頁 至第四四頁），自堪信為真實。至被上訴人主張上訴人應就上開管理費負共同給 付責任，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。四、按住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專 有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；區分所有權人或住戶積欠
應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相 當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額及遲延利息，公寓大廈管理條例第三條第八款、第二十一條定有明文。又兩造 間規約即社區管理委員會組織章程第十六條明定：「管理經費之收繳：以 為繳費義務人，如租用戶欠繳或拒繳，悉由區分所有權人負責繳納。」有被上訴 人提出之前開三圓羅馬社區管理委員會組織章程在卷可稽（見原審卷第三七頁） 。可知無論依公寓大廈管理條例或本社區之規約，關於區分所有建物管理費之繳 納，區分所有權人均應負最終局責任，如區分所有權人非 管理條例之規定，管理委員會得選擇對
約所定則係以租用戶未繳為停止條件，得對區分所有權人請求。故大廈公寓管理 委員會對於非屬區分所有權人之租用戶關於管理費之請求依據，乃依上開條例及 社區共同制定之規約而來，此與民法第七百三十九條所稱：當事人約定，一方於 他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之保證契約之性質不同，自無保 證契約之適用。是被上訴人以關於民法保證第七百五十二條、第七百五十三條、 第七百五十五條等規定指摘原判決適用法規有誤云云，即無可取。準此，縱上訴 人已將系爭房屋出租他人，如承租戶欠繳或拒繳管理費時，仍有依法按其社區規 約約定而繳納管理費之義務。
五、經查：本件上訴人為三圓羅馬社區之區分所有權共有人，就系爭房屋之所有權應 有部分各三分之一（見原審卷第五０頁之建物登記謄本）。惟自八十七年十二月 間起至九十二年二月間止，並未繳納管理費共計九萬一千七百四十三元，有如前 述，雖其等將系爭房屋於上開期間出租予訴外人涂懿恩，然被上訴人已於八十九 年十一月二十日及九十年三月十九日分別以存證信函催請涂懿恩繳納所積欠二期 以上之管理費（見原審卷第四０頁至第四二頁之存證信函），仍未據繳納，則被 上訴人依前揭規約請求上訴人繳納管理費九萬一千七百四十三元，及自九十三年 五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條規定及社區管理委員會組織 章程第十六條約定，請求上訴人給付九萬一千七百四十三元及其法定遲延利息， 洵屬有據，應予准許。至請求上訴人應「連帶」給付部分，則屬無據，不應准許 。從而，原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；就上開不應 准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由。
七、本件第一審訴訟費用為一千元，第二審訴訟費用為一千五百元，共計二千五百元 ，確定為如主文第二項所示金額。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條 之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條、第八十五條 第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日 民事第一庭審判長法 官 謝碧莉
法 官 傅中樂
法 官 王貞秀
正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日 書記官 劉寶鈴