臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第六三五號
原 告 寅○○
丑○○
被 告 辛○○○
甲○○○
子○○○
丙○○
乙○○
癸○○○
庚○○
己○○
戊○○
兼右九人共同
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求租佃爭議事件，本院於中華民國九十三年十二月二十二日言詞辯論終
結，判決如左：
主 文
確認原告與被告間就如附表所示之九筆土地中之如附表租賃面積欄所示面積之土地（其各筆土地之坐落、地目、等則、總面積、租賃面積、所有權人，均詳如附表所示），有耕地三七五租約關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
程序方面：
㈠按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議事件所以須經調解、調處始 得起訴，無非在保持雙方情感，減少訟累。若當事人之一造為多數人，且爭議之標 的須該多數人全體處分、管理者，於申請調解、調處時，有所漏列，如承租人於出 席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處亦無從成立， 則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，准予追加當事人 提起訴訟，以免勞民費事，有違立法之真意（最高法院九十二年度臺上字第一四九 五號裁判可資參照）。查本件租佃爭議事件前經新竹市政府租佃委員會調處不成立 ，而由新竹市政府移送本院，此有上開調處程序筆錄附卷可按。從而，原告於起訴 前之調處程序，雖未以全體土地共有人為對造人，然既因調處不成立而移送本院審 理，且原告於起訴後已列全體土地共有人為被告，是依上開說明，應認前開程序之 瑕疵業經補正，合先敘明。
㈡按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決 之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不 安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院五十 二年台上字第一二四０號著有判例可資參照。本件兩造對於新竹市南新字第一四九 號私有耕地租約中如附表所示土地之耕地租賃關係存否仍有爭議，而此種法律關係 存否不明確之狀態得以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴應認有法律上
之確認利益甚明。
㈢按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張 或減縮應受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非 當事人之人為當事人者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟 法第二百五十五條第一項第二、三、五、七款分別定有明文。又原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回 ，應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第二百 六十二條第一、二項分別定有明文。經查：
⒈查原告於起訴後列林金龍之繼承人陳林彩霞、辛○○○、甲○○○、徐林英仙、子 ○○○、丙○○、乙○○、癸○○○、丁○○等人為被告，嗣撤回起訴前已死亡之 徐林英仙，追加其繼承人徐添進、己○○、庚○○、戊○○等人為被告，並於被告 辦理分割繼承登記後，撤回已非系爭土地所有人之陳林彩霞、徐添進等人之訴訟， 原告所為之前揭追加核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款之規定 相符，另撤回陳林彩霞、徐林英仙、徐添進部分，既經被告同意，亦與法無不合， 均應准許。
⒉又原告原起訴請求確認兩造就附表所示之土地租約存在，嗣於本院審理中，多次更 正，最後確定為：請求確認原告與被告間就如附表所示之九筆土地中之如附表租賃 面積欄所示面積之土地（其各筆土地之坐落、地目、等則、總面積、租賃面積、所 有權人，均詳如附表所示），有耕地三七五租約關係存在等情，查原告所為前揭聲 明之擴張或減縮均係本於同一基礎事實之耕地租約，且無礙被告之防禦及訴訟之終 結，是縱被告不同意，亦得為之。
原告方面：
㈠原告丑○○之父親韓民雄與寅○○共同向被告等之父親林金龍承租如附表所示之土 地土地並訂有三七五租約在案，因韓民雄於民國八十六年七月十七日死亡，應由丑 ○○繼承該「三七五租約」，原告丑○○前向新竹市政府申辦該繼承承租變更登記 ，被告等即出租人不服，經行政法院以八十九年度判字第六四一號判決撤銷該繼承 登記，而本案在新竹市政府三七五租佃委員會調解時，被告丁○○以系爭土地已變 更為住宅區，自無三七五租約關係，不同意原告丑○○辦理該繼承承租變更登記， 雙方調解不成，惟查本案土地是於七十七年十一月十五日土地重劃變更為住宅區時 ，就應終止租約，當時雙方未能達成終止租約之合意，依市地重劃實施辦法第三十 八條（原告誤植為土地重劃實施辦法第四十八條）規定重劃之三七五租地終止租約 ，協調不成者，應權利變更登記辦理租約標示變更登記等字樣，故原告丑○○有權 繼承該承租權變更登記，不受土地重劃變為住宅區之限制。如被告欲對本案聲明終 止租約，原告得向被告請求依土地公告現值減除增值稅後餘額三分之一之補償。㈡被告於土地重劃後取得新竹市政府核發該土地後，沒有會同原告等點交其出租耕地 之地界，故原告按重劃前之承租地界耕種農產品。㈢原告於系爭土地已耕作幾十年了，每年均有繳納地租，嗣被告拒絕收取，原告已將 應繳納之租金提存於法院。
㈣系爭土地地目仍為田地，土地縱變更為非耕地，原告仍有繼續耕作事實，應與續訂 耕地租約。
㈤被告抗辯之陳述：
⒈被告主張原告於系爭土地上種植竹林之面積大於種植竽頭，其目的係在經營造林， 然原告種植竹林並非是經營造林，而是種植農作物—竹筍。⒉對於被告於九十一年七月十二日所拍攝於系爭六三、六四地號內之人（即證人壬○ ○）為其親戚，出現於該處係為挖土種花，而非被告所稱上開土地係由第三人耕作 。
⒊至被告所提新竹市環保局八十九年十月十一日八九竹市環四字第一七六九號函中提 及之土地是髒亂不堪之空地，可能附近社區的人傾倒的垃圾。㈥綜上，爰聲明：⑴如主文第一項所示；⑵訴訟費用由被告負擔。被告則以：
㈠系爭土地原有之三七五租約於八十五年十二月期滿時，承租人係韓民雄等，出租人 為子○○○，當租期屆滿，主管機關通知出租人需與承租人續約時，出租人因系爭 土地之繼承問題與其他繼承人產生爭執，而未予處理，惟其他繼承人以利害關係人 具名通知主管機關新竹市東區區公所，告知系爭土地已非耕地，應無三七五減租條 例之適用，應不得逕准為續約登記，惟新竹市東區區公所仍准予登記，嗣因原出租 人之土地所有權人身份，遭本院判決應予塗銷確定，被告之母暨被告始得及時接續 提起訴願、再訴願及行政訴訟，而由行政法院撤銷原處分機關准為三七五租約續約 登記之處分，發回原處分機關（即新竹市東區區公所）重新處分，惟原處分機關即 將此案擱置未再為任何處分。嗣因前承租人韓民雄過世，原告請求變更登記，被告 以原三七五租約已租期屆滿消滅，應無變更登記之問題，具函異議，經耕地租佃委 員會調處，調處時即由能否續約之部分開始，調處不成立後，即由該會移送本院審 理。
㈡又土地為公共設施已完竣之都市計畫內住宅區土地時，已不可能有水利設施配合耕 作，故該土地應非耕地，本案土地於七十七年重劃，八十三年三月間公共設施已完 竣，本件系爭土地為公共設施已完竣之都市計畫內住宅區土地，有新竹市稅捐稽徵 處八十三年三月二十四日八三新市稅財字第○八六四八號函及新竹市政府都市發展 局八九市都計第七０八三號簡便行文表可稽，是系爭土地，至遲於八十三年三月二 十四日即因成為公共設施已完竣之都市計畫內住宅土地，而非屬耕地，故本案土地 應無耕地三七五減租條例之適用。則被告於八十五年十二月三十一日原訂之耕地三 七五租約期滿消滅時，即已不得再依耕地三七五減租條例片面重續租約及辦理登記 ，則原告以繼承為原因請求辦理變更登記，即屬無據。㈢縱認公共設施已完竣之都市計畫內住宅區土地仍有耕地三七五減租條例之適用，原 告並非以耕作為目的使用系爭土地，被告仍得收回系爭土地。按土地租佃欲適用耕 地三七五減租條例，應以耕地為限，最高法院著有四十四年台上字第六一一號判例 可稽。而所謂耕地係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地；又耕作 係指目的在定期（按年、按季）收穫而施人工於人土地以栽培農作物而言，如承租 人施工於出租人之土地，其目的為經營造林，顯非耕作，自非屬耕地租用；耕地租 用係指租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言等，最 高法院亦迭著有判例可參。本件系爭土地上，原告多數係種植竹林，僅有少部分種 植芋頭，而竹筍乃竹林之出生幼年期之副產物，並非為最終之農作物，則原告自非
以耕作為目的而加工於他人之土地。又新竹市環保局八十九年十月十一日八九竹市 環四字第一七六九號函中提及土地是空地，被告於本案調處期間至現場看系爭土地 ，該土地已沒有耕種，則原告未依耕地租賃之目的從事耕作，事證明確。㈣再者，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項 定有明文，系爭土地原有之三七五租約於八十五年十二月已屆期，揆以上述法文， 系爭三七五租約已因期限屆滿而消滅，或謂耕地三七五減租條例第二十條有如承租 人願繼續承租者應續訂租約之規定云云，按此項規定，不足以引為有利原告之依據 ，反已明確顯示三七五租約係於期限屆滿時消滅，其次，欲援引此項規定，必系爭 土地仍為耕地，如已非耕地，即已不受耕地三七五減租條例之規範，自無援引適用 之餘地，系爭土地非耕地已如前述，且依卷附新竹市東區區公所八十六年十一月七 日八六東民自第一五四四七號函說明第三段所載，即知被告在原耕地三七五租約期 滿時，即已提出不再續租之異議，被告自從七十六年以後就未向原告收取租金，且 原告所提存之租金亦未前往領取，本件自無耕地三七五減租條例第二十條規定之適 用。
㈤又系爭土地六三、六四地號中間用鐵籬笆及竹籬笆圍成區域內係由第三人（即證人 壬○○）所耕作，原告與其見過兩次面，第一次被告見到他時，被告未帶相機，當 時原告跟證人壬○○講也要來種時，其回答說是上面「旗仔」要給他種的，至原告 主張被告所拍攝壬○○於系爭土地之照片，壬○○係在挖土云云，更不足採，因不 僅挖土之地點係在菜園中最完整之處開挖，而其挖土係以鋤頭為之且未攜帶容器， 凡此種種皆與常理有違。而本院履勘現場之結果，原告至少有新竹市○○段○○段 一九及五○地號兩筆土地全未耕作，而同段五七地號部分卻逾越其承租之面積而耕 作等情，則原告未就其依原有之三七五租約所承租之耕地自任耕作，而與第三人有 交換耕作之情事。本件原告依原有之三七五租約所承租之耕地面積為○‧六三○四 公頃，而依本院履勘及新竹市地政事務所複丈成果圖及原告所自認其耕作面積為○ ‧五八八四四四公頃，兩者面積相差達○‧○四一九五六公頃，原告實際耕作面積 已較兩造間原有之三七五租約所承租耕地面積為少，更甚者，上開原告所承認耕作 之面積尚有部分為另承租人耕作，則由原告承租耕地之面積與實際耕作面積之差異 ，可見原告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項前段承租人應自任耕作之規定 ，依同條第二項前段「承租人違反前項規定時，原訂租約無效」之規定，承租人原 訂租約既然無效，身為原承租人之原告即無再援引耕地三七五減租條規定主張續約 之權利。
㈥復依台灣省耕地租約登記辦法之規定，耕地租約有所列情事之一時，應申請租約變 更登記，而此項變更登記為承租人單方所能為者，亦為同辦法所明訂，而申請租約 變更情形之一即為「耕地經分割、合併或其他標示變更者」，是原告如主張租約內 容與實際情形有不符，自可單方為變更登記，否則將造成契約約定與實際情況不符 之情形，且三七五租約係依承租耕地面積計算租金，故承租人以耕地經分割、合併 或其他標示變更造成契約與實際狀況不符之情形，非其責任之說法並不足採。又依 最近一次之地號變更（民國七十七年重劃時），依新竹市政府七十七年六月一日七 七府字第七八三七八號函可知辦理重劃時，就出租耕地之情形確有協調，而同府七 十七年十一月一日府地劃字第八七二六一號函更明載：檢送本市第二期新興市地重
劃區內三七五出租耕地清冊。且重劃完成交還土地時，因土地坐落界址已改變，必 有主管單位點交之動作，否則當事人根本無從確認，租約登記機關如僅就書面為變 更登記，絕無可能登記成現狀，足見原告知悉變更，亦應有相互調整。㈦依司法院大法官會議第五八○號解釋：「‧‧減租條例第十九條第三項規定，耕地 租約期滿時‧‧收回耕地‧‧應‧‧補償承租人‧‧與憲法‧‧保障人民財產權之 規定不符」，可知：
⒈耕地三七五租約確有「租約期滿」之情形，續約事實上係新訂之租約。⒉耕地租約期滿時，出租人收回耕地應補償承租人之規定，與憲法保障人民財產權之 規定不符。
⒊耕地三七五減租條例第二十條租約屆滿時，除法定收回「耕地」事由外，承租人如 有續約意願，出租人即有續約義務，可見出租人之續約義務，以承租人願於「耕地 」繼續耕作為前提，如以非耕地或承租人無續耕意願，出租人自無續約義務。⒋本件原耕地三七五租約確已屆滿，且系爭土地已非耕地，亦無足夠水源可供灌溉耕 作，原告確無與被告簽訂新耕地三七五租約之義務。㈧就衡平法理而言，被告亦不應以原有之三七五租約繼續承耕系爭土地：本件姑不論 被告是否有不自任耕作、系爭土地已非耕地應無耕地三七五減租條例之適用及耕地 三七五租約期滿效力為何，單就衡平法理而論，原告自七十七年起，每年即按政府 課徵之地價稅繳納上百萬元之稅款，倘系爭土地為田地則應繳納者為田賦，而被告 每年繳納之地租為稻穀二四一四台斤（折合新台幣二萬餘元），兩相比較，相差近 百倍之鉅，十五年來，被告之損害，至少亦有一千三百五十萬元之鉅，此豈為尋求 公平正義之法院所能無視？
㈨綜上，系爭耕地三七五租約已因租期屆滿消滅，故聲明：原告之訴駁回。兩造不爭執之事實：
㈠出租人即被告之被繼承人林金龍與承租人即訴外人韓魚於四十二年間就原坐落新竹 縣新興段一００、一０一、一一０地號共三筆土地簽訂私有耕地租約，由韓魚承租 上開土地，並經新竹縣政府為私有耕地租約登記（租約字號：南新字第一四九號） 。嗣原承租人韓魚死亡，原告寅○○及訴外人韓民雄為其繼承人，繼承上開私有耕 地租約之權利及義務；另出租人林金龍亦死亡，被告子○○○以林金龍繼承人之地 位，與原告寅○○及訴外人韓民雄於七十三年十月十五日申請將系爭耕地租約之出 租人變更為子○○○、承租人變更為原告寅○○及訴外人韓民雄，並經新竹市政府 為變更登記在案。又上開三筆土地於六十六年間經重測合併為新竹市○○段一八七 六地號土地，出租人即原告寅○○及訴外人韓民雄於七十四年十月三十日向新竹市 政府申請租賃土地標示變更登記，而將租賃之土地變更為上開一八七六地號土地。 另新竹市政府辦理第二期新興市地重劃後，上開一八七六地號土地因土地重劃而成 為如附表所示土地，新竹市政府於七十七年十一月間將系爭耕地租約之租賃土地標 示逕為變更登記，而將租賃之土地變更為如附所示土地。再者，承租人之一韓民雄 死亡，原告丑○○為其繼承人，因繼承取得系爭租賃契約之權利及義務，其與原告 寅○○於八十六年八月十六日向新竹市政府申請變更登記，將原承租人韓民雄變更 為原告丑○○。
㈡如附表所示土地於所有權人林金龍死亡後，由被告子○○○辦理繼承登記而登記為
其所有；嗣訴外人林鄭砧以繼承權受侵害訴請本院以八十六年度重訴字第四三號民 事判決前開子○○○繼承登記應予塗銷確定後，將如附表所示土地辦理回復所有權 登記為林金龍所有；經林金龍之繼承人即如附表所有權人欄所示之被告等繼承後並 辦理分割繼承登記，被告等因而繼承原租賃契約之權利、義務。㈢如附表所示土地，原告僅係承租各筆土地內之部分土地（原告所承租之各筆租賃面 積詳如附表租賃面積欄所示）；另訴外人林國華、林炎熐、林張素琴亦承租如附表 所示各筆土地內之部分土地；原告與訴外人林國華、林炎熐、林張素琴因分別承租 上開各筆土地內之部分土地，而各自耕作使用，其中有關各土地坐落、地目、總面 積、租賃面積、原告兩人與訴外人林國華、林炎熐、林張素琴等人現實際耕作之範 圍（位置、面積、其上之作物、所有權人等）均詳如附表所示。㈣如附表所示土地之地目均為田，原屬耕地，現已經新竹市政府都市計畫改編為住宅 區。該土地公共設施已完竣，被告現繳納地價稅，而非田賦。㈤以上事實，有兩造所不爭之土地登記簿謄本、私有耕地租約、照片、新竹市稅捐稽 徵處八十三年三月二十四日八三新市稅財字第○八六四八號函、新竹市政府都市發 展局八九市都計第七０八三號簡便行文表等附卷可稽，且經本院勘驗現場屬實，亦 有勘驗筆錄、複丈成果圖可參，自堪信為真正。本件之爭點及本院之判斷：
㈠原告就承租之如附表所示各筆土地，有無與訴外人林國華、林炎熐、林張素琴等人 有交換耕作之情事？原告是否有將系爭承租之土地交由訴外人壬○○耕作之情事？ 原告承租之系爭土地是否僅有小部分面積耕作，其餘大部分面積空置？原告如有上 開情事，是否屬不自任耕作，而使系爭耕地租約無效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時 ，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第 十六條第一項及第二項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借 與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院六 十三年度台上字第五九九號判例可考）。又所謂交換耕作之所以評價為與轉租無異 ，無非係以承租人將其所承租之耕地以積極之行為與他人土地交換耕作，由承租人 以所承租之耕地作為作為交換耕作土地之對價，因此認與轉租無異。然此應不包括 承租人於承租之土地上耕作，嗣因土地重劃之結果，致其原耕作之土地部分遭重劃 為非承租之範圍，而承租人繼續按其原耕作之範圍耕作之情形。蓋此種情形，承租 人並無積極之交換行為，且其所可能因此耕作他人之土地，亦非交換耕作之結果， 自難與轉租為相同之評價。經查：
⑴如附表所示土地，在重測、重劃前即已分別由前述原告之被繼承人與訴外人林國華 、林炎熐、林張素琴等人之被繼承人分別承租各筆土地內之部分土地，嗣經重測合 併及新竹市政府辦理第二期新興市地重劃為如附表所示之各筆土地，仍由原告與訴 外人林國華、林炎熐、林張素琴分別承租上開各筆土地內之部分土地，而各自按原 耕作之範圍繼續耕作使用等情，已據原告陳明在卷，核與訴外人林國華、林炎熐、 林張素琴等人於另案即本院九十二年度重訴字第三六號租佃爭議事件到庭之陳述相 符，復為被告所不爭執。準此，原告雖因重測、重劃之結果，致其耕作之範圍與所 承租之面積不符，然此顯與交換耕作之情形不同，是被告抗辯：原告有交換耕作之
情事，致原訂耕地租約無效云云，洵屬無據。
⑵又被告抗辯：系爭六三、六四地號土地中間用鐵籬笆及竹籬笆圍成區域內係由訴外 人即證人壬○○所耕作等語，並提出照片為證。惟查，證人壬○○到庭證述：「（ 被告九十一年十一月二十八日民事補證物狀之照片一中的人是否是你？）是的，那 是在丑○○的田裡。（為何出現在該處？）因為在前幾天我有跟丑○○講說要去他 田裡挖一點土回去種花，（該田是否你種的？）不是，那跟我沒有關係，又不是我 的為何我要去種，（你現何業？）我在幫我媳婦在家做自助餐，（該處是何人在種 ？）丑○○跟我講說是他在種的，他說如果我要土就去那裡挖，（鋤頭是何人的？ ）是阿伯寅○○的，我向他借的，．．．（那這張照片為何會被拍到？）那是我要 挖土回去的，我又不認識他，也沒跟他講話，（既然挖土為何跑到籬芭裡去挖？） 籬笆內的土比較鬆，籬笆外面的泥土有石頭。」等語（見本院卷㈡第一四七頁至第 一五０頁），是由上開證人所述，顯難認原告有將系爭土地借與證人壬○○耕作之 情事。又被告所提出之照片（見本院卷㈡第九七頁）或可證明證人壬○○曾持鋤頭 立於系爭土地上，然其究係何原因立於該處尚無法證明，而證人壬○○既到庭證稱 其未在系爭土地上耕作等情，本院尚難形成原告有將系爭土地借與證人壬○○耕作 之心證，被告復未能進一步舉證證明原告有將系爭土地借與證人壬○○耕作之事實 ，被告上開抗辯，尚乏所據。
⒉ 次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應 以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房 屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用 等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢， 或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七 五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除 第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂 原租約已因此而歸於無效（最高法院九十一年度台上字第一四四七號裁判可憑） 。查原告所承租之如附表所示土地，除其中如附表編號一、二土地因按重劃前耕 作之範圍繼續耕作之結果，原告未有耕作之情形外，其餘之土地大部分原告均有 耕作，僅小部分土地現為未種植作物等情，已經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄、 照片等可憑，是以，原告並無不自任耕作之情事。又依民法第四百二十三條規定 ，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存 續中保持其合於約定使用、收益之狀態。故出租人負有交付租賃物之義務，而系 爭土地於七十七年間完成重劃之事實，有土地登記謄本影本在卷可參，則因重劃 後之地號、面積、坐落位置等均有所異動，造成租賃標的物之現狀改變，依情事 變更原則，被告仍負有重新將承租之耕地範圍點交予原告之義務，因此，在被告 重新點交前，自難謂原告按原耕作範圍繼續耕作致部分承租土地未耕作，即得認 其就該部分耕地有荒廢或任令他人占用之情形。況此部分，亦僅生被告得否終止 租約之問題，尚不使原訂租約歸於無效。
⒊再按承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租 ，但經出租人同意，得依當地當時市價，折合現金或所種之其他作物繳付之，耕地 三七五減租條例第九條定有明文。此項規定純為便利佃農自由經營而設，故不問佃
農改種其他作物，能否獲較豐之利益，一律仍以原約定之主要作物繳租，其擬以現 金或所之其他作物付租者，非經出租人同意不可（最高法院五十八年度台上字第一 一六一號判例可資參照）。準此，耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他 作物，尚非法所不許。查原告於承租之土地上耕作種植芋頭、地瓜、蔬菜、竹子、 果樹等農作物（詳細之位置、面積、其上之作物，均詳如如附表原告寅○○、丑○ ○等兩人現實際耕作之範圍各欄所示），業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄、照片 等可參。又種植芋頭、地瓜、蔬菜、竹子、果樹等作物，均屬農業範圍，而種植竹 木其出產物竹筍亦屬農業之範圍，其目的與經營造林顯不相同，是被告抗辯：原告 非以耕作為目的加工於其之土地云云，尚不足採。⒋綜上，原告就承租之如附表所示各筆土地，與訴外人林國華、林炎熐、林張素琴繼 續按重劃前之耕作範圍繼續耕作，非屬交換耕作，被告亦無法舉證證明原告有將系 爭承租之土地交由訴外人壬○○耕作之事實，且原告承租之系爭土地雖有小部分面 積未耕作，惟此均與不自任耕作之規定不符，因此，系爭耕地租約應仍屬有效，應 可認定。
㈡原屬耕地之如附表所示之土地因新竹市政府都市計畫改編為住宅區，而編定為非耕 地使用，是否仍有耕地三七五減租條例規定之適用？⒈按平均地權條例第七十六條第一項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租 人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」。係指出租人為收回自行 建築或出售作為建築時，可不受耕地三七五減租條例第十七條及第十九條之限制， 得終止租約而言。至出租之耕地，在租賃關係存續中，雖經政府依都市計畫編列為 續為從來之使用，因此，訂有三七五租約之耕地，如出租人並未終止租約，承租人 即得繼續為從來之使用，自仍有耕地三七五減租條例之適用（最高法院六十四年四 月二十二日、六十四年度第二次民事庭庭推總會決議意旨參照)。⒉查如附表所示土地，在租賃關係存續中，雖經新竹市政府依都市計畫列為住宅用地 ，惟其地目尚未變更，現仍為田地目，有土地登記簿謄本可參，是依前揭說明，在 被告未終止系爭耕地租約前，原告即得繼續為從來之使用，故仍有耕地三七五減租 條例之適用。
㈢基前所述，本件耕地租約既有耕地三七五減租條例之適用，且原訂系爭耕地為有效 ，則系爭耕地租約租期屆滿時，原告願意繼續承租，被告是否應續訂租約？⒈按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者 ，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有 請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高 法院五十一年度台上字第一八五八號判例可資參照）。⒉查本件租期於八十五年十二月三十一日屆滿後，原告請求繼續承租，雖因出租人即 被告以該地已非耕地為由，拒絕續定租賃契約，然被告其拒絕續定租約之理由既與 耕地三七五減租條例第十九條所定之事由收回自耕之規定不符，且被告亦無以同條 例第十七條之規定終止系爭耕地租約之意思（詳後述），則參諸前揭說明，在被告 仍有繼續訂定耕地租約之義務下，其片面拒絕續定租約，並不使系爭租賃關係因租 期屆滿而當然消滅。
㈣系爭耕地租約租期屆滿時，被告有應續訂租約之義務，而被告於系爭耕地租約租期
屆滿後，不同意續訂租約之真意，是否即為依耕地三七五減租條例第十七條第一項 第五款之規定終止系爭耕地租約之意思？抑或僅係單純不同意續訂租約，而無依上 開規定終止租約之意思？
按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款固規定耕地租約在租佃期限未屆滿前 ，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約。惟被告已當庭表示：「我們只 是單純不同意續訂租約，而沒有要依照減租條例第十七條第一項第五款之規定來終 止系爭耕地契約的意思。」等語（見本院卷㈢第九六頁）。準此，系爭耕地租約顯 未經被告合法終止。
綜上所述，本件耕地租約，並未有交換耕作或借與他人耕作等不自任耕作之情事， 應屬有效，且在租賃關係存續中，雖經新竹市政府依都市計畫列為住宅用地，惟其 地目尚未變更，在被告未終止系爭耕地租約前，原告即得繼續為從來之使用，並原 告於租約屆滿後，請求續訂耕地租約，因被告仍有繼續訂定耕地租約之義務，而被 告亦無按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止系爭耕地租約之意因，從 而，兩造間之系爭耕地租約，自應仍屬有效存在，原告請求確認其與被告間就如附 表所示之九筆土地中之如附表租賃面積欄所示面積之土地（其各筆土地之坐落、地 目、等則、總面積、租賃面積、所有權人，均詳如附表所示），有耕地三七五租約 關係存在，為有理由，應予准許。
本件事證已明，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不 一一贅述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 謝永昌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 書記官 蕭宛琴
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日附表：
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│編│土地坐落│地│等│總面積│租賃面積│ 原告寅○○、丑○○等兩人現實 │訴外人林國華、林炎熐、林張素琴│ │
│ │ │ │ │（單位│（單位：│ 際耕作之範圍 │等三人現實際耕作之範圍 │ │
│號│ │目│則│：平方│平方公尺├───────┬───┬───┼───────┬───┬───┤所有權人│
│ │ │ │ │公尺）│） │位 置 │面積（│其上之│位 置 │面積（│其上之│ │
│ │ │ │ │ │ │ │單位：│作物 │ │單位：│作物 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │平方公│ │ │平方公│ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │尺） │ │ │尺） │ │ │
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│一│新竹市新│田│六│一○八│七二○ │未使用 │○ │○ │如附圖Ａ所示│七六一│竹子、│丁○○、│
│ │興段一小│ │ │○．二│ │ │ │ │ │．六七│果樹 │癸○○○│
│ │段一九地│ │ │八 │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤、鄭林美│
│ │號 │ │ │ │ │ │ │ │如附圖Ｂ所示│三一八│竹子 │津、林美│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │．六一│ │雲、林美│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │芳 │
├─┼────┼─┼─┼───┼────┼───────┼───┼───┼───────┼───┼───┼────┤
│二│新竹市新│田│六│九八四│六五七 │未使用 │○ │○ │如附圖Ａ所示│五七三│竹子、│丁○○ │
│ │興段一小│ │ │．八一│ │ │ │ │ │．三一│果樹 │ │
│ │段五０地│ │ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │
│ │號 │ │ │ │ │ │ │ │如附圖Ｂ所示│四一一│竹子 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │．五○│ │ │
├─┼────┼─┼─┼───┼────┼───────┼───┼───┼───────┼───┼───┼────┤
│三│新竹市新│田│六│一一四│七六一 │如附圖Ａ所示│一○○│芋頭、│未使用 │○ │○ │癸○○○│
│ │興段一小│ │ │一．九│ │ │八．二│地瓜、│ │ │ │、張林月│
│ │段五七地│ │ │七 │ │ │一 │蔬菜 │ │ │ │娥、王林│
│ │號 │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │滿女、徐│
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｂ所示│一○○│蔬菜 │ │ │ │宇泰、徐│
│ │ │ │ │ │ │ │．八二│ │ │ │ │維泰、徐│
│ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │永泰 │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｃ所示│三二．│木造加│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │九四 │鐵皮工│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │寮 │ │ │ │ │
├─┼────┼─┼─┼───┼────┼───────┼───┼───┼───────┼───┼───┼────┤
│四│新竹市新│田│六│一三三│八八七 │如附圖Ｂ所示│五三一│地瓜、│如附圖Ａ所示│三六三│竹子 │丁○○、│
│ │興段一小│ │ │○．七│ │ │ │蔬菜 │ │．二○│ │癸○○○│
│ │段五九地│ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │、張林月│
│ │號 │ │ │ │ │如附圖Ｃ所示│四三六│竹子、│ │ │ │娥、王林│
│ │ │ │ │ │ │ │．五四│芋頭 │ │ │ │滿女、鄭│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │林美津、│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │丙○○、│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │乙○○、│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │己○○、│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │庚○○、│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │戊○○ │
├─┼────┼─┼─┼───┼────┼───────┼───┼───┼───────┼───┼───┼────┤
│五│新竹市新│田│六│九五一│六三四 │如附圖Ｂ所示│二五 │竹子 │如附圖Ａ所示│六二二│竹子 │ 丁○○ │
│ │興段一小│ │ │．三一│ │ │ │ │ │．四五│ │ │
│ │段六三地│ │ │ │ ├───────┼───┼───┼───────┼───┼───┤ │
│ │號 │ │ │ │ │如附圖Ｃ所示│二八 │蔬菜 │如附圖Ｄ所示│三二．│蔬菜 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │四六 │ │ │
│ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┼───────┼───┼───┤ │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｅ所示│一七五│竹子 │如附圖Ｆ所示│六○ │竹子 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │．四 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｇ所示│八 │竹子 │ │ │ │ │
├─┼────┼─┼─┼───┼────┼───────┼───┼───┼───────┼───┼───┼────┤
│六│新竹市新│田│六│六二三│四一六 │如附圖Ａ所示│一七九│竹子 │未使用 │○ │○ │丁○○ │
│ │興段一小│ │ │．八○│ │ │．六五│ │ │ │ │ │
│ │段六四地│ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │號 │ │ │ │ │如附圖Ｂ所示│二四九│玉米、│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │．五二│地瓜、│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │蔬菜 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｃ所示│一九四│竹子 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │．六三│ │ │ │ │ │
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│七│新竹市新│田│六│六一○│四○七 │如附圖Ａ所示│四七七│竹子 │如附圖Ｂ所示│一三二│竹子 │丁○○ │
│ │興段一小│ │ │．一○│ │ │．五○│ │ │．六 │ │ │
│ │段七三地│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│八│新竹市新│田│六│二一二│一四一五│如附圖Ｂ所示│一五二│竹子、│如附圖Ａ所示│三五六│玉米、│丁○○ │
│ │興段一小│ │ │二．一│ │ │一．○│果樹 │ │．○五│地瓜、│ │
│ │段九三地│ │ │九 │ │ │六 │ │ │ │芭樂 │ │
│ │號 │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｃ所示│一○．│焚化爐│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │九二 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ├───────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │如附圖Ｄ所示│二三四│芋頭、│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │．一六│蔬菜 │ │ │ │ │
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│九│新竹市新│田│六│六一一│四○七 │全筆土地 │六一一│竹子、│未使用 │○ │○ │丁○○ │
│ │興段一小│ │ │．○九│ │ │．○九│果樹 │ │ │ │ │
│ │段九五地│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│附註：⑴租約字號：南新字第一四九號 │
│ ⑵附圖即為新竹市地政事務所於九十二年五月五日以新地測字第０九二０００二五一四號函檢送之複成果圖。 │
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