臺灣高雄地方法院小額民事判決 105年度雄小字第2813號
原 告 張家瑜
訴訟代理人 張耀聰律師
被 告 林瓊珠
訴訟代理人 林麗珠
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於於民國104 年11月26 日簽立不動產買賣 契約（下稱系爭契約），約定由伊以買賣總價新臺幣（下同 ）858 萬元買受被告所有如附表所示不動產（下稱系爭房地 ），伊當時即發現系爭房屋天花板有漏水的痕跡，但被告稱 此為舊有的痕跡，並保證系爭房屋無漏水之瑕疵。詎被告於 105年1月8日交付系爭房屋後，伊自同年5月3日起即發現系 爭房屋天花板及客房窗框陸續發生嚴重漏水，伊旋即透過仲 介告知被告該瑕疵之情，然均未置理，依系爭契約第9 條第 5 項約定，被告當應負擔保責任，其交付有瑕疵之系爭房屋 ，自屬可歸責。伊修繕系爭房屋天花板（包含油漆、壁紙） 及客房窗框漏水，分別支出修繕費用2 萬5,800 元及1 萬元 等損失，爰依民法第227 條、第359 條之減少價金、第360 條等規定，及系爭契約第9 條第5 項之約定，提起本訴等語 ，並請求擇一為勝訴判決。並聲明：被告應給付原告3 萬5, 800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。
二、被告則以：簽立系爭契約及交付系爭房屋時，均無原告所指 漏水之瑕疵，況系爭房屋屋齡為數十年中古屋等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）兩造於簽立系爭契約時，被告出具系爭房屋標的物現況說 明書（下稱系爭說明書），並在系爭說明書內容有關「建 物現況是否有滲漏水情形」欄位註明「不確定現況交屋」 ，原告並於104 年11月26日簽名知悉，兩造於是日簽立系 爭契約，約定由原告以買賣總價858 萬元買受被告所有系 爭房地，交屋日期為105 年1 月8 日，於系爭契約第9 條 第5 項並約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交 屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或 滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵），如有上述情事
，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」；系 爭房屋於86年7 月28日為第一次登記，原告買受屋齡約18 年之中古房屋，有系爭契約、系爭說明書在卷可稽（本院 卷第8 至15頁），並有高雄市政府地政局前鎮地政事務所 106 年1 月23日高市地鎮登字第10670065700 號函及所附 系爭房地之登記謄本、歷史異動索引附卷可參（本院卷第 62至74頁）。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；物之出 賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證 之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求 不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同， 民法第227條第1項、第354條、第359條及第360條分別定 有明文。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣 時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額 占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得 依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。物之瑕疵，然買受 人得否另依同法第630條規定請求損害賠償，則以有買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之 瑕疵情形為限（最高法院99年度台上第1972號、86年度台 上第1777號等判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第27 7 條本文所規定。原告主張被告保證系爭房屋並無漏水之瑕 疵，且未依系爭契約第9 條第5 項約定給付無瑕疵之物， 其所為給付顯未符債之本旨，係可歸責於被告之事由而為 不完全給付，原告得依民法第227 條、第359 條之減少價 金、第360 條等規定，及系爭契約第9 條第5 項之約定， 請求被告賠償損害或減少價金等語，然為被告所否認，並 以前揭情詞置辯。是此部分首應探求者，厥為原告所指系 爭房屋之漏水瑕疵，是否於兩造簽立系爭契約時或被告交 付系爭房屋時即已存在？進始論及被告應負損害賠償或減 少價金之數額為何？經查：
１、系爭房屋交屋日期為105年1月8日，為前所論。證人鄔綺 琳於本院審理時結證稱：伊係當時負責處理賣方即被告之 不動產仲介人員，訴外人柯璟翰則係負責買方之人員，被 告委託銷售系爭房屋時，系爭房屋尚出租他人使用，被告
並不是很清楚房屋現況，伊詢問承租人後，承租人表示並 無漏水情事發生，交屋時承租人還居住在裡面，肉眼看系 爭房屋並無問題；嗣交屋約4 、5 個月後，原告透過柯璟 翰告訴伊系爭房屋發生漏水，伊隨即請訴外人即抓漏師傅 林定國過去查看，伊一同到場查看時可以感覺原告正準備 開始修繕房屋，屋況大致與先前交屋時相同，經林定國勘 查後判斷天花板漏水原因為系爭房屋樓上即五樓浴室漏水 所造成；至於客房窗框漏水部分，林定國發現窗框下緣有 小小裂縫，此裂縫肉眼可看出，下雨時水就會漏進來等語 甚詳（本院卷第125 至129 頁）。證人柯璟翰於本院審理 時結證稱：伊係當時負責處理買方即原告之不動產仲介人 員，簽約前伊有帶原告進入系爭房屋查看，當時係被告出 租他人使用，伊發現天花板很像有漏水的痕跡，但承租人 當時向伊表示並未發生漏水情事，交屋後幾個月原告告訴 伊有漏水，當時有找抓漏師傅過去看，抓漏師傅表示天花 板部分是因為五樓浴室漏水所產生，伊亦有問五樓住戶， 五樓表示2 、3 年前曾經修復漏水過，伊不清楚這次天花 板的漏水是不是最近才發生；至於客房窗框漏水部分，抓 漏師傅從窗外探頭檢視，發現大樓外牆磁磚有裂縫，該裂 縫導致雨水滲漏進來，且該裂縫如果平常沒有仔細檢查很 容易被忽略，故伊帶原告去看屋時對此部分並未著墨太深 等語甚明（本院卷第129 至132 、146 頁）。證人林定國 於本院審理時結證稱：當時是鄔綺琳叫伊到系爭房屋查看 漏水情形，伊到場時有發現天花板漏水，後來判斷是五樓 浴室漏水導致的，至於窗框漏水部分，伊不記得了，因為 後來這個部分不是找伊修繕等語明確（本院卷第144 至14 4 頁）。及證人游岷澍於本院審理時結證稱：當時係原告 叫伊過去施做抓漏工程，本院卷第77頁單據係伊出具的， 伊當時就某一房間特定窗戶施做止漏及油漆工程，當時牆 壁上有水痕，伊記得當時係窗框角隅裂縫漏水，窗框積水 後會慢慢從裂縫洩漏下來，伊無法判斷漏水情形否很久， 但如果很久的話應該壁癌會很嚴重，肉眼就可以看出來了 等語綦詳（本院卷第136 至140 頁）。
２、經相互勾稽結果，顯見系爭房屋天花板漏水原因為五樓浴 室漏水所導致，而原告固主張簽約看約時發現天花板有水 痕存在云云，然此是否與本件天花板漏水有直接因果關聯 性，原告並未舉證以實其說，當難認原告主張簽約時之水 痕與後來五樓浴室漏水有直接關聯性。證人鄔綺琳固證稱 伊後來查看漏水時，現況與交屋時大致相同，然鄔綺琳復 證稱交屋時天花板並無漏水，故尚難遽認系爭房屋交屋時
已存在原告所指天花板漏水情事。至於系爭房屋窗框漏水 部分，證人柯璟翰證稱該裂縫若未仔細檢查很容易被忽略 ，則原告於簽立系爭契約看屋時是否即已存在，顯非無疑 ；證人鄔綺琳雖稱後來查看漏水時，現況與交屋時大致相 同，然其已稱交屋時並無漏水，尚難據以推論該裂縫於交 屋時即存在。況系爭房屋交屋時尚有承租人居住，承租人 表示並無漏水情事，業據證人鄔綺琳及柯璟翰證述如前， 佐以證人游岷澍證稱漏水情形很久者會產生壁癌，肉眼即 可辨認，然游岷澍施作工程時並未見到壁癌，甚至原告簽 約看屋時亦未見到壁癌，亦難遽認系爭房屋交屋時已存在 原告所指客房框窗漏水情事。
（三）綜上，系爭房屋為屋齡已近18年之中古屋，客房窗框部分 自亦有可能因屋齡老舊產生自然耗損進而漏水之情事，而 原告就簽立系爭契約或交屋時，系爭房屋即存有天花板及 客房窗框漏水瑕疵，並未更為舉證，自難認此情所指為真 。從而，原告主張系爭房屋存有漏水瑕疵，依民法第227 條、第359條之減少價金、第360條等規定，及系爭契約第 9條第5項之約定，請求被告賠償損害，自屬無據。四、綜上所述，原告依民法第227條、第359條之減少價金、第36 0條等規定，及系爭契約第9條第5項之約定，請求被告給付 原告3萬5,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
附表：
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│編號│ 不動產坐落地號或建號 │ 權利範圍 │
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│ 1 │高雄市○鎮區○○段○○段000 地號土│122/100000 │
│ │地 │ │
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│ 2 │高雄市前鎮區憲德段一小段804 之1 地│122/100000 │
│ │號土地 │ │
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│ 3 │高雄市○鎮區○○段○○段0000○號建│全部 │
│ │物（門牌號碼：高雄市前鎮區鄭和路67│ │
│ │號4樓） │ │
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以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書 記 官 陸艷娣