臺灣士林地方法院民事判決 九十三年度訴字第七六七號
原 告 丁○○
訴訟代理人 王志哲律師
被 告 乙○○
丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 劉志忠律師
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年十二月二十三日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應將如附表編號一、二、三、五、六所示之建物騰空遷讓返還予原告。被告乙○○應給付原告新台幣肆仟玖佰陸拾柒元，及自民國九十三年八月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應自民國九十三年六月十七日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新台幣陸仟捌佰肆拾貳元之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣壹佰肆拾萬元或同額之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告以新台幣壹仟柒佰元或同額之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以新台幣肆仟玖佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項，於每屆滿一個月，原告以新台幣貳仟參佰元或同額之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告乙○○供擔保後，就該月得請求之金額得假執行，但被告乙○○如以新台幣陸仟捌佰肆拾貳元為原告預供擔保後，得就該月份之金額免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：如附表編號一、二、三、五、六所示之建物及其土地應有部份， 前經鈞院民事執行處九十二年度執字第三九二一號拍賣抵押物強制執行事件拍賣 ，由原告與訴外人謝欣峰共同買受（原告應有部分百分之九十九、謝欣峰應有部 分百分之一），並於民國九十三年五月二十六日取得鈞院核發之不動產權利移轉 證書，嗣訴外人謝欣峰將其應有部分全部轉讓予原告，由原告於九十三年六月十 七日辦畢所有權移轉登記在案。又被告雖辯稱系爭建物之原所有權人即訴外人林 大盛曾向被告乙○○借款新台幣（下同）五百三十萬元未還，雙方遂約定將系爭 建物出租予被告乙○○使用，以上開借款每月八萬元之利息抵付租金，直至借款 清償為止，故其等於林大盛清償借款前占有使用系爭建物，自為有權占有云云， 然被告並未能證明乙○○有交付借款五百三十萬元予訴外人林大盛之事實，其所 稱「以利息抵付租金」之約定自不足採信，且依鈞院八十六年度執字第六○六六 號強制執行事件之相關資料，亦可見系爭建物並無出租之情事，被告嗣後所提出
之同意書、借據、本票等顯係為規避系爭房屋遭拍賣點交而為之通謀虛偽意思表 示，應屬無效。又縱認被告乙○○與林大盛間有不定期租賃關係存在，然被告乙 ○○並無實際占用系爭建物之事實，直至八十九年間為故意製造「不點交」之效 果，被告乙○○始囑託被告丙○○、甲○○住於系爭六號三樓建物內，且待執行 法院履勘後即未再繼續居住，則此種情形應無「買賣不破租賃」原則之適用，被 告自不得以其與林大盛間之租賃關係對抗原告。退萬步言，倘認被告乙○○與林 大盛間確有租賃關係存在，且對原告繼續存在，惟被告乙○○自九十三年五月二 十六日起均未給付租金予原告，截至同年七月三十一日止，按每月八萬元計算， 已積欠十七萬五千四百一十二元之租金未付，超過二個月之租金額，原告為此已 於九十三年八月十八日以書狀催告被告於七日內履行，然被告仍未依限給付，原 告遂另以書狀對被告為終止租賃契約之意思表示，故縱認兩造間曾有租賃關係存 在，亦經原告依法終止，被告仍屬無權占有。為此，爰依民法第七百六十七條之 規定，訴請被告三人將系爭建物遷讓返還予原告，並先位依侵權行為及不當得利 之法律關係，請求被告乙○○給付原告相當於租金之不當得利，備位依租賃關係 ，請求被告乙○○給付欠繳之租金。並聲明：㈠被告應將如附表編號一、二、三 、五、六之建物騰空遷讓返還予原告。㈡⑴先位聲明：被告乙○○應給付原告五 萬八千零七十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息；暨自九十三年六月十七日起至返還上開建物之日止，按月給付原告八萬 元之損害金。⑵備位聲明：被告乙○○應給付原告五萬八千零七十九元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自九十三年六月 十七日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告八萬元之租金。㈢願以現金或等 值之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠訴外人林大盛前向被告乙○○借款五百三十萬元，並約定應於八十 五年九月二十五日清償，惟因林大盛屆期無法清償，兩造遂於八十五年十一月十 一日簽訂同意書，由林大盛將系爭建物出租予被告乙○○，租金以上開借款每月 八萬元之利息抵付，直至林大盛清償所有債務為止，是被告乙○○與林大盛間應 有租賃關係存在，甚為明確，且鈞院拍賣上開建物時，亦均於拍賣公告上註明為 「不點交」，顯見被告確為有權占有。㈡被告乙○○自八十五年底起，即有占有 使用系爭建物之事實，但因林大盛於二、三樓部分擺放相當多機器，且雙方有不 得妨礙林大盛原本工廠作業之約定，故被告乙○○僅置放簡單之物品，至鈞院履 勘時無人在場，係因被告乙○○在外經商，偶有二、三個月不在之故，並非無居 智文與訴外人林大盛訂立租賃契約時，已合意將前述五百三十萬元借款轉做「押 租金」，並以該押租金之利息預付租賃期間之租金，故被告乙○○於林大盛返還 該款項前，無須再給付任何租金，且被告得以此對抗原告，原告主張被告乙○○ 積欠租金而終止租賃契約，顯於法不合。又訴外人林大盛或原告至今未返還押租 金五百三十萬元，被告自得行使同時履行抗辯，在尚未取回押租金前拒絕返還系 爭建物等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
㈠如附表編號一、二、三、五、六所示之建物及其土地應有部份，原為訴外人林大 盛所有，嗣經本院民事執行處九十二年度執字第三九二一號拍賣抵押物強制執行
事件查封拍賣，由原告與訴外人謝欣峰共同買受（其應有部分各為百分之九十九 、百分之一），並於九十三年五月二十六日取得不動產權利移轉書，嗣訴外人謝 欣峰將其應有部分全部轉讓予原告，於九十三年六月十七日辦畢所有權移轉登記 在案。
㈡系爭房屋現由被告乙○○、丙○○、甲○○共同占有。四、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第七百六十 七條前段定有明文。本件原告以被告無權占有為由，請求其等遷讓返還系爭房屋 ，被告就原告為系爭房屋之所有權人及該房屋現由被告共同占有使用等情，均不 爭執，然辯稱：訴外人林大盛前向被告乙○○借款五百三十萬元，借貸期間為八 十五年六月二十五日至八十五年九月二十五日止，利息每月八萬元，嗣因林大盛 屆期無法清償，兩造遂於八十五年十一月十一日簽訂同意書，約定由林大盛將系 爭建物出租予被告乙○○，租金則以上開借款每月八萬元之利息抵付，是被告乙 ○○與林大盛間應有租賃關係存在，並非無權占有云云，經查： ㈠被告抗辯主張之前開事實，固據其提出借據、本票、同意書等影本各一件為證（ 見本院卷第二二至二四頁），且訴外人林大盛於本院八十六年度執字第六○六六 號強制執行事件中，亦曾表示確有上開借款及以息抵租之約定等語（見上開強制 執行事件八十七年七月二十日調查筆錄），惟查，本院民事執行處人員於八十六 年十月六日至系爭建物實施查封時，因無人應門，故函請警察機關查明系爭房屋 之使用情形，經台北市政府警察局士林分局函覆「經查本轄士林區○○○街○段 二二九巷六號一至四樓現使用人為林大盛等全家居住（該址一至三樓為佳林紙器 工廠），並無租約。」，此有台北市政府警察局士林分局八十六年十月十三日北 市警士分四字第八六六二二三二五○○號函文影本一件附卷可參（見本院卷第二 九頁），且訴外人林大盛於八十六年十一月十九日至本院民事執行處陳述意見時 ，亦自陳「本件房屋係『自住』，無出租、分租他人。」等語，此觀諸上開強制 執行卷宗八十六年十一月十九日調查筆錄之記載，亦甚明確。由此可見，系爭房 屋於八十六年十月、十一月間，確係由林大盛及其家人自行居住使用，且無任何 出租之情形，此與上開同意書所載自八十五年十一月十一日起，即將系爭房屋交 由被告乙○○使用，以抵償林大盛所欠每月八萬元之利息等情，顯不相符，則該 份由被告乙○○於系爭建物第一次拍賣當天，始提出於執行法院之同意書，其內 容是否屬實，及訴外人林大盛嗣後改稱業將系爭建物交由被告乙○○使用，以抵 償欠款利息等語，是否真實可採，自堪質疑。
㈡另查，被告辯稱林大盛曾向被告乙○○借款五百三十萬元，雙方約定借貸期間為 八十五年六月二十五日至八十五年九月二十五日止，利息每月八萬元等情，雖有 前述借據及本票影本各一件在卷可考（見本院卷第二三、二四頁），然查，上開 借據及本票乃與前述同意書一併於系爭建物第一次拍賣當天，由被告乙○○陳報 於執行法院，此業經本院調取上開強制執行卷宗查閱無誤，則其真實性本同有疑 義，況「五百三十萬元」並非小數目，衡諸現今社會一般交易常情，鮮少有以現 金交付之情事，惟被告竟陳稱均係以現金交付，故無任何匯款或轉帳資料可資憑 證，亦顯與常情不符，其所稱與林大盛間有五百三十萬元借貸關係，自難以採信 。
㈢被告乙○○雖陳稱其自八十五年底即取得系爭房屋之鑰匙，並實際占有使用該房 屋云云，然依前揭台北市政府警察局士林分局八十六年十月十三日之回函，及訴 外人林大盛於八十六年十一月十九日至本院民事執行處所為之陳述，均足見被告 乙○○當時並無居住使用系爭房屋之情形，前已詳述；且被告乙○○於八十七年 七月十五日至本院民事執行處表示意見時，乃陳稱：「（你有實際使用不動產？ ）有，我在一、二、三樓都有放置物品，我的辦公室在三樓。」、「（你的公司 行號是什麼？）我是以他人公司名義對外營業。我的辦公處所就是設在債務人之 房屋」、「（為何法院查封、履勘時你不在場？）他們沒進去，我有在裡面。」 等語，此有該日之調查筆錄附於前述強制執行卷宗可資參照，然於本件訴訟中卻 稱被告乙○○僅在系爭房屋放置簡單物品，且係因經常在外工作，始會發生勘驗 時不在現場之情形云云（見本院卷第七七頁），其前後陳述顯有矛盾，則被告乙 ○○陳稱係自八十五年底起占有系爭房屋云云，自亦不足採信。 ㈣綜上所述，被告所提出之借據、本票、同意書等，與前述強制執行卷內之相關資 料互核比對，多有矛盾之處，且亦與常情有違，尚難認為真實。此外，被告復未 能提出其他證據證明被告乙○○與原所有權人林大盛間確有不定期租賃關係存在 ，其辯稱係有權占有系爭房屋云云，自非可採。從而，原告依前開法條規定，請 求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應可准許。五、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七 十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通 常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨亦可資參照。查本 件被告乙○○、丙○○、甲○○共同無權占有原告所有之系爭房屋，已如前述， 參諸前開規定及判例意旨，其等自應將所受相當於租金之利益返還予原告。又被 告乙○○、丙○○、甲○○負有同一返還不當得利之債務，且其給付為可分，依 民法第二百七十一條之規定，自應平均分擔該債務，是原告既僅就被告乙○○請 求返還不當得利，其所負之返還義務應僅有相當於租金之三分之一。至原告另依 侵權行為之法律關係請求被告乙○○負損害賠償責任部分，經核被告乙○○僅為 三名共同無權占有人之一，其所造成之損害，應僅有原告所受租金損害之三分之 一，且原告亦未依民法第一百八十五條之規定，主張被告三人共同侵權行為，而 應就其所受損害負連帶賠償責任，是原告單依侵權行為之法律關係，亦僅能請求 被告乙○○就三分之一之租金損害負賠償之責，併予敘明。茲就原告得請求之金 額審酌計算如下：
㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 ，土地法第九十七條第一項定有明文。又上開規定係屬強制規定，如當事人間約 定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院亦著有四十三年度台上字 第三九二號判例可參，是本件原告請求被告乙○○返還之不當得利或損害金，自 應受上開規定之限制，先予敘明。
㈡再按土地法第九十七條第一項規定所稱土地價額係指法定地價而言；又土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第二十五條、土地法第一 百四十八條亦分別定有明文。至建築物部分，如附表編號一、二、三所示之房屋 均有經核定之課稅現值，另編號五、六之部分則無，惟本件兩造既均同意以系爭
房屋之課稅現值為計算標準，並就無課稅現值部分，依面積比例計算，則本院以 上開經兩造同意之方式計算系爭建物之價額，自無不合。又查，系爭土地九十三 年度之申報地價為每平方公尺一萬四千七百二十元元，如附表所示編號一、二、 三之房屋，其課稅現值則分別為二十三萬三千五百元、二十四萬一千二百元、二 十四萬一千二百元，此有土地登記謄本一件及房屋課稅繳款書影本三件在卷可憑 （見本院卷第七三、七四頁），而系爭房屋屋齡已逾二十年，面臨八米寬巷道， 市場及學校之接近性尚佳，大眾運輸條件亦佳等情，有建物登記謄本及系爭不動 產之鑑定報告書附於本院民事執行處八十六年度執字第六○六六號強制執行事件 卷宗可資參佐，是本院斟酌上開情形，認本件應按前揭房屋及土地總價年息百分 之六計算相當於租金之損害金，方為洽當。茲計算如下（元以下四捨五入）： ⑴⊙附表編號五所示房屋之價值（依比例計算）：二十萬五千零三十六元 95.1（編號五面積）×〔（233500＋241200＋241200）（編號一、二、三課稅 現值總額）÷（110.67×3）（編號一、二、三面積總和）〕＝205036 ⊙附表編號六所示房屋之價值（依比例計算）：十九萬六千六百四十九元 91.21（編號六面積）×〔（233500＋241200＋241200）（編號一、二、三課 稅現值總額）÷（110.67×3）（編號一、二、三面積總和）〕＝196649 ⑵乙○○自九十三年五月二十六日起至同年六月十六日止之不當得利（原告此段期 間內之應有部份僅百分之九十九）
）：
〔（14720×344×118/200）+233500＋241200＋241200＋205036＋196649〕× 6/100÷12×22/30×99﹪×1/3＝4967 ⑶乙○○自九十三年六月十七日起至返還系爭房屋日止，應按月給付之不當得利（ 元以下四捨五入）：
〔（14720×344×118/200）+233500＋241200＋241200＋205036＋196649〕× 6/100÷12×1/3＝6842
㈢從而，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告乙○○給付自九十三年 五月二十六日起至同年六月十六日止之不當得利四千九百六十七元，及自起訴狀 繕本送達翌日即九十三年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息； 暨自九十三年六月十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當 得利六千八百四十二元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應 予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不 合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已 失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，被告請求訊問證人李文授，以證明被告乙○○曾代林大 盛尋找系爭房屋之買主，及占有使用系爭房屋之事實等，經核並不影響本件判決 之結果，故無調查之必要；另兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，亦與 判決結果不生影響，自無需一一論述。又本件原告附帶請求損害金部分，雖經本 院判決一部駁回，然依民事訴訟法第七十七條之二第二項之規定，該附帶請求本 未算入訴訟標的價額，故仍應由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
審判長法官 陳介源
法 官 王怡雯
法 官 馬傲霜
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十四 年 一 月 五 日 法院書記官 林豐圃