臺灣南投地方法院民事判決 九十三年度重訴字第三七號
原 告 甲○○
庚○○
乙○○
丙○○
戊○○
己○○
丁○○
訴訟代理人 吳榮昌律師
被 告 簡汝泉即祭祀公業簡宗琼公管理人
右當事人間請求地上權設定登記事件，本院於民國九十三年十二月七日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告甲○○、庚○○、乙○○、丙○○、戊○○、己○○各負擔八分之一，由原告丁○○負擔四分之一。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將坐落南投縣南投市○○段七七一地號上如附圖所示編號Ｙ部分面積二五 平方公尺、Ｘ部分面積五八平方公尺、Ｗ部分面積一六平方公尺土地，協同原告 甲○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。 ㈡被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｖ部分面積二二平方公尺、Ｕ部分面積五八 平方公尺、Ｔ部分面積一六平方公尺土地，協同原告庚○○向南投縣南投地政事 務所辦理地上權設定登記。
㈢被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｓ部分面積一八平方公尺、Ｒ部分面積五五 平方公尺、Ｑ部分面積一六平方公尺土地，協同原告乙○○向南投縣南投地政事 務所辦理地上權設定登記。
㈣被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｐ部分面積一三平方公尺、Ｏ部分面積五二 平方公尺、Ｎ部分面積一六平方公尺土地，協同原告戊○○向南投縣南投地政事 務所辦理地上權設定登記。
㈤被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｍ部分面積七平方公尺、Ｌ部分面積五一平 方公尺、Ｋ部分面積一七平方公尺土地，協同原告己○○向南投縣南投地政事務 所辦理地上權設定登記。
㈥被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｊ部分面積八平方公尺、Ｉ部分面積五一平 方公尺、Ｈ部分面積一六平方公尺土地，協同原告丙○○向南投縣南投地政事務 所辦理地上權設定登記。
㈦被告應將上開地號內如附圖所示編號Ｇ部分面積一一平方公尺、Ｆ部分面積五二 平方公尺、Ｅ部分面積一六平方公尺、Ｄ部分面積一０平方公尺、Ｃ部分面積五 二平方公尺、Ｂ部分面積一七平方公尺土地，協同原告丁○○向南投縣南投地政
事務所辦理地上權設定登記。
二、陳述：
㈠原告於民國（下同）八十九年十月間將其所有坐落南投縣南投市○○段第七七一 號建地面積四八五六平方公尺所有權全部，提供與訴外人聖弘建設有限公司建築 房屋出售，該房屋於九十年十二月間建築完成後，於九十一年間分別出售與原告 等，其中如附圖所示編號Ｘ位置之房屋（建號三三一五號）由原告甲○○購買、 編號Ｕ位置之房屋（建號三三一六號）由原告庚○○購買、編號Ｒ位置之房屋（ 建號三三一七號）由原告乙○○購買、編號Ｏ位置之房屋（建號三三一九號）由 原告戊○○購買、編號Ｌ位置之房屋（建號三三二四號）由原告己○○購買、編 號Ｉ位置之房屋（建號三三四一號）由原告丙○○購買、編號Ｆ位置之房屋（建 號三三四三號）及編號Ｃ位置之房屋（建號三三四四號）由原告丁○○購買，均 已辦妥建物所有權移轉登記。
㈡被告於原告等購買前開房屋後，分別與原告等簽訂不動產基地租賃附強制執行契 約書，就系爭土地內原告等建築房屋所使用之土地面積（含建築面積及空地比用 地）概略計算換算坪單位，出租與原告等，至今租賃關係均尚存在，並約定租賃 期間為六年，租賃期間屆滿乙方（即原告）若於租賃期間內每期均無拖欠租金及 違約情事而有意繼續租用時，應於屆滿一年前以書面通知甲方（即被告）願依照 原合約條文重新續約，甲方不得異議。乙方應依照政府公告地價及租率最高額乘 承租坪數計算之租金，乙方在每年三月中將該年租金繳納與甲方。是兩造所訂租 賃契約雖訂有期限，但依租約第八條約定條件以觀，租賃契約期滿前一年，原告 等無拖欠租金情事，即得要求被告續訂租約，被告不得異議，即兩造就系爭土地 之租賃關係，得因原告之要求而無終止之期限。 ㈢本件原告等向被告分別承租系爭土地之特定位置建築房屋，且至今仍在租賃關係 存續中，依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一規定，被告自應協同 原告等向地政機關辦理承租系爭土地之地上權設定登記，惟被告非但拒不自動協 同辦理地上權登記，且經原告等於九十二年八月十三日委請律師致函限期催促被 告協同辦理地上權設定，竟遭置不理。
㈣兩造所訂不動產基地租賃附強制執行契約書，對於租賃土地之位置及面積，雖未 明確指明，僅記載為系爭土地內基地面積幾坪，然依被告提供系爭土地與訴外人 聖弘建設有限公司興建房屋時即已出具土地使用同意書供其建屋，並繪製基地整 界面積圖，足資證明被告係同意房屋所有人使用基地整界面積圖所示之位置及面 積，何況被告於原告等購得房屋後，復又與原告等訂立租賃契約，約定以該基地 整界面積圖所示之面積換算為坪數出租與原告，是兩造對於租賃物之位置及面積 ，應以原告等之房屋位置及全部面積（含空地）為租賃物之真意。 ㈤本件系爭土地屬被告所有，被告雖辯稱伊非出租人，但於審理中自認伊將系爭土 地委託宗親會（即社團法人南投縣簡姓宗親會，以下稱南投簡姓宗親會）出租與 原告等，並已收取兩年之租金，是本件兩造所訂立之不動產基地租賃附強制執行 契約書，雖記載出租人為南投簡姓宗親會，但係被告委任該宗親會處理租賃事宜 而代理被告與原告簽約，本件實際出租人為所有權人被告，南投簡姓宗親會僅為 被告出租行為之代理人，並不影響租賃關係之效力。
㈥本件地上權設定登記之範圍（即面積），應以承租基地之總面積（含建築物之實 際基地面積及空地比之面積總計）為準，因民法第四百二十二條之一及土地法第 一百零二條均明載「租用基地建築房屋」，文義上已明定以租用基地面積為準， 建築房屋僅為租用之使用目的及為地上權之要件而已。倘地上權設定之範圍，僅 及於現有房屋之實際基地面積，其它多餘之租用面積，承租人不能再為建築房屋 ，則與租用基地建築房屋之目的不符，更有違上開法律之立法意旨。且出租人係 以出租基地之全部面積計算收取租金，並非僅收取實際建築房屋基地面積之租金 ，出租人既有收取租金之權利，自應負有設定地上權之義務，始符公平原則。況 地上權僅設定於現有房屋之實際基地範圍，如房屋毀滅，將因無空地比、建蔽率 不足等要件而無法為重建、改建等之使用目的。故本件被告將系爭土地出租與原 始起造人聖弘建設有限公司興建房屋，即已同意其按照所規劃之基地整界面積圖 興建房屋，嗣於原告等購買房屋後，復以該基地整界面積圖所計算之基地面積全 部向原告等收取租金，並以該面積換算為坪數與原告等分別訂立不動產基地租賃 附強制執行契約書，且建物保存登記，亦以該面積圖所示之位置全部為建物基地 ，被告辯稱本件地上權設定範圍以房屋實際建築基地面積（不含空地比之用地） 計算為準，顯非有理。
三、證據：提出土地登記謄本一件、地籍圖謄本、建物登記謄本、建物測量成果圖各 八件、不動產基地租賃附強制執行契約書、基地租賃附帶同意書各七件、律師函 一份、基地整界面積圖影本一件、建造執照申請書、建築物概要表均影本各十八 紙、起造人名冊影本一紙為證，並聲請勘驗現場暨測量。乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
㈠被告並非系爭土地之「出租人」，應無民法四百二十二條之一之適用，法文明示 租賃契約之「出租人」始有協同為地上權登記之義務，原告主張地上權登記所憑 之租賃契約，其出租人為南投簡姓宗親會，非被告。本件被告僅為系爭土地之「 所有權人」，並非系爭土地之「出租人」，更非系爭土地各該租約之「當事人」 ，原告請求被告為地上權之登記，應乏所據。
㈡民法第一百零三條第一項規定，已明示代理「以本人（即被告）名義」為之始足 當之，本件原告與訴外人南投簡姓宗親會所訂立之不動產基地租賃契約書，其出 租人明確記載為南投簡姓宗親會自己名義，非被告本人名義。是南投簡姓宗親會 係以自己名義出租，並非被告之出租代理人，被告非系爭土地各該租約之當事人 ，原告主張代理，要無理由。
㈢本件被告雖將其所有系爭土地委託訴外人南投簡姓宗親會管理，惟此係委任人被 告與受任人南投簡姓宗親會間之委託管理關係，為土地管理上之整體委託管理行 為，被告對於南投簡姓宗親會，並無針對個別租賃契約之代理權之授與，且南投 簡姓宗親會係以自己名義為個別租賃契約之出租行為，難謂對於委託管理人即被 告逕生租賃效力。
㈣被告全部出租事情都委由宗親會處理，錢也是宗親會收取，年度終了宗親會會扣 掉稅金、管理費用等開支，有餘額才交給被告，租金多少也是宗親會所定，宗親
會另接受其他三個祭祀公業委託管理財產、推行業務，被告只開會決定由宗親會 管理財產、推行所有業務，當時也是宗親會與聖弘建設有限公司定立契約，被告 只同意土地由聖弘建設有限公司負責人簡丘約蓋房子。 ㈤被告縱使應為地上權登記，其地上權期限亦限於「已成立」有效之租約租期，原 告主張渠與訴外人南投簡姓宗親會所訂租約第八條，係就將來租期屆滿後，附條 件（例如：每期均無拖欠租金及違約情事；原告有意續租；租期屆滿前一年以書 面通知等）之預約，該條件是否成就？涉及預約有效與否，縱將來預約有效，惟 新租賃契約將來是否訂定、成立？均屬未定。且民法第四百二十二條之一，法文 明示租賃契約「成立後」，出租人始有協同為地上權登記之義務，無由就將來未 成立之新租賃契約，預先為地上權登記之理。故原告主張依「各個租約所訂期限 」為地上權之存續期限，亦乏所據，充其量僅得於「已成立」有效之租約租期內 為地上權登記。
㈥民法第四百二十二條之一規定為「建築房屋者」，則建築基地以外之法定空地， 既非供建築房屋之用，被告並無協同為地上權登記之義務，原告主張建築基地以 外之法定空地亦應併同為地上權登記，亦無理由。三、證據：提出法人登記證書、租金繳納明細、不動產基地租賃附強制執行契約書均 影本各一件為證。
理 由
一、查系爭坐落南投縣南投市○○段第七七一號土地屬被告所有，於八十九年十月間 ，提供與訴外人聖弘建設有限公司建築房屋出售，其中如附圖所示編號Ｘ（建號 三三一五號，門牌南投市○○街二五０巷二六號）、編號Ｕ（建號三三一六號， 門牌同巷二八號）、編號Ｒ（建號三三一七號，門牌同巷三十號）、編號Ｏ（建 號三三一九號，門牌同巷三六號）、編號Ｌ（建號三三二四號，門牌同巷四八號 ）、編號Ｉ（建號三三四一號，門牌同巷四八之一號）、編號Ｆ、Ｃ（建號三三 四三、三三四四號，門牌同巷四八之三、四八之五號）位置之房屋，依序分由原 告甲○○、庚○○、乙○○、戊○○、己○○、丙○○、丁○○取得所有權，其 餘如附圖所示編號Ｙ、Ｗ；Ｖ、Ｔ；Ｓ、Ｑ；Ｐ、Ｎ；Ｍ、Ｋ；Ｊ、Ｈ；Ｇ、Ｅ 、Ｄ、Ｂ部分，則為原告承租範圍之增建物等情，業據原告提出土地登記謄本一 件、地籍圖謄本、建物登記謄本各八件、建造執照申請書影本、建築物概要表影 本各十八紙、起造人名冊影本一紙為證，並經本院會同南投地政事務所人員勘驗 現場及測量，製有勘驗筆錄及該所複丈成果圖可稽，且為兩造所不爭執，堪信為 真實。
二、又原告主張上開房屋及增建物坐落之土地，業由被告出租予原告，為此依土地法 第一百零二條、民法第四百二十二條之一規定，請求被告協同辦理地上權登記等 語，固經其提出不動產基地租賃附強制執行契約書、基地租賃附帶同意書為證。 惟經被告以該租賃契約出租人係南投簡姓宗親會，非被告，被告僅委任該宗親會 管理財產，未就各別出租行為授與代理權等語置辯。是本件爭點在於，被告是否 為本件租賃契約之出租人？
三、按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記， 又租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直
轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，民法第四百二十二條之一、土地法第 一百零二條固均有明文。惟依上開法文所示，該租地建屋之地上權登記義務人， 要以出租人為限，自不待言。而代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表 示，直接對本人發生效力。又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務 ，他方允為處理之契約，民法第一百零三條第一項、第五百二十八條亦有明文。 是受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直 接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對 於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關 係（最高法院二十二年上字第三二一二號判例、七十二年度台上字第二一一五號 、七十三年度台上字第四二八三號、八十三年度台上字第八四號判決參照）。四、經查，本件不動產基地租賃附強制執行契約書、基地租賃附帶同意書各七件，其 出租人均記載為南投簡姓宗親會，並非被告，而南投簡姓宗親會係另一財團法人 人格，有法人登記書附卷足憑。縱被告自承與南投簡姓宗親會間有委任關係，並 委託該宗親會管理被告財產及會務，包括出租系爭土地事宜，然堅稱並未就本件 系爭租約授與代理權。參以該宗親會即受任人確未以被告即委任人名義與原告訂 立租賃契約，是揆諸前揭說明，兩造間自不發生系爭租賃關係。此外，原告雖主 張被告委託南投簡姓宗親會出租系爭土地，為實際出租人，卻未提出法律上確切 見解，復未舉證以明之，自無可採，是被告抗辯伊非出租人，堪認足信。五、從而，原告依民法第四百二十二條之一、土地法第一百零二條規定，請求被告為 如聲明所示之地上權登記，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其 餘就租約期限、地上權範圍等攻擊及防禦之方法，於本判決結果無何影響，不另 贅述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五第一項但書。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日 臺灣南投地方法院民事庭 法 官 黃綵君右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日 法院書記官 林坤昭
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