臺灣南投地方法院民事判決 九十三年度訴字第二七一號
原 告 甲○○
丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 洪永叡律師
複 代理 人 丁○○
右當事人間請求交還土地事件，本院於民國九十三年十二月十三日言詞辯論終結，茲
判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告甲○○負擔三分之一，餘由原告丙○○負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應自坐落南投縣埔里鎮○○段八一七、八一八地號土地如附圖所示 建物遷出，並將土地返還原告甲○○。㈡被告應自坐落南投縣埔里鎮○○段八一 九、八二○地號土地如附圖所示建物遷出，並將土地返還原告丙○○。㈢願供擔 保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落南投縣埔里鎮○○段八一七地號及同段八一八地號等二筆土地為原告甲○ ○所有，同段八一九地號及同段八二○地號等二筆土地為原告丙○○所有，而 坐落前開四筆土地（下稱系爭土地）如附圖所示編號８１７－Ａ００１部分面 積七點三四平方公尺、編號８１７－Ａ００２部分面積一百二十七點一四平方 公尺、編號８１７－Ａ００３部分面積一百零八點八平方公尺、編號８１８－ Ａ０００部分面積六十二點七九平方公尺、編號８１９－Ａ０００部分面積六 十四點二六平方公尺、編號８２０－Ａ０００部分面積九十二點一二平方公尺 、編號８２０－Ａ００８部分面積一百三十七點一三平方公尺、編號８２０－ Ａ００９部分面積六十四點三六平方公尺、編號８２０－Ａ０１０部分面積六 點八平方公尺、編號８２０－Ａ０１１部分面積七十點七八平方公尺等未辦保 存登記之建物（下稱系爭建物），乃桂木行有限公司（下稱桂木行公司）於六 十年間所出資興建廠房。
（二）被告於七十一年間欲成立公司而向原告求借系爭土地，經原告同意出借系爭土 地以供被告成立公司，被告即在系爭土地上成立桂勵企業股份有限公司（下稱 桂勵企業公司），而桂勵企業公司已於八十年間停止營業，並於八十九年間經 撤銷公司登記及營利登記，被告竟於八十四年間未經原告同意，舉家居住系爭 建物而占用系爭土地，為此原告已於九十三年間以存證信函向被告表示終止前 開土地使用借貸契約，爰依民法第四百七十條第二項規定請求返還借用物，如 聲明所示。
三、對被告抗辯所為陳述：
（一）兩造之父張桂林與訴外人張清圳合夥成立桂木行公司，並購買坐落南投縣埔里 鎮○○○段七○七地號土地而共有之，而坐落前開七○七地號土地上辦公室與
廠房乃桂木行公司所出資興建。嗣於六十五年間桂木行公司停止營業，且張清 圳於六十七年間死亡，張桂林與張清圳之繼承人即張鴻銘於六十九年間簽訂「 共有物分割合約書」約定取得前開七○七地號土地者，即連同取得其地上建物 ，而張桂林已於七十年間向張鴻銘購買張清圳所遺前開七○七地號土地所有權 應有部分，並登記在原告二人名下。
（二）七十三年三月七日轉讓同意書，依其文義應為讓與「使用權」，並非讓與「所 有權」，亦即當年被告要求借用之意，其作用實為便利申請工廠登記，且七十 三年三月七日切結書亦記載「申請工廠變更廠名及代表人」等語，況既未辦理 所有權移轉登記，自不生所有權移轉登記效力，且該廠房坐落基地為原告二人 與張桂林共有，其上記載讓與人僅張桂林一人，顯違反土地法第三十四條之一 規定。再者，前開轉讓同意書記載內容簡略清率、語焉不詳，然而公司之全部 資金與權利義務僅以如此簡略清率、語焉不詳之內容轉讓與他公司，似無可能 ，又如為公司合併案，則僅憑前開轉讓同意書亦不符公司法規定。況依原告所 提「共有物分割合約書」約定條款第六條約定，桂木行公司應於七十年間由張 桂林註銷，衡以張桂林之細心個性，斷無以「桂木行」名號用印，且該轉讓同 意書竟誤書為「張桂木」，據此推斷前開轉讓同意書應非張桂林簽訂用印。四、證據：提出土地登記謄本四件、地籍圖謄本一件、存證信函影本二件，及公司基 本資料查詢、營利事業登記公示詳細資料、共有物分割合約書、共有土地所有權 分割契約書等影本各一件為證，並聲請勘驗現場。乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假 執行。
二、陳述：
（一）坐落南投縣埔里鎮○○○段七○七地號土地於五十九年間以買賣為原因登記為 張桂林與張清圳共有，並於七十年間登記為張桂林與原告二人共有，而前開七 ○七地號土地於七十五年間分割為七○七、七○七之五、七○七之六、七○七 之七、七○七之八等五筆土地，其中七○七地號土地分歸張桂林所有，其餘七 ○七之五、七○七之六、七○七之七、七○七之八地號等四筆土地分歸原告二 人所有，而前開五筆土地重測後地號依序為忠良段八一六、八一七、八二○、 八一八、八一九地號，又前開八一六地號土地，於張桂林死亡之後，已登記為 包括兩造在內其全體繼承人公同共有，從而，系爭土地原為張桂林與張清圳共 有，僅暫時信託登記予原告二人，被告是否為系爭土地出資購買之真正所有權 人，尚非無疑，惟被告對此無任何證據方法。
（二）張桂林與張清圳於六十六、六十七年間共同出資在前開七○七地號土地上興建 未辦保存登記之廠房，工廠名稱為「桂木行」，門牌號碼為南投縣埔里鎮○○ 街三六號，系爭建物即該廠房之一部分，之後張桂林與張清圳將該廠房轉讓予 桂木行公司，桂木行公司復於七十三年間將該廠房轉讓予桂勵企業公司，而關 於該廠房由張桂林與張清圳共同出資興建之證據方法，即原告所提「共有物分 割合約書」約定條款第二條及第三條，且既為共有物分割合約，其上所載地上 物即為契約當事人所有，參以原告亦承認桂木行公司由張桂林與張清圳合夥經
營，又關於桂木行公司於七十三年間將該廠房轉讓予桂勵企業公司之證據方法 即七十三年三月七日轉讓同意書及切結書。
（三）張桂林為桂木行公司之負責人，嗣桂木行公司未再營業後，張桂林於七十二年 間鼓勵被告設立桂勵企業公司，並將該工廠登記為桂勵企業公司之工廠，該工 廠登記乃經張桂林及原告二人之同意，可知桂勵企業公司係合法有權使用系爭 土地，而被告為桂勵企業公司之負責人，使用桂勵企業公司之廠房並居住其內 之辦公室兼住家之用，乃桂勵企業公司之占有輔助人，自非無權占用系爭土地 。
（四）系爭土地於五十九年間登記為張桂林與張清圳所有，並由張桂林與張清圳共同 出資興建系爭建物，渠等即系爭建物之原始所有權人，嗣後系爭土地讓予原告 ，系爭建物讓與桂木行公司，再讓與桂勵企業公司，依民法第四百二十五條之 一規定，並參照最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意旨，及七十三 年五月八日第五次民事庭會議決議見解，應認系爭土地受讓人即原告二人默許 系爭建物受讓人即桂勵企業公司繼續使用系爭土地，系爭建物之所有權人即桂 勵企業公司自屬有權占用系爭土地。
三、證據：提出房屋稅繳款書、工廠登記公示詳細資料、轉讓同意書、切結書等影本 各一件為證，並請求向南投縣政府函調桂勵企業公司申請工廠登記相關資料。丙、本院依聲請函請南投縣政府檢送桂勵企業公司之工廠登記資料影本，並囑託南投 縣埔里地政事務所派員會同前往系爭土地勘驗測量系爭地上物占用部分，及依職 權函請南投縣埔里地政事務所檢送坐落南投縣埔里鎮○○○段七○七地號土地歷 次所有權移轉登記簿謄本，並函請南投縣政府稅捐稽徵處埔里分處檢送門牌號碼 南投縣埔里鎮○○里○○街三六號房屋稅籍紀錄表影本，並函請經濟部中部辦公 室檢送桂木行公司之登記事項卡影本。
理 由
一、原告主張：系爭八一七地號及同段八一八地號等二筆土地為原告甲○○所有，系 爭八一九地號及同段八二○地號等二筆土地為原告丙○○所有，而坐落系爭土地 上如附圖所示未辦保存登記之系爭建物，乃桂木行公司於六十年間出資興建。嗣 於七十一年間被告欲成立公司而向原告求借系爭土地，經原告同意出借系爭土地 以供被告成立公司，被告即在系爭土地上成立桂勵企業公司，惟桂勵企業公司已 於八十年間停止營業，並於八十九年間經撤銷公司登記及營利登記，詎被告竟於 八十四年間未經原告同意，舉家居住系爭建物而無權占用系爭土地，而原告已於 九十三年間以存證信函向被告表示終止前開土地使用借貸契約，為此主張借用物 返還請求權，請求如聲明所示等語。
二、而被告則辯稱：坐落南投縣埔里鎮○○○段七○七地號土地於五十九年間以買賣 為原因登記為張桂林與張清圳共有，嗣於七十年間登記為張桂林與原告二人共有 ，並於七十五年間分割為七○七、七○七之五、七○七之六、七○七之七、七○ 七之八等五筆土地，其中七○七地號土地分歸張桂林所有，其餘四筆土地分歸原 告二人所有，前開五筆土地重測後地號依序為忠良段八一六、八一七、八二○、 八一八、八一九地號。又張桂林與張清圳於六十六、六十七年間共同出資在前開 七○七地號土地上興建未辦保存登記之廠房，工廠名稱為「桂木行」，門牌號碼
為南投縣埔里鎮○○街三六號，系爭建物即該廠房之一部分，之後張桂林與張清 圳將該廠房轉讓予桂木行公司，桂木行公司復於七十三年間將該廠房轉讓予桂勵 企業公司。而張桂林於七十二年間鼓勵被告設立桂勵企業公司，並將該工廠登記 為桂勵企業公司之工廠，該工廠登記乃經張桂林及原告二人之同意，可知桂勵企 業公司係合法有權使用系爭土地，被告並非無權占用系爭土地等語。且依民法第 四百二十五條之一規定，並參照最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意 旨，及七十三年五月八日第五次民事庭會議決議見解，應認系爭土地受讓人即原 告二人默許系爭建物受讓人即桂勵企業公司繼續使用土地，系爭建物之所有權人 即桂勵公司自屬有權占用系爭土地，而被告自非無權占用系爭建物及系爭土地等 語。
三、原告主張：系爭八一七地號及同段八一八地號等二筆土地為原告甲○○所有，系 爭八一九地號及同段八二○地號等二筆土地為原告丙○○所有等情，業據其提出 與所述相符土地登記謄本為證，尚堪信為真實。而原告主張：坐落系爭土地上如 附圖所示未辦保存登記之系爭建物，現由被告居住其中等情，業經本院至現場勘 驗明確，並囑託南投縣埔里地政事務所派員會同前往系爭土地勘驗測量系爭地上 物占用部分，此有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，亦為被告所不爭執，自堪信 為真實。而被告辯稱：坐落南投縣埔里鎮○○○段七○七地號土地於五十九年間 以買賣為原因登記為張桂林與張清圳共有，嗣於七十年間前開七○七地號土地登 記為張桂林與原告二人共有，並於七十五年間分割為七○七、七○七之五、七○ 七之六、七○七之七、七○七之八等五筆土地，其中七○七地號土地分歸張桂林 所有，其餘等四筆土地分歸原告二人所有，而前開五筆土地重測後地號依序為忠 良段八一六、八一七、八二○、八一八、八一九地號，又坐落前開七○七地號土 地上未辦保存登記之廠房，原工廠名稱為「桂木行」，門牌號碼為南投縣埔里鎮 ○○街三六號，系爭建物即該廠房之一部分等情，業經本院依職權函請南投縣埔 里地政事務所檢送坐落南投縣埔里鎮○○○段七○七地號土地歷次所有權移轉登 記簿謄本閱明屬實，並為原告所不爭執，自堪信為真實。四、原告主張：被告於七十一年間欲成立公司而向原告求借系爭土地，經原告同意出 借系爭土地以供被告成立公司，被告即在系爭土地上成立桂勵企業公司，而坐落 系爭土地上系爭建物由桂木行公司於六十年間出資興建，被告無權占用系爭建物 等語。而被告則辯稱：系爭建物由張桂林與張清圳於六十六、六十七年間共同出 資興建，之後張桂林與張清圳將之轉讓予桂木行公司，桂木行公司復於七十三年 間將之轉讓予桂勵企業公司，且張桂林於七十二年間鼓勵被告設立桂勵企業公司 ，並將該工廠登記為桂勵企業公司之工廠，該工廠登記乃經張桂林及原告二人之 同意，可知被告乃有權占有系爭建物及系爭土地等語。經查：（一）依原告所提六十九年十一月二十二日「共有物分割合約書」記載：「會立合約 書人張鴻銘、張湯卜（簡稱甲方）會立合約書人張桂林、潘碧桔（以下簡稱乙 方）為共有物分割經雙方已妥決締結條件如左。第一條：土地坐落埔里鎮○○ ○段七○七、七○七之一地號（以上簡稱編號一號）同段八七四之四五、八七 四之四六、八七四之三○六、八七四之三○七地號（以上簡稱編號二號）以上 由乙方開價後甲方應有優先權選擇承受之，而甲方不得蓄意承受全部或全部放
棄。第二條：地號七○七、七○七之一號上建設，水電設施及機械，附著固定 物連同土地一切全部歸屬（編號一號）承受人取得所有。第三條：承受七○七 、七○七之一地號者，桂木行有限公司財產連同股權一併歸屬（編號一號）承 受人所有。．．．。」等語。及依經濟部中部辦公室九十三年十二月三日經（ 九三）中辦三字第○九三三○九五四六三○號書函附桂木行公司登記事項卡影 本記載，桂木行公司於五十九年六月八日訂定章程，其股東包括張桂林、張潘 碧桔、張湯卜、張清圳等人。足認前開合約書之立書人乃為桂木行公司之股東 ，渠等為處理桂木行公司所有財產而訂定前開合約書。（二）依南投縣政府稅捐稽徵處埔里分處九十三年十一月三日投埔稅二字第○九三○ ○一一七六四號函附南投縣房屋稅籍登記表記載，門牌號碼大同街三六號房屋 於六十一年一月二十五日普查訖，且其上「所有權人典權人或管理人」欄記載 桂木行公司。及依南投縣埔里地政事務所九十三年十月六日埔地一字第○九三 ○○一三六四二號函附土地登記謄本記載：坐落埔里鎮○○○段七○七地號土 地，於五十九年十月十六日以買賣為原因登記為張清圳與張桂林共有，其所有 權應有部分各為二分之一，而張清圳所有權應有部，其中十分之一乃於六十五 年八月十七日以買賣為原因移轉登記與張桂林，嗣張清圳死亡後，其所遺所有 權應有部分十分之四已由張鴻銘於六十八年七月四日辦妥繼承登記，並於七十 年一月十七日以買賣為原因分別移轉登記與原告二人各十分之二等情。足認系 爭建物於六十一年間即已存在，且當時坐落基地所有權人張桂林與張清圳均為 桂木行公司之股東。
（三）原告於本院審理時陳稱：張桂林向張鴻銘購買前開七○七地號土地所有權應有 部分等語（見原告所提九十三年十一月十五日民事準備書㈡狀及本院九十三年 十一月二十二日言詞辯論筆錄），為被告所不爭執，尚堪信為真實。綜上所述 ，足認桂木行公司經前開土地七○七地號土地所有權人即其股東之同意，於六 十一年間在其上興建未辦保存登記之系爭建物以為廠房之用，嗣於六十九年間 桂木行公司股東約定取得前開七○七地號土地所有權應有部分全部者，得一併 取得系爭建物，張桂林即於七十年間向張清圳之繼承人張鴻銘購買前開七○七 地號土地所有權應有部分，並將所購買前開七○七地號土地所有權應有部分登 記於原告二人名下。
（四）依南投縣政府九十三年七月二十二日府建工字第○九三○一二六五二八－○號 函附七十三年三月七日切結書記載：「查具切結書人依照『工廠設立登記規則 』之規定申請在南投縣埔里鎮○○街三六號（地目建地號七○七號）地方設立 之桂木行有限工司工廠一處，茲申請工廠變更廠名及代表人（或註銷等登記） 一案，立切結書人過去及現在並無法院查封等登記，亦未向建設廳申請核准之 動產抵押、信託占有或附條件買賣等登記，如有不實，或所請變更廠名及代表 人或註銷等登記，經奉准後，發生以上不實矇蔽等情事而發生糾葛時，具結人 願負法律上一切責任，特具此結隨同申請案送請縣政府存證。具切結書人廠名 ：桂木行有限公司，代表人張桂林，附署人新工廠：桂勵企業股份有限公司， 代表人乙○○。」等語。足認原告同意出借系爭土地以供被告成立公司之後， 張桂林亦同意將坐落系爭土地上系爭建物出借予被告使用，並出具前開切結書
以供被告申請變更工廠廠名及代表人。
（五）依南投縣政府九十三年七月二十二日府建工字第○九三○一二六五二八－○號 函附七十三年三月七日轉讓同意書固然記載：「立轉讓同意書人桂木行有限公 司，代表人張桂木（以下簡稱甲方）。桂勵企業股份有限公司，代表人乙○○ （以下簡稱乙方）。甲方願將坐落於埔里鎮○○里○○街三六號之廠房願讓給 乙方繼續經營，轉讓金額一百萬一千元正，讓渡範圍包括全部資金及生財器具 及對外之權利義務，恐無憑特立本書為據。」等語，惟依原告所提六十九年十 一月二十二日「共有物分割合約書」約定，張桂林於七十年間向張鴻銘購買前 開七○七地號土地所有權應有部分之後，即已取得桂木行公司所有財產，何以 前開轉讓同意書仍記載讓與人為桂木行公司，且前開轉讓同意書將張桂林誤載 為「張桂木」，亦未見任何更正，顯與一般經驗法則相違，尚難認張桂林確曾 參與前開轉讓同意書之簽署，自難據此逕認系爭建物曾經移轉與桂勵企業公司 。
（六）按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的 ，買受人受領交付而取得事實上處分權（最高法院九十一年度台上字第二一 五四號判決參照）。復按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三 年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分 開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該 土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋 同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共 有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有 權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時 經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「 全部」之事實上處分權能者始足稱之（最高法院八十九年度台上字第二八四號 判決參照）。查張桂林於七十年間向張清圳之繼承人張鴻銘購買前開七○七地 號土地所有權應有部分，依前開合約書約定即可取得坐落系爭土地之系爭建物 之事實上處分權，嗣於七十五年間前開七○七地號土地分割成五筆土地，其中 四筆即系爭四筆土地由原告二人分得，應認原告二人默許張桂林有繼續使用系 爭土地之租賃關係存在，而張桂林已同意將系爭建物出借予被告使用，是被告 使用系爭建物而占系爭土地，乃具有正當權源。五、又原告主張：被告於七十一年間欲成立公司而向原告求借系爭土地，經原告同意 出借系爭土地以供被告成立公司，而原告已於九十三年間以存證信函僅終止其與 被告就系爭土地之使用借貸契約等語，固據其提出存證信函為證，惟原告二人與 張桂林就系爭土地之租賃契約，及被告與張桂林就系爭建物之使用借貸契約，均 迄未終止，則原告主張借用物返還請求權，請求被告自系爭地上物遷出，並將土 地返還原告，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失 所附麗，應併駁回之。
據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
臺灣南投地方法院民事庭
~B法 官 賴秀雯
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一二 月 二十七 日~B書 記 官