宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第二八七一六號
原 告 庚○○○管理委員會
法定代理人 徐錦泉
被 告 戊○○
己○○
乙○○
丙○○
甲○○
兼右四人
訴訟代理人 丁○○
右當事人間九十三年度北簡字第二八七一六號給付管理費事件，於中華民國九十三年
十一月二十四日言詞辯論終結，同年十二月八日下午五時在本院臺北簡易庭第四法庭
公開宣示判決，出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張被告係庚○○○社區之區分所有權人（門牌編號及權利範圍如附表所示 ），詎被告自民國九十二年五月起即未依區分所有權人會議決議通過庚○○○社 區管理公約（下稱系爭公約）第四條第一款規定按各住戶產權登記坪數分擔經常 倖管理費（未遷入之住戶或其他地主仍須半價繳納）及地下室停車位管理費，以 每坪新臺幣（下同）三十元及機械式車位每位三百元、平面車位每位二百元計算 ，迄九十二年十二月止，計各積欠如附表所示之金額。為此，依公寓大廈管理條 例第二十一條及上開規定，訴請判決被告己○○給付五萬五千四百零二元、被告 戊○○給付一萬一千零四十七元、被告丁○○及乙○○與丙○○各給付一萬三千 五百九十五元、被告甲○○給付七千零四十元，暨均自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語；被告則以雖為區分所有權人， 惟庚○○○社區之大樓為伊等與同普建設股份有限公司（下稱同普建設）所合建 ，但同普建設拒絕交屋，無由訴請伊等負擔管理費，應駁回原告之訴等語，資為 抗辯。
二、原告主張之上開事實，業據其提出組織報備證明、庚○○○社區管理公約、建物 登記謄本及存證信函等件為證，且為被告所不爭執，固堪信為真實。惟原告亦不 爭執同普建設尚未完成交屋手續，則被告對附表一所示建物並無直接管領力，被 告應否繳納管理費，厥為本件爭點，茲敘述如下： ㈠按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已 逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第二十一條固
有明文。惟所謂「規約」，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好 生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第三條 已加以定義，且公寓大廈管理乃各該公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同 生活經驗作個案之修正，是以同條例第二十三條復規定：「有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定 之。」，從而，規約是公寓大廈管理的最高指導原則，乃全體區分所有權人應優 先遵守者，合先敘明。
㈡庚○○○社區住戶應分擔經常性管理費，其收費標準為：「已遷入之住戶需按月 繳交經常管理費，收費標準按各戶產權登記坪數分擔，未遷入之住戶或地主、建 設公司未售出之房屋仍須半價繳納，並依此收費標準維持三年」，系爭公約第四 條第一項第一款雖有明文。然揆諸系爭規約第一條制訂目的：「本公約為維護本 社區之建築設備大樓外觀，確保住戶安全，保持本社區安寧而訂立」，庚○○○ 社區全體區分所有權人會議於制訂公約時已充分考量「使用者付費之概念」，亦 即庚○○○社區實為八里海岸邊之渡假型社區，住戶不全然為區分所有權人，除 考量區分所有權人對建物享有所有權而應注意建築設備大樓外觀，亦應維護現實 使用建物者之安全與安寧，是以討論經常性管理費繳納義務者應著重於住戶是否 現實使用建物。而今被告均因同普建設拒絕交屋而對區分所有建物無管領力，既 為不爭之事實，原告要求被告繳納經常性管理費，實非允當。雖原告主張系爭公 約第四條第一項第一款已明定地主仍須半價繳納經常性管理費云云，但對照於同 條第一項第二款規定：「自建設公司通知辦理交屋手續之日起，不論是否使用游 泳池或健身房與否均需繳納」，系爭公約已考量經建設公司通知辦理交屋手續， 該建物之管領力已納入住戶實力得以支配範圍，他人不得侵犯等情形。本件被告 未能管領其區分所有建物，既如前述，依系爭公約第四條第一項第二款規定，被 告非無理由拒絕繳納管理費。再者，被告因合建而與同普建設涉訟，且經認定同 普建設迄未交屋，應將區分所有建物交付予被告占有，有被告提出之臺灣高等法 院九十二年度上第五七八號民事判決及最高法院九十三年度台上字第一七００號 民事裁定影本為證，原告復不為爭執，被告所辯係同普建設拒絕交屋之情堪予信 實，被告未受交屋既可歸責於同普建設，伊等以此抗辯無給付本件管理費義務， 應認正當而可採取。
三、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條及系爭公約第四條第一項第一款約定 ，訴請決被告給付如附表所示經常性管理費及自起訴狀繕本送達被告至清償日止 按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，核與判決結果不生影響，不再一 一論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法院書記官 熊掌山 法 官 許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 九 日
書 記 官 熊掌山
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