宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第二五二О三號
原 告 乙○○
訴訟代理人 鄭庭壽律師
被 告 甲○○
右當事人間九十三年度北簡字第二五二О三號遷讓房屋等事件，於中華民國九十三年
十二月六日言詞辯論終結，同年月十三日下午五時在本院臺北簡易庭第四法庭公開宣
示判決，出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應將門牌編號臺北市○○區○○街一二二號一樓房屋遷讓返還原告，並自民國九十三年九月二十日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元，暨按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣參拾貳萬肆仟元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：
壹、事實摘要：
一、原告主張兩造於民國九十二年九月八日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 由被告向其承租門牌編號臺北市○○區○○街一二二號一樓房屋（下稱系爭租賃 標的物），約定租金每月新臺幣（下同）二萬七千元，租賃期間自九十二年九月 二十日起至九十三年九月十九日止，被告應於租期屆滿同日遷讓交還系爭租賃標 的物，逾期應照原租金之三倍計算違約金。惟被告於租期屆滿後仍拒不搬遷，受 有相當於租金之不當得利。為此，依系爭租約及不當得利法律關係，訴請被告將 系爭租賃標的物遷讓返還原告，並自九十三年九月二十日起至返還前開房屋之日 止，按月給付原告二萬七千元，暨按月給付原告八萬一千元之違約金等語。二、被告則以原告於簽約前同意租期不止一年，但因仲介報酬問題僅簽一年期之租約 ，九十三年三月十二日要求被告歇業時又同意租期為五年，故原告之訴並無理由 ，應予駁回等語，資為抗辯。
貳、本院判斷：
一、程序方面：
按租期屆滿後，請求返還房屋及返還相當於租金之不當得利，關於返還不當得利 部分仍不失為因房屋定期租賃所生爭執之本質，均屬民事訴訟法第四百二十七條 第二項第一款之情形，自應適用簡易訴訟程序（司法院第十九期民事法律專題研 究意見參照）。是以本件適用簡易訴訟程序。
二、實體方面：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函等件影本為證，且 為被告所不爭執，堪信此部分之事實為真正。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七 十七條前段定有明文。被告既辯以前揭情詞，則兩造就系爭租賃標的物所約定之 租期為何，厥為本件爭執之點，被告就系爭租賃標的物之租期逾一年之利己事實 負有舉證責任。茲敘述如下：
⒈被告於簽訂系爭租約前曾提出簽訂二年期租約之要求，但未獲原告同意，已據 證人即負責與被告接洽之仲介許麗芬證述在卷（見九十三年十二月六日言詞辯 論筆錄第四頁），而簽訂系爭契約之時未再提及租期長短問題，證人即負責與 原告接洽之仲介陳嘉琴及證人許麗芬則證稱：「簽約時因為條件都已經談妥， 所以未再提到租期長短問題」等語在卷（見前揭筆錄），稽此，原告於簽約時 應無租期逾一年之允諾情事。至系爭租約租期之長短是否受仲介費用多寡之影 響，證人許麗芬及陳嘉琴則證稱一年租約向出租人及承租人各收半個月服務報 酬，如果訂二年約，我們也收半個月的報酬等語（見前揭筆錄），被告雖否認 此部分證詞之真正，惟一年期之租約仍可為優先締約權或續約之備註，已據代 理原告簽約之證人陳金葉證稱：「被告是有提到要簽二年，我說如果同意會在 契約上備註，原則上以契約為主」等語在卷（見前揭筆錄第六頁），徵此可見 仲介報酬非決定租期長短之主要因素。故不論仲介報酬多寡，兩造既不爭執始 終未將租期問題備註於系爭租約上，且無任何書面協議等事實，被告所辯原告 已同意租期不止一年云云，難信真實，並非可取。 ⒉被告於九十三年三月十二日給付租金時曾協同友人何秀珠及蕭鈴麗至原告處所 ，席間曾提及租期問題，證人何秀珠雖證稱：「原告說不是要趕被告，而是因 為省稅，屋主說租三年、五年都沒有問題，然後說大家可以協商是否可以簽新 約，原告有提到可以幫被告再找其他的店來營業」等語（見前揭筆錄第五頁） ，然被告不否認事後未再簽訂新租約，或於系爭租約上加註租期，則原告是否 同意變更租期為五年，即非無疑。況證人何秀珠證稱：「原告有說要慢慢再協 商。」等語（見前揭筆錄），可知被告於九十三年三月十二日時未有租期變更 之承諾。再依證人何秀珠證稱：「當天有提到要再找店或提出補償」等語（見 前揭筆錄），暫不論原告否認此部分證詞之真正，但既為「再找店」，則縱使 原告有延長兩造租賃關係租期之意思，亦難認租賃之建物即系爭租賃標的物， 徵此更難遽認兩造就系爭標的物之租期為五年乙節已達意思合致。 ⒊此外，被告未再提出其他證據以供本院調查或審酌，依諸首揭舉證責任分配原 則，系爭租賃標的物之租期逾一年之抗辯即難採信。 ㈢次按「乙方（即被告）應於期滿同日遷讓交還房屋，並不得藉詞推諉或任何主張 ，以誠意照願狀搬清交還甲方（即原告），若屆時有拖延情事，其過期日數，乙 方願照原租金之三倍計算為違約金，乙方絕無異議」，系爭租約第六條定有明文 。而系爭租約之租期於九十三年九月十九日屆滿，既為不爭執之事實，原告請求 被告遷讓交還系爭租賃標的物，於法即屬有據。另原告依前開條文請求按月給付 八萬一千元違約金部分，被告雖未為違約金過高之抗辯，但衡平正義起見，約定 之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金 是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務 人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為
衡量標準（參照司法院八十四年廳民一字第一三三四一號研究意見）。爰參酌證 人何秀珠證稱原告為節省數百萬元稅金（見前揭筆錄第五頁）及被告經營相片沖 洗業等情，原告較被告而言，堪認為佔有較佳之經濟地位，被告未依系爭租期遷 讓交還，原告所受積極損害及所失之預期利益均為租金之收益，暨租金轉投資之 收益，然原告已請求被告返還相當於租金之不當得利，原告所受損害難謂重大， 其請求按租金之三倍計算之違約金實屬過高，應予酌減。因民法第二百零五條定 有年息百分之二十之法定最高利率，茲以年息百分之二十計算原告就租金衍生收 益之損害，再依證人許麗芬所述原告原擬締約之租金每月三萬元（見前揭筆錄第 四頁）計算，約為每月六千元。故原告請求被告自九十三年九月二十日起至遷讓 交還系爭租賃標的物之日止，按月給付六千元，較為適當。 ㈣第按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念（最高法院六十一年度台上字第六一九五號判例意旨參照）。本件被告 自九十三年九月十九日系爭租約租期屆滿起應返還系爭租賃標的物，既如前述， 則原告請求被告自九十三年九月二十日起至遷讓交還系爭租賃標的物按月返還相 當於租金之二萬七千元不當得利，核無不合，亦應准許。 ㈤綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利法律關係提起本訴，爰判決如主文第一 項所示；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 ㈥本件勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同 法第三百九十二條第二項及第三項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變 賣或物之交付前預供相當之擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。 ㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不再一一 論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法院書記官 熊掌山 法 官 許純芳右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日 書 記 官 熊掌山