宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第二一五四三號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
右當事人間九十三年度北簡字第二一五四三號遷讓房屋等事件，於中華民國九十三年
十二月八日言詞辯論終結，同年月二十日下午五時在本院臺北簡易庭第四法庭公開宣
示判決，出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應將門牌編號臺北市○○○路○段一九一巷二六號房屋騰空遷讓返還原告，並應自民國九十三年七月二十日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參佰陸拾萬元預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：
壹、事實摘要：
一、原告主張：被告於民國九十二年十月三十日向其承租臺北市○○○路○段一九一 巷二六號房屋（下稱系爭租賃物），兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定租期自九十二年十一月一日起至一０一年十二月一日止，租金每月新臺 幣（下同）三萬元，又除供作被告員工宿舍使用外，不得出借或轉借他人，如未 於租期屆滿之同時遷讓交還租賃標的物，另應給付按照租金五倍計算之違約金。 惟被告不但擅將系爭租賃物轉租予訴外人陳志達、陳永慶、王佩雯、陳雅婕、王 涵蓉等人，自九十三年七月起亦未依約繳納租金，於九十三年七月十九日收受原 告終止系爭租約之存證信函後又拒不遷讓。為此，依系爭租約、租賃物及所有物 返還請求權，提起本訴，並聲明：被告應將系爭租賃標的物騰空遷讓返還原告， 並應自九十三年七月二十日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告十 五萬元等語。
二、被告則以：轉租之對象均為被告之員工，符合系爭租約約定；伊承租後均依約給 付租金，九十三年三月間連續大雨，系爭租賃標的物漏水嚴重，被告通知原告修 繕卻未見處理，伊始拒付七月份之租金。況原告隱匿系爭租賃標的物即將拆除改 建及存有結構性漏水問題之事實，致其承租後花費鉅資裝潢，亦受有損害。從而 ，原告之訴為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。貳、本院判斷：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五 條第一項第三款及第七款定有明文。原告依據系爭租約及租賃物返還請求權，求
為判決：「被告應將系爭租賃物遷空並回復原狀，返還原告。被告應自九十三年 七月二十日起至遷讓返還之日止，按月給付原告十五萬元」，訴訟進行中雖追加 所有物返還請求權之訴訟標的，惟查無無妨礙被告防禦及訴訟終結情事；嗣再更 改為如聲明所示，亦屬應受判決事項聲明之減縮，依諸首揭規定，均應准許；另 被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張被告向其承租系爭租賃物，並簽訂系爭租約，被告將系爭租賃物轉租予 陳志達、陳永慶、王佩雯、陳雅婕、王涵蓉等人，九十三年七月起復不繳納租金 ，被告於九十三年十一月十九日收到終止系爭租約存證信函後仍不搬遷等事實， 業據其提出房屋租賃契約書三份、存證信函及郵局掛號回執各乙份為證，被告復 不爭執各該文書之真正，堪信上開事實為真實。三、惟被告辯以前揭情詞，則本件首應審究者為被告轉租是否合於系爭租約約定之範 圍？
㈠按各當事人就其所主張有利於己之事實者，均應負舉證之責，故一方已有適當之 證明者，相對人於否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院十九年上字第二三 四五號判例意旨足供參照。本件依系爭租約第八條及第二十一條約定：「乙方（ 即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、 轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」、「本屋供乙方做員工宿舍，若 有任何違法情事，由乙方負責」，可知系爭租賃物僅以提供予被告做為員工宿舍 為轉租之例外情形。被告如違反約定任意轉租，原告得終止系爭租約，系爭租約 第十四條復有明定。而原告主張被告將系爭租賃物轉租他人之事實，且以此違反 系爭租約約定為由予以終止，既如前述，可認原告就被告違反系爭租約而為轉租 之利己事實已提出相當之證明。而今被告為合於系爭租約約定之抗辯，揆諸前揭 判例意旨，被告就此即有舉證之責。
㈡被告辯稱陳志達、陳永慶、王佩雯、陳雅婕、王涵蓉等為員工云云，固據提出聘 書、終止契約書及員工薪資支付紀錄影本等件為證，但原告已否認各該文書之真 正，按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，證人應負證其真正之責（最高法 院四十七年台上字第一七八四號判例意旨參照），準此，原告應先證明上開私文 書之真正，各該私文書始謂有實質上之證據力。然被告陳稱：「員工都是試用期 間，並沒有勞保，現在都已經離開」等語（見九十三年十月十一日言詞辯論筆錄 ），陳志達等人是否被告員工，即難查證；又命被告提供陳志達等人地址以便寄 發證人訊問之通知書，被告迄未提出，本件更難進一步查悉陳志達等人是否被告 之員工。前開私文書缺乏證據證明為真正，自無實質證據力。此外，被告未再就 陳志達等人為員工之事實加以舉證，本院無從對被告為有利之裁判，伊所為提供 系爭租賃物作為員工宿舍之抗辯即不足採，伊前開轉租行為顯非系爭租約約定之 範圍。
四、原告之訴有無理由：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有者，得請求返 還之，民法第四百五十五條前段及第七百六十七條前段亦分別定有明文。系爭租 約已因被告收受終止系爭租約之存證信函而告終止，被告於收受存證信函之翌日
（即九十三年七月二十日）起即無占用權源，原告訴請被告騰空遷讓返還系爭租 賃物，核認有據。
㈡次按「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應 即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完 了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，系爭租約第六條雖有明文。惟 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定 ，且為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。 又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當 事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（ 消極損害、預期利益等）為衡量標準，則縱使被告未為違約金過高之抗辯，仍有 審酌之必要。查，依一般社會通念，多數認為出租人居於經濟地位強勢地位，系 爭租約之租期原為十年，原告應無使用系爭租賃物之需要，是被告如依約履行， 原告所受積極損害及所失之預期利益僅為租金之收入，暨租金轉投資之收益，原 告所受損害難謂重大，是以前開按照租金五倍計算之違約金之約定尚屬過高，應 予酌減。爰審酌系爭租賃物每月租金三萬元，又民法第二百零五條定有年息百分 之二十之法定最高利率，茲以年息百分之二十計算原告就租金衍生收益之損害， 約為每月六千元。故原告請求被告自九十三年七月二十日起至騰空遷讓返還系爭 租賃標的物之日止，按月給付三萬六千元，較為適當。 ㈢從而，原告依據系爭租約、租賃物及所有物返還請求權，請求被告將系爭租賃物 騰空遷讓返還，及自九十三年七月二十日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按 月給付三萬六千元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
五、本件勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同 法第三百九十二條第二項及第三項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變 賣或物之交付前預供相當之擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。六、另被告陳稱原告隱匿系爭租賃物即將改建及存有結構性漏水問題致承租後花費鉅 資裝潢云云，惟租賃關係具有繼續性性質，被告締約後不僅自己使用系爭租賃物 ，並轉租收取租金，如被告所述之情屬實，充其量屬於終止租約向後失其效力之 範疇。至被告裝潢部分，為被告因轉租而為之支出，被告主張此等費用為伊損害 云云，實有未洽。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法院書記官 熊掌山 法 官 許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十二 日 書 記 官 熊掌山