臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度中簡字第一三二一號
原 告 乙○○
訴訟代理人 謝英吉 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 林士傑 律師
複代理 人 甲○○ 律師
丁○○
右當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國九十三年十二月七日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四十九萬八千七百五十元，及其 中六萬元自民國（下同）九十一年八月十九日起，其餘四十三萬五千八百五十二 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息；訴訟費 用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告方面：
１、原告於民國（下同）九十年八月十八日與被告簽訂租賃契約書，約定被告將其 所有門牌號碼台中縣潭子鄉○○路二四七號一至三樓之房屋（以下簡稱系爭房 屋）全部出租予原告，供原告開設便利商店之用，租期自九十年九月三日起至 九十六年九月二日止（共計六年整），每月租金三萬元。原告自遷入系爭房屋 即雇工裝潢，並購入營業所需之生財器具與設備。詎同年十月間原告開始營業 不久，竟接獲泛亞銀行通知系爭房屋即將於近期拍賣，原告始知悉被告簽約時 ，惡意隱暪系爭房屋於八十八年三月二十二日即遭債權人聲請鈞院查封之事實 ，系爭房屋嗣由鈞院拍賣，於九十一年十一月二十六日由訴外人卓秀麗拍定取 得系爭房屋之所有權。原告因被告隱暪系爭房屋於簽約時已遭法院查封之事實 ，而於另案九十一年八月十九日言詞辯論時當庭行使撤銷權，撤銷因錯誤而為 之意思表示，系爭房屋之租賃契約，業因原告行使撤銷權而自始失其效力。 ２、原告因系爭房屋遭法院拍賣，店內營業設備甫使用十九個月即無法繼續使用， 折舊損失提早實現，因而受有損害，原告依民法第九十一條及一百八十四條第 一項前段之規定，向被告請求賠償損害。兩造租約租期原為六年，原告本可預 期至少因此取得營業收益，以逐年將裝潢費用按折舊比例攤提，如今即因系爭 房屋遭法院拍賣而無法繼續使用，原告開店支出之裝潢費用及生財器具費用， 僅使用十九個月即被迫賤價讓渡他人，折舊損失提早實現，原告主張以開店支 出之裝潢及生財器具費用，扣除已實現折舊之金額，再扣除原告嗣以配偶之名 義將生財器具讓渡第三人之金額為原告無法繼續營業之損害。 ３、原告開店支出之項目金額依行政院頒布之「固定資產耐用年數表」區分如下： ⑴耐用年數十年：冷氣安裝工程、自動門工程、水電工程、滑道架、線補費，合
計為三十五萬四千零九十元，依定率遞減法每年折舊額為千分之二０六，不滿 一個月者以月計算，其折舊額為十萬六千七百二十八元，上開資產扣除折舊額 後為二十四萬七千三百六十五元。
⑵耐用年數五年：度Ｃ開放櫃、４度Ｃ開放櫃、ＣＶＳ零件、電鍋、開水機、 冷藏玻璃展示櫃、冷凍玻璃展示櫃、來電顯示電話、廣告招牌、黑輪機、微波 爐、溫罐機、傳真機、分離式冷氣機（三噸）、（五噸）、監視器材、商品架 、警報系統、電子材料等，合計為九十五萬七千四百四十二元，其折舊額為四 十八萬三千三百三十八元，扣除折舊額後為四十七萬四千一百零四元。 ⑶耐用年數三年：裝潢工程，金額為二十一萬七千元，其折舊額為十四萬七千七 百九十四元，扣除折舊後為六萬九千二百零六元。 以上殘值合計為七十九萬零六百七十五元，扣除原告讓渡予第三人卓秀麗所得 之四十萬元，原告所受之損害為三十九萬零六百七十五元。 ４、原告遷入系爭房屋後，始悉被告先前積欠管理費未繳，又依租賃契約第七條第 六款約定：管理費由被告負責繳納，原告為免營業受到影響，經被告同意，由 原告先行墊付代被告繳納九十年八月至同年十一月及九十一年二月至同年七月 積欠之管理費，合計為四萬八千零七十五元，原告依民法第一百七十八條、第 五百四十六條第一項之規定，請求被告償還原告代墊之管理費。 ５、原告於九十年八月十八日與被告訂立租約時，當場交付押租金六萬元，由被告 收紇，系爭房屋之租賃契約因原告於九十一年八月十九日撤銷意思表示而自始 失其效力，則被告自九十一年八月十九日起受有六萬元之不當得利，原告依民 法第一百七十九條、第一百八十二條第二項不當得利之法律關係，請求被告返 還六萬元及自被告知悉無法律上原因時起之利息，被告於九十一年八月十九日 ，原告當庭撤銷意思表示時，即知悉其無法律上原因受有利益，應自九十一年 八月十九日起附加利息返償還。
６、以上合計為四十九萬八千七百五十元，爰依法訴請判決如聲明所示。（二）被告方面：
１、被告並無不法侵害原告之權利，此由原告前向法院提起詐欺告訴，經臺灣高等 法院臺中分院九十二年度上易字第一三六三號判處被告無罪確定，且原告於另 案主張因詐欺撤銷租賃契約，亦經鈞院認為與民法第九十二條第一項前段有間 ，故被告並無不法侵害原告之權利，原告主張依民法第一百八十四條規定請求 損害賠償，依法無據。
２、原告主張依民法九十一條請求賠償部分：
⑴系爭房屋被告本欲出租他人，原告自行委託仲介公司向被告洽商租賃事宜，而 系爭房屋經法院查封登記，任何人只要向地政機查詢即可輕易得知，本件既係 原告自行向被告要求承租，自應先了解房屋情況，原告稱不知系爭房屋已遭查 封有違常理，縱原告非明知系爭房屋已遭查封，亦係可得而知，而因自己之過 失而不知，原告不得向被告請求賠償。
⑵依租賃契約第六條第二項約定：「．．．如因乙方（即原告）因經營不善，可 要求甲方（即被告）提前解約，．．．並不算違約。」、第七條第九項約定「 甲、乙雙方提前終止租約，應於三個月前告知對方。」由上開約定可知，雖租
賃契約之期間訂為六年，然原告亦有所保留，要求訂定租期滿一年後即得提前 解約，甚至只要三個月前通知對方，即得不附任何理由終止租約，顯見原告亦 無絕對保證要向被告承租系爭房屋六年，在租賃使用一年，該租約即有可能終 止，亦為原告所可預見，事實上原告使用系爭房屋已超過一年，已符合其當初 之目的，原告向被告請求損害賠償顯無理由。
⑶原告稱其九十年十月四日已知悉系爭房屋遭查封，其本得向被告表示終止契約 ，惟原告仍繼續占用系爭房屋並拒絕給付租金，至原告已積欠租金達六、七個 月時，被告始於九十一年七月間以存證信函向原告請求給付租金並表示約止租 約，是該契約本應於九十一年九月終止，終止後原告須回復原狀，且原告一直 占用系爭房屋至九十二年五月間，原告本依約遷讓，其不付租金長期占用卻反 要求被告賠償，於法不合。
⑷系爭房屋嗣由原告配偶之姐拍定取得，實際上仍供原告使用至今，故原告並無 任何損害。
３、退步言之，依租賃契約第四條第四項約定：「房（店）屋有改裝設施之必要， 乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。」原告要進行 裝潢，必須取得被告之同意，然原告就系爭房屋之裝修從未徵得被告同意，其 逕自裝修自屬違約，不得再向被告請求損害賠償。 ４、原告撤銷租賃契約意思表示前，尚積欠九十一年五月至十一月之租金，總計二 十一萬元，於原告撤銷意思表示後，被告得依不當得利之規定請求原告返還相 當於租金之利益，被告以原告應返之不當得利二十一萬元與原告本件請求之金 額抵銷。
三、法院之判斷：
（一）兩造不爭執部分：原告主張兩造於九十年八月十八日簽訂租賃契約書，租期自 九十年九月三日起至九十六年九月二日止（共計六年整），每月租金三萬元， 訂約時交付押租金六萬元由被告收紇。兩造訂約前系爭房屋於八十八年三月二 十二日即遭法院查封，嗣於九十一年十一月二十六日由訴外人卓秀麗拍定取得 所有權。原告另案九十一年八月十九日言詞辯論時當庭行使撤銷權，撤銷因錯 誤而為之意思表示，系爭房屋之租賃契約，因原告行使撤銷權而失其效力及原 告經被告同意後代被告繳納管理費四萬八千零七十五元等事實已據原告提出租 賃契約書、管理費收據四張、承諾書一紙為證，並經本院調閱九十一年豐簡字 第五０七號、九十一年簡上字第五二三號及九十年執字第三二七三九號案卷查 核無誤，且為被告所不爭執，堪信屬實。
（二）原告主張因被告隱暪系爭房屋已遭查封之事實，致原告於與被告簽約，遷入使 用系爭房屋十九月後，即因系爭房屋遭法院拍賣，由訴外人卓秀麗拍定取得而 無法繼續使用系爭房屋，原告因開店支出之裝潢、生財器具費用之折舊損失提 前實現，扣除折舊額及讓渡第三人之金額後，受有損害三十九萬零六百七十五 元，應由被告賠償等事實，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查： １、原告主張依民法第九十一條規定得向被告請求賠償損失云云，惟按民法第九十 一條：「依第八十八條及第八十九條之規定撤銷意思表示時，表意人對於信其 意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。但其撤銷之原因
，受害人明知或可得而知者，不在此限。」係針對表意人於表意時，相對人或 第三人因確信其意思表示為有效，不得因表意人行使撤銷權而損害善意相對人 或第三人之權益，故使撤銷意思表示之表意人須賠償因此而生之損害所設之規 定，本件原告為撤銷錯誤意思表示之表意人，如有因信其意思表示為有效而受 損害之相對人及第三人時，原告應依民法第九十一條之規定賠償善意相對人及 第三人所受之損害，並非原告得依此條規定向撤銷意思表示之相對人請求損害 賠償，原告此部分主張，於法顯有不合，不應准許。 ２、原告主張被告惡意隱暪系爭房屋於簽約前已遭法院查封拍賣之事實，係屬侵權 行為，應依民法第一百八十四條第一項規定賠償原告之損失，被告則否認有何 不法侵害原告之行為。
⑴按積極地對不真實之事表示為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤 ，固屬詐欺，然若消極地隱藏事實（即不告知之不作為），原則上並不成立詐 欺，蓋單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項顯然負有告 知之義務外，消極地隱藏事實尚難謂有何違法性（最高法院三十三年上字第八 八四號判例要旨可供參考）。
⑵又所謂過失，行為人雖非故意，但按其情節應注意、並能注意而不注意者，為 有過失，即行為人在法律上、契約上或交易習慣上就某事項負有注意義務，如 就該事項所為低於善良管理人之注意程度，即應認為具有過失。 ⑶本件被告於兩造簽訂租賃契約時，未告知系爭房屋已遭法院查封，為兩造所不 爭執，固堪信為真正。惟不動產經法院查封後，債務人仍得為從來之管理或使 用，且債務人於查封後對查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行 為，僅對於債權人不生效力，並非絕對無效，是被告於系爭房屋遭查封後仍得 就系爭房屋為向來之管理使用，亦包含出租予他人使用。原告於本件審理中未 能舉證證明被告於兩造簽訂租賃契約時，有何故意之不法行為使原告陷於錯誤 而訂約，又房屋遭法院查封固足以影響原告是否承租系爭房屋之評估，惟原告 亦未能舉證證明被告在法律上、契約上或交易習慣上，就系爭房屋是否遭法院 查封乙事負有告知之義務，自難將被告未告知系爭房屋遭法院查封之不作為評 價為具有違法性，而認為構成侵權行為。
（三）從而，原告依不當得利及無因管理、委任之法律關係，請求被告返還押租金六 萬元及自被告知悉無法律上原因時起之利息與代被告繳納之管理費四萬八千零 七十五元，為有理由，惟被告以原告自九十一年五月至同年十一月間占用系爭 房屋，受有相當於租金每月三萬元之利息，合計為二十一萬元，原告應返還該 利益予被告並與原告本件請求之金額抵銷，則兩造相互間債之關係，溯及最初 得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，原告對被告之上述債權，既已因抵銷而消 滅，無從再請求被告給付。至原告依民法第九十一條及侵權行為之法律關係請 求被告賠償損害部分，則屬無據，應予駁回。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳文爵
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日 書記官