宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度板簡字第三五三號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃勝文律師
複代理人 戊○○
被 告 丙○○
兼 右
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
右當事人間九十三年度板簡字第三五三號請求拆屋還地事件於中華民國九十三年十二
月十七日言詞辯論終結，於中華民國九十三年十二月二十四日下午四時，在本院板橋
簡易庭公開宣示判決，出席職員如左：
法 官 解惟本
法院書記官 陳建新
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如左： 主 文
原告之訴及其假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將如附圖所示坐落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段第二三四地 號Ａ部分面積一百八十四點五二平方公尺，同段同小段第二三四之一號土地上 Ｂ部分面積三點四一平方公尺，Ｃ部分面積一點四平方公尺，及其上建物門牌 號碼：台北縣土城市○○路十六巷一號之房屋拆除騰空，返還原告及全體所有 權人。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告於民國七十三年十月十七日以買賣為原因，取得系爭坐落於台北縣土城市 ○○○段外冷水坑小段第二三四地號土地之應有部分一二八分之六九，被告等 人於未經全體所有權人同意下，竟於系爭土地上興建房屋乙棟，依法本屬無權 占有，嗣原告請求被告等拆屋還地，迭經發律師函催告及土城市調解委員會調 解均無所獲，因而爰依民法第七百六十七條及八百二十一條之規定提起本件訴 訟等語。
（二）對於被告所舉土地共有權持分據，不爭執其形式真實性，惟內容中「民國三十 七年」似有經過塗改，對其真正原告予以否認。且按不動產物權之得喪變更， 非經登記不生效力。民法第七百五十八條定有明文，系爭土地之所有權人並無 被告或其繼承人之名義，其主張「共有人身份」顯然與法不符，難予採信。是 有應予考量者，闕乃被告之主張所謂「管理人」身份，有無得對抗所有權人之
權利。
（三）不論被告所舉土地共有權持分據真實性如何，其內容只是李年豐、張加漳與張 常福間之法律關係。性質上乃屬於債權關係之證明書。基於債權之相對性，其 效力並不及於第三人。原告係於七十三年十月十七日，已買賣為原因而取得系 爭土地之應有部分，並非繼承而來，且對於原告所主張之情事，亦無從得知。 原告之前手與被告間之法律關係，不論係何種債權契約，均與原告無涉。（四）被告主張以「田賦代金之收據... 足認張常福確為系爭土地之管理人無誤.... 云云，」殊甚令人費解。蓋以所謂管理人要非法律上明確定義之名詞，究竟係 基於何種法律關係，有待其澄清。且由被告所舉土地共有權持分據，亦無從看 出張常福有約定得成為管理人之權利。被告所稱管理人，係基於稅捐稽徵處公 文而來，然該機關僅具有課徵稅捐之職務，並無就民事法律關係為終局認定之 權限。
（五）被告等人現今確實占有並使用系爭土地之事實，原告固不否認。然而並非所有 占有並使用他人土地之情形，均可足認即為以行使地上權之意思而占有。最高 法院二十九年滬上字第一０一號及六十四年台上字第二五五二號判例可資參酌 。故而以承租他人土地而建築房屋之意思而占有，或以自己所有之意思而占有 ，均不得主張時效取得地上權，因為其並非是以行使地上權之意思。（六）另所謂公證書四鄰證明乙節，無非用以證明占有之事實，姑不論立證明書之人 等是否真正瞭解文書所記載內容，且對於劉長利多年來是否真正以「有建築物 、工作物及栽植竹木而使用」，立證明書人是否真正知悉？顯然啟人疑竇，另 被告於書狀中業已表明「丙○○、乙○○乃是基於土地共有人之身份使用系爭 土地」不論其主觀上，占有或使用之意思究竟是否合法允當，卻已表明並非屬 於民法第八百三十二條所定：以在「他人」土地上有建築物或其他工作物或竹 木為目的而使用其土地之意思。且被告等所主張時效取得地上權之法律關係， 更因其並未辦理登記，要無足以對抗原告之權源，自不待言。三、證據：提出土地被佔用示意圖、律師函、土地複丈成果圖各一份（均影本）、土 地登記謄本影本兩份及照片四張為證，並聲請履勘現場及測量。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行。二、陳述：
（一）坐落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段第二三四及二三四之一地號土地（ 下稱系爭土地），與坐落同段第二三三地號土地，乃是被告丙○○之祖父張常 福於三十七年間與訴外人李年豐、張加漳合資購買，而由訴外人李年豐、張加 漳出面登記為所有權人，三方並立有土地共有權持分據，經查張常福自日據時 代便已在系增土地隔鄰之二三五地號土地上耕種、居住，嗣後被告丙○○之父 親劉長利自四十六年起，並與張常福在系爭土地及相鄰同市段○段二三三、二 三四之一地號土地上耕種，可見被告丙○○、乙○○乃是基於土地共有人之身 分使用系爭土地，並非無權佔用系爭土地，甚為顯然。（二）張常福與訴外人李年豐、張加漳合資購買系爭土地後，三方曾約定由張常福擔 任系爭土地之管理人，並由張常福負責代為繳付相關之田賦代金，是被告丙○
○、乙○○均是張常福之繼承人，依法自得繼承張常福之管理人地位。（三）按民法第八百三十二條、七百七十條、七百七十二條規定，「稱地上權者，謂 已在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。 」、「以所有之意思，十年間和平公然繼續占有他人未登記之不動產，而其占 有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有權人。」、「前四條之規定，於 所有權以外財產權之取得，準用之」，是退萬步言，縱認被告等對於系爭土地 並無所有之權利者，亦因被告丙○○之父親劉長利及祖父張常福，自四十六年 起便在系爭土地及相鄰同市段○段二三三、二三四之一地號土地上，有建築物 、工作物及栽植竹木而實際使用系爭土地，且五十五年國慶日當天國軍演習戰 鬥機失事，墜落系爭土地，導致張常福耕作之植物遭致祝融之災，張常福並因 此向國防部請求補償，依此觀之，被告等早已因時效而取得地上權。（四）本件系爭門牌號碼台北縣土城市○○路十六巷一號之房屋（下稱系爭房屋）， 乃訴外人張加漳、張常福等於日據時期所興建，由渠等原始取得系爭所有權， 並約定由張常福使用，嗣張加漳、張常福等辭世後，則由渠等之繼承人依法取 得所有權而為公同共有，被告等僅繼受張常福之使用權而非系爭房屋之公同共 有人全體，原告訴請被告等拆除系爭房屋，顯非適法。（五）系爭土地乃是被告丙○○之祖父張常福於三十七年間與訴外人李年豐、張加漳 合資購買，而由訴外人李年豐、張加漳出面登記為所有權人，三方並立有土地 共有權持分據，渠等購地後並即在系爭土地上興建系爭房屋，約定由張常福擔 任系爭土地及房屋之管理人，由張常福負責繳納相關稅捐，核系爭房屋既由原 土地所有權人於自有之系爭土地上所興建，系爭房屋自係合法占有系爭土地， 而張常福經共有人之協議，管理、使用系爭土地及房屋，至今已有百年，自亦 非無權占有。
（六）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十七年台上字第一四五 七號判例參照。查本件原告據知係李年豐之孫媳，其是否果因買賣之關係取得 系爭土地所有權，誠有疑義。況縱原告卻係依買賣之關係取得系爭土地所有權 ，唯其於買受系爭土地時，系爭房屋即已存在，原告仍願買受，揆諸前開判例 意旨，自有默許房屋所有人繼續使用土地之意思。（七）本件被告之祖先自日據時期即世居於當地，系爭房屋亦係有權占用系爭土地， 業如前述，被告本知之甚詳，實無由提起本件訴訟。況且系爭房屋佔用系爭土 地業有百年之久，原告強求拆除系爭房屋，對社會經濟更有莫大弊害，原告之 請求亦與民法誠信原則有違。
三、證據：提出土地共有權持分據、戶籍謄本、公證書、四鄰證明書、稅捐稽徵處公 文、補償費申請書各一份（均影本）及田賦代金之收據影本十九張為證。 理 由
一、經查本件原告主張其於民國七十三年十月十七日以買賣為原因，取得系爭坐落於
台北縣土城市○○○段外冷水坑小段第二三四地號土地之應有部分一二八分之六 九，被告等人於未經全體所有權人同意下，竟於系爭土地上興建房屋乙棟，依法 本屬無權占有，迭經發律師函催告及土城市調解委員會調解均無所獲，因而爰依 民法第七百六十七條及八百二十一條之規定提起本件拆屋還地訴訟等情。被告則 以系爭土地乃是被告丙○○之祖父張常福於三十七年間與訴外人李年豐、張加漳 合資購買，而由訴外人李年豐、張加漳出面登記為所有權人，三方並立有土地共 有權持分據，渠等購地後並即在系爭土地上興建系爭房屋，約定由張常福擔任系 爭土地及房屋之管理人，由張常福負責繳納相關稅捐，核系爭房屋既由原土地所 有權人於自有之系爭土地上所興建，系爭房屋自係合法占有系爭土地，而張常福 經共有人之協議，管理、使用系爭土地及房屋，至今已有百年，自亦非無權占有 等語置辯。
二、原告主張被告為系爭土地及其上之系爭房屋占有人之事實，並提出土地被佔用示 意圖、律師函、土地複丈成果圖、土地登記謄本等影本各一份及照片四張在卷可 稽，且為兩造所不爭執，堪信原告該主張為真實。是本件依兩造前開陳述，應審 酌者應依序為：1.本件被告是否有因時效取得地上權，而得對抗原告。2.本件被 告乙○○之養父張常福占有系爭土地之原因？3. 原告取得系爭土地時，是否應 受前手所訂契約之拘束？
三、法院之判斷：
（一）按「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而 占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行 使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭 土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民 法第九百四十五條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第七百七 十二條準用同法第七百六十九條之規定，請求登記為地上權人。」最高法院著 有六十四年台上字第二五五二號判例可資參照。被告等人現今確實占有並使用 系爭土地之事實，為原告所不否認。然而並非所有占有並使用他人土地之情形 ，均可足認即為以行使地上權之意思而占有，故而以承租他人土地而建築房屋 之意思而占有，或以自己所有之意思而占有，均不得主張時效取得地上權，因 為其並非是以行使地上權之意思。本件被告於書狀及訴訟中均業已表明「丙○ ○、乙○○乃是基於土地共有人之身份使用系爭土地」，明顯並非屬於民法第 八百三十二條所定之，以在「他人」土地上有建築物或其他工作物或竹木為目 的而使用其土地之意思。且被告等所主張時效取得地上權之法律關係，更因其 並未辦理登記，更無足以對抗原告之權源甚明，揆諸前揭判例意旨，被告此部 分抗辯應無理由。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人，仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。又承租人基於租賃關 係占有租賃標的物者，得向出租人主張有占有之正當權源，若承租人再將租賃 標的物出借予第三人，該第三人亦得對出租人主張有占有之正當權源。本件被 告辯稱系爭土地原係由訴外人李年豐、張加漳與張常福於三十七年間買受，約 定登記為訴外人李年豐、張加漳所有，業經被告所提出土地共有權持分據一件
為證，而系爭房屋乃訴外人張加漳、張常福等於日據時期所興建，並交由張常 福使用，渠等訴外人二人應原始取得系爭房屋所有權，對此原告就持分據之形 式真實性並不爭執（見本院九十三年十一月二十六日言詞辯論筆錄），而張常 福自日據時代便已在系增土地隔鄰之二三五地號土地上耕種、居住，嗣後被告 丙○○之父親劉長利自四十六年起，並與張常福在系爭土地及相鄰同市段○段 二三三、二三四之一地號土地上耕種，系爭土地並由張常福及其後嗣（被告） 負責代為繳付相關之田賦代金及稅金迄今，此有經本院公證處八十二年十一月 十七日認證之四鄰證明書影本一件附卷可稽，被告並提出自民國三十五年起歷 年來稅賦收據影本在卷可資參照，原告雖自民國八十六年繳納其應有部分土地 地價稅，仍不能否定被告自民國三十五年起繳納系爭土地賦稅之事實，至被告 所提出之持分據雖原載昭和，塗改成民國三十七年，無非係台灣光復後為證明 日據時期事實所書立，因誤載而塗改，尚難因此即謂字據內容不實。綜上，訴 外人張常福、李年豐、張加漳間就系爭房屋及其所在之系爭土地雖未有書面之 租賃契約，然參照三人所立之土地共有權持分據，及管理使用之情形，應肯認 訴外人李年豐、張加漳與張常福間，有就系爭房屋及其所在之系爭土地約定不 定期限租賃，由案外人張常福為承租人（答辯狀雖誤載為管理人，不影響本院 就該契約之定性），使用、收益系爭不動產，並繳納一切稅賦。而被告丙○○ 自得因繼承其養父張常福而為系爭房、地承租人，另原告就案外人張常福與被 告乙○○之繼承關係及被告丙○○、丁○○與被告張乙○○之使用借貸關係並 不爭執（見本院九十三年九月二十四日言詞辯論筆錄），被告乙○○主張繼承 案外人張常福之地位，並同意被告丙○○、丁○○無償使用系爭房、地，堪信 為真實。是本件姑不論原告是否為案外人李年豐之孫媳，其主張系爭土地係於 七十三年以買賣之方式取得云云是否實在，其既買受系爭土地應有部分一二八 分之六九，成為系爭土地共有人之一，依前開修正前民法第四百二十五條之規 定，仍受前開不定期限租賃契約之拘束，依前開說明，自不得對為承租人之被 告乙○○主張無權占有，亦不得對經承租人同意借用之被告丙○○、丁○○主 張無權占有。
（三）從而，原告主張被告無權占有系爭土地，依民法第八百二十一條、第七百六十 七條之規定，訴請被告乙○○、丙○○及丁○○拆除系爭房屋，並返還系爭土 地予原告及其他土地共有人全體，於法即屬無據，應予以駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。四、因本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於本件判決結果並無影 響，不再一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十四 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭 法院書記官 陳建新 法 官 解惟本
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十四 日 法院書記官 陳建新