臺灣高等法院民事判決 93年度上字第721號
上 訴 人 瑞普國際物業股份有限公司
法定代理人 曾東茂
訴訟代理人 詹文凱律師
被 上訴人 新代育樂股份有限公司
法定代理人 周嘉榮
被 上訴人 三昌育樂股份有限公司
法定代理人 周信雄
被 上訴人 新生影業股份有限公司
法定代理人 周信雄
被 上訴人 華陽育樂股份有限公司
法定代理人 周安雄
共 同
訴訟代理人 黃英哲律師
當事人間給付報酬等事件，上訴人對於中華民國93年6 月30日臺
灣臺北地方法院92年度訴字第3820號第一審判決提起上訴，經本
院於93年12月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及該訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應分別給付上訴人如附表2 所示之金額及均自92年8 月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，如附表2 所示之比率由被上訴人負擔，餘百分之八十由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國九十一年三月十五日與被上訴人 訂立「不動產專任委託代理租賃契約書」，約定自九十一年 三月十五日起至九十一年九月十四日止之期間內，受任處理 被上訴人所有之「新聲綜合商業大樓」各樓層之出租事宜。 依該委任契約第４條之約定「受託人於成交時，得向委託人 收取服務報酬，其數額如下：成交時依簽約總額（未稅）收 一個月租金（未稅）為服務費用。」，姑不論契約簽定前之 處理行為，自九十一年三月十五日契約成立後，上訴人即陸 陸續續代被上訴人等為委任事務之處理，即至少達十七次之 多，嗣被上訴人所委託之「新聲綜合商業大樓」，業於九十 一年六月十一日，各出租於錢櫃企業股份有限公司（下稱錢 櫃公司），被上訴人三昌育樂股份有限公司（下稱三昌公司 ）所有之「新聲綜合商業大樓」第六、七、八樓層，於九十 一年六月十一日出租與錢櫃公司，每月租金新台幣（下同）
一百十四萬元、被上訴人新生影業股份有限公司（下稱新生 公司）所有之「新聲綜合商業大樓」地下二樓及第三、四樓 層，於九十一年六月十一日簽約出租與錢櫃公司，每月租金 一百四十四萬七千五百元、被上訴人華陽育樂股份有限公司 （下稱華陽公司）有將其所有之「新聲綜合商業大樓」第一 樓層，以每月租金一百零四萬二千五百元出租與錢櫃公司、 被上訴人新代育樂股份有限公司（下稱新代公司）所有之「 新聲綜合商業大樓」第九、十樓層出租與錢櫃公司。又新代 公司新聲大樓第十一樓層自九十年十二月十七日出租予喜相 逢開發股份有限公司（下稱喜相逢開發公司），該租賃契約 自九十一年五月一日起由喜相逢餐廳股份有限公司承受，是 依上開委任契約，被上訴人合計有報酬四百八十七萬五千元 應付而未付上訴人，屢經催告，被上訴人均拒不給付。茲上 訴人係以獨家委任方式受被上訴人委任房屋出租仲介事務， 故委任期間內，被上訴人不得另覓他人仲介或自尋承租客戶 ，如有已接洽中之承租客戶，應依兩造契約第四條第三項列 出名單，否則即無服務費減半之適用。而被上訴人自始至終 全未依約提出洽談中之名單，亦未表示錢櫃為該項之保留客 戶。另被上訴人新代公司負責人周嘉榮雖未於委任契約上親 自簽署，但已委由其父周安雄代理，由周安雄簽署，實則該 公司之真正執行業務者為周安雄，會議亦均由周安雄出席， 顯示周安雄才是實際之負責人。茲上訴人不僅有為被上訴人 辦理諸多評估帶看等工作，於錢櫃公司承租過程中更有為被 上訴人辦理對錢櫃公司支付能力之評估由租轉買之可行性， 在簽約後於六月十二日提供系爭建物之平面圖及光碟，及製 作點交單契約文書等，故上訴人確有為被上訴人辦理委任事 務，而該租賃合約亦確實已經完成。至於上訴人未取得租約 及對部分確切簽約時間不清楚，此乃被上訴人為規避支付上 訴人報酬而故意不告知上訴人所致，並不足否定上訴人有完 成委任事務之事實。縱法院認上訴人「並未完成」委任事務 ，就契約之履行過程而言，被上訴人故意隱瞞與錢櫃公司之 相關後續交易內容，導致上訴人無法完全參與並了解全部之 交易過程，是不可歸責於上訴人，而應歸責於被上訴人，被 上訴人自不得抗辯上訴人未完成委任事務，仍得請求報酬。 爰依兩造居間與委任契約之法律關係，請求判命被上訴人各 應給付上訴人如原審起訴狀附表所示之金額，及自起訴狀送 達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決（ 上開請求，原審為上訴人全部敗訴之判決）。並於本院上訴 聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及該部 分假執行之聲請並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給
付上訴人各如附表1之金額，及自原審起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣假執行。
二、被上訴人則以：㈠上訴人提出之契約書上並無被上訴人新代 公司之大小章用印其上，而簽名之人為周安雄，乃被上訴人 華陽公司之負責人，對照上訴人提出之授權書，被上訴人新 代公司在授權書上有蓋用公司大、小章，並且由法定代理人 「周嘉榮」親自簽署姓名，比較以觀，可知系爭委託契約書 確非新代公司所簽定，自不生法律效力，足見新代公司尚未 正式簽約。況從系爭契約書內容最後一頁上，還加列特別約 定事項，而且缺乏附件資料，以及上訴人之後又另提出一份 經修改有關特別約定事項內容之完整契約書，準備與被上訴 人新代公司正式簽約等情可證，當時周安雄只是與上訴人討 論上開契約之草案內容而已，尚未最後定案。㈡根據上訴人 提出之系爭「不動產專任委託代理租賃契約書」條款內容以 觀，並未見有「獨家委任」字樣，亦未列有被上訴人在委任 期間內不得委任他人仲介或自行出租之限制性條約內容存在 ，加以第4.3項亦定有業主配合成交之情形，俱足認定上訴 人之主張純屬無據。㈢再者，被上訴人新代公司所有之新聲 大樓第九、十樓層，以及被上訴人華陽公司所有新聲大樓第 一樓層，實際上均係於九十一年六月十二日始與錢櫃公司簽 立租賃契約書，上訴人既已自認不知真正之簽約日期，且上 訴人不曾提及亦不知租賃契約書有經民間公證人重慶聯合事 務所於九十一年七月一日公證之事實經過，及證人江佩玉所 陳部分係屬傳聞證據，並有部分不實，是其證言自非可採。 ㈣又上訴人起訴主張被上訴人新代公司乃將新聲大樓第九、 十、十一樓層，於九十一年六月十一日同出租予錢櫃公司， 每月租金一百二十四萬五千元等節，明顯在出租標的樓層上 與真實不符，而且出租日期及租金額實際上亦是錯誤。既然 上訴人聲稱系爭租賃係其受委任處理所成立，則何以上訴人 連其經手之租賃標的、租金都會不知其正確內容？由此足見 系爭租賃確非上訴人所仲介處理之事實為真等語，資為抗辯 。並於本院答辯聲明：㈠駁回對造之上訴。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查本件上訴人主張其與被上訴人簽訂委任契約書，由被上訴 人委託上訴人辦理「新聲綜合商業大樓」案之出租為宜，被 上訴人三昌公司、新生公司自認曾與上訴人簽約，委任期間 自九十一年三月十五日起至九十一年九月十四日止之「不動 產專任委託代理租賃契約書」，委託上訴人代為辦理「新聲 綜合商業大樓」案之出租事宜，被上訴人新代公司、華陽公
司則否認有委任上訴人出租之情。而被上訴人三昌公司所有 之「新聲綜合商業大樓」第六、七、八層樓層，於九十一年 六月十一日出租與錢櫃企業股份有限公司，每月租金一百十 四萬元、被上訴人新生公司所有之「新聲綜合商業大樓」地 下二樓及第三、四樓層，於九十一年六月十一日簽約出租與 錢櫃公司，每月租金一百四十四萬七千五百元、被上訴人華 陽公司有將其所有之「新聲綜合商業大樓」第一樓層，以每 月租金一百零四萬二千五百元出租與錢櫃公司、被上訴人新 代公司有將所有之「新聲綜合商業大樓」第九、十樓層出租 與錢櫃公司等情，業據其提出被上訴人與錢櫃公司間之系爭 房屋租賃契約等四份影本為證（見原審卷第二○一至二五二 頁），復為兩造所不爭執（見原審卷第一七四頁筆錄），自 堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人四家公司將新聲綜合商 業大樓出租予錢櫃公司，係基於上訴人受委任後，錢櫃公司 為其所開發之客戶，並源於其介紹此不動產所致等情，均為 被上訴人所否認。是本件所應審究者，厥為：㈠上訴人主張 於九十一年三月十五日與被上訴人新代公司、華陽公司訂立 委任契約是否成立？㈡前項爭點委任契約如果成立，則上開 二公司及三昌公司、新生公司，共四家公司與上訴人間之委 任契約之性質是否為獨家委任？㈢上訴人主張被上訴人新代 公司所有之「新聲綜合商業大樓」第九、十樓層，被上訴人 華陽公司之第一樓層，出租與錢櫃公司之日期是否為九十一 年六月十一日？㈣錢櫃公司承租「新聲綜合商業大樓」是否 係由上訴人履行委任工作所完成？上訴人得否請求報酬？茲 分述之：
㈠上訴人與新代、華陽二公司之委任契約已成立： 上訴人主張與被上訴人新代公司、華陽公司成立委任契約， 業據其提出契約書為證（見原審卷第十八至二三頁、四一至 四六頁），而上訴人前開與被上訴人新代公司、華陽公司之 契約書，均由周安雄所簽名（見同上卷第二三、四六頁）， 被上訴人抗辯契約上並無公司大小章，周安雄只是與上訴人 討論上開契約之草案內容，上訴人所提契約只是草約云云， 惟查：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。而委任契 約為諾成不要式契約，原不以訂立書面為要件，如當事人間 已有意思表示之合致，契約即已成立，縱兩造未經一方以公 司印章用印訂立書面契約，對其業經發生之委任關係仍無影 響。查被上訴人不爭執周安雄在新代公司、華陽公司契約書 上簽名之真正，依被上訴人所辯周安雄只是與上訴人討論上
開契約之草案內容，足見周安雄為有權代理新代公司、華陽 公司與上訴人締約之權限，是周安雄既已獲得新代公司、華 陽公司之授權，其若與上訴人達成意思表示一致，無論新代 公司、華陽公司有無在契約上用印，即無影響契約之成立。 ⒉次按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點， 未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點， 當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第 一百五十三條第二項亦有明定，又稱委任者，謂當事人約定 ，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，同法第五 百二十八條同有明文。查依上訴人所提出之契約書，已載明 由委託人委託受託人代理出租不動產，新代公司部分為台北 市○○路○段五五號九至十樓，華陽公司為同址一樓，租金 並約定底價及開價每坪之金額，足見新代公司、華陽公司有 將特定之不動產，以特定之價格委託上訴人出租。新代公司 抗辯與上訴人契約最後加列特別約定事項，而上訴人提出之 契約缺乏附件可證契約不完整云云。然新代公司與上訴人契 約之特別約定事項為「不動產說明書於九十一年三月二十二 日補齊、出租標的物之十樓於受託人書面通知日起二個月交 屋」（見原審卷第二三頁），然交付不動產說明，並非委任 契約必要之點，其係屬受託人處理受託事項所需之文件，再 租賃物之交付，係屬契約履行之責任，此二項之約定無一屬 必要事項。是就委任契約之要件而論，新代公司、華陽公司 委任處理者，為將前開不動產出租予第三人，上訴人亦有承 諾，是就委任契約之必要之點業已意思表示一致，被上訴人 抗辯契約僅屬草案內容云云，亦無礙契約之成立。 ㈡上訴人未參與訴外人錢櫃公司與被上訴人簽立系爭大樓承租 事宜：
⒈被上訴人與錢櫃公司訂定租賃契約之日期，分別為三昌公司 、新生公司係六月十一日（見原審卷第二二九、二三七頁） 、新代公司、華陽公司係六月十二日（見原審卷第二一四、 二五二頁），此有上訴人不爭執真正之被上訴人與錢櫃公司 所訂立之四份租賃契約在卷可證（見原審卷第二○一至二五 二頁），足見上訴人主張被上訴人四家公司與錢櫃公司締約 之日期均在六月十一日與事實不符。
⒉上訴人主張為被上訴人與錢櫃公司簽約是其參與完成委任工 作所致，係以工作記錄（見原審卷第四七至五○頁）、錢櫃 公司協助事項記錄（見同上卷第五一頁）、錢櫃公司評估（ 見同上卷第一一六至一二八頁）、代擬租約草稿（見同上卷 第一二九至一三七頁）、上證一空白契約書、上證二、三昌 公司租約影本及證人江珮玉、劉美華之證詞為證。惟查：
①上訴人所提出之工作記錄（見同上卷第四七至五○頁）、錢 櫃公司協助事項記錄（見同上卷第五一頁），乃屬上訴人自 行編製之文書，於無其他工作完成之證據證明前，難以該二 項文書為上訴人主張事實認定之依據。
②上訴人所提出評估錢櫃公司之資料，乃錢櫃公司之公開說明 書「申報盈餘轉增資及現金增資發行新股暨補辦公開發行用 稿本」（見同上卷第一一六至一二八頁），依此項公開說明 書內容所載，乃錢櫃公司為盈餘轉增資及現金增資所編列， 並以公開予證券市場投資大眾之文件。又上訴人暨主張評估 之資料，除取得公開說明書外，亦無另外依此公開說明書之 分析向被上訴人提出評估意見，況依上訴人舉證之內容，亦 無此項文件。
③上訴人主張代擬之契約草稿（見同上卷第一二九至一三七頁 ），與被上訴人及錢櫃公司間之租賃契約比較，無論其文字 用語及條號數次及內容，均不相同，可知上訴人所提出之租 賃契約草稿，並非被上訴人所用之契約。
④至上訴人所提上證一之空白契約書及上證二之三昌公司租約 影本，應係第一審訴訟終結後始取得之文件影本，而非簽約 時所取得者，此由上訴人於在原審仍狀請對造及錢櫃公司提 出租約原本以確認租賃標的及期間即明（見原審卷第一○四 頁準備書狀）。
⑤新代公司所有之新聲大樓第九、十樓層，以及被上訴人華陽 公司所有新聲大樓第一樓層，實際上均係於九十一年六月十 二日始與錢櫃公司簽立租賃契約書，已如前述，上訴人於訴 訟之始，亦自認不知真正之簽約日期。又證人江佩玉固陳述 ：「至於簽約日期我就不太清楚了」、「（租賃合約是何人 提出？）錢櫃」、「（自己的合約是指何合約？）這部分我 不清楚」、「（六月十一日簽約時雙方有無說到租約做公證 之事？）印象中沒有」等語，顯見其對於簽約經過根本就不 曾見聞。此外，上訴人主張被上訴人於九十一年六月十三日 與錢櫃公司進行點交，然經原法院函詢錢櫃公司，錢櫃公司 亦答覆租賃物係分批分層點交，此有錢櫃公司九十三年五月 十四日錢（總）字第三○四號函可證（見原審卷第三三四至 三三五頁），又依被上訴人提出之租賃物點交表，新生公司 於九十一年八月十日、新代公司、華陽公司於九十一年七月 十日，有租賃物點交表（見同上卷第一九一至一九三頁）可 稽，而且進行點交之人員亦與上訴人所為主張不同，俱足證 明上訴人及證人江佩玉陳稱王金蕙有參與點交之詞與事實均 不相符。至上訴人雖主張租賃物點交表上所載九十一年誤載 為九十年，被上訴人所使用之點交表亦有同樣之錯誤，進而
主張被上訴人所使用之點交表為上訴人所提供云云。惟查， 華陽公司、新代公司所使用之點交表，固有與上訴人所提出 點交表九十一年誤載為九十年，再以塗改修正之痕跡，然依 上訴人所提出新生公司之點交表（見同上卷第一三八頁）， 第三行載有瑞普國際物業之記載，惟新生公司與錢櫃公司之 點交表並無此欄，且新生公司點交表之日期亦係正確記載九 十一年八月十日，並無九十年修改為九十一年之痕跡，足見 上訴人所提出之點交表，亦非新生公司所使用。 ⑥證人江佩玉證述：九十一年六月十一日與四家公司接觸，當 時有王小姐與錢櫃董事長、劉英、劉明還有周先生在樂聲戲 院二樓會議室，談關於錢櫃簽約的部分．．周信雄代表他的 部分．．因為之前周安雄已經簽約了，至於他代表那幾公司 我就不清楚了。當天王小姐（指王金蕙）被周先生通知當天 要與錢櫃洽談租約，希望王小姐在場處理租約內容，我是陪 王小姐一起去。針對租約部分，對於錢櫃是否可以拉抬，我 們因為事先有研究。到場後錢櫃及周先生（周安雄）已經簽 約了云云。然查三昌公司、新生公司於六月十一日、新代公 司、華陽公司於六月十二日分別與錢櫃公司簽約，已如前述 ，又被上訴人與錢櫃公司簽約時，無租約當事人以外之人在 場，復經錢櫃公司函敘在卷，足見江佩玉之證言與事實不符 而不足採。
⑦對至於上訴人提出之上證三王金蕙致錢櫃電子信函、上證四 快遞送件單、上證五點交單草稿等文書（見本院卷第一二四 至一二六頁），被上訴人俱否認上開文書之形式上真正性， 上開文書並不足以證明系爭租約是經由上訴人所仲介而成立 ，亦不具備實質上之證明力，自不足採。
⑧上訴人一方面主張，錢櫃公司為其經手之客戶，曾向被上訴 人報告錢櫃公司之概況，以評估其支付租金之能力，並有代 撰租約草稿，而且被上訴人與錢櫃公司簽約及點交時，上訴 人人員均在現場云云。然而，上訴人卻又自陳：上訴人無法 完全參與全部之交易過程云云。兩者乃明顯前後相互矛盾！ 上訴人既然連簽約日期、租金數額、租賃標的等契約內容都 無法知悉，又如何能夠在場參與簽約及點交行為？足見上訴 人主張其有就被上訴人與錢櫃公司間之租賃契約簽訂過程進 行委任事務之處理等節，不足採信。
四、上訴人仍得依法請求對待給付，但應扣除免給付之利益： 按當事人一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請 求對待給付。但其因免給付義務所得之利益，或應得之利益 ，均應由其所得請求之對待給付中扣除之。民法第二百六十 七條定有明文。本件被上訴人係於委託上訴人出租期間，逕
自與錢櫃公司訂立系爭大樓租約，已如前述，並為兩造所是 認，自屬可歸責被上訴人，致上訴人不能為給付，依上規定 ，上訴人仍得依法請求對待給付報酬，惟依上開法條但書規 定，上訴人因免給付所得或應得之利益，應予扣除之。經審 酌雙方訂約後，上訴人僅以王金蕙一人為服務窗口與委託人 進行各項溝通與服務（見原審卷第22頁契約第6一12條）， 上訴人曾帶其他客戶看屋等服務工作（見原審卷第67頁原證 五），以及被上訴人自行與錢櫃公司簽訂系爭租約等相關事 項，相當複雜等情狀，上訴人免給付可省下大量人力物力， 而得另行謀取利益，參酌民事訴訟法第二百二十二條第二項 之立法意旨，認應由上訴人所得請求之對待給付報酬中扣除 五分之四，上訴人以請求原定報酬五分之一及法定遲延利息 為正當，即新代公司應給付十六萬三千五百元、三昌公司應 給付二十二萬八千元、新生公司應給付二十八萬九千五百元 、華陽公司應給付二十萬八千五百元及均加計法定遲延利息 ，詳如附表２所載，原審失察，遽行駁回上訴人此部分之請 求，自屬可議，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄 改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示 。逾上開請求部分，不應准許，原審為上訴人敗訴判決，理 由雖屬不同，但與其應受敗訴判決之結果，並無二致，仍應 予以維持而駁回上訴。上訴人勝訴部分，本院判決後即告確 定，不生假執行問題。
五、上訴人得依法請求原給付，已如前述，不因系爭契約為獨家 委任與否而異其效果，則有關系爭委任契約其性質是否為獨 家委任，即勿庸審究。本件案情已臻明瞭，兩造其餘攻擊防 禦方法及所用證據，經審酌後認與判決結果，不生影響，爰 不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 11 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源
法 官 王淇梓 法 官 郭松濤正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應
附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 1 月 14 日 書記官 董曼華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表1:
┌─┬──────────┬───────────┬─────┐
│ │被上訴人 │請求金額（新台幣，元）│利息之計算│
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│１│新代育樂股份有限公司│ 817,500 │起訴狀繕本│
│ │ │ │送達翌日（│
│ │ │ │92.8.12)起│
│ │ │ │至清償日止│
│ │ │ │按週年利率│
│ │ │ │百分之五計│
│ │ │ │算 │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│２│三昌育樂股份有限公司│ 1,140,000 │同上 │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│３│新生影業股份有限公司│ 1,447,500 │同上 │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│４│華陽育樂股份有限公司│ 1,042,500 │同上 │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│ │ │合 計： 4,447,500 │ │
└─┴──────────┴───────────┴─────┘
附表2:
┌─┬──────────┬───────────┬─────┐
│ │被上訴人 │應給付金額(新台幣) │訴訟費用負│
│ │ │ │擔百分比 │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│１│新代育樂股份有限公司│壹拾陸萬參仟伍佰元 │3% │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│２│三昌育樂股份有限公司│貳拾貳萬捌仟元 6% │
├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│３│新生影業股份有限公司│貳拾捌萬玖仟伍佰元 7%├─┼──────────┼───────────┼─────┤
│４│華陽育樂股份有限公司│貳拾萬捌仟伍佰元 │4% │
└─┴──────────┴───────────┴─────┘
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