返還不當得利
臺灣高等法院(民事),上字,93年度,429號
TPHV,93,上,429,20050125,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 93年度上字第429號
上　訴　人　劉綠娟
　　　　　　庚○○
　　　　　　辛○○
上　三　人
訴訟代理人　莊俊雄
兼　上三人
共　　　同
訴訟代理人　子○○
被　上訴人　裕喬企業有限公司
法定代理人　高銘樹
被　上訴人　裕皓實業有限公司
法定代理人　顧娜娜
上二人共同
訴訟代理人　繆　璁律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國93年
3月31日臺灣臺北地方法院93年度上字第429號第一審判決提起上
訴，本院於中華民國94年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落於臺北市○○區○○段 1小段51地號土地 （下稱系爭土地）及其所建7層樓（含地下室）公寓大廈（ 下稱系爭公寓大廈），係兩造及其他共有人所共有。裕喬企 業有限公司（下稱裕喬公司）為上開建物中之門牌號碼即台 北市○○○路○段12巷25號1樓建物所有人。裕皓實業有限公 司（下稱裕皓公司）為同棟建物中之門牌號碼台北市○○○ 路○段12巷27號1樓建物所有人。詎被上訴人未經伊等授權或 同意，亦未約定分管契約，擅於系爭土地法定空地搭建花圃 、隔間及加蓋屋頂違章建築，暨供停車使用，期間共達10餘 年，顯屬無權占有並受有相當於租金之不當得利，為此，依 不當得利之法律關係，請求判決被上訴人裕喬公司應給付上 訴人90萬5,865 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息。被上訴人裕皓公司應給付上訴人 77 萬6,076元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息（按原判決駁回原告辰○○、丑○○ 、丙○○、丁○○、甲○○、戊○○、壬○○、寅○○、癸 ○○、乙○○、己○○之訴部分，未據上開原告聲明不服， 提起上訴，已告確定，茲不贅論）。




二、被上訴人則以：伊等於民國（下同）77年間分別向前手購買 系爭公寓大廈 1樓時，前述之占用情形即已存在，買賣當時 ，前手即已告知系爭公寓大廈 1樓除建物坐落範圍部分外， 其他空地由伊專用，又系爭公寓大廈於興建之初，即經土地 所有人及其所推派之建物起造人一致同意，系爭公寓大廈 1 樓前法定空地、天井、後院空地等，約定由 1樓住戶使用， 故共有人間顯有分管契約存在，伊對系爭法定空地，自有專 用權，而非無權占用，並無不當得利等語，資為抗辯。三、原審對於上訴人之請求，為敗訴之判決。上訴人聲明不服， 提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人裕喬公司 應給付上訴人90萬5,865 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息；㈢被上訴人裕皓公司應 給付上訴人77萬6,076 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息；㈣願供擔保請求准為假 執行。被上訴人答辯聲明則求為駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造均係系爭土地上之系爭公寓大廈區分所有權人。 ㈡被上訴人於77年4月11日各取得系爭公寓大廈25號1樓及27號 1樓所有權，同時取得系爭土地之應有部分。
㈢被上訴人分別搭建花圃、隔間及加蓋屋頂等違章建築物於系 爭土地之法定空地及停車空間土地，而占有使用系爭土地， 期間共達十餘年，期間未曾支付使用系爭土地之對價。 ㈣系爭土地近5年來之公告地價平均價為15萬2,300元／每平方 公尺。
㈤原審囑託台北市大安地政事務所（下稱大安地政）會同測量 系爭建物後，製成如原判決附圖之複丈成果圖（見原審卷第 96頁），其中增建Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分及其面積詳如 複丈成果圖所示，Ｂ、Ｃ部分則無增建，兩造對此均表示無 意見（見原審卷第104頁）。
五、兩造爭執之點在於：被上訴人是否有權使用系爭土地之法定 空地及停車空地？亦即區分所有權人間就系爭土地之法定空 地及停車空地有無分管使用之協議？經查：
㈠上訴人主張系爭土地為兩造共有，詎被上訴人未經其他區分 所有權人授權或同意，亦未約定分管契約，卻逕自在系爭土 地之法定空地上及停車空間土地上，分別搭建花圃、隔間及 加蓋屋頂等違章建築物，而分別無權占有使用全體區分所有 權人所有之土地，期間共達10餘年，且未曾對上訴人支付使 用系爭土地之對價，詳細占用位置及面積均如台北市大安地 政事務所92年11月19日所發之大安土字第621 號複丈成果圖 所示等之事實，固據提出土地登記謄本、照片數張、翰林大



廈竣工圖及建築改良物勘測成果圖各1份、台北市政府函2份 、證明書5 份、翰林大廈區分所有權人暨住戶規範公約、區 分所有權人會議記錄各 1份（見原審卷第18-31頁、82-90頁 ）為證。惟被上訴人均否認為無權占用系爭土地，並以前開 情詞置辯。
㈡按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地，前項法定空地之留設，應包括建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理 規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉 ，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦 法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條定有明文。查 ，上訴人主張以系爭土地之基地面積 565.2平方公尺，扣除 被上訴人2人所有建物面積共 314.67平方公尺後之面積，即 為系爭公寓大廈之法定空地等語，雖與前開規定相符，惟經 原審會同大安地政履勘現場測量後，製成複丈成果圖（見原 審卷第96頁），其中之增建部分僅有Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等 部分，其餘Ｂ部分則為庭院，Ｃ部分則為天井，並無增建情 形，且Ａ至Ｇ之面積合計亦僅134.12平方公尺，足見上訴人 稱被上訴人占用法定空地之面積共計達 189平方公尺云云， 並不可採。又被上訴人一再辯稱其係繼受前手之占用狀態， 係有權占用，而非無權占用等語，並未就上訴人所主張之事 實為自認，上訴人所稱被上訴人對於其主張之該部分事實並 不爭執，顯已自認云云，容有誤會。
㈢次按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人， 各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收 益之權。又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理 之，民法第817條第 1項、第818條、第820條第1項分別定有 明文。故共有人對於共有物之全部雖有使用、收益權，但對 於共有物如何使用收益，依民法第820條第1項之規定，則以 共同管理為原則，但共有人得以契約另定之，如共有人間約 定各自分別占有共有物之特定部分而為管理者，此即成立所 謂之分管契約，且分管契約之成立，不以訂立書面為必要， 以明示或默示之意思表示成立，亦均無不可。又向建商或前 手買受系爭公寓大廈之受讓人，共有人縱將其應有部分讓與 第三人，分管契約對於受讓該共有物應有部分之第三人仍繼 續存在，另公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分， 其為公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊， 及其通往室外之通路，社區○○巷道、防火巷弄並不得為約 定專用部分，公寓大廈管理條例第 7條第1、2款固有明文， 惟本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第 7條



各款不得為約定專用部分之限制，亦為同法第43條第 2項所 明定。經查，如複丈成果圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ 、Ｇ等部分，雖均係位在法定空地及停車空地之上，固有複 丈成果圖可考，並為兩造所不爭執，惟該等部分既並非位於 系爭公寓大廈本身所占之地面，則依前開規定之反面解釋， 即並非不得為約定專用部分，而被上訴人係於77年 4月11日 即各取得系爭建物臺北市大安區○○○路○段12巷25號1樓及 同址27號 1樓所有權，同時取得系爭土地之應有部分，均為 系爭公寓大廈區分所有權人之一等情，為上訴人所自陳，足 見系爭公寓大廈應係早在公寓大廈管理條例於84年 6月28日 公布施行前即已取得建造執照，則依上開條例第43條第 2項 之規定，自得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。 ㈣上訴人雖否認兩造間有分管協議或知悉前手間有分管協議， 然查，依據上訴人所提出68年4 月20日系爭公寓大廈使用執 照竣工圖以觀（見原審卷第27頁），系爭門牌25號、27號， 2樓以上之房屋均設有獨立大門出入，而門牌25號、27號1樓 之前庭院周圍則各興建圍牆，圍牆外臨路一側亦設有鐵捲門 ，以供1樓出入，足見僅1樓房屋有門通往系爭法定空地，顯 見系爭公寓大廈設計時，確係依前手共有人間之分管協議而 得逕為出入之場所」，此與一般經驗法則、生活經驗不符， 已不待言，參以證人李帝光於原審到庭證稱：當時我們家的 房子參加合建的，建築師有將建築圖說交給我們看，當時 1 樓的空地都給1 樓的住戶使用，頂樓由頂樓的住戶使用，大 家都有講過，前後圍牆建好就有了，起造人名義是朱明貞， 我們分得27號2樓、25號5樓，當時上訴人子○○買的房子還 是我父親去處理買賣事宜等語（見原審卷第130-132 頁）， 參以上訴人訴訟代理人莊俊雄於本院自陳：李帝光係代表原 起造人嘉新水泥公司賣房子給我等語以觀，足見證人李帝光 所證尚屬可採。上訴人否認證人李帝光之證言，自不足採， 再觀諸系爭土地謄本卯○○、庚○○、子○○等人分別於75 年12月30日、68年7月23日、71年8月24日因買賣取得系爭土 地（見原審卷第14-15 頁），彼等對被上訴人及其前手占有 上開土地，互相容忍，迄今分別已近二、三十年，難認其不 知有分管協議存在，上訴人此部分主張顯與事實不符。又68 年4 月20日使用執照竣工圖係系爭公寓大廈區分所有權人均 得申請影印閱覽事項，且本件上訴人均居住於同棟建物內， 每日經由公共樓梯間進出均會經由系爭法定空地之旁，對該 系爭法定空地之四周封閉，僅得由一樓屋內及外側鐵捲門進 出之使用狀況知之甚明。揆諸首揭意旨，共有人縱將其應有 部分讓與第3 人，其分管契約對於受讓人依然繼續存在。上



訴人雖稱：兩造間並未成立分管契約，然兩造及其前手既已 於系爭公寓大廈建造初始，就上開法定空地由1 樓建物所有 權人專有之協議在先，自不得以84年6 月28日公佈施行之公 寓大廈管理條例加以推翻，是上訴人上揭主張，自非有據， 從而，上訴人主張被上訴人係無權占有系爭法定空地，即屬 無據，其以無權占有為理由，請求上訴人給付相當於租金之 不當得利，不應准許。
㈤次按經分管協議就系爭空地有專用權者，應本於共有物本來 之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的 ，始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決參照）。經 查系爭空地雖依建築設計係屬法定空地，然於系爭建物建築 之初，已將空地之四周以磚砌圍牆封閉，並約定由1 樓建物 所有權人使用，已如前述，是被上訴人之前手於空地上搭蓋 花圃、隔間及加蓋屋頂等建物，尚無違系爭法定空地之使用 目地及本來之用法，並無逾約定專用之範圍。從而，上訴人 請求被上訴人給付占用系爭法定空地蓋花圃、隔間及加蓋屋 頂等違章建築之不當得利，於法無據，即為無理由。 ㈥上訴人雖另主張系爭翰林大廈區分所有權人未曾同意被上訴 人使用系爭法定空地，且於92年3月15日之92年度第1次會議 中，一致決議應依法排除被上訴人無權占有致損害上訴人利 益之行為云云，並提出92年3 月15日之會議記錄為憑（見原 審卷第88-90 頁）。惟系爭建物係早在公寓大廈管理條例於 84年6 月28日公布施行前即已取得建造執照，依上開條例第 43條第2項之規定，得不受第7條各款不得為約定專用部分之 限制等情，業據論述如上。則上訴人提出上開會議紀錄，並 主張依公寓大廈管理條例第31條第5 款規定，須經區分所有 權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出 席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權四分之三以上之同意行之，始可決定共有部分 之管理、使用方法，而認被上訴人係無權占有云云，自非可 取。
六、綜上，上訴人依民法第821條、第179條之法律關係，請求㈠ 被上訴人裕喬公司應給付上訴人90萬5,865 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即92年9 月23日起至清償日止，依年利率百分 之五計算之利息；㈡被上訴人裕皓公司應給付上訴人77萬6, 076元，及自起訴狀繕本送達翌日即92年9月23日起至清償日 止，依年利率百分之五計算之利息云云，均屬無據，不應准 許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之 聲請，經核並無違誤。上訴意旨，指摘原判決此部分不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。




七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或與本件無涉或 與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　1　　月　 　25 　日　　　　　　　　　民事第三庭審判長法　官 林敬修 　　　　　　　　　　　　 法　官 藍文祥
　　　　　　　　　　　　 法　官 劉勝吉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　94　　年　　1 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。