臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第一○五一號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蔡文斌律師
邱銘峰律師
曾靖雯律師
何冠慧律師
複 代理人 王盛鐸律師
被 告 乙○○
右當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於中華民國九十三年十二月十五日言詞辯
論終結，判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及其中新臺幣貳拾伍萬元，自民國九十二年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾陸萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國九十二年十一月二十四日經由訴外人保誠房屋經紀有限公司仲介，與 被告簽定不動產買賣契約，約定以新臺幣（下同）二百五十萬元購買被告所有門 牌號碼臺南市○○區○○街五六巷十七弄二八號房屋及坐落之基地（以下簡稱為 系爭不動產），原告並已於九十二年十一月二十四日支付簽約款二十五萬元。 ㈡原告曾訴請鈞院判決被告應返還買賣價金二十五萬元，經鈞院判決敗訴，理由為 原告究竟要主張解除契約，或係請求履行契約，猶豫不決未置可否，故不得自行 將本件不動產買賣契約已經解除認作原告主張之事實，無從基於解除契約之法律 效果判決原告勝訴。
㈢嗣被告於九十三年七月十二日發存證函給原告，限原告於三日內備齊尾款二百二 十五萬元之現金，與被告完成系爭不動產之買賣，由於被告此項之要求與契約規 定之內容不符，原告乃於九十三年七月十六日委託律師發存證函回覆被告：「⑵ 依雙方合約第二條買賣價金之給付與收受，賣方乙○○應於九十二年十月二十四 日備齊一切過戶資料。交付土地登記專業代理人收執，雙方並蓋妥移轉登記書表 ，以便辦理產權移轉作業。蔡釆秀既來函表示願履行契約，請以本函代通知，於 函到七日內備妥一切過戶資料，交代雙方共同指定之朱庭萱代書（台南縣永康市 ○○○路四五號五樓之三）⑶俟朱庭萱代書送件後，稅單核下三日內本人將給付 二十五萬元買賣價金，雙方同時進行完稅，收據並交付土地登記專業代理人，以 便辦理產權移轉作業。⑷另雙方約定，買方以買賣標的物向金融機構辦理貸款以 支付尾款，本人亦願於完稅前開立擔保尾款二百萬元之本票，該本票依約交由土 地登記專業代理人保管，俟尾款給付後返還買方。⑸以上既為契約書第二條第二 款、第三條第四款及第十一條第二款所明定，則乙○○在未將一切過戶資料備妥
交朱庭萱代書送件前，即來函要求本人必須給付尾款二百二十五萬元，顯與雙方 所約定之內容不符，於法無據．．」云云。
㈣被告於九十三年七月十六日即收到原告之存證函，但迄均未將過戶應備齊之資料 交付朱庭萱代書，因朱庭萱已於鈞院九十三年南簡字第三六三號案件審理時證稱 ：被告雖有將過戶資料交付，但不久就說要辦理自用住宅優息稅率取回，後來要 向被告要過戶資料均遭拒絕云云。按物之出賣人，負交付其物予買受人，並使其 取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項明定，爰依履行買賣契約之 法律關係，訴請賜判如本位聲明。
㈤如被告不能或不願移轉登記及交付系爭房地，原告即以本狀聲明解除雙方之不動 產買賣契約，依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，被告應將原告於九 十二年十一月二十四日所交付之二十五萬元返還原告，並附加自受領時起之利息 償還之，利息則按民法第二百零三條之規定，以週年利率百分之五計算。另依雙 方所訂之契約第八條規定，本約簽訂後，乙方（賣方）若有擅自解約，不為給付 ，給付不能或違約情事，致本約解除時，除應立即返還已收價金並負擔甲方（買 方）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違 約金另行給付甲方。依此條款原告自得另請求被告給付二十五萬元作為懲罰性違 約金，故訴請判決如備位聲明所示等語。
㈥聲明：⑴本位聲明：被告應將坐落臺南市○○區○○段一二一三號、建、面積八 九點三八平方公尺權利範圍全部之土地，以及其上建物建號七一八門牌臺南市○ ○區○○街五六巷十七弄二八號，權利範圍全部，移轉登記及交付予原告。⑵備 位聲明：①被告應給付原告五十萬元，及其中二十五萬元自九十二年十一月二十 四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②原告願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間就買賣契約之內容尚未完全達成合意，契約尚未成立。 ㈡依約，土地代書應由買賣雙方共同指定，惟本件則是由買方即原告單方面指定， 仲介商保誠房屋之有背信的問題等語置辯。
㈢聲明：①駁回原告之訴。②如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本件原告主張經由訴外人保誠房屋經紀有限公司仲介，與被告簽訂不動產買賣契 約，以二百五十萬元價金購買被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街五六巷十七 弄二八號房屋及坐落之基地，並已支付簽約款二十五萬元，被告迄未履行房地所 有權過戶事宜等情，業據提出被告不爭執其真正之「不動產買賣契約書」一件為 證，被告固不爭執有簽署契約及收受簽約款之事實，惟否認兩造間已經達成買賣 合意，並以上開情詞置辯，是本件原告請求被告返還價金並給付同額之違約金， 自應先審究兩造間就系爭房屋、土地之買賣契約是否已經成立。四、經查，兩造經訴外人保誠房屋經紀有限公司仲介，於九十二年十一月二十四日簽 訂不動產買賣契約書，被告並收受簽約款二十五萬元等情，已如前述，就形式上 觀之，兩造間成立買賣契約之必要手續，均已完成。被告雖以伊訂約前，已明白 向仲介人員即訴外人羅越清告知系爭房屋之交屋日期無法確定，羅越清於簽約時 且告以如用一般稅率申報土地增值稅，則無法確定交屋日期，事後伊更要求在契
約第五條第二項加註「賣方要求以一般稅率申報增值稅」文字藉以證明，何況契 約上亦未明定交屋日期等情，辯稱兩造間就標的物交付日期之重要之點尚未達成 合意。惟查：
㈠前開契約書第二條第二項所定付款方式附表，就交屋部份乃約定「乙方（即被告 ）應於九十二年十一月二十四日備齊一切過戶資料，交付土地登記專業代理人收 執，雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業」、「稅單核下三日內甲 方（即原告）應給付第三期款。雙方同時進行完稅，收據並交付土地登記專業代 理人，以便辦理產權移轉作業」、「甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支 付尾款，甲方應於給付完稅款前，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移 轉登記完成三日內，金融機構核撥時給付予乙方（即被告），雙方並同時辦理交 屋」，明白律定自九十二年十一月二十四日起、交付過戶資料、核辦土地增值稅 、所有權移轉登記、貸款、交屋等手續，其間有關土地增值稅核算、移轉登記、 銀行貸款等，固均涉及各承辦機構之程序而無法特定日期，然兩造依約所應履行 義務之停止條件既已明確，應認包括交屋在內之各行為日期仍屬可得確定。 ㈡羅越清於本院言詞辯論時，就兩造簽約過程，乃稱「．．原告希望以二百三十五 萬元購買，被告則希望以二百五十萬元賣出，後來於（九十二年）十一月二十一 日達成協議，於二十四日簽約，付款方式為簽約二十五萬，完稅給付二十五萬元 ，貸款後再給付尾款，因為雙方有在拜祖先，希望一段時間後可以確定何時可以 搬遷，我有告知他們辦理尚須一個月時間，雙方當時都同意。」等語（九十三年 十二月十五日言詞辯論筆錄，第六十頁）被告雖否認羅越清證詞，然亦稱「我們 沒有說一個月的時間處理，當時我是說必須要經過我剛過世的母親同意，原告說 沒關係。」等語（九十三年十二月十五日言詞辯論筆錄，第六十一頁），足見兩 造簽約時，就交屋時間的確有所討論，原告就被告所提出之交屋條件亦予同意。 ㈢被告雖又稱「只要原告同意我的條件（指須經剛過世母親同意始交屋之事），我 是同意買賣。但我實際上的意思是要原告方面知難而退。」等語，似有伊非出於 真意而行簽約之意。然按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者 ，其意思表示，不因之無效，民法第八十六條前段定有明文。縱或被告並無實際 簽約出賣房屋、土地之意思，而僅以「須經過世母親同意」為由，意圖使原告放 棄購買，然原告既已同意被告之條件，被告當場復無其他反對意思，則被告此真 意保留行為，仍應依其外觀判斷效果，亦即兩造間就交屋條件乙節，已經達成合 意。
五、次查，被告於簽約後，並未將辦理所有權移轉所需文件交付土地登記專業代理人 ，以致系爭土地、房屋無從辦理所有權移轉等情，亦據證人羅越清及承辦本件登 記業務之專業代理人朱庭萱於另案證述甚明（本院臺南簡易庭九十三年度南簡字 第三六三號，九十三年四月十二日言詞辯論筆錄），被告雖亦否認該二人所證述 ，惟以本件簽約迄今已經超過一年，仍未完成所有權移轉登記之事實，以及被告 於本院明確拒絕繼續履約之態度以觀，被告並未依約交付文件以供辦理所有權移 轉登記，應屬事實。另審諸原告起訴時明白表示「如被告不願移轉登記及交付系 爭房地，原告即以起訴狀聲明解除雙方之不動產買賣契約」，而被告並無將系爭 房屋、土地移轉登記並交付原告之意思，亦如前述，自應認原告已經行使解除權
，兩造契約因原告解除而消滅，即無另行請求履約之餘地，原告之本位聲明復無 審酌之必要，附此敘明。再按本約簽訂後，被告若有擅自解約、不為給付、給付 不能或違約情事致本約解除時，除應立即返還已收價金並負擔原告所受損害之賠 償以外，並同意按原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付原告 ，兩造買賣契約第八條第二項明文可參，原告既因被告違約而解除契約，其依上 開約定請求被告返還二十五萬元簽約金，並給付同額之違約金，乃有理由。六、末按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應 附加自受領時起之利息償還之。又應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五。民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百零 三條分別定有明文。本件被告既係於九十二年十一月二十四日受領簽約金二十五 萬元，則原告於契約解除後，請求被告返還該二十五萬元，及自九十二年十一月 二十四日起按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。七、從而，原告請求被告給付五十萬元，及其中二十五萬元自九十二年十一月二十四 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。八、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別 酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項 、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 一 月 五 日 臺灣臺南地方法院民事第一庭
~B法 官 吳坤芳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 一 月 五 日~B法院書記官 陳信良
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