臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第138號
上 訴 人 丁○○
庚○○
辛○○
戊○○
壬○○
乙○○
兼上開六人
共同訴訟代
理人 丙○○
被上訴人 上河圖社區管理委員會
法定代理人 林振裕
訴訟代理人 甲○○
當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國92年12月26日
本院新店簡易庭91年度店簡字第814 號第一審判決提起上訴，本
院於中華民國93年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
被上訴人之法定代理人原為己○○，嗣於93年9 月24日改選 林振裕擔任主任委員，業據其具狀聲明承受訴訟並提出臺北 縣新店市公所核備函文在卷可參，自應准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠依據上河圖社區規約（下稱社區規約）第 18 條 第1 項、第2 項及公寓大廈管理條例第8 條第1 項、 第2項 明文規定「公寓大廈周圍上下、外牆面，樓頂平台及 防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議， 不得有變更構造、顏色、使用目的，設置廣告物或其他類似 行為」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應 予制止，並報請主管機關依第39條第1 項第2 款處以罰鍰， 該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關 回復原狀，其費用由該住戶負擔」。此外，住戶與和旺公司 間所定之土地、房屋預定買賣合約書附件6 之管理規約（下 稱系爭管理規約）第8 條第3 項亦約定：「不得於本大廈外 觀設立冷氣主機，各戶之門窗亦不得設立採光罩、鐵窗、鐵 門及鐵柵欄等類似物，否則管理委員會得強制拆除，拆除費 用由住戶負擔。若因實際使用需要放寬其規定，應經區分所 有權人會議決議同意後才得執行之。」，上開規定及約定，
即使非原承購戶，依公寓大廈管理條例第24條規定及原承購 戶與和旺公司間合約第29條第1 項之約定：「本約之一切約 定事項，對買賣雙方及其權利之受讓人、繼受人、繼承人及 租借人均具同一之效力」，仍應受其約束。㈡上訴人庚○○ 、丁○○、辛○○、丙○○、戊○○、壬○○及乙○○分別 係上河圖社區門牌號碼為台北縣新店市○○路2 號22樓之2 、新店市○○路2 號22樓、新店市○○路2 號26樓之3 、新 店市○○路8 號15樓之3 及之2 、新店市○○路10號26樓之 2 、新店市○○路10號26樓之3 、新店市○○路12號26樓之 3
違反社區規約第18條第1 項、第2 項約定及公寓大廈管理條 例第8 條第1 項、第2 項規定，竟在如原判決附圖所示或在 建築物之外牆安裝金屬鐵窗、或設置金屬柵欄，或將冷氣主 機外移，顯已破壞社區大樓外觀，經被上訴人發函催告拆除 ，均置之不理。爰依據系爭社區規約、管理規約及合約之約 定與前揭法律之規定，請求上訴人應拆除如原判決附圖所示 所加裝之金屬鐵窗、柵欄及冷氣機等語。
二、上訴人則以：㈠依社區規約第18條第1 項第2 款與公寓大廈 管理條例第8 條規定相同，被上訴人僅能報請主管機關對上 訴人處以罰鍰，並由主管機關回復原狀，不得訴諸法院。再 者，住戶與和旺公司間所定土地、房屋預定買賣合約書附件 6 之管理規約第8 條第3 項係約定住戶與建設公司間之買賣 契約，基於買賣契約之相對性，契約之效力僅拘束買賣雙方 當事人，被上訴人不得援引該契約附件之管理規約作為請求 權依據，況該契約所附規約部分業因上河圖社區制定新規約 而失其效力。㈡上訴人戊○○係因為和旺公司交屋之際，發 現冷氣主機置於陽台緊貼熱水器，造成冷氣散熱風口所排出 熱氣會吹熄熱水器，經向和旺公司反應後，該公司評估認有 安全上顧慮，重新安裝冷氣主機；上訴人壬○○、乙○○向 和旺公司買受房屋時，金屬柵欄及冷氣機即安置於如附圖所 示之位置；上訴人辛○○基於冷氣主機運轉時聲音過大，而 冷氣主機原來位置即在臥房旁之陽台，礙於和旺公司管線配 置，故未將冷氣主機遷移離原來位置過遠，考量外移冷氣主 機自大樓外圍根本看不出來，方將冷氣主機外移；至於其他 上訴人，無非基於家中學齡前兒童之安全考量始安裝金屬鐵 窗。而上訴人所有之房屋均位於高樓層（15樓、22樓、26樓 ），安裝金屬柵欄均服貼於窗戶壁面並未突出外牆面，且儘 量選擇與大樓原有之金屬柵欄材質相近，若非刻意詳加比較 細看，不易察覺有何異樣。㈢再者，除上訴人戊○○、壬○ ○、乙○○以外，其餘上訴人當時欲裝潢上開房屋時，均須
簽立「上河圖社區裝潢切結書」，依該切結書第4 條規定繳 納保證金新台幣（下同）10萬元，並向社區管理中心登記取 得施工許可證後，方能進入社區施工。又依切結書同條規定 ，保證金於完工後扣除應給付之費用及損害賠償後無息發還 。則被上訴人既已確認過上訴人裝潢並未違反規約並發還保 證金，何以事後又再指責上訴人行為有違規定？被上訴人於 當時並未出面制止，事後始起訴主張應予拆除，難謂無權利 濫用之情事等語，資為抗辯。
三、本件原審判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為 廢棄原判決並駁回被上訴人在原審之訴；被上訴人則求為判 決駁回上訴。
四、經查，被上訴人主張上訴人均為上河圖社區住戶兼所有權人 ，而上訴人庚○○所有之上開房屋外牆面設置如原判決附圖 所示編號（1）、 （2）、 （3）、 （4）、 （5）及 各如 其說明所示面積之金屬鐵窗；上訴人丁○○所有之上開房屋 外牆面設置如原判決附圖所示編號（6）、 （7）、 （8） 及各如其說明所示面積之金屬鐵窗，上訴人辛○○所有之上 開房屋外牆面設置如原判決附圖所示編號（9）及 各如其說 明所示面積之冷氣主機、金屬柵欄；上訴人丙○○所有之上 開房屋外牆面設置如原判決附圖所示編號（10）、（11）、 （12）、（13）、（14）、（15）、（16）、（17）、（18 ）、（19）及各如其說明所示面積之金屬鐵窗；上訴人戊○ ○所有之上開房屋外牆面設置如原判決附圖所示編號（20） 及各如其說明所示面積之冷氣主機；上訴人壬○○所有之上 開房屋外牆面設置如原判決附圖所示編號（21）、（22）及 各如其說明所示面積之冷氣主機、金屬柵欄；上訴人乙○○ 所有之上開房屋外牆面設置如原判決附圖所示編號（23）、 （24）及各如其說明所示面積之冷氣主機、金屬柵欄等情， 既為上訴人所不爭執，復有建物登記謄本8 份為證，且經原 審赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在附卷可稽（見原審卷第 33 頁 至第47頁及第159 頁），並囑託台北縣新店地政事務 所派員測量，及製作複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第164 頁至第165 頁），堪信為真實。茲上訴人以被上訴人無權訴 請法院拆除如原判決附圖所示之金屬柵欄或冷氣主機，被上 訴人則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被上訴人是否有 權請求拆除上訴人住家如附圖所示之金屬鐵窗、柵欄或冷氣 主機？茲析述如后：
㈠、按公寓大廈周圍上下、外牆、樓頂平台及防空避難室，非依 法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、 顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為；住戶違反
前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管 機關依第39條第1 項第2 款處以罰鍰，該住戶應於1 個月內 回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由 該住戶負擔，公寓大廈管理條例第8 條固定有明文，然該條 文賦與主管機關對違反規約之住戶得處以罰鍰並命回復原狀 之權責，但並未限制管理委員會不得依據公寓大廈管理條例 之規定，對違反規約之住戶為一定請求；況被上訴人在起訴 之前業分別函催上訴人自行拆除回復原狀未果，於91年8 月 30日召開第3 屆第2 次臨時會議決議：「對鐵窗及冷氣外移 未按時拆除者，屆時即予公告，並同時移送法院」等語，復 有催告函、出席簽到簿及會議記錄各一份在卷可參（見原審 卷第48頁至第71頁，第213 頁至第214 頁），可見被上訴人 經開會議決提起本件訴訟，於法並無不合之處。是上訴人認 被上訴人無權提起本件訴訟云云，容有誤會。
㈡、又按公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權人之繼受人 應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務 。而上訴人承購上河圖社區建築物所簽訂買賣契約附件6 管 理規約末款註明：「本規約係由和旺建設公司擬具，經甲方 認可之有效文件，為本契約之附件，日後並作為本大廈公共 管理規定之依據，有拘束買方、賣方、買方繼承人、管理人 、承租人或指定使用人效力，嗣後如欲變更或廢止，應經本 大廈全體區分所有權人同意，否則買方不得片面作無效之主 張」（見原審卷第32頁），故該管理規約具有拘束承購戶及 其繼讓者效力，則上訴人承購建築物，成為該社區之區分所 有權人，自受該管理規約第8 條第3 項：「不得於本大廈外 觀設立冷氣主機，各戶之門窗亦不得設立採光罩、鐵窗、鐵 門及鐵柵欄等類似物，否則管理委員會得強制拆除，拆除費 用由住戶負擔。若因實際使用需要放寬其規定，應經區分所 有權人會議決議同意後才得執行之。」約定拘束；況且上河 圖社區於89年7 月29日經區分所權人會議通過製訂上河圖社 區規約第18條第1 項第2 款亦明文約定，非依法令規定並經 區分所有權人會議之決議，不得變更公寓大廈周圍上下、外 牆面，樓頂平台及防空避難室，構造、顏色、使用目的，設 置廣告物或其他類似行為等情，並有社區規約在卷可憑（見 原審卷第22頁至第28頁）。基此，上訴人未經上河圖社區區 分所有權人會議變更前開社區規約之前，自不得在該公寓大 廈外牆面設置金屬鐵窗、金屬柵欄及冷氣主機等違章行為， 堪予認定。
㈢、又查，雖上訴人戊○○、壬○○、乙○○辯稱：渠等於90年 4 月、5 月間和旺公司交屋後，並未有私自設置金屬柵欄或
冷氣外移云云，惟證人即和旺公司之員工蘇順隆於原審到場 證稱：和旺公司在交屋前係應戊○○之要求，將冷氣主機外 移並加裝金屬柵欄，並依壬○○、乙○○之要求，將房屋陽 台外移後，因無處放置冷氣主機，遂將之外移至如原判決附 圖所示之位置，並加裝金屬柵欄等語（見原審卷第203 頁、 第204 頁），可見和旺公司係配合上訴人戊○○、壬○○、 乙○○要求而將渠等住處之冷氣主機外移及加裝金屬柵欄， 自仍屬上訴人戊○○、壬○○、乙○○等人之行為，自不能 據此解免渠等應遵守前開規約之義務。
㈣、至於，上訴人辛○○、丁○○、庚○○、丙○○另以：冷氣 主機聲音過大或考量家中學齡前幼童安危，在高樓層加裝不 易從外察覺同色系柵欄云云，並提出相片為證（見原審卷24 2 頁至第248 頁）。然上訴人上開顧慮並非以加設金屬鐵窗 、金屬柵欄及移出冷氣主機為唯一解決途逕。況據前開規約 內容，上訴人與其他社區住戶及區分所有權人本不得擅自在 公寓大廈之外牆面設置金屬鐵窗、金屬柵欄及冷氣主機，前 已詳敘。倘上訴人果認為有將冷氣主機外移及於外牆加裝金 屬鐵窗與柵欄之必要性，自可依據前揭規約，提請區分所有 權人會議決議放寬原規約內容，以示遵守區分所有權人會議 之決議，否則住戶各自為政，無視社區規約存在，任憑己意 改裝或變更屬公共領域外觀，豈非破壞公寓大廈管理條例立 法之原意，更非全體住戶之福。惟上訴人捨此途徑，在未經 該社區之區分所有權人會議決議前，擅自在外牆加裝鐵窗、 柵欄或將冷氣主機外放，除違背該區分所有權人原先決議之 外，且破壞該社區大廈外觀一致性，顯有不當之處，故上訴 人前開辯詞，自不足為採。
㈤、末查，上訴人辛○○、庚○○、丁○○、丙○○辯稱：渠等 裝潢房屋時，簽立切結書並繳交保證金，被上訴人在裝潢施 工完成後，既已確認渠等並未違反規約，而退還保證金，自 不得事後要求拆除云云，並提出裝潢切結書及施工許可證為 證（見原審第239 頁至第241 頁）。惟住戶施作裝潢工作簽 立切結書並繳納保證金，主要確保施工期間遵守被上訴人各 項約定，以免破壞建物結構、改變外觀，並確保施工安寧及 衛生，與原住戶本應遵守社區規約，本屬兩碼事，自不得混 為一談。然本件上訴人在房屋外牆加裝金屬鐵窗、柵欄或將 冷氣主機外移，既已違背社區規約在先，自不容事後再藉裝 潢完工並取回施工保證金等由，合理化自己不當行為，況上 訴人未得區分所有權人改變原規約內容之前，亦無同意上訴 人前開行為權限，是上訴人仍執前開陳詞置辯，自無可採。五、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取
。從而，被上訴人本於前開社區規約與法律規定，請求上訴 人應拆除如原判決附圖所示位置與面積之金屬鐵窗、柵欄及 冷氣主機，並依職權宣告假執行，於法並無不合（原判決業 已更正主文第4 、第7 項誤載上訴人丙○○及乙○○住址部 分）。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回其上訴。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認均不影響本判決之結果，自無庸再詳予一一論述，附 此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 1 月 14 日 民事第一庭審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如
法 官 傅中樂
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 1 月 14 日 書記官 袁以明