臺灣臺北地方法院民事判決 91年度重訴字第1753號
原 告 Ｎ○○
訴訟代理人 Ｆ○○
複代理人 陳俊斌律師
原 告 Ｉ○○
酉○○
Ｃ○○
丙○○
宇○○
未○○
辛○○
己○○
丑○○
地○○
Ａ○○
辰○○○
Ｐ○○
黃○○
戌○○
Ｍ○○
Ｋ○○
丁○○
Ｂ○○
Ｑ○○
乙○○
甲○○
宙○○
Ｌ○○
Ｏ○○
亥○○
Ｅ○○
壬○○
Ｇ○○
Ｈ○○
寅○○
子○○
Ｊ○○
申○○
午○○
庚○
Ｄ○○
Ｒ○
玄○○
卯○○
癸○○
巳○○
天○○
以上44人共同
訴訟代理人 蘇弘志律師
複代理人 林欣柔律師
被 告 數位春池網路服務股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 孫天麒律師
張權律師
上一人
複代理人 陳雅珍律師
上列當事人間請求少價金事件，本院於93年12月31日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：（一）被告應對原告為如附表所示請求1 金額之 給付，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。並陳述：（一）被告（原名春池建設股份有限公司）自民國82年7 月間起 預售坐落台北市○○區○○段31小段土地上夏木漱石行雲 區內房屋及基地所有權應有部分時，明知其使用執照所載 行雲區之建物所在基地面積為7591平方公尺（即2296.28 坪），建蔽率9.3%，法定空地面積為6868.93 平方公尺（ 即2077.85 坪），卻仍在廣告宣傳單、廣告圖冊或契約附 件之平面圖登載不符上開使用執照記載內容之基地形狀及 面積，施用詐術，並於原告等購買時，故意隱瞞屬地形陡 峭不能為通常使用之「頂環區」及「斧柄區」亦為原告等 所購買房屋之基地範圍，故意隱匿影響交易之重要事項， 致原告認識及評估錯誤，而以顯不相當之價格購買該區內 基地所有權應有部分。被告所交付之系爭房屋之基地既有 上開瑕疵，原告自得依買賣物之瑕疵擔保規定及民法第 365 條第2 項之規定，行使減少價金請求權，求為如聲明 所示減少價金之判決。
（二）原告向被告分別購買如附表編號所示行雲區內之房屋及其 基地所有權應有部分，並給付如附表所示之價金，雖已於 86年間陸續受領房屋之點交，惟被告既有不告知瑕疵之情 事，原告自得請求減少價金。且不受6 個月短期時效規定 之限制，而應適用15年消滅時效之規定。據此，原告請求 減少價金尚未罹於15年時效期間。
（三）被告之實際負責人沈慶光業因此觸犯刑責部分，亦經臺灣 高等法院以其犯詐欺罪，判處有期徒刑6 月，得易科罰金 確定。又被告之規劃基地與建物合於建築法規，與被告就 建物基地現狀之銷售違反民刑法規，係兩回事，故不得以 被告符合建築法規，即謂其無須負給付瑕疵責任。二、被告聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二） 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並陳述：（一）本件縱認有原告所指之瑕疵，惟按買受人應按物之性質， 依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人 負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前 項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承 認其所受領之物。民法第356 條第1 項及第2 項定有明文 。而原告係於86年間即已受領系爭房屋及基地之點交，故 如彼等認「頂環區」及「斧柄區」部分土地無法為通常之 使用，應依上開規定立即通知被告，但原告並未為此項通 知，自應視為承認所受領之物，不得再主張被告應負瑕疵 擔保責任。次按於物交付後6 個月內不行使價金減少請求 權，其權利即告消滅，民法債篇修正施行前之法定期間已 完成者，其期間為完成，此觀諸民法第365 條第1 項及民 法債篇施行法第3 條第1 項、第4 條之規定自明。本件原 告於受領房地點交後，遲至91年間始主張減少價金之權利 ，顯已逾6 個月除斥期間。
（二）被告並無故意隱匿買賣契約重要事項不告知原告之行為。 依兩造間所訂定之不動產預定買賣契約第一條所載，就土 地部分，僅標示地號，並無原告所指契約附件之附圖，該 附件之附圖乃房屋坐落之平面配置圖示，僅在標示承買人 所購買之房屋屬區何棟大樓而已，故契約附件之平面配置 圖並不包括土地之坐落標示。至被告在銷售時所製作之廣 告文宣亦僅係針對房屋之配置及相關公共設施之標示，並 不在標明土地之坐落範圍。再於系爭建物土地之銷售現場 ，被告除展示建物土地之立體模型外，銷售人員曾帶領原 告至系爭土地現場查看地形，其告知「頂環區」及「斧柄 區」之土地均屬基地之一部分。在在均足證明被告無故意 隱匿原告所購買之基地包括「頂環區」及「斧柄區」之事
實。至臺灣高等法院上開刑事判決均僅依刑事告訴人即本 件原告之指述為認定，並非客觀，自不足據為本件認定民 事給付瑕疵責任之依據。
（三）又原告所提出之使用執照存根之附表亦明載系爭建築案係 適用山坡地保育利用條例地區，而依當時之建築技術規則 建築設計施工編第262 條第1 項第1 款規定，山坡地「坡 度陡峭」，亦即「在坵塊圖上其平均坡度超過55% 者」， 始不得開發建築。本件主管機關既核准被告建築系爭建物 ，即足證系爭土地並未達到坡度陡峭之程度，從而原告所 云上開「頂環區」及「斧柄區」土地係地形陡峭不能為通 常之使用，亦無足取。
三、本件縱如原告所云，被告所交付之系爭房地有上開瑕疵，惟 按買受人以出賣人應負買賣物之瑕疵擔保責任，依民法第 359 條規定所得行使之減少價金請求權，僅須由買受向出賣 人以意思表示為之即已足，無須以訴為之（最高法院87年台 簡上字第10號判例、71年度台上字第1693號及84年度台上字 第1444號判決參照）。故本件原告以被告就系爭房屋之基地 應負物之瑕疵擔保責任，起訴請求減少價金，顯無訴訟實益 ，應予駁回。合先敘明。
四、況就實體而言，兩造均不爭執系爭房屋及基地係於86年間即 由出賣人即被告將所有權移轉登記予原告，並辦理點交由原 告占有使用。而原告係於91年7 月5 日始提起訴訟為減少價 金之意思表示，顯已逾民法第365 條第1 項所規定之6 個月 除斥期間，不得再為減少價金之請求。雖原告主張被告有故 意不告知瑕疵之情事，故無6 個月除斥期間規定之適用云云 ，並提出臺灣高等法院90年度上易字第643 號刑事判決為證 （見本院卷第1 卷第26頁至第39頁）。惟按刑事判決所為事 實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，民事 法院仍得斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證， 為與刑事判決相異之認定（最高法院41年台上字第1307號及 69年台上字第2674號判例參照）。本件原告所主張者乃被告 所交付之系爭房屋之基地，其中坐落頂環區及斧柄區部分之 基地，原告無法使用，不能達預定效用，而有瑕疵，故請求 減少價金。惟查被告就上開兩區之設置乃法定空地（見本院 卷第1 卷第81頁原告所提出之使用執照存根）。而按建築物 所應留設之法定空地，為建築基地之一部分，不得重複使用 ，建築法第11條定有明文。又法定空地作為防火間隔使用， 目的在阻隔火劫蔓延，供爭取逃生避難時間及空間，亦經內 政部以66年3 月12日台內營字第731475號及76年7 月3 日台 內營字第513682號函釋在案（最高法院82年度台上字第1009
號判決參照）。故在客觀上原告就上開頂環區及斧柄區土地 本不得作為他用。而依原告所提出之兩造所訂定之不動產預 定買賣契約書中亦無關於上開頂環區及斧柄區應為法定空地 外之其他用途記載，此外，原告復不能舉證證明兩造在訂約 時就上開兩區之土地有特殊用途之約定，則其等所為被告所 交付之土地就頂環區及斧柄區部分有瑕疵，應負物之瑕疵擔 保責任之主張，即非可取。至於關於上開兩區是否應予綠化 為庭園或護坡公園，系爭不動產預定買賣契約書內亦無明文 ，雖原告提出廣告文宣及平面配置圖為證（見本院卷第1 卷 第84頁至第87頁），惟查上開文書充其量僅能據為證明被告 有提供廣告文宣及平面配置圖供原告做為參考，但並不足以 據為證明兩造有就廣告文宣及平面配置圖中關於頂環區及斧 柄區之法定空地應予綠化之合意及特別約定。故尚難據上開 廣告文宣及平面配置圖為有利於原告之認定。
五、綜上所述，本件原告本於減少價金請求權，請求被告給付如 附表所示之金額及利息，洵屬無據，不應准許。又原告之訴 既不應准許，應予駁回，其假執行之聲請，即因訴之駁回而 失所依附，亦不應准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 14 日 民事第一庭 法 官 謝碧莉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 17 日 書記官 林玲華
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