臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一○六六號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
力毅房屋仲介有限公司
法定代理人 戊○○
二五號
被 告 力霸房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
羅啟恒
右當事人間請求返還價金等事件，於民國九十三年十二月二十三
日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國91年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告力毅房屋仲介有限公司應給付原告新臺幣伍拾伍萬貳仟零伍拾玖元，及自民國91年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告力霸房屋仲介股份有限公司應給付原告新臺幣伍拾伍萬貳仟零伍拾玖元，及自民國91 年6月13日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前三項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔十分之四，由被告力毅房屋仲介有限公司負擔十分之二，由被告力霸房屋仲介股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告甲○○供擔保後得假執行；第二項、第三項部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告力毅房屋仲介有限公司、被告力霸房屋仲介股份有限公司供擔保後得假執行。但被告力霸房屋仲介股份有限公司以新臺幣伍拾伍萬貳仟零伍拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面
一、聲明：
㈠被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）一百零五萬二千零五 十九元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年利率百分之 五計算之利息。本項被告甲○○於第二項力毅房屋仲介有限 公司（下稱力毅公司）就第二項之請求金額或第三項被告力
霸房屋仲介股份有限公司（下稱力霸公司）就第三項之請求 金額清償時，就其清償範圍內免給付義務。
㈡被告力毅公司應給付原告一百十萬四千一百十八元及自起訴 狀送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。 本項被告力毅公司於第一項甲○○就第一項之請求金額或第 三項被告力霸公司就第三項之請求金額清償時，就其清償範 圍內免給付義務。
㈢被告力霸公司應給付原告一百十萬四千一百十八元及自起訴 狀送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。 本項被告力霸公司於第一項被告甲○○就第一項之請求金額 或第二項力毅公司就第二項之請求金額清償時，就其清償範 圍內免給付義務。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告於民國八十九年四月五日經由被告力霸公司桃園縣府加 盟店即力毅公司經紀員洪義友之媒介，向被告甲○○購買坐 落桃園縣八德市○○路九一巷十之一號二樓之三房地（以下 簡稱系爭房地），約定買賣價金為五十萬元，原告於八十九 年五月八日付清全部價金，被告甲○○並將房地交付原告。 迨九十年三月二十日原告由鄰人告知該屋於八十八年十一月 、十二月間曾發生有人上吊死亡，惟發現時已逾七天以上， 狀甚恐怖，原告得知後，心中無限畏懼，當日即行搬離，五 日後至臺北縣樹林市租屋棲身至今。查是否曾發生過兇殺案 或自殺致死案是房地產標的狀況之重要事項，屬買賣標的之 重要瑕疵，原告其後與被告連絡請渠等出面解決，惟被告等 均不置理。
㈡本件出賣人即被告甲○○故意不告知前述物之瑕疵，茲依民 法第三百五十九條之規定以本訴狀送達兼作為解除原告與被 告甲○○間前述買賣契約之意思表示，爰依雙方所立之不動 產買賣契約書第八條第四款之規定請求被告甲○○加倍返還 原告所給付之價金500,000 元（二倍計1,000,000 元）、及 賠償原告因該買賣契約所支付之仲介費、移轉過戶稅、換鐵 門鎖費用、房屋稅、修繕費、移機費、地價稅、另賃屋居住 之房租費等（以下簡稱「各雜項支出費用」）共52,059元， 合計為1,052,059元。
㈢被告力毅公司為不動產經紀業，依不動產經紀業管理條例第 二十二條、第二十四條之規定：「經紀人員在執行業務過程 中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」、「 雙方當事人在簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書 交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上
簽章，前項不動產說明書，視為買賣契約之一部分」，以上 係民法第一百八十四條第二項所稱之「保護他人之法律」， 以保護消費者之利益。而經紀員洪義友為被告力毅公司之經 紀人員，其於本件買賣不動產過程中從未以不動產說明書交 付予原告，已違反保護原告之法律，且未盡其給付義務，屬 不完全給付，甚至於原告向其詢問屋主何以要賣此屋時，洪 義友竟告以「屋主人住臺北，房子在桃園，收租金不便」等 語搪塞，依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法 第二百二十七條之規定，被告力毅公司對於原告所受之支出 買賣價金和前述各雜項支出費用自須負損害賠償之責。又力 毅公司為消費者保護法之企業經營者，爰依消費者保護法第 五十一條但書之規定，向被告力毅公司請求前述損害金額及 一倍之懲罰性賠償金（金額如聲明所示）。
㈣被告力毅公司為被告力霸公司之加盟店，依不動產經紀管理 業條例第四條第八款之規定：加盟經營者，指經紀業之一方 以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式等並受其規範 或監督，被告力霸公司於其文宣廣告一再宣示「以全國最大 房仲品牌，做為品質保證」、「細心服務，實力保障」，按 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有明文， 本件被告力霸公司雖不直接仲介買賣，然被告力霸公司允其 所發展之服務、營運方式、服務標章、名稱提供給加盟店使 用，並以廣告促銷其加盟店之業務，俾取得社會大眾之信賴 ，對於其選擇監督之加盟店的服務品質依消費者保護法第二 十二條之規定應負民法之保證責任，是其於加盟店服務不良 造成損害時，自應負損害賠償之責。又被告力霸公司為房屋 仲介服務之設計及提供者，亦應依消費者保護法第七條之規 定負服務製造者之責任。另力霸公司允許其加盟店懸掛印有 明顯「力霸房屋」字樣之招牌、印製「力霸房屋名片」、允 其加盟店所使用之要約承諾書及買賣契約書明顯處印有「力 霸房屋」字樣，且力霸公司之傳單、房屋快報、雜誌均一再 刊登加盟店之服務為「力霸房屋，全國服務」，亦允其加盟 店作同樣的廣告，其上述文字意義乃在告知消費者其加盟店 之服務即為其本人之行為，因此被告力霸公司與力毅公司間 已有表見代理情形。爰據上述請求聲明所示之金額。三、證據：提出不動產買賣契約書影本、剪報影本、調解書影本 、存證信函影本、存證信函簽收單及其信封影本、臺北市調 解筆錄影本、名片影本、力霸公司之回函影本、力霸公司章 程影本、系爭建物暨土地登記謄本各乙份、力霸房屋公司仲 介服務手冊、力霸房屋手冊各乙冊、消費爭議申訴資料表影
本、律師函之信封影本、內政部頒行及公告之契約書範本及 附件影本各乙份、力霸公司之廣告影本四紙、稅費收據影本 五紙等為證。並聲請訊問證人吳坤正、林明得、己○○。貳、被告方面
一、被告甲○○、力毅公司
未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為陳述。二、被告力霸公司
未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前辯論期日到場陳述 及提出之書狀記載作以下之聲明及陳述：
㈠聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。 ㈡陳述：
⒈加盟經營分為二種經營型態，第一種為以自己商標、營運 方式，以直營店之型態自己經營，第二種為由他經營者以 加盟之方式，使用該企業主之服務、營運方式，商標或服 務標章，並受其規範監督。本件力毅公司屬於第二種加盟 方式，此種經營方式，僅係一經營者利用企業主之商標及 營運方式，雖於形式上須受企業主之規範監督，實質上該 經營者仍有自己之商號、人事、會計等決定權，盈虧自行 負責，與企業主無從屬關係，企業主並不因加盟店使用其 服務標章而須對顧客負同一責任，故不動產經紀業管理條 例第二十六條有關經紀業損害賠償責任之規定，自始無被 加盟者應與加盟店負連帶責任之文句。本件力毅公司於八 十七年七月一日與被告力霸公司訂立加盟合約，而於八十 九年八月與被告力霸公司終止契約關係，力毅公司自始為 一獨立營業之法人，力毅公司是否與原告訂有契約？力毅 公司是否依約履行？原告買受之房屋是否有如上述之瑕疵 ？被告甲○○是否將房屋現況誠實告知力毅公司？等事實 ，皆為被告力霸公司所不知。本件力毅公司與其客戶所簽 訂之契約，係以力毅公司自己名義簽訂，自應由簽約當事 人間各負其契約與法律責任，與被告力霸公司無關。 ⒉本件被告力霸公司與原告間並無保證契約關係存在，至於 廣告之設計，其目的在強化產品優勢或建立企業形象，以 增加客戶認同進而刺激消費，被告或各加盟店製作之形象 廣告旨在自我推薦被告各加盟店均係依照不動產經紀業管 理條例等法令合法經營之仲介經紀商，並且致力於使其從 業人員受專業訓練，取得相關證照，而後憑藉其專業能力 服務客戶，此為市場上一般企業常見作為，並無誇大不實 ，亦無足以引人錯誤情事，被告力霸公司自不須負民法上
之保證責任。
⒊被告力霸公司並未與原告訂立仲介契約，原告並未直接接 受被告力霸公司所提供之服務，被告力霸公司亦未直接或 間接參與本件仲介行為，其與原告間未發生消費關係，無 消費者保護法之適用。
⒋被告力霸公司從無將代理權授與加盟店力毅公司之意思表 示或行為，加盟店力毅公司亦始終以自己名義訂約而為法 律行為，並無代理或表見代理之適用。
㈢證據：提出力霸房屋加盟店連鎖經營契約書影本、終止契約 存證信函及回執影本各乙份、力霸公司發給各加盟店之「總 部每週訊息」宣導文件五紙、委託銷售契約書影乙份、房地 產標的現況說明書乙紙為證。
叁、本院依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署八十八年度相字第 一八一三號卷宗。
理 由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其訴訟權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受訴訟 以前當然停止，民事訴訟法第一百七十條定有明文。經查， 被告力霸公司之原法定代理人為方瑞生，但於訴訟中變更法 定代理人為丁○○，揆諸前揭說明，被告力霸公司聲明由丁 ○○承受訴訟，於法有據，應准許之。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法 第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款分別定有明 文。
㈠本件原告在訴狀送達被告後，於訴訟繫屬中追加主張依民法 第二百二十七條不完全給付之規定及民法表見代理的規定， 請求被告力毅公司及力霸公司給付如其聲明所示之金額，因 其據以請求法院判決之基礎事實係屬同一，且其追加之請求 權與原起訴之請求權所利用的訴訟及證據資料亦具有同一性 ，自不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭法條之規定 ，其此部分訴之追加應予准許。
㈡原告原請求被告甲○○給付一百零五萬四千九百八十一元、 請求被告力毅公司、力霸公司給付一百十萬九千九百六十二 元，嗣於訴訟繫屬中減縮其對被告甲○○之請求為一百零五 萬二千零五十九元，並減縮其對被告力毅公司、力霸公司之 請求為一百十萬四千一百一十八元，經核其此部分聲明變更 僅單純減縮應受判決事項聲明，亦合於民事訴訟法第二百五
十五條第一項第三款之規定，應予允許，併此敘明。三、本件被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張其於八十九年四月五日經由被告力霸公司桃園 縣府加盟店即力毅公司經紀員洪義友之媒介，向被告甲○○ 購買系爭房地，原告已付清全部價金，嗣原告始由鄰人告知 該屋為兇宅，出賣人即被告甲○○故意不告知前述瑕疵，茲 依民法第三百五十九條之規定以本訴狀送達兼作為解除原告 與被告甲○○間前述買賣契約之意思表示，爰依雙方所立之 不動產買賣契約書第八條第四款之規定請求被告甲○○加倍 返還原告所給付之價金及賠償原告因該買賣契約所支付之各 雜項支出費用。又被告力毅公司之經紀員於本件買賣不動產 過程中從未以不動產說明書交付予原告，已違反保護原告之 法律，且屬不完全給付，爰依不動產經紀業管理條例第二十 六條第二項、民法第二百二十七條、和消費者保護法第五十 一條但書之規定，向被告力毅公司請求損害賠償。又被告力 毅公司為被告力霸公司之加盟店，力霸公司就其服務品質應 依消費者保護法第二十二條之規定負民法之保證責任；另被 告力霸公司與力毅公司間存有表見代理之事實；且被告力霸 公司為房屋仲介服務之設計及提供者，亦應依消費者保護法 第七條、第五十一條但書之規定賠償原告。
二、被告力霸公司則以：被告力毅公司為一獨立營業之法人，力 毅公司與其客戶所簽訂之契約，係以力毅公司自己名義簽訂 ，自應由簽約當事人間各負其契約與法律責任，與被告力霸 公司無關，被告力霸公司不須負民法上之保證責任；又被告 力霸公司與原告間未發生消費關係，無消費者保護法之適用 ；另被告力霸公司從無將代理權授與力毅公司之意思表示或 行為，加盟店力毅公司亦始終以自己名義訂約而為法律行為 ，並無表見代理之適用等語置辯。
三、經查，原告起訴主張：其於八十九年四月五日經由被告力霸 公司桃園縣府加盟店即力毅公司經紀員洪義友之媒介，向被 告甲○○購買系爭房地，約定買賣價金為五十萬元，原告於 八十九年五月八日付清全部價金，被告甲○○並將房地交付 原告，而系爭房屋曾於八十八年十二月六日發生死者黃春木 上吊死亡，惟被告甲○○及力毅公司之經紀員並未將上情告 知原告之事實，業據原告提出系爭不動產買賣契約書影本、 剪報影本等為證，且據證人吳坤正、林明得證述明確，並經 本院依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署八十八年度相字第
一八一三號卷宗核閱無訛，依本院調查證據之結果，堪信為 實在。
四、就被告甲○○部分：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負 擔保責任者，買受人得解除其契約，民法第三百五十四條第 一項前段、第三百五十九條前段分別定有明文。又所謂「物 之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為 限，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照。系爭 房屋於原告八十九年四月五日購買前約四個月（八十八年十 二月六日）發生屋內有人上吊死亡之事件，就房屋交易市場 之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」 之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多 因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅 ，應認係屬交易上之重大瑕疵。本件出賣人即被告甲○○， 於八十八年十二月六日發生死者黃春木上吊死亡之事件後， 即急於出售系爭房地，且於出賣系爭房地時，故意不告知該 情，有違誠實信用原則，則原告依民法第三百五十九條之規 定解除系爭買賣契約核屬有據。
㈡依民法第二百五十九條、第二百六十條之規定：契約解除時 ，當事人互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付為金錢 者，應附加自受領時之利息償還之；且解除權之行使，不妨 礙損害賠償之請求。又依系爭不動產買賣契約書第八條第四 款第二段規定：「如乙方（指被告甲○○）毀約不賣或給付 不能或不為給付，或其他違約情事時，甲方（指原告）除得 解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方， 以為違約之損害賠償」。本件系爭房屋具有前開重大瑕疵， 則被告甲○○顯未依債之本旨而為給付，應認其有違約之情 事。系爭買賣契約既因本件起訴書之送達被告甲○○而同時 解除，則本件原告向被告甲○○購買系爭房地，所支付之買 賣價金五十萬元、及原告因本件買賣所產生之損害，包括原 告所支出之仲介費8,000 元、移轉過戶稅（含契稅、印花稅 、過戶規費、代書費）共15,000元、換鐵門鎖費用2, 500元 、房屋稅1,203 元、修繕費1,200 元、電話移機費2,500 元 、地價稅656 元、和因系爭房屋曾發生上述事件，原告因心 生畏怖而另須賃屋居住支出房租費21,000元（以上「各雜項 支出費用」共計52,059元，有原告所提出之土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書影本、桃園縣稅捐稽徵處繳款書影本
、換鐵門鎖收據影本、移機費收據影本、房屋稅繳款書影本 、房屋租賃契約書影本各乙份等為證），即均可依前開規定 向被告甲○○請求。
㈢原告雖主張依前開系爭不動產買賣契約書第八條第四款第二 段之規定，被告甲○○應「加倍」返還原告所給付之價金。 惟按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之 性質者，依民法第二百五十條第二項前段之規定：違約金除 當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。本 件兩造間就上述契約內所約定之違約金並無特約約定為懲罰 性質，且揆諸前述契約條文約定「乙方應於五日內將所收款 項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償」之文意，應認該違 約金之約定係屬損害賠償約定之性質（即損害賠償總額預定 性違約金）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第二百五十二條亦定有明文。本件原告於起訴前 所支出之各雜項費用損害計52,059元，已如前述，再斟諸原 告於起訴後在外繼續賃屋居住花費之客觀事實、當時社會經 濟狀況及原告所受損害情形，前述違約金之約定，仍屬過高 ，應予酌減。本院認原告對被告甲○○所請求之數額，包括 契約解除後回復原狀所應返還之買賣價金500,000 元、及損 害賠償之違約金等，共計以700,00 0為相當，是原告對被告 甲○○請求700,000 元，及自起訴狀送達被告之翌日（91年 10 月19 日）起，至清償日止，按年息百分之五之利息，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無理由，應予駁回 。
五、就被告力毅公司部分：
㈠按八十八年二月三日公布之不動產經紀業管理條例第二十三 條、第二十四條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以 不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」、「雙方當事 人在簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交 付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽 章，前項不動產說明書，視為買賣契約之一部分」，本件被 告力毅公司為不動產經紀業，其公司人員執行業務仲介系爭 買賣時，應將系爭房地之不動產說明書交付與原告，並向原 告為解說，惟原告陳稱被告力毅公司之經紀人員在本件買賣 不動產過程中從未將系爭房地之不動產說明書交付予原告， 依原告所提出之系爭買賣文件資料觀之，僅買賣契約書第十 三條房屋現況確認部分勾選「依固定物交屋」外，確無系爭 房地之不動產說明書，則原告前開主張，依本院調查證據之 結果，堪信為實在。被告力毅公司之經紀人員仲介本件房地 買賣未將系爭房地之不動產說明書交付原告，自亦未據之向
原告解說洵堪認定，則其顯已違背前開不動產經紀業管理條 例所規定不動產經紀業對於當事人應盡之給付義務。 ㈡原告委託被告力毅公司仲介房屋買賣，被告力毅公司受有報 酬，其經紀人員即應本於善良管理人之注意義務，就買賣標 的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向 原告解說。又依桃園縣不動產經紀人公會函覆本院函詢事項 謂：「現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露 ，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商 圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介 業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切 重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實 告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露 為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準」 （見本院卷第三百四十六頁）。經查，本件系爭房屋曾發生 死者黃春木之上吊事件，經人發現已逾七日以上之事實，業 經披露於日報（見本院卷第一七九頁），被告力毅房屋之經 紀人員，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息 ，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人 義務，且未履行其應盡之給付義務，未將系爭房屋之不動產 說明書交付原告，亦未對原告進行解說告知系爭房屋有上述 重要瑕疵，使原告於不知情之狀況下，花費畢生積蓄出資購 買系爭房地，而系爭房屋之出賣人（即被告甲○○）領取價 金後，即避不見面，使原告求償無門（此見原告所提出之存 證信函影本、存證信函簽收單及其信封影本、臺北市調解筆 錄影本），則被告力毅公司自屬可歸責。是原告依民法第二 百二十七條第一項、第二項之規定：「因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償。」；及依不動產經紀業管 理條例第二十六條第二項：「經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任」之規定，請求被告力毅公司賠 償其所支付之系爭房地買賣價金五十萬元之損害、及相關衍 生之損害（前述各雜項支出費用）共552,059 元，及自起訴 狀送達被告力毅公司之翌日（91年10月19日）起，至清償日 止，按年息百分之五之利息，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求則屬無理由，應予駁回。
㈢原告雖主張依消費者保護法第五十一條但書之規定，對被告 力毅公司請求前述損害金額及一倍之懲罰性賠償金（金額共 如其聲明所示）。惟消費者保護法固規定：「依本法所提之
訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害 額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求 損害額一倍以下之懲罰性賠償金。惟該條所謂「依本法所提 之訴訟」，解釋上應僅限於消費者保護團體依同法第四十九 條、第五十條之規定所提起之消費者損害賠償訴訟時，始有 其適用。蓋消費者保護法第五十一條係規定於消費者保護法 第五章第二節「消費訴訟」之章節中，則該條所謂之「依本 法所提之訴訟」自係指該章節所指之消費訴訟；而消費者保 護法第五章第二節自第四十九條起至第五十三條止，均係有 關消費者保護團體之規範，其中第五十一條關於懲罰性賠償 金之規定，應亦係屬有關消費者保護團體之規範。且所謂「 懲罰性賠償」係英美法上特有之賠償類型，非屬損害補償性 質之賠償，此制之設立目的在於對具有邪惡動機（evil mot -ive) 、非道德的（outrageaus）、有意圖的（intentiona l)或極惡（flagrant）之行為人施以一定懲罰，阻嚇他人效 尤之處罰性賠償，其性質及目的與刑事處罰無異，故適用上 應極具嚴格。而我國消費者保護法第五十一條既係移植自美 國法制，解釋上宜限縮在僅於消費者保護團體提起消費者損 害賠償訴訟，危害層面較大時始有適用，以求兼顧企業經營 者及消費者之利益平衡。是原告依消費者保護法第五十一條 但書之規定，對被告力毅公司請求一倍之懲罰性賠償金，尚 屬無據。
六、就被告力霸公司部分：
㈠依不動產經紀管理業條例第四條第八款之規定：加盟經營者 ，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運 方式、商標或服務標章，並受其規範或監督而言。本件被告 力毅公司為被告力霸公司之加盟店之事實，業據原告提出系 爭買賣契約書影本（每頁契約上方均有力霸房屋之文字）、 力毅公司經紀人員洪義友之名片影本（其上載明力霸房屋縣 府加盟店）、力霸房屋全國服務網手冊影本等為證，且為被 告力霸公司所不爭執，堪認屬實。次查，本件被告力霸公司 與力毅公司簽訂加盟店連鎖經營契約書（以下簡稱加盟契約 書，見本院卷第五十五頁背面以下），力霸公司向力毅公司 收取履約保證金、加盟金（此為被告力霸公司所自承，見本 院卷第三百二十一頁），授權力毅公司得使用力霸公司之服 務標章（見第二條、第四條），被告力霸公司並提供力毅公 司有關招牌設計、教育訓練、標準制式契約書、表格、宣傳 用品企劃設計、不動產市場資訊諮詢、代書支援等服務項目 （得另收取服務費用，見第十五條），並約定力毅公司須依 力霸公司發展之營運方式（包括限制力毅公司須使用其提供
之制式契約書、限制仲介服務費收取標準、應遵守不動產仲 介人員倫理規範等，見第四條、第十二條、第十六條）、且 力毅公司須接受力霸公司之營業稽核（見第十九條）。準此 ，就外部觀察而言，因力霸公司授權力毅公司使用其總店之 服務標章，並為力毅公司設計招牌、宣傳企劃，且限制力毅 公司須使用其上載有力霸公司標章之制式契約書等行為，已 足以引起第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而 因信賴被告力霸公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟 店進行交易；就內部關係而言，被告力霸公司限制力毅公司 須以其發展之營運方式提供仲介服務，並給予營業稽核，應 認被告力霸公司對被告力毅公司具有某種程度之內部控制。 ㈡按公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之公 司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公 司名義與第三人為法律行為，即係民法第一百六十九條所謂 表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第 三人自應負授權人之責任（最高法院45年台上字第461 號判 例參照）。又公司許他人以其支店名義營業者，他人所開設 之店，固不因此而成為公司之支店，惟其許他人使用自己支 店名義與第三人為法律行為，即係民法第一百六十九條所謂 ，表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於 第三人自應負授權人之責任（最高法院28年上字第1573號判 例亦著有明文）。本件原告所與交易之被告力毅公司，雖非 被告力霸公司之直營分店，而為加盟店，然被告力霸公司授 權被告力毅公司使用其公司之服務標章與人交易，且為被告 力毅公司設計招牌、宣傳企劃、並提供其上表彰其服務標章 之制式契約書，堪認係表示以代理權授與被告力毅公司之行 為。次查，被告力霸公司自承：自八十七年後該公司只有加 盟店，並無直營店，則其雖不直接仲介房地買賣，然卻藉加 盟之方式，擴充其經營規模，並以大量文宣廣告宣傳該服務 標章所表彰之品質，促銷其加盟店之業務，俾取得社會大眾 之信賴，促使消費者與其加盟店進行交易，揆諸前開二判例 意旨，被告力霸公司對於其加盟店力毅公司之債務不履行行 為，自應負表見代理之責任。
㈢被告力毅公司對於其不完全給付之債務不履行行為，應對原 告賠償共552,059 元之損害賠償責任，已如前述，則原告依 前開表見代理之規定，請求被告力霸公司賠償552,059 元， 及自起訴狀送達被告力霸公司之翌日（91年6 月13日）起， 至清償日止，按年息百分之五之利息，為有理由，應予准許 ，逾此部分之請求，同前述理由，因消費者保護法第五十一 條但書之規定並不適用於本件情形，則原告對被告力霸公司
之其餘請求，屬無理由，應予駁回。
七、從而，本件原告對被告甲○○請求700,000 元，並自起訴狀 分之五之利息；及原告對被告力毅公司、力霸公司分別請求 552,059 元，並自起訴狀送達被告之翌日起（被告力毅公司 為自91年10月19日起、被告力霸公司自91年6 月13日起）， 均至清償日止，按年息百分之五之利息，為有理由，應予准 許。上述被告之損害賠償，具有同一損害填補目的，本於各 別之發生原因，對原告各負給付之義務，若被告中任一被告 已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任。至原告逾上開 部分之請求則屬無理由，應予駁回
八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。
九、本件原告及被告力霸公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行 及免為假執行，就原告勝訴部分，經審酌均無不合，爰分別 酌定相當擔保金額，准許之，至原告敗訴部分，其假執行之 聲請已失所附麗，併予駁回。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 6 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
法 官 林曉芳右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 6 日 書 記 官 陳玲莉
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