臺灣嘉義地方法院民事判決 92年度簡上字第36號
上 訴 人 乙○○
甲○○
丙○○○
丁○○
戊○○
前列五人共同
訴訟代理人 何永福律師
複 代理人 黃文力律師
廖耿璋
被上訴人 己○○
庚○○
前列二人共同
訴訟代理人 歐陽謙律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年
三月三日本院所為九十二年度簡字第一號第一審判決提起上訴，
本院於九十四年一月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄；
（二）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）八十一萬二千 元，其中十四萬元自民國九十一年五月二十九日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息；其中六十七萬二千元 部分則自九十二年二月十二日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
（三）願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人所給付之四十二萬元六千六百元租金應屬任意給 付，自不得主張土地法第九十七條。
（二）被上訴人並非經濟上之弱者，是以土地法第九十七條規定 在本件並無適用。
（三）約定租金超過法定租額之限制者，如經承租人就超過限制 部分之租金已為任意給付，並不生不當得利之問題。三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人仍應適用土地法第九十七條。
（二）原出租人李德顯於九十年二月九日之終止租賃契約通知， 應已生終止系爭房屋租賃契約之效力。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權函詢台灣電力股份有限公司嘉義營業處有關系爭 房屋供電情形。
理 由
一、上訴人乙○○等五人起訴主張：其等之被繼承人李德顯於八 十八年十二月十三日與被上訴人己○○簽訂房屋租賃契約（ 以下稱系爭租約），將門牌號碼嘉義縣水上鄉柳鄉村柳子林 二○○號房屋（以下簡稱系爭房屋，又系爭房屋之坐落基地 為嘉義縣水上鄉○○○段柳林小段第三六號、第三九號該二 筆土地，系爭房屋坐落位置如附圖所示Ｂ、Ｅ部分，惟被上 訴人己○○承租使用之範圍則為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 及Ｅ部分，承租使用之面積計為二一九三平方公尺）全部出 租予被上訴人己○○，並由另一被上訴人庚○○擔任連帶保 證人，租期五年（自八十八年十二月十三日起迄九十三年十 二月十二日止），每月租金九萬元，嗣李德顯於九十年十月 一日死亡，系爭租約之權利義務旋由上訴人乙○○等五人繼 承承受，詎被上訴人己○○所積欠之租金經抵償押租金等相 關用後，尚有欠租，嗣經上訴人乙○○等五人多次催討，被 上訴人己○○等二人均置之不理，為此，上訴人乙○○等五 人爰依租賃及連帶保證之法律關係，訴請被上訴人己○○等 二人連帶給付如其等聲明（二）之租金及法定遲延利息等語 。
二、被上訴人己○○等二人則以：系爭租約早已終止，上訴人乙 ○○等五人卻再請求已終止後之租金，自難謂為有理由，且 參諸土地法第九十七條之規定，上訴人乙○○等五人所請求 之租金數額，亦顯逾土地及建築物申報地價年息百分之十之 法定最高限制，況上訴人乙○○等五人業將押租金與應給付 之租金相互抵償，經抵償結果就押租金部分尚有餘款，是上 訴人乙○○等五人請求被上訴人己○○等二人連帶給付租金 及法定遲延利息，亦為無理由等語，資為抗辯。三、查被上訴人己○○於八十八年十二月十三日與李德顯簽訂系 爭租約，並由被上訴人庚○○擔任連帶保證人，約定租賃期 間為五年（租賃期限自八十八年十二月十三日起迄九十三年 十二月十二日止），租金每月九萬元，租金每三個月給付乙 次，被上訴人己○○並同時開之一年份租金支票四紙交付原 告之被繼承人李德顯作為給付租金之用；嗣被上訴人己○○
於八十九年十二月十三日前並未依約交付九十年份租金支票 四紙給出租人李德顯，李德顯即先後於八十九年十二月十六 日及九十年一月二日、九十年二月九日三日先後以存證信函 催告通知被上訴人己○○給付一年份租金支票四紙，嗣並於 九十年二月九日之存證信函內明確表示終止與被上訴人己○ ○間之系爭租約；又被上訴人之公司曾支付九十年份租金一 百零八萬元給原出租人李德顯，惟被上訴人己○○或其公司 自九十年十二月十三日起即未再給付租金給出租人李顯德； 又被上訴人公司係於九十一年五月十六日完成遷移契約內容 ，並九十一年五月二十日搬遷完畢，同時發存證信函告知出 租人之繼承人乙○○等情，此有房屋租賃契約書、扣繳憑單 、存證信函、台灣電力股份有限公司嘉義區營業處九十三年 四月二十一日Ｄ嘉義字第九三○四○二四五號函為證，尚堪 信為真實。則本件應審究之主要爭點應在於：原出租人李德 顯於九十年二月九日所為之終止系爭租約之意思表示是否有 效？經查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有 十七年上字第一一一八號判例可資參照。
（二）查依據系爭租約第三條例式內容記明「租金每個月新台幣 玖萬元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（ 電燈費及自來水費另外）」，並補充記載「租金每參個月 給付乙次，乙方應於每年十二月十三日開立一年份租金支 票肆紙交付甲方作為給付租金之用」等語，可知上開條文 已明確表明系爭租約租金金額為每月九萬元、租金給付方 式為每三個月給付一次，另出租人為求有所保障，附帶約 定承租人須於每年租期前即每年十二月十二日前，先行履 行交付下一年份租金支票之義務等情，此亦可從原出租人 李德顯於八十九年十二月十六日所發出之存證信函中「‧ ‧雙方所訂系爭租約書第三條規定，租金每月九萬元，且 係每三個月給付一次，台端並應於每年十二月十三日交付 一年份租金支票四紙給本人‧‧」、九十年一月二日之存 證信函中表明「‧‧台端迄今仍未依合約書第三條履行‧ ‧」，及九十年二月九日所發出之存證信函內容中表示「 本人業已定期催告台端給付租金及履行合約第三條義務‧ ‧」相互應證，換言之，前開條文除約定租金金額及租金 給付方式外，尚要求承租人於承租年度前提出年度租金支 票以求保障之義務，應無置疑。
（三）按系爭租約書第十四條亦有明文約定，甲乙丙（甲方指原
出租人李德顯、乙方指承租人己○○、丙方指連帶保證人 庚○○）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條 件時一方得請求違約之他方損害賠償，且得終止契約等情 ，經查：上訴人己○○確實並未依約於八十九年十二月十 三日交付九十年份之四紙租金支票，嗣並由原出租人李德 顯寄發欲終止系爭租約之三封存證信函之事實，亦如前述 ，則依前開約定，出租人李德顯自得依約定終止系爭租約 ，而本件原出租人李德顯終止租約之意思表示亦已送達到 上訴人己○○本人，則兩造間之系爭租約之法律關係自因 合法有效之終止意思表示而消滅。
四、本件上訴人乙○○等五人雖主張原出租人李德顯所為終止租 約之存證信函，並未定期催告，依民法第四百四十條之規定 ，出租人並無權片面終止租約，換言之，終止並未發生效力 云云，惟查，本件被上訴人己○○所違反之義務，除支付租 金遲延外，尚有未依約交付下年度之租金支票四紙，且原出 租人李德顯之催告內容亦係陳述被上訴人己○○違反交付九 十年度四紙租金支票之義務，進而表示終止租約之意思表示 ，則本件問題即非單純民法第四百四十條之適用問題，上訴 人似有誤會，併予敘明。
五、綜上所述，系爭租約業已於九十年二月九日終止，上訴人乙 ○○等五人自無從依已終止之系爭租約請求被上訴人己○○ 等二人連帶給付租金。從而，上訴人乙○○等五人爰依系爭 租約及連帶保證之法律關係，請求被上訴人己○○等二人應 連帶給付上訴人乙○○等五人八十一萬二千元，其中十四萬 元自九十一年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；其中六十七萬二千元部分則自九十二年二月十 二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由 ，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原 審駁回上訴人乙○○等五人之訴，及駁回其假執行之聲請， 理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 26 日 民事第二庭審判長法 官 甘大空
法 官 張育彰
法 官 蕭道隆
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 1 月 26 日 書記官 陳湘蓉
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