臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度旗簡字第八七號
原 告 丙○○
訴訟代理人 熊碧雄律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間調整租金事件，本院於民國九十四年一月十一日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
被告向原告承租坐落高雄縣美濃鎮○○段七五九地號如附圖所示Ａ部分面積叁佰叁拾捌點捌玖平方公尺土地之租金，應自民國九十三年六月四日起，調整為每年蓬萊稻穀肆仟叁佰陸拾點壹柒臺斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：被告向原告租用坐落高雄縣美濃鎮○○段七五九地號（下稱系爭土地 ）如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共三百六十五點一九平方公尺，約定每年租金為蓬 萊稻穀三百十二台斤，為不定期之基地租賃契約，惟租金數十年來均未調漲，以 目前物價指數調漲如此之高而言，實屬違反社會一般公平交易原則，系爭土地位 於高雄縣美濃鎮城市中心，為該鎮最繁榮地區，爰依民法第四百四十二條規定， 提起本件訴訟，聲明：被告向原告承租坐落高雄縣美濃鎮○○段七五九地號如附 圖所示Ａ、Ｂ部分面積三百六十五點一九平方公尺土地之租金，應自民國九十二 年七月一日起，調整為每年蓬萊稻穀一萬九千八百九十三點七五臺斤。二、被告則以：本件租約係被告之父朱安仔與原告之父邱義生於日據時代訂立，嗣後 分別由兩造繼承本件租約之法律關係，原告繼承後曾要求每年租金金額由原訂之 蓬萊稻穀二百零八公斤提高二分之一為三百十二台斤，且約定以行政院農委會最 高收購價折算現金計算，被告同意後亦依約交付每年租金至九十二年七月，原告 突於九十三年六月起訴請求調整租金，並不合情理；又被告承租土地範圍僅有如 附圖所示Ａ部分，Ｂ部分土地當初並未交付，應不在原告承租範圍內；另系爭土 地係位於高雄縣美濃鎮之鄉下地方，原告要求調整租金數額折算現金為每年新臺 幣（下同）六十四萬八千二百五十九元，並不合理，被告無力負擔等語為抗辯， 並聲明：駁回原告之訴。
三、查系爭土地為原告所有，現由被告承租使用中，本件租約係被告之父朱安仔與原 告之父邱義生於日據時代訂立，並由兩造分別繼承，租用系爭土地之目的為供建 築房屋之用，目前約定每年租金為蓬萊稻穀三百十二台斤，且約定以行政院農委 會最高收購價格折算現金計算之事實，有原告提出之系爭土地所有權狀、地籍謄 本、被告致原告表示繳交租金之存證信函、被告提出之覺書等件為證，並經原告 聲請本院勘驗系爭土地現場，及囑託高雄縣美濃鎮地政事務所測量並製作複丈成 果圖如附圖所示，復為兩造所不爭執，應為真實。四、參酌兩造前開主張，本件爭點如下：㈠被告承租系爭土地範圍，是否包括如附圖 所示Ｂ部分？㈡本件租約約定租金有無調漲必要及其數額？本院就上述爭點審酌
如下：
㈠被告承租土地範圍，是否包括如附圖所示Ｂ部分土地？ 按當事人主張利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十 七條前段定有明文。另按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十 三條亦定有明文。原告雖主張如附圖所示Ｂ部分土地亦為被告承租範圍云云，惟 為被告所否認，且經本院勘驗系爭土地並囑託高雄縣美濃地政事務所繪製複丈成 果圖如附圖所示，如附圖所示Ｂ部分土地現為鄰地第三人所建造之鐵皮屋佔用， 非被告占有，有本院勘驗筆錄及如附圖之複丈成果圖在卷可查，依前開證據觀之 ，尚難認定被告承租土地範圍包括如附圖所示Ｂ部分土地；又依前開法律規定意 旨觀之，交付租賃物為出租人即原告之義務，且原告主張已交付如附圖所示Ｂ部 分土地云云，為有利於己之事實，自由原告就此主張負舉證之責任，惟原告並未 舉證以實其說，其未舉證之不利益應由原告負擔，應認被告承租系爭土地之範圍 僅為附圖所示Ａ部分，不包括Ｂ部分土地。
㈡本件租約約定租金有無調漲必要及其數額？
⒈本件租約約定租金有無調漲必要？
按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃 定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。查本件租約未定期限， 租約原當事人即兩造之父約定之租金，原為每年蓬萊稻穀二百零八台斤，嗣後由 原告繼承後，租金經原告請求且被告同意調漲為三百十二台斤之事實，為兩造所 不爭執，應為真實。又依原告提出之系爭土地所有權狀內容觀之，原告取得系爭 土地所有權登記之日期為五十八年六月二日，距今已逾三十五年，依一般社會土 地交易價值之經驗法則觀之，現今土地價值確實較三十五年前大幅提昇，原告自 得依前開法律規定請求調漲租金。
⒉本件租約約定租金調漲之合理數額為何？
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限， 此一規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第九十七條第一項及第一百零五條 分別定有明文。查系爭土地屬美濃都市計畫內住宅區，而土地法第九十七條所稱 「城市地方」係指以依法公佈實施都市計畫之地方而言，有高雄縣政府九十三年 十二月二十八日府地籍字第０九三０二五六０八０號函附卷可參，是本件租金調 漲之額度，應為如附圖所示Ａ部分土地申報總價年息百分之十為限。 ⑵又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所 加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。最高法院 二十年上字第二八三號判例要旨可資參照。查被告承租如附圖所示Ａ部分土地坐 落高雄縣美濃鎮○○路與美興街口附近，鄰近商家有美林百貨超市、美濃鎮農會 超市、客家板條等，有原告提出且為被告所不爭執之地圖一件及照片九幀為證， 審酌被告所承租之如附圖所示Ａ部分土地坐落地點屬高雄縣美濃鎮較繁榮地區， 商業及生活機能堪稱完整，惟高雄縣美濃鎮究屬農業型態為主之鄉鎮，並非工商 業高度發達之地區等一切情狀，本院認本件租金調漲額度，應為如附圖所示Ａ部 分土地申報總價年息百分之八，方為合理。
⑶另查系爭土地於九十三年一月之申報地價為每平方公尺二千零二十六點四元，有 大地不動產估價師事務所九十三年十二月八日（九三）大地估發字第九三一一二 ０一四號函所附之系爭土地登記謄本資料可證，原告誤以每平方公尺一萬零六元 之公告現值充作申報地價，尚有誤會，附此敘明。又依原告提出且為被告所不爭 執之行政院農委會九十三年一期公糧收購數量、價格表所載，蓬萊稻穀每公斤收 購價格為二十一元，換算成每台斤價格為十二點六元（21×0.6＝12.6），是原 告得主張之租金數額，應為每年蓬萊稻穀四千三百六十點一七臺斤（2026.4× 338.89×8%÷12.6=4360.17）。 ⑷另按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴 前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金 之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。最高 法院四十八年台上五二一號判例要旨可資參考。原告並未主張起訴前曾向被告為 調漲租金之意思表示，且其起訴狀亦載明：「以此起訴狀繕本送達作為增加租金 之通知」等語，依前開判例意旨，應以起訴狀繕本送達被告之日作為本件調漲租 金效力之起算時點。又查本件起訴狀繕本送達被告之日期為九十三年六月四日， 有送達回證附卷可查，是本件調漲租金效力應自九十三年六月四日起算。五、綜上所述，原告依民法第四百四十二條規定，請求將被告向原告承租坐落高雄縣 美濃鎮○○段七五九地號如附圖所示Ａ部分面積三百三十八點八九平方公尺土地 之租金，自九十三年六月四日起，調整為每年蓬萊稻穀四千三百六十點一七臺斤 部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如 主文。
中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十五 日 臺灣高雄地方法院旗山簡易庭 書記官 龔 能
法 官 陳業鑫
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十五 日 書記官 龔 能