臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度雄簡字第五五三О號
原 告 乙○○
被 告 郭承佳原名郭
訴訟代理人 莊孝襄律師
被 告 甲○○○住高雄
右當事人間因請求遷讓房屋事件，本院於民國九十四年一月十八日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
被告郭承佳、甲○○○應將坐落高雄市前鎮區鎮○○街一六０之一號房屋遷讓交還原告。被告郭承佳並應自民國九十三年十一月十日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟肆佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
第一項返還房屋之履行期間為參個月。
訴訟費用被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原 告於起訴請求被告郭承佳自民國九十三年六月一日起至交還房屋之日止，按月以 新台幣（下同）六千元計算之損害金，於九十三年十一月三十日言詞辯論期日， 則請求自起訴狀繕本送達翌日起計算損害金，核與前開規定相符，自應准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣於七十年間原告承包坐落高雄市○鎮區鎮○段一八四六地號 土地上之建物興建之水電工程部分，因見該建案品質良善而購買坐落高雄市○ 鎮區鎮○段０一三二四建號、建物門牌為高雄市前鎮區鎮○○街一六０之一號 （建物坐落土地地號為鎮東段一八四六號）房屋（下稱系爭房屋），但因建商 之疏忽僅將土地部分過戶予原告，漏未將系爭房屋過戶予原告，嗣於九十三年 六月一日始辦理建物移轉登記完畢。因原告未使用系爭房屋而借予隔壁屋主放 置物品，該友人過世後原告於近期始發現被告郭承佳未經原告同意擅自使用， 且將系爭房屋出租予被告甲○○○居住使用並收取租金每月新台幣六千元，經 原告多次要求被告搬遷返還系爭房屋，被告均置之不理。被告二人均屬無權占 有系爭房屋，依法應遷讓房屋並交還原告。被告郭承佳將系爭房屋出租予被告 甲○○○並收取每月租金六千元，顯係無法律上之原因而受有使用系爭房屋之 利益，並致原告受損。為此，爰依民法第七百六十七條前段所有人之物上請求 權之規定及民法不當得利之規定提起本訴。並聲明：被告郭承佳、甲○○○應 將坐落高雄市前鎮區鎮○○街一六０之一號房屋遷讓交還原告；被告郭承佳並 應自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告六千元之損 害金。
二、被告抗辯部分：
（一）被告郭承佳則以：被告郭承佳之父親郭文興於生前約在六十八、六十九年間 承攬訴外人力豪建設股份有限公司（下稱力豪公司）在位於高雄市○鎮區鎮 ○段八八號土地上建築五層樓公寓之建築工程，並獲得分配得三十五間房屋 之權利，而原告之父親則是承攬前開房屋建築之水電工程部分，因被告郭承 佳之父親未給付工資，雙方則約定於九十年八月十二日將被告郭承佳父親所 分得前開三十五間房屋中之房屋基地部分即高雄市○鎮區鎮○段一八四六號 土地應有部分十分之一移轉登記予原告，房屋部分仍由被告郭承佳之父親所 有並管理經營。雖系爭房屋登記在原告名下，但實際上有無買賣顯有疑問。 又被告郭承佳將系爭房屋出租予被告甲○○○，租金每月原為六千元，自九 十三年五月一日起之租金降為五千元等語為辯。 （二）被告甲○○○係以：被告甲○○○目前居住系爭房屋內，於八十一年間是向 一位阿婆承租，之後因阿婆過世，就與阿婆兒子即被告郭承佳定租約，系爭 房屋是被告郭承佳所有，並將租金均交予被告郭承佳，如要被告甲○○○搬 家須約四、五個月的時間等語，資為抗辯。
（三）均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實部分：
（一）坐落高雄市○鎮區鎮○段一八四六地號土地於七十年六月二十九因買賣而登 記予原告，而坐落該土地上之建物即前鎮區鎮○段零一三二四建號、建物門 牌：鎮○○街一六０之一號房屋於九十三年四月二十三日因買賣而登記予原 告。
（二）被告郭承佳（原名郭成田）於八十七年間將系爭房屋出租予被告甲○○○居 住使用，每月租金六千元，自九十三年五月一日起租金減為五千元。 （三）前開事實，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約書、 存證信函等資料為證，並為被告二人所不爭執，堪信為真實。 四、本院得心證之理由：
（一）按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文。是縱使 登記有無效之原因，在該登記未經依法塗銷以前，其登記仍不失其效力（最 高法院八十七年度台上字第二四四一號判決可資參照）。查原告主張系爭土 地及房屋先後於七十年八月十二日及九十三年六月一日以買賣為原因而登記 為原告所有等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本，並 有高雄市政府地政處前鎮地政事務所九十三年十二月七日以高市地鎮三字第 ０九三００一００三七號函所檢附土地登記申請書、買賣契約書等資料在卷 可憑，堪信為真正。被告郭承佳抗辯原告雖取得系爭房屋所有權移轉登記但 實際上有無買賣顯有可疑等語，惟為原告所否認。然查系爭房屋及土地現既 均登記為原告所有，雖是否有買賣關係存在尚不明確，但依上述說明，於上 開所有權移轉登記依法塗銷之前，該登記仍不失其效力，是被告尚不得執此 逕行否認原告之所有權存在，故被告此部分抗辯，尚不足採。 （二）就原告請求被告二人遷讓返還系爭房屋部分： １、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有 權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百
六十七條定有明文。
２、查被告郭承佳雖抗辯稱系爭房屋為其先父承攬系爭房屋建築時所分配得的權 利，並出租予被告甲○○○居住使用等情，然被告就前開對幾有利事實部分 並未提出任何證據以茲證明，是被告二人此部分所辯已有可疑，且系爭房屋 既已由原所有權人即訴外人力豪公司出賣予原告，並為所有權移轉登記，如 前所述，則被告二人自不得執前開事實對抗原告，亦不得據此對原告主張有 權使用系爭房屋。
（三）就原告請求被告郭承佳返還不當得利部分： １、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百 七十九條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當 於租金之利益，為社會通念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例 參照）。查原告已於九十三年六月一日取得系爭房屋之所有權，被告郭承佳 並無合法權源而占有使用系爭房屋迄今，即將系爭房屋出租予被告甲○○○ 居住使用，並於每月收取六千元之租金，均如前述；其無償使用原告所有之 系爭房屋，已消極減免其應支付使用系爭房屋之代價，而受有相當於租金之 利益，且致原告受有損害；則原告依不當得利之法律關係，請求被告郭承佳 給付自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金 之不當得利，洵屬有據。
２、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十 為限，土地法第九十七條第一項定有明文；又所謂土地及建築物之總價額， 依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管 縣市機關估定之價額，而法定地價，係土地所有人依土地法所申報之地價， 亦為土地法第一百四十八條所明定。經查：系爭房屋坐落之高雄市○鎮區鎮 ○段一八四六地號土地，面積為二百十三平方公尺，九十三年一月份之申報 地價為每平方公尺八千元，原告之應有部分為十分之一，有土地登記謄本附 卷可稽，則系爭房屋坐落基地之法定地價為二十四萬九千六百元（詳後附計 算式一），而系爭房屋之現值經核定為十七萬元，亦有高雄市稅捐稽徵處前 鎮分處九十三年度房屋稅繳款書在卷足憑；並查系爭房屋為鋼筋混凝土建築 之五層樓公寓建築，於七十年十一月七日建築完成，且被告郭承佳將系爭房 屋以每月六千元之租金出租予被告甲○○○居住使用，自九十三年五月一日 起租金調降為五千元等情，有兩造不爭執之建物登記謄本、租賃契約書等資 料在卷可稽。綜合斟酌系爭房屋坐落位置、使用現況，及其屋齡、位於市區 等一切情狀，本院認為原告請求被告給付相當租金之損害賠償，以該土地及 建築申報總價額年息百分之十為適當。從而原告得請求自起訴狀送達翌日起 即九十三年十一月十日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租 金之損害賠償三千四百九十七元（詳後附計算式二）。 （四）綜上所述，原告依民法第七百六十七條所有人之物上請求權及不當得利之法 律關係，分別請求被告二人應將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告郭承佳 自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十一月十日起至交還房屋之日止，按月給 付原告三千四百九十七元部分，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，
則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件訴訟結果無涉，爰不予逐 一論述，併此敘明。
六、本件係屬民事訴訟法第四百二十七條第一項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決 ，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。 七、遷讓房屋，非立時可就，被告甲○○○長期居住系爭房屋內，仍須時間另覓新 居，爰訂履行期間為三個月，以兼顧兩造權益。參、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第四百三十六 條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 二 月 十四 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 法 官 程克琳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。【計算式：元以下均四捨五入】
一：基地申報地價：
３１２平方公尺X１／１０（應有部分）×８０００（元）＝000000 0：相當租金損害賠償之月給付額：
（２４９６００（基地地價）＋１７００００（房屋現值））×１０％／１２ ＝３４９７
中 華 民 國 九十四 年 二 月 十八 日 書記官 涂亨玉