臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第一三二一號
原 告 乙○○
訴訟代理人 熊碧雄律師
被 告 甲○○
右當事人間請求增加租金事件，本院於民國九十三年一月十日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
被告應給付原告關於承租坐落高雄縣美濃鎮○○段七五九地號土地上如附圖所示Ａ部分面積二百十九點四五平方公尺、Ｂ部分面積十二點三二平方公尺、Ｃ部分面積三十二點三六平方公尺、Ｄ部分面積十點九九平方公尺、Ｅ部分面積五點七六平方公尺土地之年租金，自民國九十二年七月一日起調整為新台幣柒萬元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊與訴外人邱瑞明共有坐落高雄縣美濃鎮○○段七五九地號土地上如 附圖所示Ａ部分面積二百十九點四五平方公尺、Ｂ部分面積十二點三二平方公尺 、Ｃ部分面積三十二點三六平方公尺、Ｄ部分面積十點九九平方公尺、Ｅ部分面 積五點七六平方公尺之土地（合計二百八十點八八平方公尺；下稱系爭土地）出 租予被告，租賃期限為不定期，自八十年間起年租金為新台幣（下同）五千元。 又前開租金未曾調整，而按系爭土地位在美濃鎮鬧區，復為建地，公告現值於八 十年七月為每平方公尺五千六百九十元，至九十三年一月調漲為每平方公尺一萬 五千零六元，顯見土地價值提昇，倘參照鄰地三十四點四一平方公尺年租金即達 二萬四千元之比例核算結果【２８０‧８８（平方公尺）÷３４‧４１（平方公 尺）＝８‧１６（倍）；８‧１６（倍）×２４０００（元）＝１９５８４０】 ，系爭土地租金明顯過低，此為訂約時，所不能預見之變更，自有提高租金之必 要等情。爰依民法第四百四十二條前段規定請求調整租金。聲明：被告應給付原 告關於承租系爭土地之年租金，自九十二年七月一日起調整為十九萬五千八百四 十元。
二、被告則以：原告請求年租金之數額過高，請鈞院審酌等語資為抗辯。聲明：原告 之訴駁回。
三、原告主張出租系爭土地予被告，租賃期限為不定期，自八十年間起年租金為五千 元。又前開租金未曾調整，而系爭土地為建地，公告現值於八十年七月為每平方 公尺五千六百九十元，至九十三年一月調漲為每平方公尺一萬五千零六元等情， 為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地土地所有權狀、土地登記謄本、歷年 地價謄本及存證信函等在卷可憑，復經本院會同高雄縣美濃地政事務所地政人員 （下稱地政人員）至現場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖各一份在卷 可查，堪認上情為實在。
四、茲被告否認原告之主張，並以前開情詞置辯。從而，本件應先審究者，乃原告能 否請求調增租金？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。經查，兩造就系爭土地存有不定
期租賃關係，自八十年間起年租金為五千元，迄今未曾調整，及公告現值於八十 年七月為每平方公尺五千六百九十元，至九十三年一月調漲為每平方公尺一萬五 千零六元等情，均已述之如前。本院審酌土地之公告現值為土地移轉時據以課徵 土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第三十條之規定即明。而按國 家徵收土地通常亦以公告現值加四成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實， 顯見土地公告現值乃衡量土地價值客觀依據之一。本件系爭土地之公告現值既已 自每平方公尺五千六百九十元調昇為每平方公尺一萬五千零六元，平均調幅漲昇 逾二點六倍，揆諸前開規定，原告請求調整系爭土地租金，於法自屬有據，應予 准許。
五、又被告抗辯原告請求年租金之數額過高等語，則本件應予調昇之合理租金數額為 何？述之如下：
（一）按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土 地法第九十七條、第一百零五條固定有明文。惟查，本件系爭土地如附圖Ａ部 分為農作物區及空地、Ｂ部分為棚架、Ｃ部分為水池、Ｄ部分為製冰廠水池、 Ｅ部分為一層樓瓦屋等情，經本院會同地政人員至現場勘驗測量屬實，有上開 勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可考，堪予認定。則前開如附圖所示Ａ至Ｄ部分既 非房屋，自不受前開土地法規定不超過年息百分之十之限制。又前開如附圖所 示Ｅ部分雖為房屋，然被告自認該瓦屋為製冰工廠廠房之一部分（參九十三年 八月十八日訊問筆錄）乙節，亦提出提出經濟部工廠登記證、高雄縣政府營利 事業登記證、經濟部工廠登記證附卷可稽，復經本院勘驗無訛，有勘驗筆錄附 卷可參，同堪認定，核亦與前開土地法規定不符。綜上，原告請求調昇系爭土 地之年租金，自可不受租金不得逾土地申報總價額年息百分之十之限制，先予 敘明。
（二）次按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金， 但增租多少，法院除應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租 金，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（ 最高法院七十六年度台上字第二一五九號裁判要旨參照）。本院審酌系爭土地 位在美濃鎮○○街、泰安路交岔路口附近，惟未直接面臨馬路，附近均為一至 三層樓建物，其中部分建物一樓為店面、小吃店或超市，二樓以上則為住家等 情，有上開勘驗筆錄、複丈成果圖各一份在卷可查，堪可認定，足徵系爭土地 可供對外聯絡、交通尚稱便利，生活機能普通，環境單純。其次，系爭土地為 建地，面積達二百八十點八八平方公尺，形狀完整，有勘驗筆錄、複丈成果圖 可稽，同堪認定，顯見系爭土地有助被告製冰廠整體規劃利用，增進生產效能 。再者，系爭土地通行至附近大馬路上有超市、小吃店、銀行、電信局等情， 為被告所不爭執，並有原告提出之美濃鎮地圖、照片等在卷可稽，堪予認定， 足認潛在商業發展機會仍佳，則被告使用系爭土地應可獲得相當經濟價值及利 益。此外，參酌與系爭土地位於同段且未臨馬路之出租鄰地三百六十五點一九 平方公尺年租金為八萬四千元；暨同段面臨馬路之出租鄰地三十四點四一平方 公尺年租金為二萬四千元乙節，為被告所不爭執，並據原告提出租賃契約切結 書、複丈成果圖、九十三年旗簡字第八七號調整租金事件九十三年十一月九日
言詞辯論筆錄附卷為憑，堪予認定，顯見核算後系爭土地年租金五千元確低於 鄰地租金甚鉅。末者，系爭土地公告現值於八十年七月為每平方公尺五千六百 九十元，至九十三年一月調漲為每平方公尺一萬五千零六元，平均調幅已漲昇 逾二點六倍乙節，業如前述，足見系爭土地價值提升不少等情相互以觀，認原 告請求提高系爭土地年租金額，以七萬元為適當。至原告主張依鄰地三十四點 四一平方公尺年租金二萬四千元之比例方式核算租金，固提出上開鄰地租賃契 約切結書、複丈成果圖等件為憑，惟鄰地租金僅為核算租金參考之一，並非系 爭土地租金即應依此比例核算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，是原告主張逕依鄰地租金核 算系爭土地租金，即有誤會，難予採憑。
六、綜上，原告本於民法第四百四十二條前段，於九十三年六月十日提起本件訴訟， 請求被告給付關於承租系爭土地之年租金，自九十二年七月一日起調整為七萬元 ，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，原告請求訊問證人蕭美緣，暨兩造其餘攻擊、防禦方法及證 據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 ，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 二 月 二 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭
審判長法 官 李昭彥
法 官 劉定安
法 官 黃呈熹
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二 日 法院書記官 蕭主恩