臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第八八八號、八八九號
原 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 林能白
訴訟代理人 吳艾黎 律師
複代理人 葉美利 律師
被 告 丁○○
丙○○
戊○○
乙○○
己○○
甲○○
右二人訴訟
代理人 李淑妃 律師
右六人訴訟
代理人 吳剛魁 律師
右當事人間給付價金事件，本院於民國九十三年十二月二十一日言詞辯論終結，判決
如左：
主 文
被告丁○○、丙○○、蔡再益、乙○○、己○○及甲○○應分別給付原告如附表一所示之金額、利息及滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之八、丙○○負擔百分之九、蔡再益負擔百分之九、乙○○負擔百分之十、己○○負擔百分七、甲○○負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第一項兩造關於假執行及免為假執行之聲請分別如附表二所示。原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止 ；又按第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受 訴訟時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第一百七十條及第一百七十五條第一項 分別著有明文。經查，原告起訴時，其法定代理人為錢秉才，訴訟進行中變更為 吳乃仁，嗣變更為龔照勝，再變更為林能白乙節，業據原告陳述綦詳，並有原告 提出函文數件附卷可稽。次查，按吳乃仁、龔照勝及林能白於訴訟進行中先後具 狀聲明承受訴訟（參見第八八八號卷一頁三六四、卷二頁二五一、卷三頁二三四 、卷四頁八；第八八九號卷一頁三三八、卷二頁二０五、卷三頁六九、卷四頁六 ０），且經本院通知對造乙節，亦有承受訴狀及送達證書附卷可稽，是原告法定 代理人承受訴訟，合於規定，應予准許，先此敘明。次按分別提起之數宗訴訟， 其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴 訟，得合併裁判。為民事訴訟法第二百零五條所明定。經查，本件原告依據房、 地買賣契約之價金給付請求權，對於被告丁○○、丙○○、戊○○提起給付之訴 ，經本院以民國九十年度重訴字第八八八號受理在案；嗣以同種類之價金給付請
求權、同種類事實上及法律上之原因，對於被告乙○○、己○○及甲○○提起同 種類給付之訴，亦經本院以九十年度重訴字第八八九號受理在案，顯見上開先後 訴訟事件，應屬得以一訴主張者，則揆諸前揭說明，本院命上開訴訟事件合併辯 論及裁判，於法有據，併予敘明。
貳、原告主張：被告丁○○、丙○○、戊○○、乙○○、己○○及甲○○分別於如附 表三所示訂約日期，與原告簽訂不動產買賣契約，買受如附表三所示買賣標的， 約定買賣總價金（下稱系爭買賣契約）、已支付自備款價金及未支付尾款價金均 詳如附表三所示。按被告依約應於接獲原告通知交屋期限內，向原告支付尾款， 逾期則應按日加計萬分之五滯納金。惟被告於給付如附表三所示自備款價金後， 拒不給付尾款餘額，原告即以存證信函分別通知丁○○應於八十七年十一月二十 七日；丙○○應於八十七年十一月十七日；戊○○應於八十七年十一月十八日； 乙○○應於八十七年十二月二日；己○○應於八十七年十一月二十三日；甲○○ 應於八十七年十二月二日向原告辦理交屋，並給付尾款價金。詎被告於收受交屋 存證信函後，迄未辦妥交屋，亦拒絕給付價金餘額等情。爰分別本於兩造間買賣 價金給付請求權，聲明：如附表四所示。
參、被告則以：被告對於兩造分別於附表三所示訂約日期，訂立系爭買賣契約，買受 如附表三所示買賣標的，約定買賣總價金、已支付自備款價金、未支付尾款價金 等事項，均不爭執。惟買賣契約簽訂當時，原告要求被告須先繳納新台幣（下同 ）二十萬元定金始可簽約，有違誠信原則。而原告提供之買賣契約屬定型化契約 ，並未告知或給予被告三十日之合理審閱期間，且未記載買賣標的即土地公共設 施面積，亦未分別記載房屋主建物及附屬建物面積，僅以細小、密麻字體之附件 表示，依消費者保護法（下稱消保法）第十二條第一項、施行細則第十一條規定 ，應屬無效。又原告於預售房屋廣告提出不實保證及於買賣契約中虛構、隱匿事 實施用詐術，致被告陷於錯誤，與原告簽訂契約後，始發現系爭房屋坐落基地位 置不實、為廢棄物傾倒垃圾地、結構安全不符標準、無法做商業用途及非大專院 校教授規劃設計，被告自得依民法第九十二條撤銷系爭買賣契約。再系爭房屋基 地除有前揭不能修復之重大瑕疵外，尚有完工坪數與契約坪數不符、牆壁混凝土 強度不足、丁掛磚未達施工圖規定、磁磚非全磁化及房屋龜裂漏水等瑕疵，伊等 自得解除系爭買賣契約，如不能解除契約，亦主張同時履行抗辯權或請求減少買 賣價金。末者，原告請求丁○○、丙○○及戊○○給付利息之起算點，應自最後 一次協商日起算。此外，原告請求之滯納金亦屬過高等語置辯。爰聲明：（一） 原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、丁○○、丙○○、戊○○、乙○○、己○○及甲○○分別於如附表三所示訂約日 期，與原告簽訂不動產買賣契約，買受如附表三所示買賣標的，約定買賣總價金 、已支付自備款價金及未支付尾款價金均詳如附表三所示，並有原告提出系爭買 賣契約為證。
二、原告因被告未給付尾款價金，於八十七年十月二十九日以存證信函通知丁○○應 於同年十一月二十七日完成交屋，該函並於同年十月三十一日送達丁○○；於八
十七年十月二十九日以存證信函通知丙○○應於同年十一月十七日完成交屋，該 函並於同年十月三十一日送達丙○○；於八十七年十月二十九日以存證信函通知 戊○○應於同年十一月十八日完成交屋，該函並於同年十月三十一日送達戊○○ ；於八十七年十月二十九日以存證信函通知乙○○應於同年十二月二日完成交屋 ，該函並於同年十月三十一日送達乙○○；於八十七年十月二十九日以存證信函 通知己○○應於同年十一月二十三日完成交屋，該函並於同年十一月二日送達己 ○○；於八十七年十月二十九日以存證信函通知甲○○應於同年十二月二日完成 交屋，該函並於同年十月三十一日送達甲○○，並有原告提出通知被告交屋函、 掛號收件回執各六件及交屋順序表二件為證。
伍、兩造於本院審理中協商爭點為：一、被告主張系爭買賣契約無效或得撤銷或得解 除，有無法律上理由？二、被告得否主張解除系爭契約？能否以系爭買賣房地具 有瑕疵，主張同時履行抗辯權，拒絕給付尾款價金？三、被告主張滅少價金有無 理由？減少價金之瑕疵項目為何？減少額度多少？四、原告請求之滯納金是否過 高？五、原告請求被告給付利息之起算點為何？爰分項敘述於後。陸、被告主張系爭買賣契約無效或得撤銷，有無法律上理由：一、系爭買賣契約是否無效：
（一）被告主張系爭買賣契約無效，並以：原告提供之買賣契約屬定型化契約，並未 告知或給予被告三十日之合理審閱期間，且未記載買賣標的即土地公共設施面 積，亦未分別記載房屋主建物及附屬建物面積，僅以細小、密麻字體之附件表 示，依消保法第十二條第一項、施行細則第十一條規定，應屬無效云云置辯， 惟為原告所否認。
（二）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消 費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消保法 施行細則第十一條第一項、第二項前段固定有明文。惟消保法施行細則係依據 母法第六十三條授權訂定之命令，其雖可就人民權義相關事項而為規範，然應 符合法律授權之目的、內容及範圍，不得逾越母法之授權，以維法律保留原則 ，此於母法概括授權下，亦然。經查，消保法施行細則揭示三十日以內之審閱 契約期間規定，為消保法所未規定，亦未獲授權訂定，揆諸前揭說明，施行細 則逕為審閱契約期間之規定，已屬逾越母法。次查，於吾人私活動相互間，因 法律行為所簽訂之契約，固有審閱期間之必要，惟各產業及種類性質不同，如 概以三十日審閱期間為依據，將影響特定產業之活動，反不利於經濟發展，此 觀公平交易委員會針對不動產買賣業界，以房屋具有流動急迫性之需求，據以 規範審閱期間僅為五天即明。是施行細則規定「三十日」之審閱期，顯已增加 法律所無之期間限制，影響人民之權利義務，有違法律保留原則，揆諸司法院 大法官釋字第二一六號解釋意旨，本院自得拒絕適用施行細則有關審閱期間之 規定，合先敘明。
（三）又參酌消保法第五條規範：「企業經營者應致力充實消費資訊，提供消費者運 用，俾能採取正確合理之消費行為」意旨相互以觀，顯見合理給予審閱機會， 仍為企業經營者之法定義務，倘若企業經營者未給予消費者充分審閱契約之機 會，致消費者於訂約後，始悉契約內容對其不利，自屬對於消費者顯失公平，
而堪認該條款為無效。然企業經營者若已給予消費者合理審閱契約之機會，當 無顯失公平之情形。經查，系爭買賣契約為原告預先擬定供不特定人簽訂之契 約，性質上屬於定型化契約乙節，為兩造所不爭執。次查，兩造訂立系爭契約 前，原告已公布包括系爭建物在內之「都會金龍」房地預售公告，並登報週知 等情，亦有原告提出該預售公告、剪報、訂購須知在卷可稽（參見第八八八號 卷一頁二五五至二六二；第八八九號卷一頁二０八至二一五）。依預售公告第 六條：「推案產品解說自八十五年六月十七日起至八十五年六月廿一日止計五 日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事實」、第九條：「有關訂購須知、平面圖 、房地出售面積分算與售價表、繳款明細表、房地預售買賣契約書、建造執照 （含施工圖說）等相關文件均於接待展示中心展示，請逕向本分處或接待中心 洽詢索閱」、第十條：「其他事項，詳見房地訂購須知」等記載相互以觀，原 告既公告欲出售房地，衡情，為吸引消費者前來購買，自會提供相關資料，以 供消費者索閱，此亦有現場照片在卷可稽（參見第八八八號卷一頁二六０至二 六二；第八八九號卷一頁二一三至二一五），足徵原告具有充分時間，得於參 觀閱覽後，始決定是否簽訂買賣契約。況依系爭房屋預定買賣契約書第一條載 明：「乙方（即原告）已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經甲 方（即被告）充分審閱與認知，雙方合意訂定本契約」乙節，有契約書在卷足 憑（參見第八八八號卷一頁一六至一０二；第八八九號卷一頁一五至九七）， 可推定原告已提供被告五日以上之合理審閱期間。又查，被告均係四、五十歲 之成年人，依常理推斷，自有一定之社會經驗與歷練，堪認被告於上開合理審 閱期間，應可審閱契約相關資料。此外，倘參酌系爭房地售價高達六百萬元至 八百萬元間，既被告可自由決定是否簽約購買等情相互以觀，益徵被告應有充 分期間，詳加審閱買賣相關資料，否則被告豈會輕易簽約，並支付鉅額自備款 ？從而，被告辯稱：原告未予合理審閱契約期間，系爭買賣契約無效云云，洵 難採信。
（四）再查，系爭買賣契約書第十五條載明：「本契約之附件視為本契約之一部分」 等語，有契約暨附件在卷足憑，堪予認定。而依上開附件之面積分算表，業已 就被告購買之系爭房屋所含之公共設施面積及共用部分所含項目，予以明確記 載；至其字體大小或印刷，核亦未至難以注意其存在，或難以辨識之情事，自 難謂有何契約無效之情形。況被告於訂約前，果真認為附件難以辨識，自可向 原告承辦人員探詢，即無陷於不利之情形。此外，被告係買受特定編號之房屋 ，就該房屋之坐落位置、格局、面積計算等項目，亦可自行注意了解；抑有進 者，一般民眾購買房屋，均非常注意坪數大小，且買賣房屋常規，亦均以每坪 價格為考量之主要因素，而公共設施之面積多寡，與購買之坪數有密切關聯性 ，當為被告簽約時之重要注意事項。而按本件既經被告同意簽約，自應推認彼 等已完全注意及了解。是被告辯稱：買賣契約並未載明公共設施之面積及所含 項目，應屬無效云云，亦屬無據。
二、系爭買賣契約是否得撤銷：
（一）被告主張系爭買賣契約得撤銷，並以：原告於預售房屋廣告提出不實保證及於 買賣契約中虛構、隱匿事實施用詐術，致被告陷於錯誤，與原告簽訂契約後，
始發現系爭房屋坐落基地位置不實、屬廢棄物傾倒垃圾土地、結構安全不符標 準、無法供做商業用途及非屬大專院校教授規劃設計等事實，故被告得依民法 第九十二條規定，撤銷系爭買賣契約云云置辯，惟為原告所否認。（二）基地位置不實部分：
１、被告辯稱：原告於廣告中詐稱系爭基地位於高楠公路與德民路交叉口，西臨六 十米高楠公路，北臨四十米德民路，惟被告買受之房屋距離高楠公路尚有六十 公尺左右，與德民路亦有八十公尺左右之距離，根本無法做為店舖使用，致彼 等陷於錯誤而訂約云云，惟為原告所否認。 ２、經查，系爭房屋坐落高雄市楠梓區○○○○段第一一三內、第一一八內、第一 一九及第一二一地號土地（下稱系爭土地）上，且位於台一號省道東側，屬都 市計畫住宅區乙節，為兩造所不爭執，並經原告於系爭房屋預售公告、訂購須 知及買賣契約書第一條載明綦詳。而按原告於銷售房地時，固以系爭房屋所坐 落之基地西側（即Ａ１至Ａ２４、Ｂ１至Ｂ２６棟）面臨民族路（高楠公路） 、北方面臨德民路等交通道路系統總配置圖對外廣告，有總配置圖附卷可徵（ 參第八八八號卷一頁一四七；第八八九號卷一頁一四六）。然原告於預售系爭 房地案時，早於八十五年六月十四日即發布預售公告，並刊登於報紙廣告，其 中公告事項第一條、第六條、第九條及第十條分別載明：「基地位置：位於高 雄市楠梓區○○○○道東側，屬都市計劃住宅區，坐落高雄市楠梓區○○○○ 段第一一三內、一一八內、一一九及一二一地號等四筆土地。本案基地內一二 ○地號一筆為都市○○○○○道路，產權歸屬台糖不予出售移轉；推案產品解 說自八十五年六月十七日起至八十五年六月廿一日止計五日，欲訂購者請前往 詳加瞭解有關事宜；有關訂購須知、平面圖、房地銷售面積分算表、出售房地 面積及繳款明細表、房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）等相關文 件於接待中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢索閱；其他事項：詳見房地 訂購須知」等語，有公告及報紙附卷可稽，已徵原告出售系爭土地之正確位置 所在，非以總配置圖為主要依據，仍應參酌大眾得以共見共聞之公告事項。次 查，訂購須知第八條及第九條載明：「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉 道路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施；有關房地銷售文件，自 六月十七日起於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建 造執照（含施工圖說）及其他相關文件，如有疑義須於付定承購前向本分處洽 詢，不得於訂購後另行提出異議或拒絕簽約要求退定，又刊登報紙之公告，如 有錯誤或文字不清，應以本分處公告欄正本為準」等情，有該須知在卷足憑， 顯見系爭買賣坐落基地位置所在，應詳閱買賣契約及建造執照（含施工圖）， 如有疑義，應以原告預售公告為主。
３、又查，原告於八十五年六月十七日對外銷售時，於其接待中心設有房地全區模 型、預售公告欄、圖說閱覽處及資料索取處等資料或設施，以供消費者閱覽及 索取，而全區模型並就周遭及區○○道路，均使用明顯白字而為標示，其中基 地西側即Ａ１至Ａ２４、Ｂ１至Ｂ２６棟之前，係八公尺寬道路，向外則屬綠 色絨布區隔並標有「高楠公路拓寬用地」乙節，有現場照片三幀足憑（參第八 八八號卷一頁二六０）。再查，系爭房屋基地臨接之八公尺計劃道路，係依六
十九年七月七日公告之「本市楠梓區細部計劃案」劃設，惟高雄市政府工務局 （下稱高市工務局）尚無計劃編列預算開闢，而基地北側四十公尺計畫道路及 西側立體交叉道用地，則係按照六十一年四月十日公告之「楠梓主要計畫」劃 局八九高市工務建字第○○五八三四號附於本院九十年度重訴字第八九六號及 第一二一六號民事卷宗，並經本院九十年度重訴字第八八六號判決援引採用， 有第八九六號及第八八六號判決在卷可稽（參第八八八號卷二頁三二０、卷三 頁四０四）。此外，原告於銷售系爭房地時，並派其職員在接待中心為消費者 解說及介紹，而訂購須知張貼在中心公告欄，並影印消費者取閱，且模型屋及 銷售情況照片，亦係銷售當天由原告職員朱志堯現場所拍攝等情，業據證人黃 逢章、朱志堯於本院八十九年度自更一字第五號詐欺案件審理時證述綦詳，有 刑事判決及照片在卷可證（參第八八八號卷一頁二六○及二八０）。 ４、綜上所述，原告於總配置圖廣告中，固以系爭土地前臨民族路（高楠公路）、 德民路等語向消費者推銷，惟參諸原告於正式之預售公告及訂購須知，業已分 別載明基地地號及其旁道路系統為「西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北 臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施」等詞相互以觀，顯見被告得依公 開資料查閱基地地籍圖，或於政府公告之相關地政資料中，查證基地正確位置 ，被告自無陷於錯誤而為意思表示之虞。末查，原告上開銷售廣告，其預售屋 基地位置並無虛偽不實及引人錯誤之表示，且未違反公平交易法規定乙節，亦 經台灣台北高等行政法院（下稱北高行法院）及最高行政法院認定無誤，有判 決書附卷足證（第八八八號卷一頁二六三），益徵被告辯稱：原告以不實之廣 告致被告陷於錯誤，而為訂購系爭房地之意思表示云云，洵難採信。（三）環境品質不佳及結構上安全部分：
１、被告辯稱：原告於廣告中記載「提供安全有保障之購屋環境」、「超級地段」 、「超值住宅」、「最大增值利益」、「高雄市百甲都會公園、河濱公園旁新 生活別墅特區」等語，然系爭土地埋藏廢棄物及大量垃圾等有毒物質，且系爭 房屋存在設計不良、施工不當、偷工減料、柱箍筋及繫筋彎鉤未按圖施工等結 構上問題，顯不適合居住，原告消極隱匿上開事實，自屬詐欺云云，惟為原告 所否認。
２、經查，系爭房屋於興建完成辦理交屋程序時，因承購戶對於系爭基地是否包含 有毒物質及房屋結構是否符合居住安全標準存有疑慮，曾由經濟部國營事業委 員會（下稱國營會）於八十八年五月二十六日召集原告及承購戶組成之都會金 龍承購戶聯誼會（下稱都會聯誼會）進行糾紛協調會，會中達成結論：（１） 委由國營會洽請國立成功大學（下稱成大）推薦土木系、建築系及環工所教授 各一位、屏東科技大學環境科技服務中心（下稱屏大環科中心）、高雄市政府 環保局（下稱高市環保局）、台灣省大地技師公會（下稱大地技公會）、高雄 市土木技師公會（下稱高市土技公會）、高雄市建築師公會（下高市建築公會 ）、高雄市結構工程工業技師公會（下稱高市結構公會）推薦專家各一位、都 會聯誼會及原告推薦代表各一位，合計十一位（其後實際鑑定時，增加高雄市 律師公會專家一位，合計十二位），並由成大推薦教授其中一位擔任召集人組 成專案小組進行鑑定；（２）專案小組之鑑定報告對於都會金龍承購戶及原告
均有拘束力。如鑑定結果認系爭房屋有不符合環保規定或有結構安全之虞而不 適合居住者，原告同意就該部分辦理退屋。如僅係瑕疵問題經修護即可接受者 ，則由承購戶與原告再協商解決善後事宜；（３）鑑定報告提出前，原告同意 暫不依契約通知承購戶交屋繳款等情，有國營會八十八年五月二十八日以經（ 八八）國三字第八八五三五六九二號函檢附協調會議紀錄一件附卷可稽（見第 八八八號卷一頁二八七至二九０，下稱系爭協調會議紀錄），堪予認定。次查 ，依系爭協調會議紀錄作成之結論記載：如鑑定結果認系爭房屋有不符合環保 規定或有結構安全之虞而不適合居住者，原告同意就該部分辦理退屋。如僅係 瑕疵問題經修護即可接受者，則由承購戶與原告再協商解決善後事宜；鑑定報 告提出前，原告同意暫不依契約通知承購戶交屋繳款等語，暨該協調會係都會 金龍承購戶向國營會陳情後，旋由國營會召集承購戶代表、原告代表及國營會 職員出席、立法委員（承購戶委請）助理代表立委列席協商而成乙節相互以觀 ，顯見系爭協調會協議內容係有利於承購戶，且為承購戶所願意接受。從而， 專案小組就系爭房屋是否存在不符合環保規定或具有結構安全之虞而不適合居 守，始無悖於誠信原則。
３、又查，依系爭協調會議紀錄組成專案小組鑑認結果：「環保規定部分：經成功 大學研究發展基金會環境量毒物研究中心量測結果，鑑定標的物空氣中甲烷含 量及鑑定標的物基地下土壤中鉛、鉻、汞、鋅、苯、三氯乙烯、甲酚、五氯酚 、戴奧辛等含量，均與環境背景值相近或低於我國環保署公佈之相關標準或歐 美標準。又本小組自行查證結果，發現土壤中苯、甲酚、五氯酚、三氯乙烯等 含量均低於美國各州所訂定之土壤中有機污染物管制標準，故鑑定標的物基地 下抽樣所得廢棄物，目前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象。結構 安全部分：與結構安全有關部分，發現兩項缺失：為支柱箍筋末端彎鉤，未按 施工圖規定做一百三十五度彎鉤；為Ｂ戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度未符合 我國建築技術規第三百五十二條規定，即未達施工圖規定強度之７５％。惟任 何低層建築之耐震性能安全與否，主要取決於建築物長軸方向與短軸方向之餘 裕壁量是否足夠。少數部分之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整棟低層建 築物之耐震安全不會構成嚴重威脅。又高雄市於九二一集集地震時，震度為四 級，但鑑定標的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因 結構安全而不適合居住之虞。」有台糖公司都會金龍楠梓三期房屋專案小組八 十九年三月十四日鑑定報告書（影本附於第八八八號卷一頁二九一至二九八， 另原本附於卷外，下稱系爭鑑定）附卷可稽。而按系爭鑑定既係國營會與兩造 達成共識後，委請建築、土木、結構、環境、法律等相關學術機構及人士組成 全方位之專案小組，就鑑定事項，進行實體採樣鑽探鑑定，則其鑑定專業性、 客觀性及公正性自無疑慮，鑑認結果應堪採信。被告均係承購戶之一，既同意 由國營會委請該專案小組進行鑑定，揆諸前揭說明，自應受系爭鑑定之拘束， 要不得於系爭鑑定對於承購戶不利之結果出現後，即否認系爭鑑定內容，並要 求本院重新鑑定。抑有進者，本件被告己○○當時係都會聯誼會推派參與專案 鑑定小組之代表，其於參與之系爭鑑定結果出爐後，再否定鑑認結果，益無可 採。此外，參酌系爭鑑定標的物採樣戶之一即己○○及甲○○所購買之房屋（
即Ｅ１１及Ｅ２０），其中混凝土鑽心試體抗壓強度均合格，而混凝土鑽心取 樣後，經鑑定小組詳細審查其結構體後，均未發現結構體有何損害現象（見外 放系爭鑑定報告頁三、四）等情相互以觀，足認系爭房地並未發現有何不符環 保規定致不適合居住之現象，亦無結構安全致不適合居住之虞。從而，被告辯 稱：系爭土地埋藏廢棄物及大量垃圾等有毒物質，且系爭房屋存在設計不良、 施工不當、偷工減料云云，並要求將系爭房屋委請其他機構重新鑑定，即無可 採。
４、被告就系爭土地土壤及建物結構部分，固另提出其委託郭敏哲土木結構技師事 務所（下稱郭事務所）所為鑑核委託報告書及南台灣環境科投股份有限公司（ 下稱南台灣公司）出具之檢測報告書（參第八八八號卷一頁一九九至二一二） ，並據以主張系爭房屋違反建築技術規則第五十六條規定，同一建築物基礎， 不得應用二種不同型式，亦不得以二種合力承載重量，且基地為腐植土（垃圾 地），可能因過大之沈陷量而無法發揮承載力，基礎承載力不足，地下水大腸 桿菌高達１２００００CＦＵ／１００ＭＬ，顯示基地因垃圾廢棄物污染，已 嚴重影響該區域之地下水質等語。惟查，郭事務所出具之鑑核委託報告書，係 依據本院八十九年度自更（一）字第五號刑事卷及該案被告林鎮宏等人刑事答 辯狀所附證物等相關資料為據；而郭事務所係根據委託鑑核代表人己○○提供 之都會金龍資料進行鑑核等情，此觀鑑核委託報告書第一頁記載：「鑑核依據 」、「鑑核內容」、「鑑核資料查詢及重點摘錄」等項即明，顯見鑑核委託報 告書參酌資料有限，且鑑核人既未親至系爭房地現場進行實地鑽測，所為鑑核 ，自難遽採。況該鑑核之進行，係由都會金龍聯誼會劉克權等四十六人私自委 託，並由己○○擔任委鑑代表人乙節，亦有該報告書可證，其鑑核結果之客觀 性、公正性及專業性（僅土木結構專業）即屬可議。抑有進者，本件己○○係 土木技師，且曾為台灣省土木技師公會會員乙節，為其所不否認，並有原告提 出該公會名冊在卷可稽（見第八八八號卷一頁三九０至三九二），堪予認定。 而按鑑核人郭敏哲，為土木結構技師，且同屬該公會會員等情，亦有上開名冊 可證。是本件既由己○○代表私下委託郭敏哲鑑核，則其公正性及客觀性，益 屬可慮，自為本院所不採。次查，南台灣公司出具之檢測報告書，因其檢測樣 本既未偕同兩造共同取樣，亦無公正之第三者目睹過程，且採樣區域是否即為 系爭房地所在，均生疑義，則該檢測報告內容自難資為被告有利之認定。 ５、再被告辯稱：系爭房地下方係屬垃圾地云云，固執本院另案九十年度重訴字第 八八五號事件（下稱第八八五號事件）審理中，於九十二年間委託國立高雄應 用科技大學（下稱高科大）就該事件實施鑑定後所提出之報告書（置於卷外， 下稱高科大鑑定）為證。惟查，系爭鑑定針對都會金龍房屋坐落之基地，共分 成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五區進行鑽孔鑑定，其中除Ｃ區（即外放系爭鑑定報告 頁一一二Ｂ１孔、頁一一三Ｂ２孔、頁一一五Ｂ４孔）分別於Ｂ１孔第五．三 ０公尺處發現夾有磚塊腐木、第六．五０公尺至八．二０公尺處發現夾有腐木 及雜物；Ｂ２孔第七．四０公尺處發現夾有磚塊腐木及雜物；Ｂ４孔第四．七 ０公尺處發現少量礫石及雜物外，餘則未發現廢棄物，而按本件被告承購之房 屋分別坐落於Ａ、Ｅ區基地上，顯見系爭房屋坐落之基地並無廢棄物。次查，
所謂垃圾地影響房屋居住品質較大者，一般而言應係基地結構安全或空氣及水 質衛生等。而按系爭房地經系爭鑑定結果，既未發現不符環保規定致不適合居 科大鑑定以為爭執，自屬無據。又查，高科大鑑定之標的係屬都會金龍房屋坐 落基地之Ｂ區，亦與本件被告承購房屋坐落基地屬於Ａ、Ｅ區並不相同，自難 援為有利於被告之認定。況參酌高科大鑑定其中第四點結論：「（建築基地所 含之垃圾範圍、數量及面積，是否影響安全衛生、環境品質及結構安全？）因 地下垃圾對安全衛生、環境品質及結構安全的影響必須長期觀測才能判斷，所 以本鑑定案目前無法判斷．．．目前土壤及水質檢測尚在安全範圍內，因此沒 有違反土壤及地下水污染整治法」；第五點結論：「（地下水質是否已遭垃圾 污染而影響衛生？）地下水質檢測結果，基地目前受垃圾污染情形還在安全範 圍內」；第七點結論：「（系爭房屋坐落之土地是否位處垃圾地；地下甲烷含 量如何；是否已達危害環境安全之程度？）．．．因空氣中甲烷含量過高會影 響身體健康．．地下垃圾所產生的甲烷會滲入空氣中，因此不易量測地下甲烷 含量，只能以空氣中甲烷作為依據，因該區空氣中的甲烷濃度在1.58至5.89Ｐ ＰＭ之間，因此並不會影響該區的環境安全」等語相互以觀，關於環境衛生而 言，亦明確表示並未影響居住安全，核與系爭鑑定報告大致相符；另就結構安 全而言，固表示須長期觀察，然系爭房屋完工後迄今逾六年，期間並遭遇八十 八年間九二一大地震，乃該鑑定報告既表示未發現有何影響結構上安全上之事 實，顯亦無從資為有利於被告之認定。
６、從而，被告抗辯：系爭房屋坐落基地係屬垃圾地，彼等係遭原告詐欺而為買受 系爭房地之意思表示，自得撤銷買賣意思表示，故系爭契約因被告行使撤銷權 後，應歸於無效云云，即不可採。至系爭鑑定表示系爭房屋存在部分瑕疵部分 ，核屬瑕疵已否達於解約程度，而可由被告主張解約或僅得請求減少價金問題 自與意思表示受撤銷，得否主張撤銷權不同。
（四）商業用途受限部份：
１、被告辯稱：原告於廣告中表示系爭房地屬於「超值地段」、「四、五樓透天別 墅店舖」、「透天店面」、「位於六十米高楠公路與四十米德民路口」等，致 彼等誤認系爭房屋均可供作商業使用，實則僅係「住宅區」之房屋，顯無法全 部供作商業使用云云，惟為原告所否認。
２、惟查，系爭房屋預售公告及訂購須知第一條明定，系爭房屋為四樓及四樓半店 舖或別墅住宅，屬都市計劃住宅區。而按系爭房屋既屬計劃住宅區，且為店舖 或別墅型住宅，顯非均可供商業使用，是被告以上揭情詞，辯稱：系爭房屋均 可供商業使用云云，自難遽採。次查，丁○○、丙○○、戊○○及己○○購買 之房屋均屬店舖住宅；乙○○及甲○○購買之房屋則屬別墅住宅乙節，有原告 提出系爭買賣契約書附卷可徵（見契約第一頁、第二十一頁以下），堪予認定 。顯見被告與原告訂立買賣房地契約時，系爭買賣契約上業已就被告購買之房 屋種類予以明確標示，則被告就其所購買者，究屬於別墅住宅或店舖住宅乙事 ，自知悉甚詳。又查，別墅住宅不能供作店舖商業使用，乃一般常識，被告自 不能諉為不知。至「店舖住宅」，固可兼供商業用途，惟參諸契約使用文字， 暨一般交易經驗，此類房屋除地面一層可供店舖使用之外，餘則以住宅使用為
主要目的，應無疑義，被告自不能諉為不知。此參諸工務局核發原告出售予丁 ○○、丙○○、戊○○及己○○之房屋使用執照時，分別記載附表三編號１、 ２、３、５建物：「建物用途：店舖（Ｇ３）住宅（Ｈ２）附件所列建築物經 查依核准圖說建築完竣．．」等語，有使用執照附卷（見第八八八號卷外放民 事爭點整理摘要狀所附證物卷原證八五；第八八九號卷外放民事爭點整理摘要 狀所附證物卷原證八五，下均稱外放爭點卷）可稽益明。是原告出售系爭房屋 時，既已表明屬於四、五樓透天別墅店舖或透天店面，自無虛偽不實之行為。 此外，被告於簽約前，或知悉所購買之房屋係屬別墅住宅，無法供店舖使用； 或知悉所購買之店舖住宅，僅地面一層可供商業用途，餘則供住宅使用，自難 謂有何受原告詐欺，致陷於錯誤而為買受之意思表示。是被告執高雄縣政府建 明，系爭房屋屬住宅區，其商業用途必將大受限制等語，核亦不能資為有利於 被告之認定，併予敘明。
（五）非由大專院校建築系教授公開評選建築規劃設計部分： １、被告辯稱：原告以「金字招牌建築品質有保障」、「由各大專院校建築系教授 公開評選建築規劃」等詞句，向消費者廣告，致被告認系爭房屋係由大專院校 建築系教授規劃設計，詎系爭房屋建設案並非由建築專業教授規劃設計，顯然 施用詐術，致被告陷於錯誤而為意思表示云云，惟為原告所否認。 ２、經查，原告向外公開徵求系爭建案之設計圖樣，其中參選之建築師，經評定為 第一名者係陳耀如建築師事務所；第二名係吳昌成建築師事務所；第三名係曾 文宏建築師事務所等。而參加公開評選建築規劃設計之大專院校建築系教授則 分別為：逢甲大學建築系副教授兼系主任郭永傑（博士學歷）、國立台北科技 大學建築系教授兼設計學院院長黃定國（碩士學歷）、國立雲林科技大學副教 授文一智（建築工學博士）、高苑工專建築工程科主任謝育穎及原告生產技術 服務處蘇佳煌建築師等人，並評選陳耀如建築師取得系爭建案設計監造權等情 ，有原證第八十六號工程公開徵求設計圖樣總名次評定表、原告高雄糖廠函文 及評選委員會專家學者建議名單查詢資料、名片、推薦書及公開徵求設計圖樣 應徵須知附於外放爭點卷可參，堪予認定。綜上，足徵系爭建案之建築規劃設 計部分，確由大專院校建築系相關專業科目之教授參與評選無訛。從而，被告 以上揭情詞，辯稱：遭受原告詐欺云云，洵屬無據。（六）綜上所述，被告主張：原告於預售房屋廣告提出不實保證及於買賣契約中虛構 、隱匿事實施用詐術，致被告陷於錯誤，與原告簽訂契約後，始發現系爭房屋 坐落基地位置不實等事實，故被告得依民法第九十二條規定，撤銷系爭買賣契 約云云，均屬無據，難予採信。
柒、被告得否主張解除系爭契約？可否以系爭買賣房地具有瑕疵，主張同時履行抗辯 權，拒絕給付尾款價金：
一、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」 民法第三百五十九條定有明文。被告辯稱：系爭房屋除具有前述「基地位置不實 」、「環境品質不佳（基地為垃圾地、含有有毒物質）」、「結構上安全疑慮」 、「商業用途受限」等瑕疵外，復有「坪數短少」、「牆壁混凝土強度不足」、
「柏油路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達施工圖面規定之五公分」、「 外牆所貼花崗丁掛磚平均厚度只有１０．３３ＭＭ，未達施工圖規定之１３ＭＭ 」、「基地高程未按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大」、「一樓未開口 之衛浴空間未加設機械抽風機」、「樓梯及衛浴淨高未達設計圖之高度」、「女 兒牆踢腳頂為平的，與設計圖有斜坡不符」、「房屋龜裂、漏水」、「房屋門窗 縫溝有裂縫會漏水」、「屋頂防熱磚龜裂鼓起」、「屋頂伸縮縫龜裂漏水」、「 磁磚非全磁化磚」、「壁磚顏色不一」、「牆壁水泥塊脫落」及「水電消防之弱 電箱體為木材底板上鋪鍍鋁鐵皮與規定不符」等瑕疵，彼等自得主張解除契約， 縱不得解除契約，亦得請求減少價金等語，惟為原告所否認。二、系爭房地有無上述瑕疵？如具有瑕疵，是否已達解約之程度？爰分述如下：（一）基地位置不實、環境品質不佳及商業用途受限部分：經查，系爭房屋並無基地 位置不實情事；又系爭房屋所在之空氣、水源及基地結構均屬安全，且被告亦 無法證明系爭房屋所在基地為垃圾地；再系爭房屋並無商業用途受限問題等情 ，業如上述，堪可認定。從而，被告抗辯系爭房地具有上開瑕疵，彼等得主張 解除系爭契約云云，洵不足採。
（二）結構上安全瑕疵部分（含牆壁混凝土強度不足）： １、關於結構安全部分，系爭鑑定報告載明工程瑕疵部分，其中兩項為：（１）支 柱箍筋末端彎鉤，未按施工圖規定做一百三十五度彎鉤；（２）Ｂ３４戶牆壁 混凝土鑽心試體抗壓強度未符合我國建築技術規第三百五十二條規定，即未達 施工圖規定強度之７５％乙節，有系爭鑑定可稽（見系爭鑑定報告頁六）。倘 參諸高科大鑑定就此部分，其中報告第二點記載：「依抽樣結果發現，樓板角 隅之下層並無斜筋補強，此與設計圖不符．．因此經由抽驗檢測後之瑕疵有： 樓板並沒有角隅鋼筋，有某些柱的箍筋平均間距與設計圖不符，且所有柱鋼筋 搭接度的箍筋間距也與設計圖不符，另外，柱的搭接鋼筋並未錯開排列」；第 六點記載：「有關Ｂ１４、１５、１６三戶房屋之混凝土鑽心強度是否合格， 結果發現，仍有試體之試驗壓力強度小於規定設計強度之７５％，因此依建築 技術規則之規定可以認定，系爭房屋的混凝土強度為不合格」等瑕疵乙節相互 以觀，固堪認系爭房屋就結構安全方面，確實存在上開瑕疵。 ２、按上述瑕疵是否達於解約程度，應衡量其是否影響結構安全之危險，致被告無 法為通常居住之使用為斷。換言之，如該瑕疵未達此程度，並解約顯失公平時 ，被告依法僅得請求減少價金，並不得行使解約權，此參諸民法第三百五十九 條自明。經查，「少數部分之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整棟低層建 築物之耐震安全不會構成嚴重威脅。又高雄市於九二一集集地震時，震度為四 級，但鑑定標的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因 結構安全而不適合居住之虞」乙節，為系爭鑑定所明載，業如上述，顯見系爭 房屋並無結構安全致不適合居住之虞。此外，參酌高科大鑑定亦鑑認：「依一 般結構計算，這些瑕疵在結構安全計算並未特別考慮，但對建築物實際的耐震 性和承載力，仍然會有影響，有關瑕疵影響建築物耐震能力和承載力的評估， 因系爭房屋為連棟建築的一部份，以現有資料和檢驗結果並無法判斷是否影響 結構安全。但由目前結構物的現況判斷，目前主體結構並未有重大損傷情形」
等情相互以觀，足徵系爭房屋完工後五、六年來，雖歷經九二一大地震之洗禮 ，其主體結構亦未受有任何損傷，顯見上開瑕疵並未影響房屋結構安全，致不 適合安全居住之程度，揆諸前揭說明，被告自不得執以主張解除系爭契約。次 查，依兩造訂約時間推算，被告如按約履行契約，其時間應為八十七年、八十 八年間左右，距今約達五、六年。而按上開期間內，國內經濟景氣低迷，房地 產銷售成績不佳，乃眾所週知之事實。是就原告而言，一旦容認被告主張解約 ，則原告須負擔房屋土地及營建成本利息、多年來跌價損失、房屋折舊及轉售 滯銷等不利益；反之，如不許被告解約，而由原告請求被告給付價金餘額，並 以減少部分價金作為房屋瑕疵給付之代替，就兩造基於買賣契約所生主要權利 而言，應屬允當，故本院認被告執上開瑕疵主張解約，亦對原告顯失公平，應 不得行使。從而，被告以上開瑕庛事由，主張解除系爭契約云云，洵屬無據。（三）坪數短少部分：按「．．基地面積約二一００三．五六平方公尺．．甲方應持 有之土地所有權，面積約．．，但上開土地實際移轉面積依地政機關分割後登 載之地號與面積為準，如有誤差雙方同意互不找補」等語，為系爭契約第二條 第一項第一款所約定；次按「前條（第二條）第二款房屋面積以地政機關實測 後登記簿之面積為準，如有誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補，如 誤差超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部份按房地總價除以本約 房屋面積換算之單價，於交屋時無息相互找補價款；但因政府政令改變，致部 份面積無法產權登記時，依核准使用執照之平面圖上載有用途之面積為準」等 情，亦為系爭契約第三條所約定。依上開說明，足見兩造間就原告給付系爭土 地或房屋之面積發生誤差時，應否找補？如何找補？業已預見，並於契約中明 定如上所述。是原告應給付之系爭房地縱發生坪數短少問題，核亦屬被告能否 援引系爭契約主張找補權利？暨其找補額如何計算問題，自不得謂為給付物之 瑕疵。從而，被告以此作為不完全給付瑕疵抗辯，主張解除契約云云，要無可 採。
（四）柏油路瀝青路面平均厚度僅四．五公分，未達施工圖面規定五公分部分：本件 都會金龍社區○○○路面經專案小組檢測結果，其平均厚度短少０．五公分， 為系爭鑑定結論工程瑕疵部分所明載，固堪認為瑕疵（見系爭鑑定頁六）。惟 查，專案小組係於社區○○路面完工年餘後才進行檢測，期間中，路面因遭車 輛長期往來輾壓，致ＡＣ密度增加，厚度縮小，應屬合理之現象，自難認係物 之瑕疵。次按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。為民法 第三百五十四條第一項所明定。上述柏油路面平均厚度僅短少０．五公分，揆 諸上揭說明，其減少程度顯無關重要，應不得視為瑕疵。況柏油路面平均厚度 短少０．五公分，既不影響系爭房地使用安全，亦與系爭房屋結構體安全無關 ，揆諸前開說明，被告自不得援為解除契約之事由，灼然可見。（五）外牆貼用花崗丁掛磚平均厚度僅１０．３３ＭＭ，未達施工圖規定之１３ＭＭ 部分：經查，系爭房屋外牆施作之４０ＭＭ×２５０ＭＭ瓷質花崗丁掛磚，與 ）檢驗結果，符合規範，並無裂紋或其他缺失，亦有商檢局委託試驗報告隨卷
可稽（見外放爭點卷原證八十七號），則依磚質而言，已難遽認有何瑕疵。況 外牆丁掛磚與房屋結構安全無涉，被告要不得據此主張解除系爭契約。抑有進 者，丁掛磚厚度恆因廠牌而異，即廠牌相同者，亦可能因燒製過程的差異，致 異其平均厚度。從而，被告執上開些微誤差，指為給付物瑕疵，主張解除系爭 契約，即屬無據。
（六）基地高程未按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大部分：經查，系爭房屋 施工高程與斜率尚稱合理；基地高程，均依高雄市政府都市計劃樁位高程及設 計圖施工，未逾越相關規定乙節，有系爭鑑定隨卷可證（見系爭鑑定頁五）， 已徵基地高程並無瑕疵。次查，系爭鑑定標的物採樣戶之一己○○所購買之房 屋（即Ｅ１１），室內樓梯第八階之垂直淨高為一九一公分，尚符規乙節，亦 有系爭鑑定可稽（見系爭鑑定頁五），益徵系爭並無前後高度差距甚大之瑕疵 。至被告提出第八八五號事件委託鑑定之高科大鑑定雖認編號Ｂ１４、１５、 １６房屋，其屋前高程比設計高程高約九十三公分，屋後高程比設計高程約高 二十五公分，兩者高差約為六十八公分，而認基地高程和整地高程、房屋高程 和設計高程不符等瑕疵。惟地面斜率較高對於被告之行走、停車、地表排水、 節，業據系爭房屋建築設計師陳耀如於本院另案八十八年度重訴字第一一○三 號事件（下稱第一一０三號事件）具函表示及勘驗時證述綦詳，有該判決書影 本（見第八八號卷一頁三一四背面），並經本院查明屬實。從而，被告執此抗 辯主張解除契約，亦不可採。
（七）其他瑕疵主張部分：
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