臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第五三號
原 告 社團法人臺灣消費者保護協會（原名︰社團法人中華民國消費者保
護協會）
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 吳剛魁律師
楊慧娟律師
被 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 林能白
訴訟代理人 吳艾黎律師
當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面︰
一、按「消費者保護團體許可設立三年以上，申請消費者保護委員會評定優良，置有 消費者保護專門人員，且合於下列要件之一，並經消費者保護官同意者，得以自 己之名義，提起第五十條消費者損害賠償訴訟或第五十三條不作為訴訟：社員 人數五百人以上之社團法人。登記財產總額新臺幣一千萬元以上之財團法人。 消費者保護團體依前項規定提起訴訟者，應委任律師代理訴訟‧‧‧」、「消費 者保護團體對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，得受讓二十人以上消 費者損害賠償請求權後，以自己名義，提起訴訟。消費者得於言詞辯論終結前， 終止讓與損害賠償請求權，並通知法院。」消費者保護法（下稱消保法）第四十 九條第一項、第二項前段及第五十條第一項分別定有明文。經查： ㈠原告係於八十三年十月二日經內政部依人民團體法核准設立之全國性社會團體， 原名為「中華民國消費者保護協會」，並向本院登記為社團法人，嗣於九十一年 三月一日經內政部同意更名為「臺灣消費者保護協會」，並向本院為事項變更之 登記；且原告於八十九年度、九十年度之社員分別為六百二十一人、六百八十一 人等情，有內政部九十三年一月九日臺內社字第○九三○○○二一六四號函暨附 件（卷㈢頁三二至五五）、內政部八十三年十一月臺內社字第八三二六九四九號 全國性及區級人民團體立案證書（卷㈠頁四十）、九十一年二月臺內社字第○九 一○○○七四四三號全國性及區級人民團體立案證書（卷㈢頁六五）、本院登記 處九十二年十二月三十日九二雄院貴登字第一九三號書函暨檢附法人登記謄本（ 卷㈢頁七一至七八）等在卷可稽。
㈡又原告迭經行政院消費者保護委員會（下稱消保會）於八十九年五月、九十二年 一月二十八日、評定為優良消費者保護團體乙節，有消保會八十九年五月臺（八 九）消督證字第○○一號優良消費者保護團體證書（卷㈠頁四一）、九十三年一 月九日消保督字第○九三○○○○○七二號函暨附件（卷㈢頁五九至六八）、九 十三年八月十三日消保督字第○九三○○○二二○九號公告（卷㈢三四四至三四
五）等附卷足憑。
㈢再者，原告置有消費者保護之專門人員，有被告不爭執之第二屆專門人員名冊（ 卷㈠四二至四四）為證。而原告就被告在高雄市楠梓區興建之「都會金龍楠梓三 期」預售屋建案（下稱系爭建案），受讓如附表一、二所示系爭建案買受人即消 費者之返還買賣價金及損害賠償請求權，並經高雄市政府消費者保護官同意後， 委任吳剛魁、楊慧娟（蔡陸弟律師部分，已於九十三年一月十三日具狀陳明解除 委任，卷㈢頁九九至一○一）等律師代理，依據消費者與被告間買賣契約法律關 係，請求被告返還買賣價金及賠償損害，提起本件訴訟等情，亦有高雄市政府消 費者保護官處理同意權案件決定書、請求權讓與清冊（卷㈠頁四五至五十）及民 事委任書（卷㈠一○一至一○三）等在卷可佐。 ㈣至於如附表編號十三所示彭吳金玉部分，原告陳稱︰此部分之請求權讓與清冊誤 載為彭吳金玉之夫「彭德榮」，應予更正等語，惟查，彭吳金玉雖未於起訴前， 填載請求權讓與清冊，嗣於本院審理中即九十三年三月十日始補具「讓與同意書 」乙節，有讓與同意書（卷㈢頁二九○）可證，然如附表編號十三所示戶別Ｂ 彭吳金玉對被告之損害賠償請求權，應於起訴前由彭吳金玉讓與原告，此觀諸前 開讓與同意書即明，是彭吳金玉之夫誤為填載請求權讓與清冊，應係得予更正之 顯然錯誤，故彭吳金玉與原告間應認有債權信託讓與及任意擔當訴訟之法律關係 存在。
㈤末就如附表二所示消費者陳保全、黃欽信、林錦華、林于菁、陳梅英五人，咸因 先後與被告成立訴訟上和解，有和解筆錄（卷㈢頁三三八、三二五、三四一至三 四二、三五一至三五二、三二○至三二一）附卷足考，並於言詞辯論終結前即九 十三年十月二十八日具狀通知已終止讓與損害賠償請求權暨減縮應受判決事項之 聲明（卷㈢頁三八四至三九一），附此敘明。
㈥綜上，原告依消費者保護法第四十九條第一項、第二項前段及第五十條第一項， 就消費者與被告間之消費爭議事件，提起本件訴訟，核無不合，應予准許。二、次按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停 止；又按第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承 受訴訟時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第一百七十條及第一百七十五條第一 項分別著有明文。經查：
㈠原告法定代理人起訴時為余政經，嗣於本院審理中即九十一年三月十八日變更登 記為甲○○，有本院九十二年十二月三十日九二雄院貴登字第一九三號函檢附法 人登記謄本在卷可稽，並於九十一年十一月二十八日具狀聲明承受訴訟（卷㈢頁 二一至二三），並將繕本送達被告（卷㈢頁二四），核無不合。 ㈡被告法定代理人起訴時為錢秉才，嗣於本院審理中先後於九十一年八月十二日、 九十三年一月十二日、九十三年七月二十六日變更為吳乃仁、龔照勝、林能白， 有經濟部經授營字第○九一二○二三五○二○號資格證明書（卷㈡頁、經授營字 第○九三二○二八○三四○號資格證明書（卷㈢頁二二五）、九十三年七月二十 六日經人字第○九三○三五五六八九一號函（卷㈢頁三四二）等在卷可稽，茲因 吳乃仁、龔照勝、林能白分別依民事訴訟法第一百七十五條第一項規定，具狀聲 明承受訴訟，並將繕本送達原告，核無不合。
三、又按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原 告於起訴狀請求應受判決事項之聲明第一項：「被告應給付原告新臺幣（下同） 四億一千五百二十三萬二千四百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。」嗣於本件審理中減縮應受判決事項之聲明第一 項為「被告應給付原告三億六千九百一十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（原告九十三年十月二十八日民 事減縮訴之聲明狀及九十三年十一月十七日言詞辯論筆錄，卷㈢頁三八四至三八 七、四四八）是揆諸上揭規定，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，併予敘 明。
貳、實體方面︰
一、原告主張︰因被告所興建系爭建案，違反消保法及民法規定，致有如附表一所示 消費者（下稱承購戶）受有損害，伊受讓彼等對被告之損害賠償請求權，並經高 雄市政府消費者保護官同意，承購戶雖曾與被告訂立預售屋買賣契約（下稱系爭 契約），向被告買受如附表一所示之房地，並已繳交如附表一所示價金，但訂約 前，被告要求承購戶繳付定金二十萬元後才訂約，且未提供契約條款予承購戶審 閱，依消保法第十二條第一項、施行細則第十一條規定，該契約應屬無效。被告 僅以細小密麻字體在系爭契約附件表明公共設施項目及面積，依消保法第十二條 規定，不構成契約內容，公共設施既未表明，系爭契約未記載此必要之點而無效 。被告於房屋廣告及系爭契約中虛構、隱匿事實，致承購戶訂約後發現系爭房屋 基地位置不實、原為傾倒公用廢棄物之垃圾地、土壤已遭有毒物質、重金屬嚴重 污染、房屋結構安全不符標準、無法供作商業用途、大專院校教授規劃設計評選 程序不嚴謹、建築師競圖過程不明等事，承購戶既受詐欺而為訂約，依民法第九 十二條撤銷意思表示；又系爭房屋除有前揭不能修復之重大瑕疵外，另尚有其他 諸多瑕疵，承購戶依不完全給付及物之瑕疵擔保等法律關係，請求解除契約，被 告應返還已收受之價金，並依消保法第五十一條之規定，請求被告依已收受價金 之三倍價額作為懲罰性賠償金等情。並聲明︰㈠被告應給付原告三億六千六百八 十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。㈡願以現金或等值之臺灣銀行定期存款單供擔保以代釋明，聲請宣告假執 行。
二、被告則以︰承購戶已經合理期間充分審閱系爭契約條款後訂立，且已充分注意並 瞭解系爭契約附件之記載，有關系爭建案基地位置廣告並無不實，最高行政法院 亦已判決確定在案，基地亦非垃圾地，經鑑定結果尚未發現有不適合居住等不符 環保法規之現象，房屋結構亦無不適合居住之虞，系爭建案地處高雄市都市計畫 面之字樣，原告提出高雄縣政府建設局函文顯與本件無涉；況多數承購戶存證信 函並無撤銷意思表示，亦已罹於一年之除斥期間，而如附表一編號二五、二七、 三五、三七、三八所示承購戶林平雄、張顏燕玉、王淑冬、羅淑華、葉香蘭等五 人亦未發函，附表一編號九所示承購戶楊雪卿之存證信函未蓋郵戳，均不得撤銷 意思表示，且承購戶亦不得主張解除契約及請求賠償損害等語，資為抗辯。並聲 明︰㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請宣告
免為假執行。
三、查原告主張︰承購戶曾向被告購買系爭建案如附表一所示戶別之系爭房地，並已 分別繳交如附表一所示之價金等情，為被告所自認屬實。而原告主張被告違反消 保法第十二條第一項、施行細則第十一條，系爭契約應屬無效；又被告隱匿、虛 構事實，承購戶受詐欺而訂立系爭契約，依民法第九十二條撤銷意思表示；系爭 房地有不能修復之重大瑕疵，承購戶依不完全給付及物之瑕疵擔保等法律關係， 請求解除契約，被告應返還已收受之價金，並依消保法第五十一條規定，請求被 告依已收受價金之三倍價額作為懲罰性賠償金等情，則為被告所否認，並執以前 揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點厥為︰㈠承購戶與被告訂立系爭契約前，被 告有無違反消保法之相關規定，致系爭契約無效？㈡被告有無廣告不實或詐欺之 情事，致承購戶誤為訂約之意思表示？㈢系爭房屋有無瑕疵，承購戶得否解除契 約？㈣原告主張依消保法第五十一條規定，按各該承購戶如附表一所示已繳交金 額為損害額，請求被告損害額三倍之懲罰性賠償金，有無理由？茲分項析述如後 。
四、承購戶與被告訂立系爭契約前，被告有無違反消保法之相關規定，致系爭契約無 效？
㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，九十二年七 月八日修正前消保法施行細則第十一條第一項、第二項前段（修正後已刪除）定 有明文；而消保法於九十二年一月二十二日修正增訂第十一條之一將消保法施行 細則第十一條內容移列於消保法規定（見卷附立法院第五屆第二會期第十五次會 議院總第一四五○號議案關係文書討九八、一一二，卷㈢頁四八八背面、四九五 背面）。惟基於法規不溯及既往之適用原則，系爭契約乃於八十五年間所訂立， 自應以系爭契約訂立時之修正前消保法及施行細則為規範基礎。然消保法施行細 則係依據消保法第六十三條授權訂定之行政命令，雖可就人民權利義務相關事項 而為規範，然仍應符合法律授權之目的、內容及範圍，不得逾越母法之授權，俾 符法律保留原則，縱若母法並未明確就授權之目的、內容及範圍加以明定，亦不 表示授權命令即可毫無限制地規範人民之權利義務。經查，消保法施行細則雖係 基於消保法第六十三條以「本法施行細則，由行政院定之」之方式概括授權而定 ，並未就授權之目的、內容及範圍有所明訂，而修正前消保法施行細則第十一條 之三十日以內之審閱定型化契約條款期間規定，為修正前消保法所未規定，亦未 為授權訂定施行細則，揆諸前揭說明，修正前施行細則逕為審閱定型化契約條款 期間之規定，業已增加修正前消保法所無之期間限制，並進而產生一定之法律效 果（即未經三十日以內之合理期間審閱之契約條款，不構成契約之內容）而影響 人民之權利義務，已屬逾越母法。次查，定型化契約條款固有規範其合理審閱期 間之必要，惟各產業之種類性質不同，不宜一致，如概以三十日審閱期間為依據 ，勢將影響特定產業之活動，反不利於經濟發展，此觀諸行政院公平交易委員會 針對不動產買賣業界，以房屋具有流動急迫性之需求，據以規範合理審閱期間僅 為五天即明。是修正前消保法施行細則第十一條規定「三十日」之審閱期間，顯 已增加法律所無之期間限制，影響人民之權利義務，有違法律保留原則，揆諸司
法院大法官釋字第一三七號、第二一六號解釋意旨，本院就修正前消保法施行細 則第十一條關於審閱期間之規定，自不受拘束而排斥不予引用，合先敘明。 ㈡又參酌消保法第五條：「政府、企業經營者及消費者應致力充實消費資訊，提供 消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」規範意旨 相互以觀，顯見合理給予審閱定型化契約條款之機會，仍為企業經營者之法定義 務；倘企業經營者未給予消費者充分審閱定型化契約條款之機會，致消費者於訂 約後，始知悉契約內容對其不利，自屬對於消費者顯失公平，而堪認該條款為無 效。然企業經營者若已給予消費者合理審閱定型化契約條款之機會，當無顯失公 平之情形。經查，系爭契約為被告預先擬定供與不特定人簽訂之房地預定買賣契 約，性質上屬於定型化契約乙節，為兩造所不爭執；又承購戶與被告訂立系爭契 約前，被告已公布系爭建案房地預售公告，並登報週知等情，亦有被告提出該預 售公告、剪報、訂購須知在卷（卷㈠頁一二八至一三二）可稽。依預售公告第六 條：「推案產品解說自八十五年六月十七日起至八十五年六月廿一日止計五日， 欲訂購者請前往詳加瞭解有關事宜。」第九條：「有關訂購須知、平面圖、房地 銷售面積分算表、出售房地面積及繳款明細表、房地預定買賣契約書、建造執照 （含施工圖說）等相關文件於接待展示中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢 索閱。」第十條：「其他事項：詳見房地訂購須知。」等記載相互以觀，被告既 公告欲出售房地，為吸引消費者前來購買，衡情自會提供相關資料，以供消費者 索閱，此有現場照片四幀附卷（卷㈢頁四五一至四五二）可據足徵承購戶具有充 分時間，得於參觀閱覽後，始決定是否簽訂買賣契約。況依系爭契約第一條載明 ：「乙方（即被告）已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經甲方（ 即承購戶）充分審閱與認知，雙方合意訂定本契約」乙節，有系爭契約附卷（卷 ㈠頁一三三、卷㈡頁二三○、卷㈢頁二一一）足憑，可推定被告已提供承購戶五 日以上之合理審閱契約條款期間；又承購戶均係四、五十歲之成年人，依常理推 斷，自有一定之社會經驗與歷練，堪認承購戶於上開合理審閱期間，應可審閱系 爭契約之相關資料。此外，另參酌系爭房地售價高達六百萬元至八百萬元間，暨 承購戶可自由決定是否簽約購買等情相互以觀，益徵承購戶應有充分詳加審閱系 爭契約相關資料之期間，否則承購戶豈會輕易簽約，並支付鉅額自備款？從而， 原告主張：被告未予合理審閱契約條款期間，系爭契約無效云云，洵難採信。 ㈢再查，系爭契約第十五條載明：「本契約之附件視為本契約之一部分」等語，有 系爭契約暨附件在卷可考，堪予認定。而依上開附件之房地面積明細表（卷㈠頁 一三四、卷㈢頁四六七至四六九）以觀，業已就各該承購戶所購買之系爭房地所 含房屋之室內面積、騎樓面積、夾層、陽臺面積、露臺、平臺、花臺、屋突、基 地面積及私設道路面積等項目，予以明確記載，並由各該承購戶於各該戶別欄項 蓋章確認；至其字體大小或印刷，亦核無致難以注意其存在，或難以辨識等情事 ，自難謂有何不構成契約內容之情形。況承購戶於訂約前，果真認為該附件房地 面積明細表難以辨識，自可向被告承辦人員探詢，即無陷於不利之情形。此外， 承購戶係買受特定戶別之房地，就該房屋之坐落位置、格局、面積計算等項目， 亦可自行注意了解；抑有進者，一般民眾購買房屋，均非常注意坪數大小，且買 賣房屋常規，亦均以每坪價格為考量之主要因素，而公共設施之面積多寡，與購
買之坪數有密切關聯性，當為承購戶簽約時之重要注意事項。而按本件既經承購 戶同意簽約，自應推認彼等已完全注意及了解。是原告主張：系爭契約並未載明 公共設施之面積及所含項目，應屬無效云云，亦屬無據。 ㈣綜上，原告主張系爭契約因違反消費者保護法第十二條第一項、施行細則第十一 條規定而無效等情，均無可採。
五、被告有無廣告不實或詐欺之情事，致承購戶誤為訂約之意思表示？ ㈠基地位置不實部分：
⒈原告主張：被告於廣告中詐稱系爭建案位於高楠公路與德民路交叉口，西臨六 十米高楠公路，北臨四十米德民路，惟承購戶所買受之房屋距離高楠公路尚有 六十公尺左右，與德民路亦有八十公尺左右之距離，根本無法做為店舖使用， 致彼等陷於錯誤而訂約云云，惟為原告所否認。 ⒉經查，系爭房屋坐落高雄市楠梓區○○○○段第一一三內、第一一八內、第一 一九及第一二一地號土地（下稱系爭土地）上，且位於臺一號省道東側，屬都 市計畫住宅區乙節，為兩造所不爭執，並經被告於系爭房地預售公告、訂購須 知及系爭契約第一條載明綦詳。而按被告於銷售系爭房地時，固以系爭房屋所 坐落之基地西側（即戶別Ａ１至Ａ、Ｂ１至Ｂ棟）面臨民族路（高楠公路 ）、北方面臨德民路等道路交通系統總配置圖對外廣告，有總配置圖附卷（卷 ㈠五三）可徵。然被告於預售系爭房地推案時，早於八十五年六月十四日即發 布預售公告，並刊登於報紙廣告，其中公告事項第一條、第六條、第九條及第 十條分別載明：「基地位置：位於高雄市楠梓區○○○○道東側，屬都市計劃 一地號等四筆土地。本案基地內一二○地號一筆為都市○○○○○道路，產權 歸屬臺糖不予出售移轉；推案產品解說自八十五年六月十七日起至八十五年六 月廿一日止計五日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事宜；有關訂購須知、平面 圖、房地銷售面積分算表、出售房地面積及繳款明細表、房地預定買賣契約書 、建照執照（含施工圖說）等相關文件於接待中心展示，請逕向本分處或接待 中心洽詢索閱；其他事項：詳見房地訂購須知」等語，有預售公告及報紙附卷 可稽，已徵被告出售系爭房地之正確位置所在，非以總配置圖為主要依據，仍 應參酌大眾得以共見共聞之公告事項。次查，訂購須知第八條及第九條載明： 「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計高 架橋等公共設施；有關房地銷售文件，自六月十七日起於接待中心展示，欲訂 購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）及其他相關文 件，如有疑義須於付定承購前向本分處洽詢，不得於訂購後另行提出異議或拒 絕簽約要求退定，又刊登報紙之公告，如有錯誤或文字不清，應以本分處公告 欄正本為準」等情，有該須知在卷足憑，顯見系爭買賣坐落基地位置所在，應 詳閱買賣契約及建造執照（含施工圖），如有疑義，應以被告預售公告為主。 ⒊又查，被告於八十五年六月十七日對外銷售時，於其接待中心設有房地全區模 型、預售公告欄、圖說閱覽處及資料索取處等資料或設施，以供消費者閱覽及 索取，而全區模型並就周遭及區○○道路，均使用明顯白字而為標示，其中基 地西側即Ａ１至Ａ、Ｂ１至Ｂ棟之前，係八公尺寬道路，向外則屬綠色絨 布區隔並標有「高楠公路拓寬用地」乙節，有現場照片三幀在卷（卷㈢五一三
）足憑。再查，系爭房地臨接之八公尺計劃道路，係依六十九年七月七日公告 之「本市楠梓區細部計劃案」劃設，惟高雄市政府工務局（下稱工務局）尚無 計劃編列預算開闢，而基地北側四十公尺計畫道路及西側立體交叉道用地，則 係按照六十一年四月十日公告之「楠梓主要計畫」劃設，工務局將視財源計畫 於九十三年七月前編列預算開闢等情，亦有工務局八九高市工務建字第○○五 八三四號附於本院八十八年度重訴字第一一○三號請求解除契約等事件民事卷 宗，有該民事判決在卷（卷㈢一六○）可稽。此外，被告於銷售系爭房地時， 派其職員在接待中心為消費者解說及介紹，而訂購須知張貼在中心公告欄，並 影印消費者取閱，且模型屋及銷售情況照片，亦係銷售當天由原告職員朱志堯 現場所拍攝等情，業據證人黃逢章、朱志堯於本院八十九年度自更一字第五號 詐欺案件審理時證述綦詳，有該刑事判決及照片二幀在卷（卷㈢頁四五二、卷 ㈠一八二背面）可證。是系爭房地與民族路（高楠公路）相銜接部分之處，確 屬計劃道路，僅政府因經費問題尚未完成徵收手續乙節，至堪認定，被告所提 供之總配置圖等廣告縱未陳明非現況道路，亦難謂有何廣告不實，因而遽認被 告有詐欺之故意。
⒋綜上所述，被告於總配置圖廣告中，固以系爭房地前臨民族路（高楠公路）、 德民路等語向消費者推銷，惟參諸被告於正式之預售公告及訂購須知，業已分 別載明基地地號及其旁道路系統為「西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北 臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施」等詞相互以觀，顯見承購戶得依 公開資料查閱基地地籍圖，或於政府公告之相關地政資料中，查證基地正確位 置，承購戶自無陷於錯誤而為意思表示之虞。末查，被告上開銷售廣告，其預 售屋基地位置並無虛偽不實及引人錯誤之表示，且未違反公平交易法相關規定 乙節，亦經臺北高等行政法院及最高行政法院認定無誤，有臺北高等行政法院 八十九年度訴字第三八號判決及最高行政法院九十年度裁字第二五二號裁定各 乙件附卷（卷㈠頁一三五至一四二、一八七致一九四）足考，益徵原告主張： 被告以不實之廣告致承購戶陷於錯誤，而為訂購系爭房地之意思表示云云，洵 難採信。
㈢環境品質不佳及結構上安全部分：
⒈原告主張：被告於廣告中記載「提供安全有保障之購屋環境」、「超級地段」 、「超值住宅」、「最大增值利益」、「高雄市百甲都會公園、河濱公園旁新 生活別墅特區」等語，然系爭土地埋藏廢棄物及大量垃圾等有毒物質，且系爭 房屋存在設計不良、施工不當、偷工減料、柱箍筋及繫筋彎鉤未按圖施工等結 構上問題，顯不適合居住，被告消極隱匿上開事實，自屬詐欺云云，惟為被告 所否認。
⒉經查，系爭房屋於興建完成辦理交屋程序時，因承購戶對於系爭基地是否包含 有毒物質及房屋結構是否符合居住安全標準存有疑慮，曾由經濟部國營事業委 員會（下稱國營會）於八十八年五月二十六日召集被告及承購戶組成之都會金 龍承購戶聯誼會（下稱聯誼會）進行糾紛協調會議，會中協調達成結論：⑴委 由國營會洽請國立成功大學（下稱成大）推薦土木系、建築系及環工所教授各 一位、國立屏東科技大學環境科技服務中心（下稱屏大環科中心）、高雄市政
府環境保護局（下稱環保局）、臺灣省大地技師公會（下稱大地技師公會）、 高雄市土木工程技師公會（下稱土木技師公會）、高雄市建築師公會（下稱建 築師公會）、高雄市結構工程技師公會（下稱結構技師公會）推薦專家各一位 、都會聯誼會及原告推薦代表各一位，合計十一位（其後實際鑑定時，增加高 雄市律師公會專家一位，合計十二位），並由成大推薦教授其中一位擔任召集 人組成專案小組進行鑑定；⑵專案小組之鑑定報告對於都會金龍承購戶及原告 均有拘束力。如鑑定結果認系爭房屋有不符合環保規定或有結構安全之虞而不 適合居住者，被告同意就該部分辦理退屋。如僅係瑕疵問題經修護即可接受者 ，則由承購戶與被告再協商解決善後事宜；⑶鑑定報告提出前，被告同意暫不 依契約通知承購戶交屋繳款等情，有該次預售屋糾紛協調會會議紀錄乙份在卷 （卷㈢頁一三七至一三九，下稱協調會議紀錄）供參，堪予認定。次查，依協 調會議紀錄作成之結論記載：如鑑定結果認系爭房屋有不符合環保規定或有結 構安全之虞而不適合居住者，被告同意就該部分辦理退屋；如僅係瑕疵問題經 修護即可接受者，則由承購戶與被告再協商解決善後事宜；鑑定報告提出前， 被告同意暫不依契約通知承購戶交屋繳款等語，暨斟酌該協調會係都會金龍承 購戶向國營會陳情後，旋由國營會召集承購戶代表、被告代表及國營會職員出 席、立法委員（承購戶委請）助理代表立委列席協商而成立乙節相互以觀，顯 見協調會協議內容乃有利於承購戶，且為承購戶所願意接受。從而，專案小組 就系爭房屋是否存在不符合環保規定或有結構安全之虞而不適合居住之事項， 所作成之鑑定報告，承購戶及被告自均應受其拘束，並予遵守，始無悖於誠信 原則。
⒊又查，依協調會議紀錄所組成專案小組鑑認結果：「⑴環保規定部分：經成功 大學研究發展基金會環境微量毒物研究中心量測結果，鑑定標的物空氣中甲烷 含量及鑑定標的物基地下土壤中鉛、鉻、汞、鋅、苯、三氯乙烯、甲酚、五氯 酚、戴奧辛等含量，均與環境背景值相近或低於我國環保署公佈之相關標準或 歐美標準。又本小組自行查證結果，發現土壤中苯、甲酚、五氯酚、三氯乙烯 等含量均低於美國各州所訂定之土壤中有機污染物管制標準，故鑑定標的物基 地下抽樣所得廢棄物，目前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象。⑵ 結構安全部分：與結構安全有關部分，發現兩項缺失：一為支柱箍筋末端彎鉤 ，未按施工圖規定做一百三十五度彎鉤；二為Ｂ戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓 強度未符合我國建築技術規第三百五十二條規定，即未達施工圖規定強度之 ％。惟任何低層建築之耐震性能安全與否，主要取決於建築物長軸方向與短軸 方向之餘裕壁量是否足夠。少數部分之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整 棟低層建築物之耐震安全不會構成嚴重威脅。又高雄市於九二一集集地震時， 震度為四級，但鑑定標的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標的物目 前尚無因結構安全而不適合居住之虞。」有臺糖公司都會金龍楠梓三期房屋專 案小組八十九年三月十四日鑑定報告書（下稱專案鑑定報告）附於卷外可稽。 而按該專案鑑定報告書既係國營會與被告及承購戶達成共識後，委請建築、土 木、結構、環境、法律等相關學術機構暨人士組成全方位之專案小組，就鑑定 事項，進行實體採樣、鑽探等鑑定，則其鑑定專業性、客觀性及公正性自無疑
慮，鑑認結果應堪採信。承購戶既同意由國營會委請該專案小組進行鑑定，揆 諸前揭說明，自應受系爭鑑定之拘束，要不得於專案鑑定報告書對於承購戶為 不利之鑑定結果出現後，即否認專案鑑定報告書內容，並要求本院重新鑑定， 尚無可取。
⒋原告就系爭土地土壤及建物結構部分，固另提出其委託郭敏哲土木結構技師事 務所（下稱郭敏哲事務所）所為鑑核委託報告書（存於卷外），並據以主張系 爭房屋違反建築技術規則第五十六條規定，同一建築物基礎，不得應用二種不 同型式，亦不得以二種合力承載重量，且基地為腐植土（雜物），可能因過大 之沈陷量而無法發揮承載力，基礎承載力不足等語。惟查，郭敏哲事務所出具 之鑑核委託報告書，係依據本院八十九年度自更一字第五號詐欺案件中關於該 案被告林鎮宏等人刑事答辯狀所附證物等相關資料為據；而郭敏哲事務所係根 據委託鑑核之承購戶代表人蔡漢彰提供之都會金龍資料進行鑑核等情，此觀諸 該鑑核委託報告書第一頁記載：「鑑核依據」、「鑑核內容」、「鑑核資料查 詢及重點摘錄」等項即明，顯見該鑑核委託報告書參酌資料有限，且鑑核人既 未親至系爭房地現場進行實地鑽測，僅憑前開所提送有關資料，就設計及技術 性問題所為鑑核，洵難謂具有全面性、正當性及及妥適性，自難遽採。況該委 託鑑核之進行，係由都會金龍聯誼會劉克權等四十六人私自委託，並由蔡漢彰 擔任委鑑代表人乙節，亦有該鑑核委託報告書可證，其鑑核結果之客觀性、公 正性及專業性（僅土木結構專業）即屬可議。抑有進者，蔡漢彰係土木技師， 且曾為臺灣省土木技師公會會員乙節，為其所不否認，並有被告提出該公會名 冊在卷（卷㈢頁五一四至五一六）可稽，堪予認定。而按郭敏哲為土木結構技 師，且同屬該公會會員等情，亦有上開名冊及該鑑核委託報告書所附高雄市技 師執業執照（頁二八）可證。是本件既由蔡漢彰代表私下委託郭敏哲鑑核，則 其公正性及客觀性，益屬可慮，自為本院所不採。 ⒌再被告辯稱：系爭房地下方係屬垃圾地，有大量廢棄物之有毒物質，顯不適合 稱第八八五號事件）審理中即九十二年七月間委託國立高雄應用科技大學（下 稱高應大）就該事件實施鑑定後所提出之報告書（外放卷外，下稱高應大鑑定 報告）為證。惟查：
⑴系爭房屋所坐落之基地共分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五區，專案鑑定報告分別 就各該區範圍共計鑽探六孔（Ａ區與Ｅ區間為孔號Ｂ—５，Ｂ區為孔號Ｂ— ３，Ｃ區為孔號Ｂ—１、孔號Ｂ—２、孔號Ｂ—４，Ｄ區與Ｅ區間為孔號Ｂ —６，鑽孔位置圖詳見專案鑑定報告頁一○○），其中除Ｃ區（即專案鑑定 報告頁一一二孔號Ｂ—１、頁一一三孔號Ｂ—２、頁一一五Ｂ—４孔）分別 於孔號Ｂ—１五點三○公尺處深發現有回填粉土夾磚塊腐木、六點五○公尺 至八點二○公尺處深發現灰黑色粉土質細砂夾有腐木及雜物；孔號Ｂ—２七 點四○公尺處深發現柏油路面回填粉土及粗細砂夾磚塊、腐木及雜物；孔號 Ｂ—４四點七○公尺處深發現水泥地面及回填粉土夾少量礫石及雜物外，餘 則未發現廢棄物。然腐木、雜物是否即為原告所指摘具有有毒物質之垃圾， 容非無疑，依專案鑑定報告根據加拿大、美國環保署暨各州關於有機污染物 之復育規範或管制標準，鑑驗抽樣所得之腐木及雜物，尚未發現有不符環保
規定致不適合居住之現象（專案鑑定報告頁五、附件十五即頁二○九至二一 七）以觀，尚難謂系爭房地所坐落之基地下方即為垃圾地。 ⑵而高應大鑑定報告則針對系爭房屋所坐落基地之Ｂ區暨附近共計鑽探五孔（ 鑽孔深度均為十公尺，詳見高應大鑑定報告附件十五，頁二、三），即Ｂ區 為孔號Ｂ—３、孔號Ｂ—４，Ｂ區與Ｄ區間為孔號Ｂ—１、孔號Ｂ—２，Ｂ 區、Ａ區、Ｄ區與Ｅ區間為孔號Ｂ—５（鑽孔位置圖詳見高應大鑑定報告附 件十五、頁四、圖—１），分別於孔號Ｂ—１零點一公尺至一點二公尺處深 發現少量木屑及塑膠、孔號Ｂ—２零點一公尺至零點五公尺處深發現塑膠管 碎片及木屑、孔號Ｂ—３三點七公尺至七點八公尺處深發現有回填垃圾（含 布、塑膠及木屑）、孔號Ｂ—４零點一公尺至一點一公尺處深發現垃圾及塑 膠片（即高應大鑑定報告頁二十、附件十五附錄Ｂ、附錄Ｃ、附錄Ｄ）。然 因孔號Ｂ—１、孔號Ｂ—２、孔號Ｂ—４均為土地表淺部分發現之木屑、塑 膠或布等物，衡諸一般工程施作實務，甚有可能係開挖地基後回填之回填土 所致，且鑽探五孔之鑽孔深度均為十公尺，僅孔號Ｂ—３才在三點七公尺至 七點八公尺處深發現有回填垃圾（含布、塑膠及木屑），惟高應大鑑定報告 即稱︰孔號Ｂ—３全部都是垃圾云云（高應大鑑定報告頁二六），顯與鑑定 報告所發現之事實不符。故高應大鑑定報告顯未能確切指出系爭房地下方是 否全部即為垃圾地，僅以假設孔號「Ｂ—１、Ｂ—２、Ｂ—３、Ｂ—４位置 內全部是垃圾」為前提，而「初估垃圾量約為三千三百四十三立方公尺」， 並繼而據此認定被告施工違反建築技術規則、廢棄物清理法等情（高應大鑑 定報告該鑑定結論第四點），核屬臆測，則高應大鑑定報告所為之垃圾量預 估，委實無從作為有利於承購戶事實之認定。
⑶復參酌高應大鑑定報告孔號Ｂ—１、孔號Ｂ—２間之鑽孔區域，業經本院另 案九十年度重訴字第八八一號請求給付價金事件之承審法官於九十二年十二 月三十一日前往勘驗，並未發現垃圾乙節，亦有原告所不爭執之勘驗筆錄暨 勘驗照片六幀在卷（卷㈢頁二四五至二四九）可稽；暨訴外人臺電公司於九 十三年一、二月間曾在距離高應大鑑定報告孔號Ｂ—３約三公尺處進行管線 施工，溝渠及壁面均未發現有垃圾等情，亦有原告所不爭執之照片七幀附卷 （卷㈢頁一八八至一九一）足憑。
⑷綜上，原告執以高應大鑑定報告抗辯系爭房地下方係屬垃圾地，有大量廢棄 物之有毒物質，顯不適合居住云云，不足為取。 ⒍況參酌高應大鑑定報告其中第四點鑑定結果：「（建築基地所含之垃圾範圍、 數量及面積，是否影響安全衛生、環境品質及結構安全？）因地下垃圾對安全 衛生、環境品質及結構安全的影響必須長期觀測才能判斷，所以本鑑定案目前 無法判斷‧‧‧目前土壤及水質檢測尚在安全範圍內，因此沒有違反土壤及地 下水污染整治法‧‧‧」；第五點鑑定結果：「（地下水質是否已遭垃圾污染 而影響衛生？）‧‧‧地下水質檢測結果，基地目前受垃圾污染情形還在安全 範圍內」；第七點鑑定結果：「（系爭房屋坐落之土地是否位處垃圾地；地下 甲烷含量如何；是否已達危害環境安全之程度？）‧‧‧因空氣中甲烷含量過 高會影響身體健康‧‧‧地下垃圾所產生的甲烷會滲入空氣中，因此不易量測
地下甲烷含量，祇能以空氣中甲烷作為依據，因該區空氣中的甲烷濃度在1.58 至5.89ppm之間，因此並不會影響該區的環境安全」等語相互以觀，關於環境 衛生而言，亦明確表示並未影響居住安全，核與專案鑑定報告大致相符；另就 結構安全而言，高應大鑑定報告固表示須長期觀察，然系爭房屋完工後迄今逾 六年，期間並遭遇八十八年間九二一大地震，乃該鑑定報告既表示未發現有何 影響結構上安全上之事實，顯亦無從資為有利於承購戶之認定。 ⒎從而，原告主張：系爭房屋坐落基地係屬垃圾地，彼等係遭被告詐欺而為買受 系爭房地之意思表示，自得撤銷買賣意思表示云云，即不可採。 ㈣商業用途受限部分：
⒈原告主張：原告於廣告中表示系爭房地屬於「超值地段」、「四、五樓透天別 墅店舖」、「透天店面」、「位於六十米高楠公路與四十米德民路口」等，致 彼等誤認系爭房屋均可供作商業使用，實則僅係「住宅區」之房屋，顯無法全 部供作商業使用云云，惟為被告所否認。
⒉惟查，系爭房地之預售公告及訂購須知均載明，系爭房屋為四樓及四樓半店舖 或別墅住宅，屬都市計劃住宅區。而按系爭房屋既屬計劃住宅區，且為店舖或 別墅型住宅，顯非均可供商業使用，是原告執以上揭情詞，辯稱：系爭房屋均 可供商業使用云云，自難遽採。次查，系爭契約業已就承購戶所購買之各該房 屋種類予以明確標示（見系爭契約頁一、二一至二九，卷㈢頁四五三、四六七 至四七一），顯見被告與承購戶訂立系爭契約時，承購戶就其所購買之房屋， 究屬於別墅住宅或店舖住宅乙事，自知悉甚詳。又查，別墅住宅不能供作店舖 商業使用，乃一般常識，承購戶及原告自不能諉為不知。至「店舖住宅」固可 兼供商業用途，惟參諸系爭契約使用文字，暨一般交易經驗，此類房屋除地面 一層可供店舖使用之外，餘則以住宅使用為主要目的，應無疑義，承購戶自不 能諉為不知。此參諸工務局核發被告房屋使用執照時，記載：「建物用途：店 舖（Ｇ—３）住宅（Ｈ—２）附件所列建築物經查依核准圖說建築完竣‧‧‧ 」等語，有使用執照附卷（卷㈢頁一七八、一七九、一八二）可稽益明。是被 告出售系爭房地時，既已表明系爭房屋屬於四、五樓透天別墅店舖或透天店面 之種類，自無虛偽不實之行為。此外，承購戶於簽約前，或已知悉所購買之房 屋係屬別墅住宅，無法供店舖使用；或已知悉所購買之店舖住宅，僅地面一層 可供商業用途，餘則供住宅使用，均難謂有何受被告詐欺，致陷於錯誤而為買 受之意思表示。是原告執高雄縣政府建設局八十九年六月八日八九建局管字第 ＤＡ○一○六六九號函及八十九年六月一日建局都字第ＤＡ○一○五五六號函 （卷㈠頁九十、九一），併主張系爭房屋屬住宅區，其商業用途必將大受限制 等語，經核亦不能資為有利於承購戶及原告之事實認定，併此敘明。 ㈤非由大專院校建築系教授公開評選建築規劃設計部分： ⒈原告主張：被告以「金字招牌建築品質有保障」、「由各大專院校建築系教授 公開評選建築規劃」等詞句，向消費者廣告，致承購戶認系爭房屋係由大專院 校建築系教授規劃設計，詎系爭房屋建設案並非由建築專業教授規劃設計，顯 然施用詐術，致承購戶陷於錯誤而為意思表示云云，惟為被告所否認。 ⒉經查，被告向外公開徵求系爭建案之設計圖樣，其中參選之建築師，經評定第
一名係陳耀如建築師事務所；第二名係吳昌成建築師事務所；第三名係曾文宏 建築師事務所等。而參加公開評選建築規劃設計之大專院校建築系教授則分別 為：逢甲大學建築系副教授兼系主任郭永傑（博士學歷）、國立臺北科技大學 建築系教授兼設計學院院長黃定國（碩士學歷）、國立雲林科技大學副教授文 一智（建築工學博士）、高苑工專建築工程科主任謝育穎及原告生產技術服務 處蘇佳煌建築師等人，並評選陳耀如建築師取得系爭建案設計監造權等情，有 工程公開徵求設計圖樣總名次評定表、原告高雄糖廠函文及評選委員會專家學 者建議名單查詢資料、名片、推薦書及公開徵求設計圖樣應徵須知等在卷（卷 ㈢頁四七六至四八五）可參，堪予認定。綜上，足徵系爭建案之建築規劃設計 部分，確由大專院校建築系相關專業科目之教授參與評選無訛。從而，原告執 以上揭情詞，主張：承購戶遭受被告詐欺云云，洵屬無據。 ㈥綜上所述，原告主張：被告於預售房屋廣告提出不實保證及於買賣契約中虛構、 隱匿事實施用詐術，致承購戶陷於錯誤，與被告簽訂契約後，始發現系爭房屋坐 落基地位置不實等虛構或隱匿事實，故承購戶得依民法第九十二條規定，撤銷訂 立系爭契約之意思表示云云，均屬無據，難予採信。六、系爭房屋有無瑕疵，承購戶得否解除契約？ ㈠原告主張：系爭房地除具有前述「基地位置不實」、「環境品質不佳（基地為垃 圾地、含有有毒物質）」、「結構上安全問題」、「商業用途受限」等瑕疵外， 復有「坪數短少（含防火間隔列入私有面積）」、「牆壁混凝土強度不足」、「 柏油路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達施工圖面規定之五公分」、「外 牆黏貼之花崗丁掛磚平均厚度只有十點三三公釐，未達施工圖規定之十三公釐」 、「房屋室內壁磚、地磚非全磁化磚（全瓷質）」、「壁磚、地磚空洞化」、「 房屋龜裂、漏水」、「房屋外觀牆壁剝落或受損」、「弱電箱體為木材底板上鋪 鍍錏鐵皮，與規定不符」、「頂樓排水口，有泥沙、水泥塊淤積」、「基地高程 未按圖整地竣工」、「地下水質未檢測」、「房屋面積不足」等重大瑕疵，承購 戶自得依物之瑕疵擔保及不完全給付等法律關係，主張解除契約等語，惟為被告 所否認。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效 用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第三百五十四條及第三百 七十三條分別定有明文。而買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人 僅得請求減少價金，民法第三百五十九條亦有明文。又按民法第三百五十四條有 關物之瑕疵擔保規定，原則上於買賣標的物危險移轉後始有適用，惟出賣人既有 給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故 在危險移轉前，買受人已發覺買賣標的物有瑕疵者，出賣人並無不負擔保責任之 特約，倘已明確拒絕擔保，買受人非不得依民法第三百五十九條規定解除契約。 ㈢次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件
及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，二 者有別。諸如前者，無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三百五十 九條規定解除契約；後者，則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受 人主張出賣人應負不完全給付責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人 定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之規定解除契約，不能補 正者，則可不經催告而解除契約（民法第二百五十五條、第二百五十六條）；前 者，應受民法第三百六十五條除斥期間之限制，後者，則無民法第三百六十五條 規定之適用；前者，倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金 （民法第三百五十九條但書），如係種類物之買賣，買受人亦得不解除契約或請 求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物（民法第三百六十四條第一項）， 後者，則無此諸規定之適用。
㈣系爭房地有無上述瑕疵存在？如有上述瑕疵，是否已達解除契約之程度？爰分述 如下：
⒈基地位置不實、環境品質不佳及商業用途受限部分：經查，系爭房地並無基地 位置不實情事；又系爭房地所在之空氣、水源及基地結構均屬安全，尚無不適 合居住之情形，且原告亦無法證明系爭房屋所在基地為垃圾地；再系爭房屋並 無商業用途受限問題等情，詳如前述，咸堪認定。從而，原告主張系爭房地具 有此部分瑕疵，承購戶得主張解除系爭契約云云，洵不足採。 ⒉結構上安全瑕疵（含牆壁混凝土強度不足）部分： ⑴關於結構安全部分，系爭鑑定報告載明工程瑕疵部分，其中兩項為：①支柱
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