返還房屋等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,105年度,272號
SLDV,105,重訴,272,20170630,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　一○五年度重訴字第二七二號
原　　　告　太平洋建設股份有限公司
法定代理人　章啟明
訴訟代理人　程俊霈
被　　　告　川輝有限公司
法定代理人　程含杶
被　　　告　沈志豪即天母豆漿店
共　　　同
訴訟代理人　黃煒迪律師
被　　　告　統一超商股份有限公司
法定代理人　羅智先
訴訟代理人　劉祐伸
　　　　　　陳奇宏
　　　　　　侯人豪
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國一百零六年五月二十
四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告川輝有限公司應將如附圖所示「自助洗衣店」部分（面積八十點五四平方公尺）建物及「超市及地下室」部分（面積二千三百三十七點九三平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟玖佰貳拾伍元。被告沈志豪即天母豆漿店應將如附圖所示「豆漿店」部分（面積七十三點五六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰壹拾壹元。被告統一超商股份有限公司應將如附圖所示「７－１１」部分（面積一百六十五點六六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰叁拾叁元。本判決關於命被告各自騰空遷讓返還建物之履行期間為叁個月。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾伍萬壹仟元為被告川輝有限公司供擔保後，得假執行。但被告川輝有限公司如以新臺幣柒佰玖拾伍萬貳仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣捌萬壹仟元為被告沈志豪即天母豆漿店供擔保後，得假執行。但被告沈志豪即天母豆漿店如以新臺幣貳拾肆萬壹仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為被告統一超商股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告統一超商股份有限公司



如以新臺幣伍拾肆萬肆仟陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受 其訴訟以前當然停止。」「第一百六十八條至第一百七十二 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之 聲明。」民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條第一項 分別定有明文。查原告之法定代理人原為章啟光，嗣於訴訟 進行中變更為章啟明，茲據原告法定代理人章啟明具狀檢附 股份有限公司變更登記表，向本院聲明承受訴訟（見本院卷 ㈠第二四四頁、第二四五頁至第二四九頁），經核無不合， 應予准許。
二、次按為訴訟標的之權利，非數人共同不得行使者，固須數人 共同起訴，原告之適格，始無欠缺。惟民法第八百二十一條 規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權 之請求，此項請求權，既非必須由共有人全體共同行使，則 以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所 謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定之 物權請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返 還共有物之訴，對於妨害共有權者，請求除去妨害之訴，對 於有妨害共有權之虞者，請求防止妨害之訴，皆得由各共有 人單獨提起，惟請求返還共有物之訴，依民法第八百二十一 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判 決，不得請求僅向自己返還。至債權的請求權，例如共有物 因侵權行為而滅失毀損之損害賠償請求權，固不在民法第八 百二十一條規定之列，惟應以金錢賠償損害時，其請求權為 可分債權，各共有人僅得按其應有部分，請求賠償，即使應 以回復原狀之方法賠償損害，而其給付不可分者，依民法第 二百九十三條第一項之規定，各共有人亦得為共有人全體請 求向其全體為給付，故以債權的請求權為訴訟標的之訴訟， 無論給付是否可分，各共有人均得單獨提起，司法院院字第 一九五○號解釋可資參照。查坐落臺北市○○區○○段○○ 段○○○○○○○○○○○○號（即門牌號碼臺北市○○區 ○○○路○○○巷○○○號一樓、地下一樓）建物（下合稱 系爭建物），為原告與訴外人郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭 顯營、郭光燦、郭阿漢（下稱郭邦元等六人）分別共有，原 告之應有部分為一萬分之五千八百三十七。原告主張訴外人 華林國際有限公司（下稱華林公司）就系爭建物之租賃關係



，已因租期屆滿而消滅，系爭建物目前現實使用人即被告均 無權占有系爭建物（如附圖所示），而依民法第七百六十七 條第一項前段、第八百二十一條本文規定，請求被告各將所 占有之系爭建物部分騰空遷讓返還原告及其他共有人全體， 並依不當得利之法律關係，向被告請求各給付如聲明所示之 金額。揆諸首揭司法院院解釋意旨，原告單獨以其名義起訴 ，不論就民法第七百六十七條第一項前段之物上請求權，或 就可分之債權即不當得利之訴訟標的而言，其當事人均屬適 格，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告與郭邦元等六人為系爭建物之全體共有人，前於民國九 十八年八月十四日與華林公司簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），將系爭建物（使用面積四千一百二十八平方公尺 ）出租予華林公司，租期自同年十一月一日起至一百零三年 十月三十一日止，共計五年，租金每月新臺幣（下同）三十 萬元（含稅），由原告與郭邦元等六人各按其應有部分比例 收取，並約定系爭租約關於出租人之權利義務部分，除租金 收取外，郭邦元等六人均同意委由原告得以原告名義代為向 承租人即華林公司主張權利或履行義務，且華林公司如於租 期屆滿未交還建物，願逕受強制執行，並於同日經臺灣臺北 地方法院（下稱臺北地院）以九十八年度北院民公玉字第三 八九號公證書（下稱系爭公證書）公證在案。嗣原告基於郭 邦元等六人之上開授權，於一百零三年七月十五日以臺北敦 南郵局第七二六號存證信函（下稱第七二六號存證信函）通 知華林公司，於系爭租約租期屆滿即不再續租。詎於租期屆 滿後，華林公司竟拒絕返還系爭建物，經原告於同年十一月 十九日以臺北敦南郵局第一三五五號存證信函（下稱第一三 五五號存證信函）催告華林公司返還系爭建物，華林公司仍 置之不理。原告迫於無奈，僅能依法向本院民事執行處聲請 強制執行，經本院以一○四年度司執字第三三○九五號執行 事件（下稱系爭執行事件）受理在案。然經本院民事執行處 於一百零四年八月十日至現場勘驗系爭建物，發現系爭建物 已由華林公司轉租予被告占有使用，並認定被告各係為其自 己之利益占有，而無公證法第十三條第二項規定之適用，乃 駁回原告對被告強制執行之聲請。因被告俱屬無權占有系爭 建物，原告已多次發函請求被告返還系爭建物予原告及其他 共有人全體，均未獲置理。爰提起本件訴訟，依民法第七百 六十七條第一項前段、第八百二十一條本文、第一百七十九 條規定，訴請被告川輝有限公司（下稱川輝公司）、沈志豪



即天母豆漿店（下稱天母豆漿店）、統一超商股份有限公司 （下稱統一超商公司）各自騰空遷讓返還無權占有如附圖所 示系爭建物部分予原告及其他共有人全體，並按被告向華林 公司承租之月租金，依原告應有部分比例計算，按月依序給 付原告十四萬五千九百二十五元（250,000 元×5837/10000 ＝145,925 元）、一萬七千五百十一元（30,000元×5837/1 0000＝17,511元）、五萬二千五百三十三元（90,000元×58 37/10000＝52,533元）相當於租金利益之不當得利。 ㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告與華林公司間之系爭租約業因租期屆滿而終止，並無 任何五年加五年之租約模式，原告與被告間亦無任何租賃 關係存在，被告確係無權占用系爭建物：
⑴按「按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債 務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與 次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租 人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使 用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承 租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租 契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約， 自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物。」最 高法院八十三年度台上字第一三二八號裁判著有明文。 ⑵原告與郭邦元等六人前將系爭建物出租予華林公司，明確 約定租期自九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十 一日止，且由雙方簽立系爭租約並經法院公證在案。原告 復依約於租期屆滿前表達不為續租之意思表示，然租期屆 滿後，華林公司拒不返還系爭建物，致原告向本院聲請強 制執行。故原告與華林公司間之系爭租約確係已因租期屆 滿而告終止，顯無不定期限租賃契約或土地法提前終止租 賃契約規定之適用。
⑶原告與華林公司間關於系爭建物租賃之所有約定，俱已於 系爭租約中予以明定，雙方並無任何其他書面或口頭約定 ，且原告對華林公司目前就租賃標的物尚有強制執行程序 於本院繫屬中，故華林公司之負責人林七紫就本件訴訟之 勝敗有直接之利害關係，其所為之證言並無法逕據以為佐 證。再者，原告之法定代理人章啟明亦當庭反駁林七紫之 證述，除明確否認原告與華林公司未就系爭租約之標的物 即系爭建物之租期達成五年加五年之十年租期合意外，更 詳加說明系爭建物因作為商場使用，基於商場愈經營愈有 價值之性質，出租人絕不可能同意承租人一次即承租十年 ，且十年間之租賃條件完全不變，五年租期屆滿後當然應



另談租賃條件等基本商業決策之判斷緣由，此亦與契約之 預約無涉。
⑷被告與華林公司之租賃關係既係因華林公司轉租之結果， 被告之權利自不得大於華林公司，而原告與華林公司間之 租約既確實約定租期僅五年，並於一百零三年十月三十一 日已終止，故依前揭最高法院裁判見解，被告自不得以其 與華林公司間之租約約定而主張渠等係有權占有使用系爭 建物。
⒉原告否認被告天母豆漿店所提出轉租同意書，及被告統一 超商公司提出之設立營業登記地址同意書、廣告物設置處 所使用權同意書形式上之真正：
⑴原告為上市公司，對外之文件於使用印章時，皆需經用印 申請等一定之程序。然原告並未於公司內部用印紀錄中尋 得該等同意用印之相關資料。且訴外人王科鈞即原告當時 之承辦人員業於一百年二月二十八日離職，又已於一百零 四年九月間死亡，原告亦無從確認該等同意書上印文之真 偽。
⑵原告既否認該等同意書形式上之真正，被告自應出示該等 同意書正本供法院審酌，否則該等文書即不具證據能力。 縱認該等同意書之印文為真實，亦無礙原告行使請求被告 返還系爭建物之權利。蓋依前揭最高法院：「次承租人之 權利不得大於承租人之權利」之見解，原告與華林公司間 之系爭租約既已於一百零三年十月三十一日終止，被告自 不得以該等同意書之存在而主張其係有權占有使用系爭建 物。
⒊原告所主張不當得利之計算並無違誤：
⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九 五號判例參照。
⑵系爭租約關係僅存在於原告與華林公司間，原告與被告間 並無任何契約關係存在，原告自得依不當得利之規定向被 告主張其因無權占用系爭建物而受之利益。因此，原告所 主張者，係被告所受相當於租金之利益，而非華林公司所 得收取之租金。故被告與華林公司所洽談之租賃契約有無 包含華林公司就系爭建物之修繕工程費用、整體商場規畫 及管理內部費用等，實非原告所應審酌。況所有租約之租 金，係經出租人與承租人協商合意後確定，本已包括出租



人之經營成本在內，縱使該租金之金額係包括前開費用， 亦屬華林公司經營成本之一部分等語。
㈢並聲明：⒈如主文第一項至第三項所示。⒉願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠華林公司承租系爭建物之始末：
系爭建物原由原告自八十五年二月一日起出租予專營商場分 租之訴外人高峰股份有限公司（下稱高峰公司）經營量販店 ，租期至九十四年十一月一日止，共計九年九個月。嗣高峰 公司因經營不善，於九十年間倒閉，且在系爭建物棄置大量 雜物，屋況亦因長期斷水斷電、多年無人整理而嚴重毀損不 堪使用。原告於九十七年間與華林公司接洽，希冀華林公司 投資整修系爭建物，並由華林公司承租並經營複合式商場， 故雙方於九十八年八月初，除達成所有租賃條件外，並就租 期達成合意，雙方同意租期為十年，華林公司則保證至少承 租五年，並提供票面金額合計三百六十萬元之本票作為最低 五年承租期限之擔保。惟租賃契約於雙方達成合意後，由原 告方面自行撰擬租賃契約書，並未交付華林公司審閱。華林 公司於九十八年八月十四日雙方公證當天，始發現原告提出 其所撰擬系爭租約記載之租期為五年，與雙方先前所達成之 合意不同。但因原告表示因其內部處理程序之故，其所提出 之房屋租賃契約書草稿所載租期先以五年處理，並表示將以 五年加五年之方式，亦即除系爭租約之五年租期外，尚有額 外之租期五年，華林公司亦同意之。其後華林公司再次向原 告確認，若短期承租，商場經營將因欠缺基本先決條件，致 使招商工作窒礙難行，何況五年之使用收益權及租金收入顯 然不足以平衡華林公司整修系爭建物所需投入之巨額資金， 遑論承租期間所承擔之經營風險及合理利潤，進而與原告確 認租期為十年，與當初雙方之合意並無任何改變，亦即華林 公司於系爭租約之五年租期外，尚有租期五年，雙方租期總 計十年。之後華林公司除多次向原告確認應依誠實信用原則 ，確實遵守雙方關於租期之相關約定與承諾，華林公司尚於 一百零三年六月間，明確告知原告後續仍有五年之租期，並 於一百零三年十一月二十五日及一百零四年二月四日以存證 信函及律師函，重申雙方已有五年加五年租期之約定。詎料 ，原告刻意忽略此一事實，非但不予理會，更不斷以惡意訴 訟方式干擾商場經營迄今。
㈡被告並非無權占有系爭建物，原告不得依民法第七百六十七 條第一項前段規定請求返還系爭建物：
⒈按民法第七百六十七條第一項前段規定：「所有人對於無



權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此即民法之 所有物返還請求權，而所謂無權占有者，須以占有所有物 之人係無占有之合法權源者，始足當之，倘占有之人有占 有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。復按 ，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權 占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性 質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占 有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖 」之原理所產生之效果。此迭經最高法院一○一年度台上 字第二二四號判決、臺灣高等法院一○四年度上字第一三 一五號判決及一○四年度重上字第五三號判決所肯認。故 倘有占有連鎖之情形，自得向所有權人主張占有所有物之 合法權源。
⒉被告川輝公司與華林公司所訂立之房屋租賃契約，租期自 九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，嗣 達成續約合意，並簽立續約同意書，租期自一百零三年十 一月一日起至一百零八年十月三十一日止；被告天母豆漿 店與華林公司所簽立之太平洋天母芝山商場門市租賃協議 ，租期自九十九年三月一日起至一百零三年二月二十八日 止，嗣達成續約合意，並簽立續約同意書，租期自一百零 三年三月一日起至一百零八年十月三十一日止；被告統一 超商公司與華林公司所簽訂之房屋租賃契約，租期自一百 年四月一日起至一百零五年三月三十一日止，嗣達成續約 合意，並簽立續約同意書，租期自一百零五年四月一日起 至一百零八年十月三十一日止，故被告均與華林公司尚有 租賃關係存續，容無疑義。
⒊華林公司與原告之租期為十年，至一百零八年十月三十一 日止：
⑴華林公司與系爭建物之全體共有人即原告及郭邦元等六人 ，於九十八年間洽談系爭建物之租賃事宜，就租期業已達 成十年之合意，已如前述。故原告與華林公司於系爭租約 所載租期雖為五年，惟查其真意，就系爭租約租期所達成 之合意實為十年。
⑵證人即華林公司負責人林七紫亦到庭證稱：「‧‧‧第一 次主要是確認租金跟租期‧‧‧租賃期限是我提的，我說 不能少於十年，當時章啟明有答應說好‧‧‧」、「‧‧ ‧所以第二次我直接找章啟明談時‧‧‧而且在這一次談 的內容就已經確定了租約的基本架構，包括租金三十萬元 ，期限十年‧‧‧」、「‧‧‧我當時有提出質疑，王科



鈞說他也知道章啟明是同意我們租十年‧‧‧」等語。原 告之法定代理人章啟明亦當庭自認：「‧‧‧當時華林公 司確實有提出要承租十年，我對十年沒有意見‧‧‧」等 語。足證原告與華林公司確實就租期部分達成十年之合意 。此外，原告於租賃予華林公司前，係出租予高峰公司， 其租期約定：「‧‧‧自民國八十五年二月二日起至民國 九十四年十一月一日止，計九年九個月。乙方得予租賃期 間滿四年後提出終止租約通知，並於三個月後正式終止。 」其租期約定長達九年九個月，將近十年，且高峰公司最 低須承租四年。可證原告主張系爭建物一般租約期限最長 五年云云，顯屬無稽，且與系爭建物一般租賃規劃期限多 為十年未符。
⑶原告雖主張應通觀原告法定代理人章啟明之整體陳述，章 啟明固於同日當庭改稱：「徐福龍一定有跟華林公司講過 租約是五年」等語。但章啟明僅係依其當時之推測認為訴 外人徐福龍有向華林公司協商，益證章啟明從未親口向華 林公司負責人林七紫表示租期要更改成五年。故縱使原告 主張其內部認為租期為五年，惟該意思表示從未達到華林 公司，自無從發生效力。況且，租期之約定對於商場經營 至關重要，蓋涉及裝潢花費、宣傳行銷、商場攤位規劃等 營業要素，因此原告實難僅以其內部之推想而推翻原告法 定代理人章啟明前與華林公司所達成之合意。原告雖又主 張其與華林公司租期為五年，惟原告法定代理人章啟明陳 述：「‧‧‧所謂五年加五年‧‧‧我有告訴華林公司說 不是不能五年加五年，但一定是同等優先‧‧‧」等語。 倘若原告所稱自始租期即為五年，則為何會有所謂五年加 五年之約定？此豈非多此一舉？顯見原告主張前後矛盾， 實難採認。
⑷證人林七紫又證稱：「‧‧‧裝修費用最高是抵第一年的 租金，裝修的裝潢將來就歸原告及其他共有人所有。我們 當時的評估是七年到八年才能回本，當時沒有談到優先續 約的問題，如果加上裝修的費用，十年根本不可能回本。 」等語。顯見華林公司於洽談時，即將初期裝修成本納入 總體營運成本考量，且計算出至少需要十年以上承租期限 始能達到獲利期待，因此更可證明當初議約過程，雙方若 非達成租期十年之合意，華林公司自無可能以百分之百虧 損之預期，締結五年租賃契約，顯見其租期確實為十年。 此外，縱使第一年具有裝修費用抵扣租金之約定，仍不影 響出租人於租期愈長愈可減少資產閒置、增加收益之理。 換言之，即使雙方約定第一年以裝修費用折抵租金，惟與



租期為十年抑或是五年並無任何連結或因果關係，反倒是 租期越長，對於出租人之獲益越高。倘若出租人認為因前 開約定而有損失，反而應該更傾向於締結期限較長之租賃 契約。故原告所謂因有抵扣約定，因此租期不可能為十年 等云云，顯違反經驗法則，實難採信。
⑸復參以被告統一超商公司提出之廣告物設置處所使用權同 意書，亦足以證明華林公司與原告之租期為十年： ①被告統一超商公司於一百年四月一日起向華林公司承租系 爭建物，因廣告需求，於其承租範圍前方人行道豎立廣告 物，惟因未經申請許可，經臺北市政府都市發展局於一百 年九月八日以北市都建字第一○○六二三七一六○○號函 通知被告統一超商公司陳述意見。嗣被告統一超商公司主 動拆除該廣告物，並擬連同被告天母豆漿店正式申請許可 ，故由華林公司之負責人林七紫繕具內容為同意華林公司 及被告（即當時在系爭建物營業之店家），於系爭建物設 置招牌廣告、樹立廣告、電子展示廣告，期間為一百年十 月一日至一百零八年十月三十一日止之廣告物設置處所使 用權同意書，該同意書經郭邦元等六人簽名蓋章後，本應 由原告用印。惟是時華林公司與被告慮及申請廣告物許可 尚有其他行政程序須進行，且廣告物並非無其他替代手段 ，因此決定放棄申請。
②郭邦元等六人既與原告同屬系爭建物之出租人，其意思表 示自足以證明當初雙方議定之租賃條件，廣告物設置處所 使用權同意書所載使用期間至一百零八年十月三十一日止 ，與系爭租約之租期始自九十八年十一月一日，依十年租 期之計算，至一百零八年十月三十一日止之期間相符，自 可證明華林公司於締約當時與原告及郭邦元等六人，係達 成租期十年之合意。縱原告辯稱並未於該同意書用印，惟 原告、華林公司及郭邦元等六人既同屬同一租賃關係之當 事人，自無可能於締約時就租期異其約定，顯見郭邦元等 六人及華林公司均認定租期為十年。
③原告雖主張縱使該同意書為真正，亦僅能證明郭邦元等六 人同意該廣告物設置之時間與地點等語，無從推定原告與 華林公司有十年租期之約定云云。惟廣告物設置處所使用 權同意書之內容，係同意華林公司及其所招商進駐商場之 店家，於系爭建物設置招牌廣告，則廣告物設置期間勢必 與華林公司承租賃期限一致。換言之，商場之招牌廣告物 設立目的本即將商場進駐之店家醒目揭示，使往來顧客得 以清楚辨識該商場有何店家，進而達到招攬消費之目的， 要無廣告物所載店家名稱與現場進駐店家不符之可能。可



見依一般社會經驗法則，廣告物設置期間自與商家承租期 限一致，顯見十年租期之約定確屬事實。
⑹至郭增旭雖到庭證述系爭租約之租期為五年，但郭增旭為 共有人之一，亦屬系爭租約之相對人，與本件具有利害關 係，且其利害關係與原告一致，憑信性不足。況倘如郭增 旭證述系爭租約之租期為五年，何以其於租期屆至前三個 月，仍有計畫引進加佳食品行承租系爭建物，足見其證述 不僅前後矛盾，亦有多處與常理相違，自難憑採。 ⒋被告天母豆漿店、統一超商公司公司確經合法轉租： ⑴依證人林七紫證述：「‧‧‧天母豆漿店原本是在天母芝 山商場的對面，在那邊營業很久了，是天母很有名的早餐 店‧‧‧所以直到我們商場開幕三、四個月才開始天母豆 漿店這個部分。王科鈞也知道這件事，我說這個部份如果 需要文件資料，他可以去處理用印。」等語，足證原告之 承辦人員王科鈞亦清楚知悉天母豆漿店進駐商場一事，且 轉租同意書亦由王科鈞交予華林公司，亦堪證轉租同意書 係屬真正。
⑵證人林七紫又證述：「原告唯一反對過的事情是我們天母 芝山商場有一個招牌，因為該招牌上有原告公司的名稱‧ ‧‧所以我們就去做一個處理。這些商家在天母芝山商場 已經營業一段時間了，且統一超商公司及天母豆漿店也進 駐一段時間了。」等語。再參以系爭租約第九條約定：「 甲乙雙方同意如乙方有下列情事，經甲方以書面定五日 以上之期限促請乙方改正，而逾期乙方未改正或改正未完 全時，甲方得終止本租約契約書：‧‧‧㈢乙方有違反本 租賃契約書第四條、第六條、第七條約定或未履行乙方就 本租賃契約所應履行之義務。」等語。倘華林公司違法轉 租，原告自得催告華林公司改正，惟被告天母豆漿店、統 一超商公司於系爭建物即天母芝山商場營業已長達數年， 原告從未表示反對，更遑論依系爭租約要求華林公司改正 ，原告倘未出具轉租同意書同意轉租，豈會長期均無任何 意見？可見轉租同意書之真實性顯無疑問，原告否認該同 意書之真正，顯為臨訟推諉之詞。
⑶依前揭廣告物設置處所使用權同意書之內容，既包含同意 被告天母豆漿店、統一超商公司於系爭建物前設立廣告， 自足證明出租人早已同意華林公司將系爭建物轉租予被告 天母豆漿店、統一超商公司，並同意由被告天母豆漿店、 統一超商公司設置招牌、樹立廣告等店鋪招攬客戶行為， 更可證明被告天母豆漿店、統一超商公司提出之轉租同意 書影本內容實屬真正，原告確有同意轉租情事。況於一百



年四月間，被告統一超商公司進駐系爭建物之商場後，因 被告統一超商公司申請販賣業藥商之行政事宜，而有臺北 市市場處於一百年五月二十六日以北市市規字第一○○三 一○七一五○○號函覆臺北市政府衛生局並副知原告之公 文，可證當時原告即知轉租予被告統一超商公司，並經被 告統一超商公司提出販賣業藥商申請一事，故原告嗣後於 臨訟之際，始稱並未同意轉租予被告天母豆漿店、統一超 商公司云云，不僅無視其曾提出轉租同意書之事實，亦與 其早即清楚知悉轉租予何人，且長達數年均無任何意見之 默認行為自相矛盾，其主張顯不足採。
⑷縱使被告被告天母豆漿店、統一超商公司無法提出轉租同 意書正本，惟原告已長達數年默認被告被告天母豆漿店、 統一超商公司於系爭建物營業之事實，則此默認亦已與華 林公司達成合意，取代原先契約之約定；縱無任何合意， 但原告長期任被告被告天母豆漿店營業，而從未以書面催 告華林公司改正，顯然規避契約約定，造成被告天母豆漿 店、統一超商公司以合於轉租約定租賃之既成事實，原告 卻於訴訟中為遂行其目的，推翻其先前之默認表示，言行 前後不一，亦屬違反民法第一百四十八條第二項之誠信原 則，則原告違反誠信原則之主張自應受到法律之限制，而 不得主張被告天母豆漿店、統一超商公司未得轉租同意。 ⒌縱原告與華林公司與原告未達成定期租約之合意，不定期 租賃仍未經合法終止，自屬有效：
⑴按民法第四百二十二條規定：「不動產之租賃契約，其期 限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不 定期限之租賃。」故縱使原告與華林公司間就後五年之租 期未立書面，惟仍有十年之合意，仍應視為不定期租賃存 續。
⑵次按土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一， 不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時。承租 人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時 承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃 契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為 相當之賠償時。」臺灣高等法院一○四年度重上字第一三 六號判決亦謂：「‧‧‧土地法第一百條為民法之特別法 ，於不定期限之租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應 受土地法第一百條各款之限制，始得依民法第四百五十條 第二項、第三項之規定向承租人為終止租賃契約之意思表 示。‧‧‧」同法院一○四年度上字第一○八六號判決謂



：「按民法第四百五十條第二項固規定：『未定期限者， 各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從 其習慣。』然土地法第一百條另定有房屋租賃收回之限制 ‧‧‧且上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法 之原則，非有土地法第一百條所列各款情形之一不得收回 房屋」。是原告與華林公司間就後五年之租期縱認未有書 面而視為不定期租賃，惟原告倘欲終止租賃契約，仍須受 到土地法第一百條各款之限制，顯見原告並無終止事由， 自不得逕行終止租約。
⑶再按民法第二百五十八條第二項明定：「契約當事人之一 方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之 。」同法第二百六十三條規定：「第二百五十八條及第二 百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用 之。」系爭租約之出租人一方除原告外，尚有郭邦元等六 人，故原告倘須終止契約，自須依前開規定，由其全體當 事人向華林公司為終止之意思表示，始為有效。然原告歷 次均以單獨名義向華林公司請求返還租賃物，並無以契約 全體當事人向華林公司表示終止之意思表示，故原告縱不 受土地法第一百各款之拘束，得依民法第四百五十條第二 項及第三項規定終止契約，惟仍須以全體當事人之意思表 示為之。但原告僅以單獨名義為之，其意思表示依民法第 二百五十八條第二項及第二百六十三條之規定，顯不生終 止契約之效力。原告雖陳稱系爭租約約定關於租約的所有 權利義務，均由原告主張，故其單獨主張一樣有法律上的 效果等云云。惟系爭租約第一條固約定：「‧‧‧甲乙雙 方為便於日後就本契約權利之行使及義務之履行，特以本 條特別載明『郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光燦 、郭阿漢等六人就本租賃契約關於出租人之權利義務部分 ，除租金收取一事外，其餘均同意委由太平洋建設公司得 以其公司名義代為向乙方主張權利或履行義務』等文字‧ ‧‧」可見原告及郭邦元等六人係因系爭建物為其共有， 而租賃期間關於租約履行、房屋維護、日常租屋常見之聯 繫、修繕等均由原告負責統一處理較為簡便，而有此約定 ，顯屬租賃關係存續下事務執行之委託；然契約之消滅所 涉係使全部契約權利義務消滅，係屬權利地位之變動，其 授權層次顯與系爭租約僅就事務執行之層次有別。況且， 於訂約當時，郭邦元等六人並無法預期日後不定期租賃期 限是否終止或續約之打算，非必待屆時評估所有情況始能 決定，其於系爭租約之真意，顯不包含授權原告單獨終止 契約。換言之，參酌民事訴訟法就訴訟代理人之規定，倘



須捨棄、認諾、撤回、和解、反訴、上訴等直接處分當事 人訴訟上權利之行為，概與一般訴訟行為相異，而須另行 特別授與代理權限，此亦屬授權層次有別之適例。此外， 復參酌系爭租約既為原告與郭邦元等六人同為一方而共同 成立，而契約消滅為契約產生之相對面，契約產生既係原 告及郭邦元共同形成意思表示而成立，則契約消滅自應依 循同等模式、要求全體契約當事人為之。因此審酌當事人 立約之真意，以及事務性質之區分，系爭租約顯未就租賃 關係之存滅授權由原告單獨決定，故原告所稱可單獨終止 等云云，顯不足採。
⒍縱認原告與華林公司就後五年並無租賃關係，亦應認定其 間訂有後五年租賃契約之預約：
⑴按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之 意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全 體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履 行而無須另訂本約等情形決定之。此為最高法院八十五年 度台上字第二三九六號判決肯認。復按契約有預約與本約 之分。預約係約定將來訂立一定契約之契約，因履行預約 而訂立之契約為本約。亦經最高法院八十一年度台上字第 四八○號判決明示。