臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一四五三號
原 告 庚○○
丁○○
己○○
戊○○
乙○○
丙○○
兼右六人共同
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求減少租金事件，經本院於民國九十四年二月二十一日言詞辯論終結，
判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告所有坐落台中市○區○○段八小段三六─七、三六之一０、三六之一九 、三六之二０地號土地（面積四八九、一八一、七０、三平方公尺，以下簡稱 系爭土地）係不定期租賃與原告等人，目前之租金係被告與原告庚○○之夫即 其餘原告之父蕭源訴由臺灣高等法院臺中分院以七十八年度上易字第二０二號 民事判決所定，該判決係以民國（下同）七十六年七月之申報地價每平方公尺 新臺幣（下同）一萬零五百三十五元、二萬二千二百八十元、一萬零二百七十 三元、六千零八十元為基準，以年息百分之六計算租金，即年租金為三十萬九 千零九十六元、二十四萬一千九百六十元、四萬三千一百四十六元、一千零九 十四元，折為月租金為二萬五千七百五十八元、二萬零一百六十三元、三千五 百九十五元、九十一元，合計為四萬九千六百零七元（該判決三六─五地號已 為台中市政府徵收）。嗣後原告等繼承蕭源存續本件不定期租賃契約，茲因原 定租金，衡諸目前經濟環境，顯屬過高，又依兩造之不定期租賃契約第三條第 二項約定「因經濟情形之變遷致本訂定租金顯失原有公平之效果者，經雙方同 意後，得隨時調整之」，原告乃推由丙○○於九十三年二月十六日以台中英才 郵局第二七０九號存證信函通知被告自九十三年三月起調降租金，詎被告不同 意，乃依民法第四百四十二條及租賃契約第三條第二項約定提起本件訴訟。（二）原告向被告租用系爭土地經營鐵工廠，而系爭土地位處台中市○○路與公理街 口，相鄰之靜宜大學已遷至台中縣大肚山區，大批學子人潮已不復見；原地由 東盟開發實業有限公司興建之住宅及商場「賺錢時代」，銷售不佳，招商失敗 ，形成一座死城；又鄰近之市場蕭條沒落，昔日繁榮景象不在，且目前整體金 融市場貸款利率已跌至年息百分之二、三，存款利息亦跌至年息百分之一左右 ，被告仍依七十六年間之高地價及高百分比為標準計算租金，顯屬過高。茲依 爭土地九十三年一月之申報地價每平方公尺一萬零三十五元二角、一萬七千二
百五十一元二角、九千五百七十七元、六千四百元，整筆土地地價為四百九十 萬七千二百十二元、三百十二萬二千四百六十七元、六十七萬零三百九十元、 一萬九千二百元，年租金以年息百分之三計算，折為月租金一萬二千二百六十 八元、七千八百零六元、一千六百七十五元、四十八元，合計月租為二萬一千 七百九十七元，原告為便捷計，願意以原租金減半即月租金二萬四千八百零四 元計算，已高於上開金額。
（三）原告向被告租用系爭土地，係經營鐵工廠，作為工作場所及辦公室使用，並未 從事銷售業務。並聲明求為判決：原告承租被告所有系爭土地之租金，自九十 三年三月一日起調降為每月二萬四千八百零四元元。二、被告則以：兩造就系爭土地有不定期租賃關係，於七十六年間經法院判決調整月 租金迄今，然七十六年間與九十三年度之公告地價逐年上漲，系爭土地之價值並 未降低，且七十六年時附近並無賺錢時代大樓，現在有該大樓住戶一千戶，足證 工商繁榮程度並未變差，反較七十六年時繁榮，原告請求調降租金，顯無理由等 語資為抗辯。並聲明求為判決如主文所示。
三、兩造不爭執之事項及爭執事項：
（一）不爭執事項：兩造就系爭土地存有系爭不定期租賃關係；系爭土地之租金，係 經臺灣高等法院臺中分院以七十八年度上易字第二０二號民事確定判決所定按 七十六年的申報地價年息百分之六計算迄今。
（二）爭執事項：系爭土地附近目前繁榮程度與七十六年間之比較；系爭土地租金如 何計算方為合理？
四、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法 第四百四十二條前段定有明文。所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值 ，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院二十六年滬上字第四號著有判例 可供參考。則本件應審酌之重點在於系爭土地於七十六年間之價值與九十三年 三月間之價值，是否有降低而有調降租金之必要？經查： １、所謂租賃物本身之價值，應以租賃物本身交易之價值為依據，即指其市價而言 。查本件兩造並未聲請鑑價，故就系爭土地之市價是否有重大變化？自應參考 地價謄本有關公告現值之價格（按一般而言，公告現值之價格與市價最為相近 ）與土地附近現況即工商繁榮程度、鄰地租金等加以決定，合先敘明。 ２、依卷附兩造所不爭執之土地地價謄本所載可知，系爭土地其中三六─七、三六 ─一０、三六─一九三筆地號之公告現值，於七十六年七月至七十九年七月依 序為一萬三千一百六十九元、二萬七千八百五十元、一萬二千八百四十一元， 其後逐漸攀昇，三六─七地號土地八十七年七月為三萬九千三百九十四元、三 六─一九地號土地八十七年七月為三萬七千四百一十二元，三六─一０地號土 地八十二年七月為七萬三千五百二十元，其後略為下降，九十三年一月之公告 現值分別為二萬六千七百一十九元、四萬三千九百五十八元、二萬五千八百二 十四元，故比較之下，系爭土地之公告現值均高於七十六年七月之公告現值。 ３、依本院履勘現場及被告提出之現場示意圖、照片所示，系爭土地位處台中市○ ○路與公理街口，復興路為三十米寬之四線道路，連接烏日鄉與台中後火車站
為交通要道，車流量頻繁；公理街為十米寬二線道路，兩側均停滿車子，交通 流量普通，復興路兩側多為店商混合公寓及大樓，隔不遠處有台中市第三分局 ，公理街兩側多為住商混合店面、大樓，有本院現場履勘筆錄及現場圖在卷可 憑，則以系爭土地附近之商家、大樓林立，交通便利，工商繁榮程度實難認為 有原告所稱之蕭條沒落現象。原告雖提出東盟開發實業股份有限公司調降租金 之公告一份，欲證明鄰地租金有調降之情事，惟該公司乃自八十七年六月始開 始招商，其片面公告將自九十一年一月份起調降租金，與本件兩造之租金係自 七十六年延續迄今，其比較基礎大不相同，難以採為原告有利之認定。綜合上 述，實難認本件系爭土地於九十三年三月間之價值比七十六年七月間之價值存 有大幅降低之情事，則系爭土地即無民法第四百四十二條所稱價值有降落之情 事，原告起訴請求本院調減租金，於法即屬無據。（二）原告另主張本件有情事變更之情形，而依民法第二百二十七條之二第一項規定 ：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者， 當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」為情事變更原則之 規定。而所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情 事劇變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有 失公平者而言（最高法院九十三年度台上字第一二七七號判決意旨參照）。本 件原告主張系爭不動產租賃關係有情事變更之情形，惟原僅空言主張系爭土地 附近市場蕭條沒落，昔日繁榮景象不在，有情事變更云云，惟並無法舉證以實 其說，況本件系爭土地本身之價值並無大幅降低之情形，且土地附近區域之工 商繁榮程度並無異常蕭條之情境，已如前述，則依兩造原有契約效果並無顯失 公平之情事，故原告上開主張，顯與客觀事實不符而不足採，其主張有情事變 更而請求減少租金，亦屬無據。
（三）又兩造租賃契約第三條第二項約定「因經濟情形之變遷致本訂定租金顯失原有 公平之效果者，經雙方同意後，得隨時調整之，倘未經調整合意前原訂租金仍 應如期繳納之」，則該約定乃指兩造得合意調整租金，屬契約自由之範疇，並 無賦予原告可片面主張調降租金之權，原告依該約定訴請本院判決調整租金， 亦不足採。
（四）綜上所述，原告之主張均不可採，從而，其請求就系爭土地之租金自九十三年 三月一日起調降為每月二萬四千八百零四元，為無理由，應予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰 不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十五 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 陳 文 爵
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十五 日~B法院書記官
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