臺灣桃園地方法院民事判決 93年度訴字第1130號
原 告 戊○○
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 呂清波
被 告 乙○○
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國94年1 月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園縣八德市○○段732 、733 、817 、821 、904 、908 地號之土地返還予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣參仟零壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將坐落於桃園縣八德市○○段732 、733 、817 、 821、904 、908 地號之土地（下稱系爭土地）返還予原 告。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠被告之父親即訴外人呂福全（已歿），前於民國42間年與 原告之父親即訴外人周煥璋（已歿）簽訂耕地租約（下稱 系爭租約），向周煥璋承租坐落桃園縣八德市○○段1460 、1460之3 、1477、1477之1 地號等四筆土地，並辦有耕 地三七五減租條例之租約登記。嗣原告之父親周煥璋過世 後，由原告繼承前揭土地（其中1477地號係由原告之弟弟 繼承；又原告繼承所取得之土地，經重測後改為八德市○ ○段732 、733 、817 、821 、904 、908 地號，即系爭 土地）。而被告之父親呂福全於66年11月29日過世後，由 其子即被告二人繼承耕作，惟被告未會同原告即於68年8 月間自行製作耕地租約，並經桃園縣政府68年7 月27日（ 68）府地權字第72441 號函准予備查。然幾十年來，系爭 耕地均係由被告二人及訴外人甲○○耕作，原告原以為甲 ○○為呂福全之繼承人或被告之家屬，嗣桃園縣八德市公 所於91年11月19日來函通知系爭土地於91年12月31日租期 屆滿時是否續訂租約或收回出租耕地一事，經原告請求該 公所提供原始租約以利確認租約內容時，始發現甲○○並 非系爭土地之承租人，亦非呂福全之繼承人或被告之家屬
，後向甲○○查證，始知呂福全自52年起即將向周煥璋承 租之耕地部分轉租予甲○○，於被告二人繼承耕作後，亦 將系爭土地部分轉租予甲○○耕作。
㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於 他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16 條第1 項、第2 項定有明文。又按「耕地三七五減租條例 第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承 租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土 地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作 之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因」，「 耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定，承租人 應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有 違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之 土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中 一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無 效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃 依據，出租人得就該轉租或自任耕作之部分土地並請求收 回」、「耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約 無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制 時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係 因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在，故出租人 應有租賃物返還請求權」，以上有最高法院70年台上字第 4637號判例、73年度台上字第112 號判決、80年台再字第 15號判例可資參照。是以被告之父親呂福全向周煥璋承租 耕地後，將一部土地轉租予甲○○，即有違反三七五減租 條例第16條第1 項規定之事實，依同條第2 項之規定，原 訂租約無效，被告二人實已無權繼承耕作。況且，縱認其 二人事後於68年8 月間自行製作並為登記之耕地租約為有 效，惟被告二人亦將系爭土地一部轉租予甲○○，同屬違 反同條例第16條第1 項之規定，上開租約亦為無效，原告 自得依同條例第16條第2 項規定所生之租賃物返還請求權 及民法第767 條所有權返還請求權，請求判決如訴之聲明 所示。
三、證據：提出桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書影本、臺 灣省桃園縣私有耕地租約影本、八德鄉（鎮、市）公所通 知書影本、52年2 月實測圖影本、甲○○出具之承諾書影 本各一份及系爭土地之土地登記謄本影本共六紙為證；並 請求傳喚證人甲○○。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告 負擔。
二、陳述：
㈠早於被告之父親呂福全向原告之父親周煥璋承租桃園縣八 德市○○段1460、1460之3 、1477、1477之1 地號等四筆 土地之前，呂福全與訴外人葉雲珮（即甲○○之父）即共 同在前開土地上耕作，嗣後訂約時，據說周煥璋為了方便 收租，遂由呂福全以自己名義訂約，再由呂福全收集租谷 後一併繳交地主，嗣於66年間呂福全去世，方由被告二人 會同出租人（均由原告之母親丁○○出面辦理）申辦租約 變更登記，迄今數十年均相安無事，最近方知地主欲收回 系爭土地，頗感訝異。
㈡實則兩造之父親於訂約時，政府剛播遷來台，因民智未開 始有如前所述之瑕疵，惟嗣後原告見有機可乘，竟於92年 1 月14日至甲○○家以備妥之承諾書交其簽章，並以52年 2 月之實測圖作為轉租之證據，而主張收回耕地，惟甲○ ○已於92年5 月16日以麻園郵局第45號存證信函通知地主 並副知被告，表示上開承諾書與事實不符之情。 ㈢原告雖為系爭土地之所有人，但實際上管理收租者係其母 親丁○○，被告於繳租時即在收據上註明丙○○、乙○○ 、甲○○各自應繳租谷之數額，地主知情惟均未表示異議 ，是以原告主張被告轉租土地故租約無效，而請求收回系 爭土地一節，顯無理由。
三、證據：提出甲○○寄發之麻園郵局第45號存證信函影本一 份為證，並請求傳喚證人丁○○。
理 由
一、原告主張：被告之父親即訴外人呂福全（已歿），前於42間 年與原告之父親即訴外人周煥璋（已歿）簽訂系爭租約，向 周煥璋承租坐落桃園縣八德市○○段1460、1460之3 、1477 、1477之1 地號等四筆土地，並辦有耕地三七五減租條例之 租約登記。嗣原告之父親周煥璋過世後，由原告繼承前揭土 地之一部即系爭土地（其中大湳段1477地號係由原告之弟弟 繼承）。被告之父親於66年11月29日過世後，由其子即被告 二人繼承耕作，惟被告竟未會同原告即於68年8 月間自行製 作耕地租約，該租約並經桃園縣政府於68年7 月27日准予備 查。然幾十年來，系爭耕地均係由被告二人及訴外人甲○○ 耕作，原告原以為甲○○為呂福全之繼承人或被告之家屬， 惟嗣經向桃園縣八德市公所索閱原始租約後，始發現甲○○ 並非系爭土地之承租人，亦非呂福全之繼承人或被告之家屬 ，後向甲○○查證，始知呂福全自52年起即將向周煥璋承租
之耕地部分轉租予甲○○，於被告二人繼承耕作後，亦將系 爭土地部分轉租予甲○○耕作。按「承租人應自任耕作，並 不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時 ，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」， 耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文，被告 之父親向原告之父親承租耕地後，竟將一部土地轉租予甲○ ○，自有違前揭條例第16條第1 項規定，依同條第2 項之規 定，原訂租約無效，被告二人實已無權繼承耕作。況縱認其 二人事後於68年8 月間自行製作並為登記之耕地租約為有效 ，然被告二人亦將一部土地轉租予甲○○，同屬違反前揭規 定，上開租約亦為無效，爰依耕地三七五減租條例第16條第 2 項規定所生之租賃物返還請求權及民法第767 條所有權返 還請求權，請求判決如訴之聲明所示等語。
二、被告則以：早在被告之父親呂福全與原告之父親簽訂系爭租 約之前，呂福全與訴外人葉雲珮（即甲○○之父）即共同在 前開土地上耕作，嗣後訂約時，據說周煥璋為了方便收租， 遂由呂福全以自己名義訂約，再由呂福全收集租谷後一併繳 交地主，嗣於66年間呂福全去世，方由被告二人會同出租人 （均由原告之母親丁○○出面辦理）申辦租約變更登記，迄 今數十年均相安無事。原告雖為系爭土地之所有人，但實際 上管理收租者係其母親丁○○，被告於繳租時即在收據上註 明丙○○、乙○○、甲○○各自應繳租谷之數額，地主知情 惟均未表示異議，是以原告主張被告轉租土地故租約無效， 而請求收回系爭土地一節，顯無理由等語，資為抗辯。三、原告主張：被告之父親即訴外人呂福全（已歿），前於42間 年與原告之父親即訴外人周煥璋（已歿）簽訂系爭租約，向 周煥璋承租坐落桃園縣八德市○○段1460、1460之3 、1477 、1477之1 地號等四筆土地，並辦有耕地三七五減租條例之 租約登記。嗣原告之父親周煥璋過世後，由原告繼承前揭土 地之一部即系爭土地（其中大湳段1477地號係由原告之弟弟 繼承）。被告之父親於66年11月29日過世後，由被告二人繼 承耕作，其後系爭租約於68年間曾經換約並為登記，而訴外 人甲○○並非系爭租約之承租人或被告之家屬，惟其長期在 承租土地之一部持續耕作等情，為被告所不爭執，並有原告 提出之桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書、實測圖影本各 一份在卷可證，足信為真實。
四、原告另主張：被告之父親及被告均有將耕地一部轉租予甲○ ○，故原訂租約無效一節，則為被告所否認，並以前詞置辯 ，是以本件應審究者，即為被告之父親及被告有無轉租之事 實？茲論述如下：
㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租」，「承租人因服兵役致耕作勞 力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租」 ，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項、第3 項分別 定有明文。又所謂轉租，並不以圖利為要件，苟有不自任耕 作，而以耕地一部或全部轉租之事實，縱非圖利，亦屬違反 前揭不得轉租之規定，先予敘明。
㈡如前所述，訴外人甲○○並非系爭租約之承租人或被告（及 其父親）之家屬，惟其長期在承租土地之一部持續耕作等情 ，為兩造所不爭執，此外被告（及其父親）復無因服兵役致 耕作勞力減少之情形，從而，被告之父親與被告先後將承租 之耕地一部交由甲○○耕作，即屬轉租，雖如被告所言，其 係向甲○○收取租谷後一併交予地主（亦即並未從中得利） ，惟依前開說明，此並不影響其行為符合「轉租」要件之情 形，是以原告主張：被告將承租耕地一部轉租，有違三七五 減租條例第16條第1項規定一節，核屬有據。 ㈢被告雖另辯稱：其曾與甲○○一起去繳租給地主或地主指定 之收租人（分別指丁○○與訴外人林維鑾），地主知情惟均 未表示反對意見等語，然此業經原告否認，且證人丁○○亦 到庭否認上情（見本院93年12月29日言詞辯論筆錄），參以 被告乙○○於本件審理之初係陳稱：（一開始）繳租是由我 父親繳，甲○○的部分，是我父親去向他收取後，一併繳給 地主，我父親過世後，就由我繳租給地主的太太丁○○，也 是我先去向甲○○收取後，一併交給地主太太等語（見本院 93年11月10日言詞辯論筆錄），足認被告之上開辯解不足採 信。況按，「耕地轉租，違反耕地三七五減租條例第16條之 規定，其轉租當然無效，亦不因出租人承諾而生效力，故出 租人縱曾受領次承租人之地租，亦不能認出租人與次承租人 間已有租賃關係存在」（參照最高法院43年台上字第868 號 判例及52年度台上字第2891號判決），亦即縱認原告或原告 之父親知悉被告（及其父親）轉租之情而未表示反對意思， 然仍不影響本件租約因違法轉租而無效之事實。 ㈣再按，「耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無 效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時， 原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸 於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃 物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行 耕種或另行出租』之規定自明」（參照最高法院80年台再字 第15號判例）。準此，本件租約因被告之父親及被告違法轉
租，應自轉租時起向後失其效力，原告自得依法請求被告返 還系爭土地。
五、綜上所述，原告主張被告將承租耕地一部轉租與甲○○，故 租約無效一節，足認屬實，是其依據三七五減租條例第16條 第2 項之租賃物返還請求權及民法第767 條之所有權返還請 求權，請求被告將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准 許。
六、又原告陳明願供擔保請為宣告假執行，經核與規定相符，爰 酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85第2 項、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 2 月 18 日 民事第三庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 2 月 18 日 書記官 張簡純靜