臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第659號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 林重宏律師
複 代理人 柯智炫律師
被 告 游敏鈞
訴訟代理人 邱靖貽律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年5 月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國104 年10月22日委託原告居間仲 介銷售門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號2 樓之房屋 暨其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），委託期間自104 年10月22日起至105 年1 月22日止，雙方並簽立委託銷售契 約書（下稱系爭委託銷售契約）。嗣原告於104 年11月4 日 促成被告與訴外人張寶嬌簽立買賣定金收據（下稱系爭定金 收據），就系爭房地達成合意，以價金新臺幣（下同）19,3 50,000元出售，故被告與張寶嬌已成立不動產買賣契約，並 約定應於同年月6 日簽署不動產買賣契約，被告並簽立如原 證3 所示之服務費確認單（下稱系爭服務費確認單），同意 給付原告仲介報酬774,000 元。詎被告未遵期簽署買賣契約 ，經多次催告仍拒絕履行簽約。又依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第1 款之約定，買賣契約成立生效後，因可歸責於 甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方即原告所介紹之 客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方（即原告）已完成 居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%之服務報酬； 另依系爭定金收據第4 條後段約定，因可歸責於賣方之事由 致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收受之全部定金 ，雙方並需另支付受託人服務報酬。是本件係可歸責於被告 之事由，而未能簽訂買賣契約，被告自應給付原告服務報酬 。又被告於簽訂系爭定金收據當日，雖曾表明牙痛不適，然 經原告公司服務人員詢問是否須先行返家取藥或服藥後再至 原告公司簽約，被告則答以無庸返家，其精神狀態良好，並 無精神或意識不清致無法辨事之情事。本件買方張寶嬌之定 金，係以支票付定，依系爭定金收據約定，定金不論為現金 或支票均暫存受託人（即原告），故本件買方於簽立系爭定 金收據時，確已提出定金等語。為此，爰依系爭契約第8 條
第3 項第1 款、系爭定金收據第4 條後段、民法第568 條第 1 項及系爭服務費確認單之約定，訴請被告給付服務報酬， 並聲明：㈠被告應給付原告774,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：原告公司業務員黃俊銘通知被告於104 年11月4 日晚上8 時至原告公司簽約中心與買方見面洽談，惟被告全 程均未見到買方本人，且被告因身體不適欲返家服藥，原告 公司人員不讓被告離去，形同遭受軟禁，被告因恐懼而被迫 簽署不知內容為何之文件，簽名時買方欄位均為空白，原告 當日亦未提供文件副本予被告留存，亦未提出定金支票予被 告過目或交付。因前揭過程充滿瑕疵，被告當不願續簽買賣 契約，原告竟派4 、5 位人員至被告住家樓下站崗等候、阻 止被告關門、狂按住家門鈴，對被告居家安寧及人身安全形 成威脅。依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第1 款之規定， 買賣契約應於另行簽署方成立，自難以系爭定金收據推認買 賣契約已成立。且被告簽署系爭定金收據時，買方並未簽名 ，而原告亦未交付定金支票，且系爭定金收據金額遭塗改， 卻無買賣雙方簽名用印確認，難認雙方已就系爭定金收據內 容達成合意。縱認原告之請求有理，惟系爭契約第8 條第3 項所稱給付雖名為服務報酬，然核其性質應為損害賠償總額 預定之違約金，本件被告委託原告銷售系爭房地，歷時不過 二週，原告公司所投入之心力當屬有限，請求酌減違約金等 語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡ 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張被告於104 年10月22日委託原告銷售系爭房地，委 託期間自104 年10月22日起至105 年1 月22日止，並簽立系 爭委託銷售契約，被告於104 年11月4 日簽立系爭定金收據 ，其上記載：買方欄為「張寶嬌」、買賣總價為19,350,000 元、並載有定金票據號碼、付款銀行等等，被告並於同日簽 立服務費確認單，其上記載應付總服務費為774,000 元；嗣 原告並未與買方張寶嬌簽立系爭房地不動產買賣契約書等情 ，有系爭委託銷售契約、系爭定金收據、系爭服務費確認單 影本等件在卷可稽（見臺灣臺北地方法院105 年度訴字第12 18號卷第6 至8 頁、第10頁、第12頁），復為被告所不爭執 ，均堪信為真實。
四、原告請求被告依前揭法律關係，給付服務報酬774,000 元及 法定遲延利息，被告則以上揭情詞置辯，經查： ㈠系爭房地不動產買賣契約，是否已成立，原告得否依系爭委 託銷售契約第8 條第3 項第1 款及民法第568 條第1 項規定
，請求被告給付服務報酬？
按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ，民法第345 條第2 項固定有明文。惟按不動產之買賣，除 標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、 稅賦、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，非不得就 標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂 立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同， 通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體 之結論後，再據以訂立本約（最高法院61年台上字第964 號 判例、79年度台上字第1357號判決要旨參照）。且參諸現今 不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內 容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方 法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及交付時期 等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加 以約定，此節並未因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認 上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方 約定合致。故民法第345 條第2 項所謂標的物及價金，於不 動產交易而言，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特 定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時 期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋 之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內 容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事 項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約必要之點已有互 相同意。故本件尚難僅憑系爭定金收據已載明買賣不動產標 的物及買賣價金，即認定被告與張寶嬌就系爭房地已成立不 動產買賣契約，從而原告主張系爭房地不動產買賣契約業已 成立，依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第1 款約定及民法 第568 條第1 項規定請求被告給付服務報酬，並不足採。 ㈡原告得否依系爭定金收據請求被告給付服務報酬？ 按定金契約之成立應經當事人之合意，並以交付定金為要件 ，是定金契約為要物契約。又交付定金時，契約尚未成立者 ，定金之交付係以擔保契約之成立為目的。如果嗣後成立契 約，則此定金即變更為確保契約之履行為目的。據此，定金 契約既為要物契約，則當事人雙方所約定之定金金額究為若 干，當屬定金契約重要之點。經查，系爭定金收據所載之定 金金額欄位，原載有「壹」字，經塗改後，未見買賣雙方簽 名確認，亦未載明塗改事由，則買賣雙方就定金金額是否已 達成合意，而成立定金契約，已有可疑；又系爭定金收據第 2 條雖載明得以票據付定，然復記載應指名賣方為票據受款 人，並記載禁止背書轉讓之旨，惟據原告於本院審理中所提
出系爭定金收據所載之支票影本（見本院卷第141 頁，下稱 系爭支票），該票據並未指名賣方為票據受款人，亦未記載 禁止背書轉讓之旨，且被告抗辯其於簽立系爭定金收據過程 中，均未見過系爭支票，此節亦為原告所不爭執（見本院卷 第112 頁原告民事陳述意見狀第四點第3 行），則自無可能 因被告簽立系爭定金收據時，當場目睹系爭支票雖不符契約 約定之記載，而仍同意收受，以排除系爭定金收據約定付定 支票應載受款人及禁止背書轉讓之旨；再觀諸系爭定金收據 簽立日期為104 年11月4 日，而系爭支票票載發票日為104 年11月5 日，故尚無法以交付系爭支票而認張寶嬌有於104 年11月4 日交付等同現金之定金。綜上所述，系爭定金收據 金額欄經塗改，未經買賣雙方簽名確認，難認買賣雙方就定 金契約重要之點已達成合意；且原告未證明簽立系爭定金收 據當天，買方張寶嬌已交付等同現金之定金，故系爭定金收 據契約，並未成立，原告依據系爭定金收據約定，請求被告 給付服務報酬，並無理由。
㈢原告得否依系爭服務費確認單，請求被告給付服務報酬？ 經查，系爭服務費確認單除記載被告基本資料外，僅有記載 「應付總服務費為柒拾柒萬肆仟元，屋主實拿扣除仲介費、 土增稅1800萬」，除此之外，復無記載其他文義。故核其性 質，係在確認「倘原告得請領服務報酬，其金額若干」，原 告尚不得僅依據系爭服務費確認單而請求服務報酬，其此部 分主張，並不足採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8 條第3 項第1 款、民法第56 8 條第1 項、系爭定金收據第4 條後段及系爭服務費確認單 之約定，請求被告給付服務報酬774,000 元及法定遲延利息 ，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 張淑敏
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