臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第446號
原 告 謝明珠
訴訟代理人 張勝傑律師
複 代 理人 何念屏律師
被 告 林勝吉
訴訟代理人 劉秋明律師
複 代 理人 張緯倫
被 告 郭本力
陳秀玉
上二人共同
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國106
年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查本件原告起訴時之先位聲明為：（一）被 告林勝吉、郭本力、陳秀玉（下合稱為被告，如僅指單一被 告則省略稱謂）應返還占有臺北市○○區○○路○000 號未 辦理保存登記建物（下稱系爭臨352 號建物）予原告及其他 共有人。（二）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）49萬元 ，及自起訴狀繕本收受之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。（三）被告應自判決之日起至返還系爭臨35 2 號建物之日止，按月給付原告3 萬5,000 元。（四）願供 擔保，請准宣告假執行；備位聲明則為：（一）確認原告對 系爭臨352 號建物有優先承買權存在。（二）林勝吉應就系 爭臨352 號建物，以出售予郭本力、陳秀玉之相同條件與原 告補訂買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭臨35 2 號建物之事實上處分權移轉予原告。（三）願供擔保，請 准宣告假執行（見本院卷一第6 頁正、反面）。嗣於民國10 5 年8 月29日具狀追加民法第184 條第1 項前段規定為請求 權基礎（見本院卷一第124 頁），另迭次變更訴之聲明，末 於106 年3 月3 日本院準備程序期日，當庭確認將先位聲明 變更為：（一）林勝吉、郭本力就系爭臨352 號建物應有部 分10分之9 於103 年7 月28日以買賣為原因向臺北市政府稅
捐稽徵處北投分處（下稱北市稅捐稽徵處北投分處）所為之 稅籍移轉登記應予塗銷，回復登記納稅義務人為林勝吉。（ 二）林勝吉、陳秀玉就系爭臨352 號建物應有部分10分之1 於103 年7 月28日以買賣為原因向北市稅捐稽徵處北投分處 所為之稅籍移轉登記應予塗銷，回復登記納稅義務人為林勝 吉。（三）林勝吉應協同原告將系爭臨352 號建物應有部分 10分之5 ，稅籍編號00000000000 之納稅義務人辦理變更為 原告；另確認將備位聲明變更為：（一）林勝吉應就坐落於 臺北市○○區○○段0 ○段00○0 ○00○0 地號土地（下合 稱系爭土地）上之系爭臨352 號建物，依郭本力、陳秀玉買 受之相同條件即買賣價金340 萬元與原告補訂買賣契約，並 於原告給付340 萬元後，將上開建物之事實上處分權移轉予 原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第10 7 頁至第108 頁、第116 頁至第118 頁）；復當庭確認先位 聲明之請求權基礎僅為類推適用民法第767 條第1 項中段規 定（見本院卷二第107 頁）。核原告前揭所為，就先位聲明 部分均係基於主張原告曾於100 年6 月間向林勝吉買受取得 系爭臨352 號建物之事實上處分權暨系爭土地之應有部分之 同一基礎事實，僅係依系爭臨352 號建物房屋稅籍登記變動 情形，就其主張其對系爭臨352 號建物之事實上處分權遭林 勝吉出售該建物予郭本力及陳秀玉之行為受到妨害乙事，變 更請求排除侵害之方式；備位聲明均係主張林勝吉將原均為 其所有之系爭臨352 號建物及系爭土地，先出售系爭土地之 應有部分予原告及其他共有人後，系爭臨352 號建物與坐落 之土地間即存在法定租賃關係，而原告於林勝吉嗣將系爭臨 352 號建物出售予郭本力及陳秀玉時，得主張以相同買賣條 件優先購買該建物之同一基礎事實，僅依被告間就系爭臨35 2 號建物所簽訂買賣契約之條件，調整其行使優先購買權之 內容，應認相關訴訟及證據資料共通且均可相互援用，揆諸 首揭規定，原告所為聲明之變更，在程序上應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：伊與訴外人黃越靖、程麗娟、蔡世祺（下合稱伊 等4 人）向林勝吉買受就系爭土地10分之8 之應有部分，雙 方於100 年6 月20日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），伊取得應有部分10分之2 、黃越靖取得應有部分10 分之3 、程麗娟取得應有部分10分之2 、蔡世祺取得應有部 分10分之1 ，嗣於同年7 月1 日以買賣為原因，辦畢所有權 移轉登記。黃越靖另於103 年3 月間將其買受之應有部分10 分之3 出售予伊，並於103 年3 月13日辦畢所有權移轉登記 ，故伊對系爭土地之應有部分合計為10分之5 。林勝吉於簽
訂系爭買賣契約時係一併將坐落系爭土地上之系爭臨352 號 建物之事實上處分權出售予伊等4 人，惟因林勝吉於100 年 6 月間就系爭臨352 號建物仍與原承租該建物者即訴外人黃 玉惠存有房屋租賃糾紛，系爭臨352 號建物並由黃玉惠占有 中，故伊等4 人、林勝吉及系爭土地另一共有人陳秀玉於10 1 年7 月間曾共同出具授權委任書（下稱系爭委任書）委由 訴外人黃越宏處理與黃玉惠間有關系爭建物暨坐落之系爭土 地之租賃、竊佔等紛爭並代為管理建物及土地，伊等4 人為 此同意林勝吉將其對黃玉惠之租金請求權先行移轉予黃越宏 ，以此占有改定方式交付系爭臨352 號建物之占有及移轉事 實上處分權。自伊等4 人與林勝吉、陳秀玉共同將系爭臨35 2 號建物及另一原為林勝吉所有之臺北市○○區○○路000 巷0 ○0 號建物（應為臺北市○○區○○路000 巷○0 ○0 號建物之誤植，下稱系爭臨5 之5 號建物）暨各該建物坐落 之土地之招收租、管理權、無權占有等所衍生之一切訴訟及 非訟事務均委任黃越宏辦理乙事，即足認伊等4 人於簽訂系 爭系爭買賣契約時確已一併買受系爭臨352 號建物，且由黃 越宏自黃玉惠處收回系爭臨352 號建物並代為管理後，伊等 4 人即因此取得事實上處分權。詎林勝吉遲未配合伊等4 人 辦理房屋稅籍變更登記等行政程序，竟於103 年7 月28日將 系爭臨352 號建物應有部分10分之1 出售予陳秀玉、10分之 9 出售予郭本力，渠等並辦理房屋稅籍變更登記，而一般交 易實務就未辦理保存登記房屋乃係以辦理房屋稅籍變更作為 完成過戶之表徵，系爭臨352 號建物為未辦理保存登記建物 ，雖無從辦理所有權移轉登記，然房屋稅籍之變更登記仍可 作為未辦理保存登記建物曾為買賣、交換、贈與、分割及移 轉占有等情形之佐證，故系爭臨352 號建物之稅籍登記名義 人即郭本力、陳秀玉與事實上處分權人即伊等4 人不符乙情 ，顯已對伊等4 人之事實上處分權形成妨害，伊自得類推適 用民法第767 條第1 項中段規定，請求被告塗銷其等在103 年7 月28日所為之房屋稅籍變更登記，將系爭臨352 號建物 之房屋稅籍回復登記予林勝吉，並請求林勝吉協同伊辦理系 爭臨352 號建物之房屋稅籍變更手續，將該建物10分之5 （ 即伊對系爭土地之應有部分）之納稅義務人辦理變更為伊。 倘認林勝吉於100 年6 月20日與伊等4 人簽訂系爭買賣契約 時，未一併出售系爭臨352 號建物，因系爭臨352 號建物暨 坐落之系爭土地原均為林勝吉所有，於林勝吉出售系爭土地 之應有部分10分之8 予伊等4 人後，依民法第425 條之1 第 1 項前段規定，系爭臨352 號建物之所有權人林勝吉即與系 爭土地共有人即伊等4 人間成立法定租賃關係，故伊在林勝
吉嗣後欲將系爭臨352 號建物之事實上處分權出售時，即得 依土地法第104 條第1 項中段規定，以基地共有人身分主張 享有優先購買權。然林勝吉於出售系爭臨352 號建物予郭本 力及陳秀玉時，並未依土地法第104 條第2 項之規定通知伊 ，則依該項規定，被告間就系爭臨352 號建物成立之買賣契 約即不得對抗伊，是伊以本件起訴狀表明行使伊對系爭臨35 2 號建物之優先購買權之意，林勝吉自應就系爭臨352 號建 物，按其與郭本力、陳秀玉間議訂之買賣條件，與伊訂立買 賣契約，並於伊給付買賣價金同時，將系爭臨352 號建物之 事實上處分權移轉予伊。爰先位類推適用民法第767 條第1 項中段規定，請求被告分別塗銷於103 年7 月28日就系爭臨 352 號建物所為之房屋稅籍移轉登記，並回復登記之納稅義 務人為林勝吉，林勝吉另應協同伊辦理系爭臨352 號建物應 有部分10分之5 之納稅義務人變更登記；備位依民法第425 條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1 項中段規定，請求 林勝吉就系爭臨352 號建物，按其與陳秀玉、郭本力間議訂 之相同買賣條件，與伊訂立買賣契約，並於伊給付買賣價金 之同時，將系爭臨352 號建物之事實上處分權移轉予伊等語 ，並聲明如前述壹、程序方面、最終變更之訴之聲明所示。二、被告郭本力、陳秀玉則以：依系爭買賣契約第1 條之記載， 可知林勝吉於100 年6 月間出售予黃越靖、原告、程麗娟及 蔡世祺等4 人（下稱黃越靖等4 人）之不動產僅有系爭土地 之10分之8 之應有部分，並未包含系爭臨352 號建物，林勝 吉雖曾與黃玉惠間存有房地租賃糾紛，惟林勝吉並未移轉其 對黃玉惠之租金請求權予黃越宏，更未交付系爭臨352 號建 物之占有及事實上處分權予任何人，縱使系爭土地之共有人 及系爭臨352 號建物原所有權人即林勝吉曾以系爭委任書委 託黃越宏處理系爭臨352 號建物租賃、竊佔糾紛等事務，然 系爭委任書並未提及原告與林勝吉間之買賣關係，黃越宏受 任管理系爭臨352 號建物亦非基於原告與林勝吉間之買賣關 係或其他占有改定之約定而來，則原告主張林勝吉係以讓與 租金請求權予黃越宏並將系爭臨352 號建物交由黃越宏管理 之占有改定方式，讓原告取得系爭臨352 號建物之占有及事 實上處分權，顯不足採。況林勝吉及黃越靖等4 人前因黃玉 惠占有系爭臨352 號建物暨坐落之系爭土地之糾紛，曾分別 對黃玉惠提出民、刑事訴訟，而依其等於刑事告訴狀所載黃 玉惠涉嫌之犯罪事實，均未提及林勝吉曾將系爭臨352 號建 物出售予黃越靖等4 人乙事，且林勝吉前於101 年間委由律 師寄發存證信函予黃玉惠時，亦稱其為系爭臨352 號建物之 所有權人；又黃越宏曾於103 年5 月間執本票裁定聲請對林
勝吉強制執行，案列本院103 年度司執字第29338 號清償票 款執行事件（下稱系爭103 年執行事件），當時黃越宏尚主 張系爭臨352 號建物為林勝吉之財產並據以聲請強制執行， 倘若黃越靖等4 人主張其等已於100 年6 月間一併買受系爭 臨352 號建物暨坐落之系爭土地之應有部分，並以委由黃越 宏管理該建物之方式取得建物之占有及事實上處分權，何以 黃越宏明知此情下，猶認系爭臨352 號建物為林勝吉所有並 聲請強制執行，由此均足認定黃越靖等4 人並未買受取得系 爭臨352 號建物之事實上處分權，及黃越靖等4 人僅係以系 爭土地共有人，而非系爭臨352 號建物事實上處分權人之身 分出具系爭委任書委託黃越宏處理系爭臨352 號建物所生相 關紛爭之事實。伊等係於103 年7 月28日以340 萬元之價格 向林勝吉買受系爭臨352 號建物，由郭本力取得應有部分10 分之9 ，陳秀玉取得應有部分10分之1 ，嗣郭本力於104 年 11月16日將其買受之10分之9 應有部分出售予林勝吉，林勝 吉復於同月24日再出售其對系爭臨352 號建物之10分之9 應 有部分予陳秀玉，故陳秀玉現對於系爭臨352 號建物有全部 之事實上處分權。伊等於103 年7 月間以340 萬元買受系爭 臨352 號建物係因林勝吉遭黃越宏聲請強制執行（即系爭10 3 年執行事件），林勝吉向伊等表示急需用錢，郭本力乃以 簽發支票方式借款63萬元予林勝吉，伊等另同意為林勝吉清 償其積欠黃越宏之117 萬元以解決系爭103 年執行事件之糾 紛，又林勝吉前另曾向郭本力借款尚未清償，故以系爭臨35 2 號建物之買賣價款抵償借款債務160 萬元，此即為伊等以 340 萬元價格（即63萬元＋117 萬元＋160 萬元＝340 萬元 ）買受系爭臨352 號建物之由來。倘若原告確有意願購買系 爭臨352 號建物，其既委託黃越宏管理系爭土地，則黃越宏 前以系爭103 年執行事件聲請強制執行系爭臨352 號建物時 ，其自不可能不知此情，故其當時即得向林勝吉表示購買系 爭臨352 號建物之意願，惟其捨此不為，致林勝吉向伊等表 示無人願意購買系爭臨352 號建物，伊等基於幫助林勝吉渡 過難關及保障自身權益之考量下，始出資購買系爭臨352 號 建物，由此應認原告並無購買系爭臨352 號建物之意，形同 放棄優先購買權，自不得再行起訴主張。縱認黃越靖等4 人 曾以系爭買賣契約買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分 權，然事實上處分權與所有權究有不同，故原告仍不得主張 類推適用民法第767 條第1 項中段規定訴請伊等塗銷房屋稅 籍變更登記。此外，民法第425 條之1 第1 項所定之法定租 賃關係僅具推定效力，林勝吉於100 年間僅出售系爭土地10 分之8 之應有部分予黃越靖等4 人，黃越靖等4 人從未向林
勝吉催討系爭臨352 號建物占用系爭土地之租金，林勝吉亦 未曾另行支付占用土地之相當對價，則系爭臨352 號建物之 所有權人與系爭土地共有人間是否存有租賃關係，即有可疑 ；況依土地法第104 條第2 項規定，優先購買權行使期間為 10日，依原告所提系爭臨352 號建物之房屋稅籍證明書，其 上記載列印日期為104 年1 月間，則原告至遲於該時已應知 悉伊等買受系爭臨352 號建物乙事，卻遲至105 年3 月22日 始提起本件訴訟主張行使優先購買權，有悖於法律安定及誠 信原則。末者，土地法第104 條關於基地或房屋優先購買權 之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於1 人所有，使法 律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。陳秀玉於10 0 年7 月間取得系爭土地10分之1 之應有部分，亦為系爭土 地之共有人之一，準此，林勝吉於103 年7 月間將系爭臨35 2 號建物之應有部分10分之1 出售予陳秀玉，並未使法律關 係更形複雜，陳秀玉自非土地法第104 條第2 項所規範之「 第三人」，原告即不得依土地法第104 條之規定排除同具優 先購買權人身分之陳秀玉，又系爭臨352 號建物雖曾由郭本 力取得應有部分10分之9 ，惟郭本力嗣已將該其對系爭臨35 2 號建物之應有部分出售予林勝吉，再由林勝吉將該10分之 9 之應有部分出售予陳秀玉，買賣條件均與林勝吉於103 年 7 月間將系爭臨352 號建物出售予伊等時相同，陳秀玉最終 已取得系爭臨352 號建物完整之事實上處分權，是系爭臨35 2 號建物之共有關係並未複雜化，本件實與土地法第104 條 規定所規範之情形不同等語置辯，並就原告所為先、備位聲 明之請求，均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林勝吉則以：伊與黃越靖等4 人在100 年6 月20日簽訂 系爭買賣契約時，並未一併出售坐落系爭土地上之系爭臨35 2 號建物，此觀系爭買賣契約中第1 條「不動產標示及權利 範圍」所記載之買賣標的為系爭土地之應有部分10分之8 ， 並未包含系爭臨352 號建物即明，且系爭臨352 號建物歷來 之房屋稅均由伊繳納，伊將該建物之事實上處分權移轉予郭 本力及陳秀玉後，則改由郭力本及陳秀玉繳納，原告從未支 付任何有關系爭臨352 號建物之費用，復未舉證或說明何以 伊將對黃玉惠之租金請求權先行移轉予黃越宏，得作為移轉 系爭臨352 號建物之占有之方式，及何以原告可因此取得系 爭房屋之事實上處分權等原因，黃越宏雖曾受託管理系爭臨 352 號建物暨坐落之基地，然其受任管理房地與黃越靖等4 人是否曾買受系爭臨352 號建物之事實上處分權實屬二事。 此外，伊曾以黃越靖等4 人未依系爭買賣契約如數給付買賣
價金為由，訴請黃越靖等4 人給付買賣價金，經臺灣臺北地 方法院以105 年度重訴字第490 號給付買賣價金事件（下稱 另案訴訟）受理，依黃越宏、黃越靖之配偶即訴外人陳文哲 及在100 年間負責辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事 宜之代書即訴外人吳楊淑貞於該案之證詞，已足證明伊與黃 越靖4 人在100 年6 月20日僅就系爭土地之應有部分為買賣 交易；再參酌黃越宏及黃越靖於98年3 月間向其購買系爭臨 5 之5 號建物暨坐落之臺北市○○區○○段0 ○段00○0 地 號土地（下稱系爭66之3 地號土地）之應有部分時所簽訂之 不動產買賣契約書（下稱系爭98年買賣契約），該買賣契約 中即明載買賣標的包含建物及土地，由此對照系爭買賣契約 之約定，更證伊並未出售系爭臨352 號建物之事實上處分權 予黃越靖等4 人。況系爭臨352 號建物係未辦理保存登記之 建物，原告縱使取得事實上處分權，亦無從主張類推適用民 法第767 條第1 項中段規定而為本件先位聲明之請求。又伊 出售系爭土地應有部分10分之8 予黃越靖等4 人後，另曾出 售系爭土地之應有部分10分之1 予陳秀玉，故伊目前對系爭 土地之應有部分僅剩10分之1 ，而伊在100 年6 月20日出售 系爭土地應有部分予黃越靖等4 人時，同時為坐落該等土地 上之系爭臨352 號建物之所有權人，依民法第425 條之1 第 1 項前段規定，伊與系爭土地其他共有人間即成立之法定租 賃關係，故伊對系爭臨352 號建物擁有租賃權，原告對該建 物並無任何租賃關係存在，則原告訴請確認其對系爭臨352 號建物有優先購買權存在，應屬當事人不適格，況代書吳楊 淑貞於辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事宜時，業於 100 年6 月30日之土地登記申請書中⑼備註欄載明「優先購 買權人已放棄優先購買權」等語，且經系爭買賣契約之買賣 雙方用印確認，足認原告業已放棄行使優先購買權等語，資 為抗辯，並就原告所為先、備位聲明之請求，均聲明：（一 ）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、本件經兩造整理不爭執事項及爭點如下（見本院106 年3 月 3 日準備程序筆錄、106 年4 月27日言詞辯論筆錄，本院並 依論述需要，調整其順序或文字用語）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈林勝吉曾於100 年6 月20日與黃越靖等4 人簽訂系爭買賣契 約，將其所有之系爭土地應有部分10分之8 出售予黃越靖等 4 人。系爭買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍記載：土 地標示：「臺北市○○區○○段0 ○段00○0 ○00○0 地號 （即系爭土地）。各持分8/10。（黃越靖取得持分3/10、程
麗娟取得持分2/10、謝明珠（即原告）取得持分2/10、蔡世 祺取得持分1/10）」。嗣黃越靖等4 人於100 年7 月1 日以 買賣為原因，就其等各自買賣之土地應有部分辦畢所有權移 轉登記。（見本院卷一第13頁至第15頁、第37頁至第53頁、 第194 頁至第206 頁）
⒉林勝吉於100 年7 月14日將其對系爭土地10分之1 之應有部 分出售予陳秀玉，並於同年月25日辦畢所有權移轉登記。原 告於103 年3 月7 日向黃越靖買受其對系爭土地之應有部分 10分之3 ，並於同年月13日辦畢所有權移轉登記。（見本院 卷一第37頁至第53頁）
⒊系爭臨352 號建物為林勝吉出資興建，其在103 年7 月28日 將系爭臨352 號建物應有部分10分之1 出售予陳秀玉、將應 有部分10分之9 出售予郭本力；嗣郭本力於104 年11月16日 將其對系爭臨352 號建物之應有部分10分之9 出售予林勝吉 ，林勝吉復於同年月24日出售系爭臨352 號建物之應有部分 10分之9 予陳秀玉，故陳秀玉對系爭臨352 號建物之應有部 分現為1/1 。（見本院卷一第54頁至第59頁、卷二第167 頁 至第168頁）
⒋原告對於郭本力、陳秀玉所提被證1 之買賣契約書、被證2 之支票正、反面影本、被證3 之系爭103 年執行事件通知、 函文暨執行案款收據、被證4 、5 之林勝吉分別於99年1 月 8 日、101 年6 月1 日向郭本力借款所書立之借據暨郭本力 之存摺明細影本、被證6 之系爭臨352 號建物自100 年起至 105 年止之房屋稅繳款書等證物之形式上真正不爭執。（見 本院卷一第87頁至第99頁、第103 頁、第276 頁至第285 頁 、卷二第21頁）
⒌林勝吉曾與黃玉惠簽訂原證4 之租賃契約書，並曾將系爭臨 352 號建物、系爭臨5 之5 號建物暨各該建物坐落之土地出 租予黃玉惠，嗣因雙方發生租賃糾紛，林勝吉及系爭土地之 其餘共有人即黃越靖等4 人及陳秀玉共同出具系爭委任書予 黃越宏，該委任書內容如下：「系爭臨352 號及系爭（臨） 5 之5 號土地、房屋之招收租、管理權、無權占有、違法竊 占（應為佔之誤植）等所衍生之一切訴訟及非訟事務；委任 黃越宏先生全權處理。」（見本院卷一第178 頁） ⒍兩造對於臺北市士林地政事務所以105 年10月25日北市士地 測字第10531947800 號函檢附系爭土地複丈成果圖之測量結 果不爭執。（見本院卷一第217 頁至第218 頁、第254 頁） ⒎系爭臨352 號建物之現況照片如本院卷一第233 頁至第243 頁所示。
⒏黃越宏自黃玉惠處收回前由林勝吉出租之系爭臨352 號建物
暨坐落土地後後，即由黃越宏占有該建物迄今。（見本院卷 一第116 頁至第117 頁、第263 頁）
⒐林勝吉曾以黃越靖等4 人未依系爭買賣契約之約定如數給付 買賣價款為由，訴請其等給付買賣價金，經臺灣臺北地方法 院以105 年度重訴字第490 號給付買賣價金事件（即另案訴 訟）受理，並於105 年12月30日判決駁回林勝吉之訴。（見 本院卷二第8頁至第17頁）
⒑黃越宏曾執臺灣新北地方法院103 年度司票字第929 號裁定 暨確定證明書為執行名義，聲請對林勝吉之財產（包含系爭 臨352 號建物）強制執行，案列系爭103 年執行事件。嗣因 郭本力、陳秀玉為林勝吉清償債務共計116 萬8,624 元，系 爭103 年執行事件即因債務人林勝吉清償完畢而終結在案。 （見系爭103 年執行事件全卷）
㈡本件爭點：
⒈先位聲明部分：
原告主張類推適用民法第767 條第1 項中段，請求郭本力、 陳秀玉將林勝吉於103 年7 月28日因買賣而移轉之房屋稅籍 各10分之9 、10分之1 回復登記納稅義務人為林勝吉，再請 求林勝吉偕同將系爭臨352 號建物應有部分10分之5 之納稅 義務人辦理變更登記為原告，有無理由？
⑴原告是否曾與林勝吉簽訂系爭買賣契約而買受取得系爭臨35 2 號建物之事實上處分權？
⑵如⑴為是，林勝吉於103 年7 月28日出售系爭臨352 號建物 予郭本力及陳秀玉並移轉房屋稅籍登記之舉，是否已妨害原 告之事實上處分權？
⒉備位聲明部分：
原告依民法第425 條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1 項中段規定，主張其有以林勝吉於103 年7 月28日出售系爭 臨352 號建物予郭本力、陳秀玉之同一條件優先購買系爭臨 352 號建物之權，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠先位聲明部分：
原告主張類推適用民法第767 條第1 項中段規定，請求郭本 力、陳秀玉將林勝吉於103 年7 月28日因買賣而移轉之房屋 稅籍各10分之9 、10分之1 回復登記納稅義務人為林勝吉， 再請求林勝吉偕同將系爭臨352 號建物應有部分10分之5 之 納稅義務人辦理變更登記為原告，為無理由。
⒈原告主張其與程麗娟、黃越靖及蔡世祺等4 人於100 年6 月 20日與林勝吉簽訂系爭買賣契約時，除購買系爭土地10分之 8 之應有部分（原告原買受之應有部分為10分之2 ，嗣於10
3 年3 月間另向黃越靖買受其對系爭土地之10分之3 之應有 部分）外，另一併買受系爭臨352 號建物，並約定由林勝吉 以讓與對原承租系爭臨352 號建物之承租人黃玉惠所得主張 之租金請求權予黃越宏之方式，移轉該建物之占有及事實上 處分權，惟林勝吉嗣未將系爭臨352 號建物之房屋稅籍移轉 登記予其等4 人，另於103 年7 月28日擅將系爭臨352 號建 物出售予郭本力、陳秀玉，應有部分各10分之9 、10分之1 ，並辦理該建物之房屋稅籍移轉登記，致郭本力、陳秀玉成 為系爭臨352 號建物之登記納稅義務人，此舉顯已侵害其對 於系爭臨352 號建物之事實上處分權等情，固據提出系爭買 賣契約、系爭土地登記謄本、北市稅捐稽徵處北投分處房屋 稅籍證明書、林勝吉與黃玉惠就系爭臨352 號建物簽訂之房 屋租賃契約書（該份契約書雖記載租賃標的為「行義路352 號建物」，惟針對原告主張該租賃標的之房屋即為系爭臨35 2 號建物，林勝吉係以該租賃契約書出租該建物予黃玉惠等 節，均未據被告爭執，應認該租賃契約書所載標的之門牌號 碼係漏植「臨」字，故「行義路352 號建物」應為系爭臨35 2 號建物）為證（見本院卷一第13頁至第23頁反面），另援 引林勝吉所提包含黃越靖等4 人、林勝吉及陳秀玉委託黃越 宏處理與黃玉惠間所生包含系爭臨352 號建物暨坐落基地在 內之租賃糾紛之系爭委任書、北市稅捐稽徵處北投分處以10 5 年4 月8 日北市稽北投乙字第10568425500 號函所附之系 爭臨352 號建物房屋稅籍證明書、建物應有部分移轉日期、 對象與契稅文號表格、契稅申報書等資料（見本院卷一第54 頁至第59頁、第178 頁），及原告聲請通知到庭作證之證人 黃越宏所證：「（簽系爭買賣契約之原因）是要幫林勝吉解 決欠債問題，他欠我好幾百萬，其他人不知道，當天地下錢 莊也拿了好幾百萬」、「林勝吉欠地下錢莊錢，地下錢莊的 人要當場收錢，大家忙著把錢的數字釐清…林勝吉在過戶系 爭土地前就有欠我錢，所以他透過陳文哲來找我，請我幫他 找土地買主，他有答應要付利息，後來利息也付不出來，所 以以變賣土地持分的方式找補，我已經沒有現金了，所以我 就找原告及蔡世祺來買土地，我自己私下再跟原告及蔡世祺 處理價金的事情」、「當時直接約在代書那邊，代書那的契 約都是制式化，當時疏忽沒有注意到（系爭臨352 號建物） 房屋稅籍沒有登記進來，因為我們忙著計算價金，因為在這 次簽約完成前，已經有一次也約定去簽約，到現場才看到是 要把錢直接還給地下錢莊，但系爭土地有設定抵押給地下錢 莊，我們不放心這樣交付，要求地下錢莊必須出具塗銷抵押 權登記的證明，我們錢才願意交付。後來地下錢莊出具相關
證明後，我們才簽原證1 不動產買賣契約書（即系爭買賣契 約），當時我們只注意土地塗銷抵押的問題，疏漏沒有在合 約書上把房屋稅籍寫進來，而該土地是限建區，如果買賣當 時沒有連房屋一起買是不可能有人願意單獨承購土地的」、 「當時就我介紹的買受人（即原告及蔡世祺）的認知是有買 系爭臨352 號建物，但因為忙著注意錢莊的事情…且我們認 為買系爭土地當然包含買其上坐落的系爭臨352 號建物。事 實上系爭委任書上也是寫房屋也授權由我處理，如果原告沒 有買房屋的持分，林勝吉、陳秀玉即可主張他們授權不及於 房屋。如果房屋及土地拆開來買賣，授權就不可能包括土地 與房屋，也不會每個人認知他們的授權是包含土地及房屋」 、「因為林勝吉通訊處登記好幾個，房屋稅稅籍資料寄到三 重，所以我們收不到房屋稅單，所以我們一直沒有發現要繳 房屋稅事情，也沒有發現房屋稅籍變更沒有約定在買賣合約 中，到了1 、2 年前因為系爭地點（即系爭臨352 號建物暨 坐落基地）整理差不多，開始考慮是否要做營業登記時，向 商業單位申辦時承辦人才說必須有稅籍資料，當時才發現沒 有辦理房屋稅籍變更」、「原告委任我的範圍是包含收回房 屋及土地，其他委任人應該也是這個意思，當時要跟黃玉惠 要房子時，他的租約是包含承租土地及建物」等語為憑（見 本院卷一第254 頁至第263 頁）。被告對於原告主張上情均 予否認，並以前揭情詞置辯，郭本力、陳秀玉另提出其等於 103 年7 月28日向林勝吉買受系爭臨352 號建物時簽訂之買 賣契約書、郭本力為支付購買系爭臨352 號建物買賣價款63 萬元所簽發之支票正、反面影本、郭本力及陳秀玉代林勝吉 清償積欠黃越宏之借款債務117 萬元後取得之本院民事執行 處案款收據（郭本力、陳秀玉代償之金額作為其等購買系爭 臨352 號建物買賣價金之一部）、郭本力前借款160 萬元予 林勝吉時簽訂之借據暨郭本力匯款之存摺明細影本（郭本力 以其對林勝吉之借款債權抵銷應付之部分買賣價款債務）（ 見本院卷一第87頁至第99頁）；林勝吉則提出程麗娟之配偶 陳文哲、辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事宜之代書 吳楊淑貞於另案訴訟所為之證詞、黃越宏及黃越靖向林勝吉 買受系爭臨5 之5 號建物暨坐落之系爭66之3 地號土地之應 有部分10分之8 之系爭98年買賣契約（見本院卷一第156 頁 至第177 頁、第179 頁至第183 頁）等資料，藉此佐證其等 所辯原告並未於簽訂系爭買賣契約時，一併買受取得系爭臨 352 號建物事實上處分權之事實。
⒉經查，觀諸系爭買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍之約 定，其中明載土地標示為「臺北市○○區○○路0 ○段00○
0 ○00○0 地號。各持分8/10。（黃越靖取得持分3/10、程 麗娟取得持分2/10、謝明珠（即原告）取得持分2/10、蔡世 祺取得持分1/10）」（見本院卷一第13頁），對照系爭98年 買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍之約定，則係記載「 土地標示：臺北市○○區○○段0 ○段00○0 地號。持分8/ 10。（黃越宏取得持分5/10、黃越靖取得持分3/10）建物標 示：建物門牌：臺北市○○區○○路000 巷○0 ○0 號。持 分8/10。（黃越宏取得持分5/10，黃越靖取得持分3/10）本 建物未辦保存登記僅辦稅籍移轉」之內容（見本院卷一第17 9 頁），堪認被告辯稱黃越靖等4 人於簽訂系爭買賣契約時 ，僅向林勝吉購買系爭土地之應有部分乙節，尚非子虛。再 參酌代理程麗娟簽訂系爭買賣契約之人陳文哲於另案訴訟中 陳稱：「有一天我堂姐跟堂姐夫（即林勝吉）跑來找我，說 前一天地下錢莊跑來堂姐家要錢…我就建議他們把土地轉讓 給別人…把原告（指林勝吉）積欠給地下錢莊的債務解決， 解決了以後就開始談論土地買賣的問題，土地成交價格我記 得大概是4,000 多萬元，詳細數字我不太記得，就看買方取 得的應有部分去算應該給付的土地買賣價金」等語（見本院 卷一第157 頁），及黃越宏於另案訴訟中所稱：「因為原告 （指林勝吉）一直積欠，原告又不願意全部出讓，堅持只做 持分買賣，是陳文哲跟我說原告有土地可以折抵所積欠的債 務…我就去找一些朋友把土地的持分吃下來」等內容（見本 院卷一第163 頁），足以推論本件黃越靖等4 人係因陳文哲 及黃越宏之引介始向林勝吉購買系爭土地之應有部分，並以 買賣土地之價金提供林勝吉作為清償積欠地下錢莊債務之用 ，惟依陳文哲及黃越宏於另案訴訟中之陳述，難認黃越靖等 4 人於簽訂系爭買賣契約時，確有向林勝吉一併買受系爭臨 352 號建物之事實。另依證人吳楊淑貞於本院審理時明確證 稱：「這份合約（即系爭買賣契約）我有看過，這是我製作 的，該份合約是依照內政部的合約範本，並經過買賣雙方磋 商修正增減後完成的版本，買賣雙方對於條款的內容均同意 之後才擬定」、「我都會建議我的客戶將總價、付款方式及 稅費負擔都討論好之後再到我的事務所簽訂合約。買賣標的 部分客戶會事先告知我讓我去申請謄本，以確認買賣標的產 權是否清楚及貸款的情況」、「申請謄本後，因為本件土地 上之建物是未辦保存登記的建物，所以簽訂合約時只有寫土 地部分…我不清楚簽約當時買賣雙方意思為何，但是他們告 知我就是要辦土地之過戶，並沒有提到土地上有房屋的事情 …如果當時買賣雙方有提到土地上面有未辦保存登記的建物 ，我就會提醒他們一併處理，我會備註買賣標的包含未辦保
存登記的建物…且第一次簽約時，因為土地有第二順位的貸 款，而第二順位的債權人並沒有來，所以無法處理，因此才 又再辦理第二次簽約…兩次簽約時間是不同日，兩次簽約都 沒有提到未辦保存登記建物買賣的事情，都只有提及土地買 賣事宜」、「（系爭買賣契約第4 條第6 點有關房屋稅等約 定之記載）是制式的條約，就像第5 條（有關增值稅約定） 的內容也是制式的條文」、「我並沒有幫買賣雙方辦理未辦 保存登記建物之房屋稅籍變更事宜。黃越宏有曾經來問我為 何買賣契約上面沒有寫未辦保存登記的建物，我表示因為我 從土地登記謄本上面看不出來有未辦保存登記的建物…當時 黃越宏說他在簽約時忘記講說要將未辦保存登記之房屋寫入 契約之中」、「這份契約（即系爭98年買賣契約）也是我曾 經辦過的契約，如果買賣雙方有明確約定並請我辦理房屋過 戶的事情，我就一定會明確記載於契約之中」、「我是依照 買賣雙方告知我的內容辦理。如果買賣標的有房屋，買賣雙 方應該都會告知我」等語（見本院卷二第25頁至第28頁）， 更徵黃越靖等4 人與林勝吉簽訂系爭買賣契約時，並未告知 證人吳楊淑貞買賣標的之範圍包含系爭臨352 號建物乙事， 而系爭買賣契約第4 條第6 點雖有關於房屋稅等稅捐應由何 人繳納之約定，然因該契約內容係證人吳楊淑貞依照內政部