臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1578號
原 告 源將房屋仲介有限公司
法定代理人 陳旭將
訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師
被 告 林麗芬
訴訟代理人 黃沛聲律師
複代 理 人 吳鴻奎律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106年5月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰叁拾萬元，及自民國一○五年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：訴外人華新印刷股份有限公司（下稱華新公司） 就其所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號B1-5房屋及其 坐落基地（下稱系爭房地），委託訴外人僑茂房屋仲介股份 有限公司（下稱僑茂公司）代為銷售，而僑茂公司與原告以 跨店合作模式銷售系爭房地，經原告覓得被告有意買受系爭 房地，兩造乃簽訂編號Ｍ688520之買賣議價委託書、確認書 （下稱系爭議價委託書、確認書），約定議價期間自民國10 5年5月6日起至同年月31日止，委託議價之總價額為新臺幣 （下同）4億3仟萬元，被告並交付面額1仟萬元之支票（下 稱系爭支票）為保證金，由原告代為收執向賣方議價，如議 價成功，則保證金轉為購置系爭房地之定金；嗣經原告居間 努力，華新公司同意以4億3仟萬元出售系爭房地，並委由僑 茂公司於105年5月28日代為受領買賣定金即系爭支票，此有 已經賣方用印之編號184978買賣定金契約可憑。買賣雙方原 訂於同年月31日就系爭房地簽立買賣契約書，嗣為配合華新 公司辦理前置作業，乃改訂於105年8月31日前完成簽約。詎 華新公司未依約與被告簽約，經被告以存證信函催告後，雙 方最終決定合意解除系爭房地之買賣契約，華新公司同意除 返還1仟萬元之定金支票外，並再給付被告1仟萬元之違約金 ，此有買賣雙方於105年9月30日簽訂之協議書可證。本件雙 方雖合意解除系爭房地之買賣契約，惟依系爭買賣議價委託 書、確認書約定，視為原告已完成仲介義務，被告即應支付 購屋總價額2%即860萬元予原告，原告斟酌被告實際獲利為1
,000萬元，主動將費用降至購屋總價額1%即430萬元，然屢 經催討均未獲置理，爰依系爭議價委託書及確認書之約定提 起本件訴訟，請求被告給付等語，並聲明：如主文第1、2項 所示。
二、被告則以：原告提供系爭議價委託書、確認書予被告簽立時 ，並未給予被告合理審閱期間，依消費者保護法（下稱消保 法）第11條之1第1項、行政院消保處召開擬定之不動產委託 承購契約書範本草案封面規定，系爭議價委託書、確認書之 約款不構成兩造契約內容，且無法律效力；縱認系爭議價委 託書、確認書約定有效，代表被告與華新公司議價即居中服 務者，為僑茂公司而非原告，且被告與華新公司就系爭房地 之買賣契約書根本尚未簽訂，依民法第568條第2項規定，原 告之居間報酬請求權自未發生，況系爭房地之買賣係因可歸 責於賣方華新公司而非被告之事由而解除，原告據此請求被 告給付服務報酬，實無理由；甚且，兩造雖簽訂系爭議價委 託書、確認書，惟原告未曾積極為被告之利益與賣方磋商， 於斡旋系爭房地價金之過程中，皆由被告自行洽談，凡有請 求原告提供系爭房地相關資料者，原告皆無故拖延，處理效 率甚差，專業性嚴重不足，衡酌原告於受託期間內付出之勞 力、時間、成本，其請求430萬元之服務報酬為數過鉅，顯 失公平，自應予酌減等語，資以抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同 兩造整理並協議簡化爭點如下（本院卷第101頁）： ㈠系爭議價委託書、確認書是否因未給予被告合理審閱期而無 效？
㈡被告與訴外人華新公司並未簽訂買賣契約書，原告之居間服 務費報酬請求權是否尚未發生？
㈢縱認本件不動產買賣契約已成立，然係因可歸責於華新公司 之事由而解除，非可歸責於被告，原告請求服務報酬有無理 由？
㈣被告請求酌減服務報酬有無理由？
四、本院之判斷：
㈠系爭議價委託書、確認書是否因未給予被告合理審閱期而無 效？
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契
約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告 定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1有所明文。另行 政院消費者保護委員會曾於第99次委員會議通過「不動產委 託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，於第1條第1項 規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於三日，違 反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上述消保法之立法 目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間 不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯 失公平之契約而受有損害，惟如消費者有隨時瞭解契約條款 之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審 閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款 之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不 知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞，自 應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者事後不得再 主張契約條款因違反審閱期而不構成契約內容。 ⒉查系爭議價委託書、確認書「契約審閱權」欄處雖未勾選， 惟確有被告確認簽名，證人潘美琪亦到庭結證稱：「（問： 原證1買賣議價委託書上有寫契約審閱權，被告有簽名沒有 打勾，審閱過程如何？）買賣議價書被告可以帶回去審閱3 天，被告說有多次買賣經驗，他瞭解合約精神，就沒有勾選 審閱期，當天就正式下斡旋」（卷137頁反面），且系爭議 價委託書、確認書之簽約日期為105年5月6日，議價期間為 自105年5月6日起至105年5月31日止，有系爭買賣議價委託 書、確認書在卷可按（卷14-15頁），而被告迄至與賣方華 新公司於105年5月28日、同年6月21日簽訂買賣定金契約前 ，均未曾向原告主張契約審閱權遭剝奪，自應認為上述契約 審閱期之瑕疵已經補正；況且被告既能商議決定數億元之不 動產交易，亦非知識淺薄之人，對照證人證述被告自稱有多 次買賣經驗，瞭解合約，當下即可簽約委託等語，應非虛妄 ，足見被告就系爭買賣議價委託書、確認書之契約約定內容 ，並非不能理解，且未曾提出異議，自應認被告事後不得再 主張契約條款不構成契約內容，是系爭議價委託書、確認書 自不因未給予被告合理審閱期而無效。
㈡被告與訴外人華新公司並未簽訂買賣契約書，原告之居間服 務費報酬請求權是否尚未發生？又縱認本件不動產買賣契約 已成立，然係因可歸責於華新公司之事由而解除，非可歸責 於被告，原告請求服務報酬有無理由？
⒈原告主張本件兩造於105年5月6日就系爭不動產簽訂系爭議 價委託書、確認書，委託議價期間自105年5月6日起至105年 5月31日止，委託購買總價為4億3仟萬元，原告並代為收受
被告交付之保證金即議價成功之定金1仟萬元，嗣於105年5 月58日、同年6月21日，被告與華新公司簽訂買賣定金契約 ，華新公司並委由賣方仲介僑茂公司代為受領買賣定金1仟 萬元，惟華新公司事後因私人因素致無法簽訂買賣契約，於 105年9月30日與被告簽立協議書，由華新公司返還定金並給 付同額即1仟萬元違約金予被告後，合意解除系爭不動產之 買賣契約等情，有系爭買賣議價委託書、確認書、買賣定金 契約、大園郵局第310號存證信函、協議書等件影本在卷可 按（卷14-21頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。 ⒉按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。復按「議價成功，則保證 金轉為購屋定金之一部份…」、「若議價成功，賣方違約不 賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解 除」、「若議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證 金由賣方沒收，買賣契約解除」，系爭議價委託書第4條第3 項至第5項分別訂有明文，復按『買賣議價委託書』經賣方 簽署承諾出售後，買賣契約已經成立…，確認書買賣議價委 託書主要內容欄第4條亦有明定。查華新公司確有同意以系 爭議價委託書、確認書之議價條件，出售系爭不動產予被告 ，並收受原告委由僑茂公司轉交之被告所支付定金1仟萬元 ，買賣雙方並簽訂買賣定金契約等情，已如前述，則依前開 契約約定，堪認被告與華新公司間就系爭房地之買賣契約已 成立生效，原告自得請求居間之服務費報酬，被告所辯，洵 不足採。
⒊被告另抗辯縱認本件買賣契約已成立，然係因可歸責於華新 公司之事由而解除，非可歸責於被告，原告請求服務報酬自 無理由云云，然依系爭確認書其他約定與說明欄第1條：「 議價成功購屋人（即被告）應支付以購屋總價額百分之二計 算的服務費用予受託人（即原告），並於簽定不動產買賣契 約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與 賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽定買賣書面契 約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」買賣契約 解除可歸責於購屋人之事由，包括與賣方合意，亦即若購屋 人與賣方合意解除買賣契約，不論有無簽定買賣書面契約， 購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。本件被告與華新 公司就系爭房地成立買賣契約後，因華新公司無法繼續履行 買賣契約，於105年9月30日與被告簽立協議書，由華新公司 返還定金並給付同額即1仟萬元違約金予被告後，合意解除 系爭買賣契約等情，業如上述，則身為購屋人之被告既合意 與賣方華新公司解除系爭房地之買賣契約，依前開約定自應
於契約解除時支付服務費，是原告自得向被告請求服務報酬 ，被告所辯，亦不足採。
㈢被告請求酌減服務報酬有無理由？
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還。民法第572條定有明文。故委託人若 認約定之報酬與居間人所任勞務之價值相比，為數過鉅失其 公平，即應就此事實負舉證責任。經查，證人即原告公司仲 介人員潘美琪到庭證稱：伊從頭到尾參與本件仲介至（買賣 雙方）和解結束…伊向僑茂莊小姐提到本件被告的需求，莊 小姐說公司同事尹玉娟小姐有被委託出售本件房地…我們在 105年1、2月把這訊息回報給被告知道，被告因為業務很忙 ，所以一直沒有時間看案源，到105年4月初就說有時間來看 這標的…伊等一起參觀內部後，因為這案件是30幾年舊案件 ，被告覺得這老房子是否值得投資，他需要專業人士幫他評 估，原本要介紹桃園市的建築師給被告，但是後來僑茂尹小 姐、莊小姐討論後決定介紹在地建築師到被告辦公室，他們 私下討論後便於105年5月6日出價等語（卷136頁背面至第13 7頁），證人即僑茂公司仲介人員尹玉娟亦證稱：本件仲介 服務案件主要參與服務的人有原告法代陳先生、原告公司仲 介人員潘小姐，賣方仲介莊久瑩等語（卷140頁背面），證 人即僑茂公司人員莊久瑩證稱：去年底和住商（原告公司） 潘小姐配合案件認識，他提到有客人要找工業區要用翡翠水 庫的水要用工廠，剛好我們公司尹小姐有接華新公司案件… 本件從看屋到解約結束，都由我們4人陪同等語（卷141頁背 面），參以系爭房地既經被告出價4億3仟萬元，並交付保證 金即議價成功之定金1仟萬元予原告以代為議價，嗣買賣雙 方同意交易並簽訂買賣定金契約，衡情不動產交易買賣雙方 既均委由仲介業者代為處理，應無再由本人自行洽談之必要 ，且自被告105年5月6日簽立系爭買賣議價委託書、確認書 委託原告代為議價，至105年5月28日被告與華新公司簽訂買 賣定金契約完成交易止，為時不到一個月，難認原告有何未 積極磋商、斡旋、無故拖延、處理效率甚差及專業性嚴重不 足之情事，又本件華新公司雖未能簽訂買賣契約，惟被告已 取回定金1仟萬元並獲賠同額之違約金，亦無利益受損之情 事，況原告業已考量買賣雙方合意解除買賣契約，乃自行酌 減50％服務費用，僅請求購屋總價額1%計算之服務費用430 萬元，而被告迄未就約定之報酬與居間人（即原告）所任勞 務之價值相比，為數過鉅失其公平乙節，舉證責任以實其說 ，則本件服務仲介費應無為數過鉅顯失公平之情形，是被告
請求酌減服務報酬，亦無理由。
五、從而，原告依系爭議價委託書、確認書之約定，請求被告給 付原告430萬元，及自起訴書繕本送達翌日即105年11月30日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准 許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 與法律規定相符，爰依民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
民事第三庭 法 官 李可文
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
書記官 蔡秉芳
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